【正文】 較大。項(xiàng)目特點(diǎn)及簡評賣點(diǎn)：項(xiàng)目周邊自然環(huán)境較好。整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)在05年初已基本完成。該項(xiàng)目于03年初開發(fā)。住宅：多層普通住宅，面積60—200㎡，主力面積78134㎡，其中主要分785㎡兩房一廳小戶型和12134㎡三房兩廳兩個(gè)產(chǎn)品段。其中一期約600戶，二期約80戶，三期約70戶。㎡。相比其他區(qū)域，烏當(dāng)、白云售價(jià)則相對較便宜，兩個(gè)參展樓盤的均價(jià)分別為1600元/平方米、1980元/平方米。楓丹白鷺城市花園多層住宅均價(jià)在2400元/平方米、富華松竹苑均價(jià)也在2600元/平方米左右。其中美佳假日花園的多層住宅的起價(jià)更是高達(dá)3620元/平方米。位于小河區(qū)黃河南路的楠竹花園二期均價(jià)在1890元/平方米，三期均價(jià)在1980元/平方米左右。小河區(qū)五個(gè)參展的多層樓盤售價(jià)都在1890——2400元左右。大興星城此次將推出800套住宅在房交會上進(jìn)行展示及預(yù)登，戶型從80－140平方米不等，其中以100平方米以內(nèi)的緊湊型三室為主打，整個(gè)項(xiàng)目一期有望在年底實(shí)現(xiàn)開盤。興隆?城市花園二期桃源居此次將推出600套左右新產(chǎn)品，以多層住宅為主，部份小高層，面積以80－120平方米的中小戶型為主打。中小戶型是小河區(qū)的主打戶型。此外，已進(jìn)入三期開發(fā)的黃河南路樓盤楠竹花園，項(xiàng)目總建面也超過了10萬方。該樓盤總建筑面積達(dá)50萬平方米，是大興房開繼中興世家之后在該板塊開發(fā)的又一生態(tài)大盤。該區(qū)老牌大盤興隆?城市花園本屆房交會上將推出二期桃源居的部份組團(tuán)，興隆?珠江灣畔一期也在房交會上展示風(fēng)采。經(jīng)過幾年來眾多房地產(chǎn)公司的努力，小河的房地產(chǎn)開發(fā)水平有很大提高，成為較多市民認(rèn)同的居家選擇地，但交通成為區(qū)域的置業(yè)障礙，因土地供應(yīng)不足，開發(fā)總量呈下降趨勢。項(xiàng)目規(guī)?？缍却螅瑥?萬30萬平方米不等，受到土地供應(yīng)的限制，產(chǎn)品開發(fā)在現(xiàn)階段走向小性化。3．小河區(qū)行情1）、提要區(qū)域均價(jià)均值：2530元／平方米價(jià)格區(qū)間：16002800元/平方米2）、板塊樓市概述成規(guī)模的中高檔項(xiàng)目是區(qū)域樓市的總體特點(diǎn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。區(qū)域開發(fā)不成熟，人氣不足。距離市中心最近的別墅區(qū)所在，交通便利、高品質(zhì)生活氛圍單一。項(xiàng)目特點(diǎn)及簡評賣點(diǎn)：規(guī)模宏偉、規(guī)劃超前、配套完善，距離城市核心區(qū)近。二期均價(jià)約1850元/㎡。整個(gè)新城的總工期約在8年左右。一期在2004年已基本完工，一期別墅共229套，業(yè)主已入伙裝修。二期總戶數(shù)約700戶，建筑面積約10萬㎡。4）、個(gè)案分析中天世紀(jì)新城項(xiàng)目概況㎡，總建筑面積100萬㎡，小區(qū)綠化率為45%，共分為12個(gè)組團(tuán)，總戶數(shù)6000余戶，規(guī)劃居住總?cè)丝?萬余人。南明區(qū)物流中心的商業(yè)價(jià)值也逐漸得到體現(xiàn)。具備一定規(guī)模，擁有自身配套，小區(qū)環(huán)境普遍較好，但周邊環(huán)境和社會配套一般。項(xiàng)目規(guī)模516萬平方米、項(xiàng)目定位多元化，中、高、低端產(chǎn)品均可選擇。供應(yīng)戶型主要為90130平米小三房和舒適三房，兩房單位集中在7590平方米，產(chǎn)品供應(yīng)同質(zhì)性高，供應(yīng)面積集中項(xiàng)目自己配套較差、環(huán)境為一般水平，項(xiàng)目周邊配套資源和環(huán)境普遍較差。該區(qū)域還處于貴陽市新商圈“旱碼頭商圈”之中，升值潛力巨大。該區(qū)域是小河、花溪、貴陽市內(nèi)三區(qū)交匯的黃金地段，是連接小河與貴陽市區(qū)的必經(jīng)之地。2）本項(xiàng)目周邊區(qū)域 均價(jià)均值：2648元/平方米 價(jià)格區(qū)間：1800元3500元/平方米區(qū)域樓市特征： 多為大型居住社區(qū)，品質(zhì)高檔，容積率低，建筑密度小，單位面積從70140平米不等。因受項(xiàng)目規(guī)模和建筑形態(tài)限制，項(xiàng)目自身配套普遍較弱，環(huán)境一般，但交通條件和社會配套資源豐富，居家便利。受用地條件限制，項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，少數(shù)項(xiàng)目在813萬方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結(jié)合，群樓主要用做商業(yè)和寫字樓，很少有純居住項(xiàng)目。由于該版塊的區(qū)域位置及自然地理，該版塊目前的規(guī)劃定位主要以中高檔住宅開發(fā)為主。