【正文】 席經(jīng)濟學(xué)家謝國忠 17大 調(diào)控市場2023年，中國政府在抑制房地產(chǎn)投資過熱、平抑房價上漲過快等方面還將采取進一步措施！政府將一方面從嚴控制土地，另一方面通過信貸政策控制地產(chǎn)金融市場。雖然政府對房地產(chǎn)市場連出重錘，但其真實意圖是遏制流通性過剩，畢竟房地產(chǎn)現(xiàn)在、將來都是中央及地方政府的支柱性行業(yè)216。70～ 80年代出生的人，都到了購房結(jié)婚的時期，人口紅利是顯而易見的，誰也不能忽視這巨大的剛性需求216。鐘家村板塊置業(yè)優(yōu)勢比較明顯：商業(yè)配套成熟，各新建小區(qū)也已將商業(yè)納入了規(guī)劃建設(shè)范圍；交通便利，輻射武漢三鎮(zhèn)，到漢口、武昌不足 10分鐘車程，晴川橋取消收費，琴臺路通車，使得位于這一帶的樓盤銷售量有所上漲；房價適中，相比于隔江的漢口、武昌來說，該板塊房價仍然較低；風景秀美，臨江臨湖，能充分滿足臨水居住的需求；文化氛圍濃厚。該板塊樓盤主要以多層為主，置業(yè)優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，交通便利；市政配套設(shè)施齊全；商業(yè)網(wǎng)點多，生活購物方便；教育配套好。由于以上原因，該區(qū)域的樓盤銷售量已經(jīng)上漲二橋板塊置業(yè)優(yōu)勢：與漢口中心一衣帶水；借助知音社區(qū)的優(yōu)勢，該片區(qū)比較成熟，人氣旺盛；地處王家灣商圈，商業(yè)配套好，生活方便；一面臨江，風景宜人，環(huán)境清靜，適合居住。 龍陽大道板塊置業(yè)優(yōu)勢：除了交通、商業(yè)、自然環(huán)境等因素外，該板塊的升值潛力則是在此置業(yè)的一個理由，拆遷改造、汽車銷售長廊的建成等將給該板塊新的機遇。沌口自然環(huán)境優(yōu)美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，且水質(zhì)優(yōu)良、污染程度低；交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖， 318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；大型企業(yè)目前該區(qū)域房價偏低，但后發(fā)優(yōu)勢明顯，既適合居住也適合投資。根據(jù)最新數(shù)據(jù)表明： 08年 (1月 4月 )，通過對武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，漢陽在售樓盤 43個，成交均價為 /平方米，同比上漲 /平方米，漲幅為 %。片區(qū)內(nèi)新樓盤主要呈現(xiàn)出如下特點：相對其它區(qū)域，價格適中，交通便利，更高性價比。房型已經(jīng)由過去以多層為主向以小高層為主和以高層為輔的方向發(fā)展。區(qū)域內(nèi)有一批大工業(yè)企業(yè)，存在一定污染。以南岸嘴標志性建筑為重點的國際性文化中心區(qū)、以知音藝術(shù)中心為重點的月湖文化展示區(qū)、以歸元寺擴建工程為重點的宗教文化旅游區(qū)、以墨水湖整治改造為重點的武漢動物園觀賞區(qū)、以龍陽湖、蓮花湖為重點的休閑度假區(qū)和龜山的開發(fā)建設(shè)相繼啟動。 商業(yè)配套比較成熟。漢商、家樂福、華聯(lián)超市等一批骨干商貿(mào)企業(yè)的品牌效應(yīng)，其規(guī)模逐漸擴大，商業(yè)新優(yōu)勢形成。 ● 大盤引領(lǐng)潮流 一批有實力的開發(fā)公司相繼進駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)進入大盤開發(fā)時代。● 親水住宅受青睞 山水之美，古來共談，可要想在大都市里同時感受到山的靈性和水的神韻卻是一件奢侈的事。漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應(yīng)，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區(qū)中是罕見的。因此，親水住宅開發(fā)成為該區(qū)樓市的一大亮點。 