【正文】 梯度結(jié)構(gòu)漸趨合理，產(chǎn)業(yè)配套門類基本齊全，支柱產(chǎn)業(yè)的價值鏈已經(jīng)得到充分延伸。長三角一體化的機遇行政區(qū)劃調(diào)整后，蕪湖作為中部省份中離長三角最近的人口超百萬的城市，將面臨前所未有的機遇。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較分析與蕪湖在安徽省內(nèi)的工業(yè)地位相比，蕪湖第三產(chǎn)業(yè)無論從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與增速而言，在安徽排名都不算靠前，雖然蕪湖金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模均在安徽排名第二，但其他新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐依然不夠大。圖3 蕪湖第三產(chǎn)業(yè)增加值及增長率的變化四、蕪湖經(jīng)濟在安徽省中的地位分析ＧＤP比較分析2006年，無論從地區(qū)生產(chǎn)總值、增長率還是人均生產(chǎn)總值上看，蕪湖的各種經(jīng)濟指標都居于安徽省的前列。從圖中我們可以看到，2004年，%；2005年，%；2006年，%。而與同類型城市的對比中，蕪湖的經(jīng)濟發(fā)展有著自己的特色，總體而言，蕪湖的市場潛力巨大。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)評測，在國內(nèi)200個城市中，蕪湖綜合競爭力排第52位，增長指數(shù)高居全國城市第8位，其經(jīng)濟成長空間正得到越來越多的重視與垂青。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。2007年蕪湖國民經(jīng)濟仍保持穩(wěn)定增長，發(fā)展連創(chuàng)新高，GDP總值和增長率增長較快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)增長。蕪湖經(jīng)濟的快速增長，人均收入的增加，為房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了保證。圖1 蕪湖生產(chǎn)總值與增長值的變化二、 固定投資增長分析從整體上看，蕪湖市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持著較快的發(fā)展態(tài)勢，固定資產(chǎn)投資總額呈上升趨勢，全年投資總額增長30%；其中，%，%，%。蕪湖GDP增長穩(wěn)定快速，在安徽省總量排名第三，人均GDP在全省排名第四，比省平均水平高近兩倍。但蕪湖作為政府引導經(jīng)濟行為比較成功的城市，在良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)平臺的支撐與各項扶持鼓勵第三產(chǎn)業(yè)的政策的刺激下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景與空間將相當看好。隨著蕪湖融入長江三角洲經(jīng)濟圈的步伐加快，在經(jīng)濟、交通、信息、人才等各方面將受到長三角發(fā)達城市的全面輻射，并承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移帶來的投資機會。蕪湖先進制造業(yè)的發(fā)展為新興產(chǎn)業(yè)提供了良好的生長土壤，而以科技信息、文化創(chuàng)意為代表的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成熟化和完善化的標志，是現(xiàn)代城市發(fā)展、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的助推器，有著多方面的積極作用。據(jù)蕪湖市開發(fā)辦有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，%；，；，%；房屋銷（預(yù)），%，市區(qū)房屋（預(yù)），增幅為38%，寫字樓與商業(yè)等經(jīng)營性用房銷售面積為13萬平方米。2005年以來蕪湖市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況繼續(xù)顯現(xiàn)著宏觀調(diào)控以來的良好效果，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)維持著健康有序的發(fā)展態(tài)勢，但城中區(qū)與城南區(qū)重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭。同時，“辦公用房的地下汽車庫只能整體登記發(fā)證，不得空間拆零分割申請辦理權(quán)屬登記”。在2007年1月11日舉辦的蕪湖首次全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會上，蕪湖市政府副市長洪建平指出“隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓的開發(fā)肯定是個大趨勢，蕪湖這次不允許個人購買寫字樓，是因為蕪湖的寫字樓和其他城市不一樣，它已經(jīng)變味了，不是真正的寫字樓。蕪湖住宅、辦公樓、商業(yè)用房的新開工面積蕪湖辦公樓新開工面積銷售量分析目前無法獲取近幾年來蕪湖辦公房銷售面積數(shù)據(jù)，而且尚無法對辦公用房銷售量進行分類，即區(qū)分購房人是用于居住功能還是用于辦公功能。蕪湖房地產(chǎn)未來走勢分析總體而言，2005年以來,在國家宏觀調(diào)控和市場機制的雙重作用下，蕪湖市緊緊圍繞正確引導和完善房地產(chǎn)市場這個核心，采取積極有效措施，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計顯示：％。