經(jīng)過多年的改造開發(fā)，區(qū)域中心內(nèi)已經(jīng)基本無地可用，少量高層項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng)。陽光高層全景觀住宅香榭麗舍純法式質(zhì)感社區(qū)/水晶名宅中央公園城市高處/生活高度貝地純住區(qū)金龍國際花園雄踞中央，住在未來中天花園健康生活每一天（兌現(xiàn)美麗生活）天馨家園可以裝下一生幸福的好房子福宅假日花園生活如假日，居家是花園中天商務(wù)港城市中央/甲級智能商務(wù)廣場森林之家每周7天的公園生活金海岸城市山林生活/創(chuàng)富金商寶地祥和家園新院落松竹苑綠竹青松/碧水庭院紐約雨曦城BOBO小鎮(zhèn)（風(fēng)雨/陽光/生活）王府峰景春天國際低密度星城大型新城，北美小鎮(zhèn)天海心所在新江南住宅，純中國生活華田親水灣美佳假日花園小高層、多層貴州富安房地產(chǎn)開發(fā)公司4000環(huán)境、休閑運(yùn)動、配套、戶型中天商務(wù)港高層世紀(jì)中天中天廣場項(xiàng)目公司5000起價(jià)現(xiàn)代智能化商務(wù)配套，核心地段、商機(jī)無限帝豪名都小高層貴州魯?shù)芊康禺a(chǎn)開發(fā)公司3200都市花園高層貴州中錦房地產(chǎn)開發(fā)公司3633水錦花都多層、小高層貴州全林集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2100未開盤2006年底周邊教育設(shè)施完善，交通便利，位處烏當(dāng)區(qū)核心地帶圣泉流云花園高檔多層住宅貴州集成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2600配套設(shè)施齊全，交通便利，景觀優(yōu)美碧海乾圖多層貴州乾圖房地產(chǎn)開發(fā)公司2500周邊教育設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美中天南湖托斯卡小鎮(zhèn)別墅、電梯洋房、高層世紀(jì)中天中天星園項(xiàng)目公司 未定未定未定金世旗楠苑小高層貴州金世旗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1640生活環(huán)境好競爭樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)）典型大盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱占地面積（萬平方米）形態(tài)備注山水黔城99高層、小高層、別墅南明區(qū)，項(xiàng)目對面興隆珠江灣畔42多層LOFT公寓、小高層寬景HOUSE、低層花園洋房、別墅小河區(qū)興隆城市花園19多層、小高層、別墅小河區(qū)綠苑小區(qū)25多層南明區(qū)）低密度樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱容積率項(xiàng)目名稱容積率興隆珠江灣畔山水黔城興隆城市花園林城花都十里江南松竹苑多層6+1貴州富華房地產(chǎn)開發(fā)公司2600有山有水、青竹園亨特國際高層貴州亨特房地產(chǎn)公司5500綠苑小區(qū)高層貴州省經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中心1800金岸玉都高層貴州通達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司4700紐約星城洋房、高層貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)公司2300內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期氣、韻、生、動演繹項(xiàng)目的賣點(diǎn)江南苑多層貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司2380楠竹花園三期為多層商住樓凱宏房開公司21002007年底竹、梅、蘭、菊塑造傳統(tǒng)文化林城花都小高層貴州武岳實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司43002006年底2008年領(lǐng)地風(fēng)尚、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃卓越、設(shè)計(jì)匠心、設(shè)置超前、設(shè)施便利祥和家園多層6+1貴州昶宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1900建筑密度低，升值潛力巨大經(jīng)典時(shí)代花園廣場小高層電梯房貴州卓信房地產(chǎn)開發(fā)公司50002003年大正心所在花園洋房為主、部分電梯小高層貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司2700江南建筑特點(diǎn)、藥物植物園、環(huán)城林帶德盛園多層貴陽通力房地產(chǎn)卡發(fā)公司2300華田政府政策影響投資客的投資方向，消費(fèi)者購買商鋪更愿意購買“政府立項(xiàng)的商圈”；金陽版塊商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旺銷。