歷年住宅物業(yè)平均價格比較表　　單位：元 /平方米 （五）漢陽住宅物業(yè)價格（六）漢陽住宅物業(yè)產(chǎn)品●產(chǎn)品形態(tài)分析　　從上面供應(yīng)類型分析可知，區(qū)域住宅供應(yīng)方面，早期以多層住宅為主，如鸚鵡花園早期、芳卉園一期等 。在新開發(fā)的樓盤中，小高層項目占總量的比例提高到 30%之多，這也反映出土地資源減少，地價上漲后，電梯小高層建筑將成為市場主流的發(fā)展趨勢?！裎飿I(yè)管理配套分析　　漢陽區(qū)現(xiàn)有供水廠 3座，日供水量 40萬噸，另有部分工廠采取地下取水和自泵江水解決工業(yè)用水，其供水能保證漢陽區(qū)人民生活用水和工業(yè)用水的需要。分區(qū)規(guī)劃主要以雨污分流，舊城區(qū)內(nèi)也逐步過渡到分流制來確保污水治理。區(qū)內(nèi)電源來自梅子山 110千伏梅子洞變電站，電網(wǎng)有高壓網(wǎng)及中壓網(wǎng)，供電能滿足區(qū)內(nèi)生產(chǎn)生活需要。（七）漢陽在售住宅物業(yè)（八）漢陽住宅物業(yè)銷售 從下圖可以看到， 07年 4月至 08年 4月，漢陽商品住宅月平均銷量在 600套左右，日成交量保持在 20套左右。120140平方米戶型成交均價最低，為 /平方米 。 （十）漢陽住宅物業(yè)類型 今年前 4個月，高層商品住宅占全市同期整體成交量的 %。多層商品住宅占全市同期整體成交量的%。 （十一）漢陽住宅物業(yè)面積 今年前 4個月，商品住宅成交面積集中在 90120平方米，占到同期全市總成交量的 %。120140平米以的戶型，占同期全部成交量 %。 （十二）漢陽區(qū)域市場競爭未來區(qū)域市場競爭將主要集中在以下幾個方面：樓盤規(guī)模及由此帶來的社區(qū)感、完善生活配套設(shè)施和周到的物業(yè)管理 。營銷推廣手法的創(chuàng)新 。 （十三）漢陽區(qū)域優(yōu)劣勢分析區(qū)域具有如下優(yōu)勢：片區(qū)四周江湖環(huán)繞，景色秀麗，商業(yè)氛圍濃厚。本區(qū)域配套設(shè)施齊全，成為市場熱點，這有利于地塊價值的體現(xiàn)，也有利于提升區(qū)域項目的心理價位 。本地區(qū)已經(jīng)開發(fā)的幾個項目對本地區(qū)的購買量有所消化及分解。即三角湖區(qū)域，代表樓盤金色港灣 。后官湖區(qū)域，代表樓盤東方夏威夷及人信 ?千年美麗。如武漢市級別最高的體育場 —— 沌口體育中心就落址于此。 沌口片區(qū)房價近年來一直持續(xù)上漲的態(tài)勢。目前，開發(fā)區(qū)房價集中在 30004000元 /㎡ 左右的水平。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前沌口在售樓盤近 30個， 2023年、 2023年、 202 2023年市場總施工面積約為 720萬平方米，其中總建筑面積在 20萬平方米以上的奧林花園、水木清華、東風 千年美麗、聽濤觀海等新開項目和泰合 　　在土地市場：后期土地供應(yīng)量少，土地取得成本大幅增加，目前在建項目基本上都是多年前取得，土地成本相對低廉，投資利潤相對較高。沌口樓盤價格已經(jīng)接近購房者的心理底線，相對于漢陽中心城區(qū)，價格差距只 800元 /平方米左右，價格優(yōu)勢不明顯 。自然環(huán)境好，良好的生態(tài)環(huán)境、豐富的水資源，沌口郊區(qū)物業(yè)宜居已逐步得到市場認可 。也在一定程度上影響投資者投資信心。少數(shù)偏遠樓盤有派單營銷，但效果一般。 VIP解籌會、網(wǎng)站開通會、贈電影票等。2．隨著武漢新區(qū)規(guī)劃浮出水面，漢陽區(qū)、沌口都在新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，這一帶將來是武漢 “ 城中城 ” ，規(guī)劃人口 100萬，而漢陽目前人口 51萬，未來會有幾十萬人口遷入新區(qū)工作或居住，這無疑會是漢陽、沌口板塊樓盤銷售的強力支撐。尤其是汽車行業(yè)和醫(yī)藥行業(yè)的職工收入高，購買力強，應(yīng)是我們的準目標客戶。 （六）沌口區(qū)域住宅售價走勢 從上圖中可以看出，沌口區(qū)域住宅銷售價格一直保持持續(xù)上漲的發(fā)展態(tài)勢。