二、 微觀層面分析 蕪湖主要地產(chǎn)市場板塊分析根據(jù)易居房地產(chǎn)營銷機構(gòu)提供的分析資料，蕪湖主要地產(chǎn)市場板塊分析如下：城中板塊城中板塊南到沿河路、北接天門山路、西至長江沿線、東到弋江路。城中板塊介紹樓盤檔次高檔中高檔均價5500元以上5000元以下物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓住宅主力戶型住宅901商業(yè)25—70平米、寫字樓敞開式三房兩廳110平米以上消費群體全市居民，投資戶居多。該區(qū)域住宅、商業(yè)以沿江邊發(fā)展速度較快，形成了具有代表性的中高檔樓盤如長江長現(xiàn)代城、中央城等諸多樓盤。 鳩江區(qū)板塊介紹樓盤檔次中低檔低檔均價3000元3500元以下3000元以下物業(yè)形態(tài)多層、商業(yè)多層主力戶型二房二廳70—95平米三房兩廳100平米以下消費群體以本板塊普通消費者為主，生意人、拆遷戶和企業(yè)職工為主社區(qū)規(guī)模中、小盤為主，以3—70萬平米項目居多三山區(qū)板塊三山區(qū)位于蕪湖市城區(qū)西南部，是蕪湖市最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d城區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，工業(yè)基礎(chǔ)較好。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工社區(qū)規(guī)模中盤為主，以5—50萬平米項目居多據(jù)以上分析可以得知，弋江區(qū)與鏡湖區(qū)是蕪湖主要中高檔及高檔樓盤的聚集區(qū)，隨著未來城市發(fā)展軸線向南延伸，弋江板塊的發(fā)展前景將更為樂觀。因為在蕪湖由于市場需求結(jié)構(gòu)的原因，越是大面積物業(yè)的租賃，價格相比中小面積物業(yè)會有大幅度下降，所以誤差會比較大。以上的消費及收入增長，都為商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了經(jīng)濟支持。隨著僑鴻國際、沃爾瑪、和平國際等大型商業(yè)企業(yè)的相繼入駐，蕪湖原有的以中山路為中心的商業(yè)格局被打破，商業(yè)零售業(yè)的競爭日趨激烈，一個多元化、多層次的商業(yè)地產(chǎn)市場正在形成，根據(jù)實地調(diào)研，蕪湖大商業(yè)現(xiàn)狀如下：蕪湖主要大商業(yè)列表商業(yè)類型商業(yè)名稱營業(yè)面積（萬平方米）百貨零售蕪湖新百大廈蕪湖華億購物中心2蕪湖僑鴻國際商城專賣店+大賣場融匯中江廣場4和平國際商廈復(fù)合型商業(yè)購物中心、多功能城市綜合體聯(lián)盛商業(yè)廣場19（包括酒店、辦公、公寓面積）吉和城市商業(yè)廣場25（包括酒店、辦公、公寓面積）華強城市廣場12復(fù)合型文化藝術(shù)特色主題商業(yè)旅游步行街超市沃爾瑪2歐尚2可以看到，幾年來蕪湖大中型商業(yè)發(fā)展速度相當迅猛，開發(fā)量已經(jīng)趕上先前二十年開發(fā)建設(shè)的總量，新建商業(yè)主要還是集中在鏡湖區(qū)。一批著名的商業(yè)巨頭也對蕪湖市場虎視眈眈。TESCO”大型賣場的面積約為2萬余平方米。波爾卡商業(yè)街等構(gòu)成的綜合配套設(shè)施，將促使該區(qū)域成為蕪湖新的區(qū)域商業(yè)、文化中心。城東區(qū)域，沿弋江北路形成的幾大專業(yè)市場仍然將繼續(xù)散發(fā)商業(yè)活力。同樣，在一些新開發(fā)的大型商住區(qū)周邊的商鋪，因商鋪規(guī)模大、單位面積大、總價高等特點，其投資價值已被高估，投資風險正日益加大。而專業(yè)性商街、專業(yè)性市場等大型商業(yè)地產(chǎn)項目，因其開發(fā)周期長，市場培育時間長、項目招商與內(nèi)部管理等要求非常嚴格，從而使得類似項目的投資風險在無形中變大。近55萬平方米恢弘鉅作，近3000戶入住人口，3萬余㎡社區(qū)商業(yè)。規(guī)劃建設(shè)為集住宅、教育配套設(shè)施、五星級酒店、甲級高檔寫字樓、大型購物中心等于一體，并配以室外運動場所和主題公園等休閑娛樂設(shè)施的大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目。20余萬平米商業(yè)設(shè)施：1號地塊商業(yè)街、大型中心商場、超市；2號地塊社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)大型菜市場等 。衍射銀湖中路兩側(cè)密布的家具、建材、裝飾材料商業(yè)群 住宅：4190元/平商鋪：7278元/平小九華商業(yè)街 位于蕪湖市中心九華山路與北京路交叉口的西北側(cè) 項目總占地面積16765平方米,總建筑面積約23300平方米,地下車庫面積約4840平方米,總長大約280米,擁有約1200平方米的中心廣場和近1500余平方米的南部綠化公園以“盛宴、休閑、文化、靚影”為四大商業(yè)主題，含概餐飲、KTV、保健、酒吧、健身房、古玩書畫、旅游文化用品、珠寶首飾等業(yè)態(tài) 。近 年 來 ，隨 著 蕪 湖 經(jīng) 濟 的 迅 速 發(fā) 展 ，市 場 對 高 檔 次 寫 字 樓 的 需 求日 漸 增 多 ， 這 也 刺 激 了 諸 多 商 業(yè) 地產(chǎn) 開 發(fā) 商 ， 將 高 端 寫 字 樓 作 為 其 近 年 來 的 主 攻 目 標 。雖 然 大 家 從 理 論 上 都 看 好 高 檔 次 寫 字 樓 的 市 場 需 求 ，但 真 實 的 市 場“接 盤 ”情 況 會 怎 么 樣 呢 ？ 因 為 目 前 蕪 湖 原 有 的 部 分 寫 字 樓 徘 徊 不 前 的 租 金 水 平 ，我認為還是有些人對 市 場 真 實 的 購 買 力 究 竟 有 多 大 表 示 擔 心 。星 級 酒 店 也 是2008