、價(jià)格漲浮速度減緩，銷售速度相對減慢受國家房地產(chǎn)新政的影響，在全國房地產(chǎn)一片“冬季到來”的情況下，貴陽房地產(chǎn)市場將不可避免受到或多或少的波及，部分消費(fèi)者追隨國家大政而持幣觀望將會出現(xiàn)，從而影響到市場整體成交量，減慢樓盤銷售速度，而此次新政中的“各市市長工作表現(xiàn)”考察將與房地產(chǎn)價(jià)格上漲有效減緩和價(jià)格有效下降直接掛鉤，已經(jīng)使得新政不可避免帶有一些“政治色彩”，在這種背景之下，地方政府將不得不對房地產(chǎn)價(jià)格采取相應(yīng)的措施，從而使得房地產(chǎn)銷售價(jià)格上漲速度減緩。、產(chǎn)品供應(yīng)百花齊放，部分產(chǎn)品形態(tài)與品質(zhì)全面提升。、急劇放量，樓市競爭空前激烈。2006貴陽樓市發(fā)展形勢分析、新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量，去年底開盤項(xiàng)目創(chuàng)下歷史新高自去年下半年起，市區(qū)中心板塊，三橋板塊，大營坡板塊，小河板塊，烏當(dāng)板塊有數(shù)十個(gè)樓盤推出，興隆城市花園2期、城市山水公園、泉天下、圣泉流云、楓丹白露、貝地盧加諾、智慧龍城2期、小石城“緣分天空”、中天花園七/八/十組團(tuán)、玉蘭園高層等等一批中高端大盤，以及綠苑、金獅小區(qū)、碧?；▓@部分項(xiàng)目等大型經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目都集中在2005年下半年開盤上市，使貴陽樓市進(jìn)入一個(gè)急劇放量期。2005年貴陽市商品房銷售均價(jià)為每平方米2340元，%，其中住宅銷售均價(jià)每平方米1925元，%。、綜合因素影響房價(jià)穩(wěn)中有升；供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響價(jià)格，均價(jià)出現(xiàn)較大變化2005年貴陽房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步增強(qiáng)，成本與價(jià)格形勢看漲。隨著市民住房梯級消費(fèi)觀念的進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和成熟，政府對房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易條件的放寬、房地產(chǎn)中介行業(yè)的自身規(guī)范與發(fā)展等條件的推動，貴陽的二手房交易市場將更加活躍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)的增強(qiáng)，將給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成新的動力源。、二手房日趨活躍、梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)經(jīng)過幾年的培育和發(fā)展，貴陽的存量房交易日趨活躍，且發(fā)展勢頭增速，交易量和交易價(jià)格明顯增加，房地產(chǎn)消費(fèi)形成了一個(gè)基本的梯級模式：“沒房的租房、有房的換房、換房的投資房”。烏當(dāng)以多種產(chǎn)品類別紛紛上市，吸引了不同需求的市場購買者。國際新城、金世旗金陽去年的“天下金街”、“麒龍金翠灣”等商業(yè)項(xiàng)目以及今年的金龍去年三橋板塊持續(xù)銷售、開盤銷售的項(xiàng)目有：智慧龍城二期推出市場；蓄勢已久的貝地、各板塊競爭側(cè)重點(diǎn)不同：三橋成為近郊樓市中的新亮點(diǎn)；金陽政府“新政”扶持建設(shè)開發(fā)；小河繼續(xù)推進(jìn)品質(zhì)樓盤的建設(shè)；花溪將環(huán)境賣點(diǎn)進(jìn)行到底三橋在貴陽的城市老版圖上一直處于配角角色，長期以來給人以交通不便、環(huán)境糟糕、缺乏人文氣息的印象，但隨著大貴陽戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，三橋已經(jīng)今非昔比。、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不完善，局部區(qū)域住房價(jià)格漲幅較大。此外，一些老盤前期銷售已進(jìn)入尾盤階段，新一期項(xiàng)目今年進(jìn)入推盤期，5月前后正是首選的黃金時(shí)間，于是，許多樓盤理所當(dāng)然地選擇在此期間開了盤。天下等大盤都在上半年推出了后期項(xiàng)目。隨著去年中心區(qū)房價(jià)一路走高，加之越來越多的購房者對于樓盤生態(tài)人居環(huán)境的日益重視，環(huán)境優(yōu)越、性價(jià)比高的郊區(qū)樓盤受到購房者的關(guān)注，而交通優(yōu)勢明顯、品質(zhì)提升、大盤涌現(xiàn)的烏當(dāng)樓市更是成為郊區(qū)板塊中的熱點(diǎn)。興隆今年上半年筑城樓市將迎來開盤高峰，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，選擇在上半年開盤亮相的樓盤近二十個(gè)，推盤面積達(dá)到上百萬平方米，樓市競爭將更為激烈。烏當(dāng)根據(jù)前兩年的土地出讓情況，估計(jì)約有80萬平方米的項(xiàng)目開工上市。