其中高層物業(yè)類型均價最高，達 /㎡ 。多層成交均價 /㎡ ，這一物業(yè)形態(tài)呈逐步遞減。 （十）沌口區(qū)域住宅銷售面積（十一）沌口區(qū)域住宅分價格區(qū)間銷售情況 通過我市場研究中心對此區(qū)域在售商品房項目的調(diào)研，其成交均價區(qū)間在3000元 —6500 元 /㎡ 之間。40005000元 /平方米占該區(qū)總銷量的 %。 （十二）沌口區(qū)域住宅分面積銷售情況 從上圖中看出，本區(qū)域內(nèi)住宅面積以 120140平方米為主力銷售面積，占到總銷量的 %。為滿足不同消費階層的置業(yè)需求，也呈現(xiàn)有 60㎡ 左右的小面積戶型，而且 90平方米以下的戶型也逐漸加大。高層物業(yè)建筑形態(tài)在該區(qū)域亦已呈現(xiàn) (主要是寫字樓，如在建的東合中心 )。 （十四）沌口區(qū)域住宅分布特征 在沌口片區(qū)，早期開發(fā)項目以多層為主，還有少量的小高層項目。因此，由前幾年的全多層形態(tài)逐漸轉(zhuǎn)向多層、小高層、高層住宅、商業(yè)為一體的綜合物業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)變。（十五）沌口區(qū)域住宅戶型分布 從上圖中可以看出，本區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場中，戶型結(jié)構(gòu)上是以 3*2*2占絕對優(yōu)勢，達到了 %。 1*1小戶型市場隨著湘隆 從實地調(diào)研過程中，開發(fā)商在充分考慮戶型設(shè)計動靜分區(qū)、潔污分離、公共空間、私密空間分開的基礎(chǔ)上，特別強調(diào)戶型設(shè)計的均好性和舒適性 。功能分區(qū)明確、設(shè)置齊全等特點。這說明開發(fā)商注重樓盤的品質(zhì)，小區(qū)綠化環(huán)境的營造，創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。全區(qū)人口中，接受大學(xué) (指大專以上 )教育的有 ，占 %。接受初中教育的 ，占 %。 （十八）沌口區(qū)域人口年齡 人口年齡構(gòu)成為： 014歲的 ，占 %。3150歲的 ，占 %， 5164歲的 ，占 %， 65歲及以上的 ，占 %。金色港灣占地 800畝，規(guī)劃總建筑面積 50萬平米，規(guī)劃總戶數(shù)3000戶，分五期開發(fā)，總體容積率為 ，綠化率達 50%。項 目 規(guī) 模 共 1700(4期 )套 占地面 積 :21萬平方米 (4期 ) 建筑面 積 ： 30萬平方米 (4期 )容 積 率： 實 用率： 88% 綠 化率： 45% 銷 售率： 80%項 目 類 型： 高層、小高層 、別墅客 戶 群體：以開 發(fā) 區(qū) 為 主，市內(nèi)，外地。（二）南國明珠 南國明珠雄踞漢陽龍陽大道陶家?guī)X，毗鄰墨水湖風景區(qū)。 社區(qū)呈現(xiàn)地中海風格，建筑類型多樣，高層、小高層、多層、低層洋房等多種建筑風格的住宅，戶型面積從 90 平方米至 250 多平方米，精致豐富。發(fā) 展商 新 億勝 （武 漢 ）置 業(yè)發(fā) 展有限公司 容 積 率： 實 用率： 88% 綠 化率： 40% 銷 售率： 80%項 目 類 型：多 層 、小高 層 動 靜分區(qū)合理，空 間緊 湊。各居室全明 設(shè)計 ，采光通 風 好。主力 戶 型：三居最大面 積 ： 200 ㎡ 最小面 積 88㎡ 主力面 積 ： 130150㎡開 盤 日期 :(一 組團 ) 二 組團 待定 最低 單 價： 4500元 均價： 5000元 付款方式：一次性或按揭小區(qū)配套：步行街 .會所 .超市 .幼兒園 .周 邊 配套：家 樂 福、 漢 商 21購 物中心、國美 電 器、 現(xiàn) 代家居廣 場 、好美家 .建行、商行、 農(nóng) 行、工行、交行、 華 夏 銀 行 鐘 家村小學(xué)、武漢 三中、武 漢 市外國 語 學(xué)校、市五醫(yī)院交通狀況： 70， 208， 803， 585， 553， 596， 597， 413主要 賣 點：地理位置 .規(guī) 模宏大 .園林景 觀 .客 戶 群體：開 發(fā) 區(qū) ,市區(qū)和外地銷 售 員綜 合素 質(zhì) 及特點：素 質(zhì) 良好 ,服 務(wù) 周到 .（三）千年美麗 千年美麗坐落在武漢新區(qū)美麗怡人的后官湖畔，占地 500畝，規(guī)劃總建筑面積 m2。整個項目分 34期開發(fā) 。 樓盤名稱 千年美麗 地址 武漢新區(qū)知音湖畔 售樓電話 84897818代理商 武漢合富錦繡地產(chǎn)顧問有限公司物業(yè)公司 武漢和信物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 聯(lián)排： /㎡ 獨體： /㎡ 容積率： 實用率： 88% 綠化率： 40% 銷售率： 78%項目類型：別墅 建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu) 入住日期： 最低單價：聯(lián)排起價 :95萬 /套均價：單價格 6308元 付款方式：一次性或按揭小區(qū)配套：幼兒園 .小學(xué) .會所 .超市 .周邊配套：時代商業(yè)中心 華源大廈 中百超市 中國郵政 中國電信 東風電動汽車工業(yè)園 .武漢市交通銀行 中國銀行 建設(shè)銀行 中國信合 中信銀行 招商銀行 工商銀行 農(nóng)業(yè)銀行 . 湘隆時代廣場 南湖度假村 知音度假村 紡織療養(yǎng)院交通狀況： 213(直達 ),208,597附近?？恐饕u點：自然環(huán)境好客戶群體：市中心 ,開發(fā)區(qū) ,外地人 .銷售員綜合素質(zhì)及特點：素質(zhì)良好 ,服務(wù)意識高 .（四） 湘隆 時 代廣 場 湘隆時代廣場位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)中心地帶，與武漢體育中心僅一街之隔，三面臨街，擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。 住宅 “ 時代大公館 ” 戶型多樣，有一房一廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、三房二廳三衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi)、五房二廳四衛(wèi)大小不一，擬全部精裝修。 樓盤名稱 湘隆時代廣場 地址 武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)車城北街 售樓電話 02784213266發(fā)展商 湘隆地產(chǎn) 代理商 武漢中邦地產(chǎn)顧問有限公司物業(yè)公司 武漢金棕櫚物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 /㎡ 停車位 600個項目規(guī)模 住宅 11棟共 1200套，占地面積 :12萬 平方米， 建筑面積： 32萬平方米容積率： 實用率： 85% 綠化率： % 銷售率： 90%項目類型：住宅公寓商業(yè) 建筑結(jié)構(gòu)：框架 土地性質(zhì)：綜合 使用年限： 50年戶型特點：南北通透 .四明 .動靜分區(qū) . 主力戶型：三居 最大面積： 220㎡ 最小面積 :29㎡ ， 主力面積： 89㎡ 105㎡ 項目開工日期： 05年 開盤日期： 08年 1月 25日。交通狀況：良好主要賣點：精裝修客戶群體：漢陽 .汽車城和市中心為主銷售員綜合素質(zhì)及特點：銷售員的綜合素質(zhì)良好，服務(wù)意識強（五） 聽濤 觀 海 聽濤觀海項目，地處后官湖南岸，占地 518畝。項目為混合式形態(tài)，其建筑形式是多樣的，住宅產(chǎn)品涵蓋多種模式，包括 : 獨立別墅（精品型： 260～ 320㎡ ；經(jīng)典型： 350～ 450㎡ ；豪華型： 500～ 800㎡ ）、聯(lián)排別墅（通聯(lián)式： 166～ 220㎡ ）、雙拼別墅（ 220～ 260㎡ ）、多層洋房（ 70～ 150㎡ ）、帶電梯的情景觀湖小高層： 11層左右（ 80～ 150㎡ ）等。物業(yè)公司 武漢世紀格林物業(yè)管理有限公司項目規(guī)模 占地面積： 518畝 平方米， 建筑面積： 34萬平方米容積率： 實用率： 88% 綠化率： 40% 銷售率： 60%項目類型：洋房 入住日期：