、開發(fā)量持續(xù)增長、上半年迎來開盤高峰，市場競爭日趨激烈去年城市中心區(qū)保持約500萬平方米相對平穩(wěn)的開發(fā)量。、住宅郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步凸現(xiàn)住宅郊區(qū)化一直是貴陽市近年來住房市場發(fā)展的一大特點(diǎn)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城郊結(jié)合板塊和城市近郊項(xiàng)目已逐漸成為消費(fèi)熱點(diǎn)。去年就是貴陽大盤時(shí)代的啟動年。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽樓市10萬平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下30個(gè)，50萬平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開發(fā)量100萬平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺。二、貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢總體競爭形勢、大盤時(shí)代來臨、地產(chǎn)新貴崛起如果說，上世紀(jì)90年代初是貴陽房地產(chǎn)的起步階段，90年代末是貴陽房地產(chǎn)的成長期，則自2002年以來，貴陽房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整階段。 大力推進(jìn)連鎖經(jīng)營。 有步驟地發(fā)展大中型專業(yè)店、專賣店；216。 適度發(fā)展倉儲式商場；216。 、業(yè)態(tài)發(fā)展與改造導(dǎo)引216。旅游景點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要結(jié)合旅游景點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)來進(jìn)行，不能破壞景點(diǎn)的環(huán)境和特色。 216。對已形成有一定規(guī)模的商業(yè)街，要進(jìn)一步改善環(huán)境、突出特色、提高檔次、促進(jìn)發(fā)展。216。 建設(shè)好53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。1）、花溪片區(qū)：在清溪路、民主路、花磊路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心； 2）、新添片區(qū)：在貴開路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心； 3）、小河片區(qū)：在黃河路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心；4）、龍洞堡片區(qū)：在龍洞路沿線區(qū)域形成商業(yè)中心；5）、白云片區(qū)：在南湖新區(qū)沿線區(qū)域形成新的商業(yè)中心，在同心路、白云大道一帶形成舊城區(qū)的商業(yè)中心； 6）、三橋馬王廟片區(qū)：在馬王街、三橋及相關(guān)沿線區(qū)域形成商業(yè)中心；7）、二戈寨片區(qū)：在富源南路中部沿線區(qū)域形成商業(yè)中心。216。圍繞金陽新區(qū)的建設(shè)，在貴陽市城市總體規(guī)劃確定的金陽商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。216。在這個(gè)商業(yè)中心的影響下，周圍附近的地方和瑞金中路、市西路、富水路等區(qū)域商業(yè)氣氛進(jìn)一步繁華，從而形成幾條錯(cuò)落有致的商業(yè)街組成的商業(yè)中心，從空間形態(tài)上看，形成一個(gè)中字形商圈，成為服務(wù)全市、輻射全省的重要商業(yè)中心。 建設(shè)完善1個(gè)市級商業(yè)中心。鼓勵(lì)設(shè)置與該專業(yè)街特色相關(guān)的專業(yè)店、專賣店；適度設(shè)置為該專業(yè)街配套服務(wù)的商業(yè)服務(wù)業(yè)；限制設(shè)置與該專業(yè)街特色無關(guān)的業(yè)種和業(yè)態(tài)； 、規(guī)劃布局基本內(nèi)容根據(jù)貴陽市城市總體規(guī)劃，確定貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由1個(gè)市級商業(yè)中心、1個(gè)新城商業(yè)中心、7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成。指同一系列的專業(yè)店、專賣店高度集聚、提供專門商品和專業(yè)服務(wù)的特色商業(yè)街。 216。其服務(wù)半徑一般在300500米左右，服務(wù)人口35萬人左右。 社區(qū)商業(yè)中心。鼓勵(lì)設(shè)置專業(yè)店、專賣店、超市、便利店、餐飲、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置百貨店、綜合超市、倉儲式商場、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；控制設(shè)置購物中心、農(nóng)