2007年舒蘭市君庭玫瑰園項(xiàng)目地塊投資分析報(bào)告-wenkub
2023-04-07 00:08:07 本頁(yè)面
【正文】 地庫(kù)網(wǎng)— 超級(jí)地產(chǎn)資料庫(kù)！房產(chǎn)營(yíng)銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問(wèn)，工程師，造價(jià)師，評(píng)估師學(xué)習(xí)寶典點(diǎn) 擊 獲 取 免 費(fèi) 資 源目 錄目 錄 1一、總論 3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 3 3 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 3 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 3 編制依據(jù) 3 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4二、市場(chǎng)分析 5 宏觀環(huán)境分析 5 城市概況 5 6 居民生活水平 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 7 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 7 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 8三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 9 景觀分析 9 交通條件分析 9 地塊條件分析 10四、總體定位、規(guī)劃理念與原則 11 總體定位 11 規(guī)劃理念 12 規(guī)劃原則 12 規(guī)劃對(duì)策 13五、規(guī)劃方案 14 功能分區(qū)與布局 14 道路交通組織 15 綠地空間系統(tǒng) 16 豎向設(shè)計(jì) 18 建筑群體設(shè)計(jì) 18六、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 20 給水規(guī)劃 20 排水規(guī)劃 21 電氣設(shè)計(jì) 21七、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格定位 22 產(chǎn)品定位 22 客戶定位 23 價(jià)格定位 23八、財(cái)務(wù)效益 25 銷售收入測(cè)算 25 建設(shè)投資估算 25 不確定性分析 27 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 28九、結(jié)論 28一、總論 項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地塊位于吉林省舒蘭市區(qū)南部入城口邊緣，是舒蘭市鼎泰年華房地產(chǎn)開發(fā)有限任公司在舒蘭投資建設(shè)的一個(gè)集商業(yè)、居住、生態(tài)于一體的綜合開發(fā)項(xiàng)目，綜合了包括居住小區(qū)、商務(wù)酒店、商業(yè)步行街、生態(tài)園、舒蘭市中心公園等多種城市功能。 項(xiàng)目規(guī)劃總體要求項(xiàng)目總占地面積330898平方米，, %，%，車庫(kù)386套。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目計(jì)量單位數(shù)值所占比重（%）人均面積（平方米/人）規(guī)劃總用地ha100城市公園ha居住區(qū)用地ha其中住宅用地ha公建用地ha道路用地ha公共綠地ha居住戶（套）數(shù)戶（套）1670 ————居住人數(shù)人5845————戶均人口人/戶————總建筑面積萬(wàn)平方米100其中住宅建筑面積萬(wàn)平方米公建建筑面積萬(wàn)平方米現(xiàn)狀建筑面積萬(wàn)平方米住宅平均層數(shù)層————綜合容積率萬(wàn)平方米/ ha————總建筑密度%————綠地率%————公共綠地率%————人均公共綠地面積平方米/人————二、市場(chǎng)分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況該項(xiàng)目所在的舒蘭市，地理位置優(yōu)越，地處長(zhǎng)白山脈張廣嶺與老爺嶺匯合處向松嫩平原過(guò)渡地帶，位于北緯43176。東經(jīng)126176。南接化工之城吉林市，北聯(lián)黑龍江省省會(huì)哈爾濱，西隔松花江與九臺(tái)市相望，東與蛟河市接壤，幅員面積4557平方公里，轄4街、10鎮(zhèn)、9鄉(xiāng)。褐煤地質(zhì)儲(chǔ)量5．86億噸，工業(yè)儲(chǔ)量3．3億噸，素有“百里煤海”之稱，是國(guó)家重要煤炭生產(chǎn)基地之一；草炭?jī)?chǔ)量6000萬(wàn)噸，居全省儲(chǔ)量的第二位。近年來(lái)，舒蘭市認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為核心，高起點(diǎn)謀劃、高目標(biāo)要求、高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)，不斷加大招商引資和項(xiàng)目建設(shè)力度，實(shí)施工業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，努力壯大支柱產(chǎn)業(yè)，不斷擴(kuò)充經(jīng)濟(jì)總量，有力地推動(dòng)了全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2007年，建筑業(yè)發(fā)展加快，％，建筑企業(yè)施工工程241個(gè)，％，房屋竣工面積為30萬(wàn)平方米，％。；；。這說(shuō)明舒蘭市的房地產(chǎn)需求量比較穩(wěn)定。 交通條件分析（1）現(xiàn)有交通條件南側(cè)為新村路；東、北側(cè)均為現(xiàn)狀土質(zhì)路面；西側(cè)現(xiàn)狀砂石路面；目前只有新村路一側(cè)交通可達(dá)性較好，其余三面交通可達(dá)性相對(duì)較差；（2）將來(lái)交通條件西側(cè)、西北側(cè)緊鄰項(xiàng)目用地邊界為市政規(guī)劃一路；北側(cè)為市政規(guī)劃二路；]東側(cè)緊鄰市政規(guī)劃三路；（3）地塊內(nèi)部將來(lái)交通條件項(xiàng)目地塊內(nèi)部無(wú)橫穿的市政規(guī)劃路，使得項(xiàng)目用地的完整性得到保證，有利于形成完整的居住社區(qū)；一期即將完工的商業(yè)步行街是目前小區(qū)的主要出入通道，市政規(guī)劃道路提高了地塊的交通便利條件，但是存在市政道路建設(shè)的滯后問(wèn)題；同時(shí)，受新村路北側(cè)現(xiàn)狀保留建筑的限制，項(xiàng)目地塊缺少面向新村路的主要出入口形象空間。為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，我們采取以下策略：強(qiáng)化產(chǎn)品，主動(dòng)吸引異域化風(fēng)情，精致打造 規(guī)劃原則原則提煉分析在當(dāng)前的居住區(qū)開發(fā)中，平衡開發(fā)商的利益訴求和消費(fèi)者的物有所值是項(xiàng)目規(guī)劃的核心所在。四條軸線分別由南北縱向兩條景觀軸和東西橫向的一條景觀軸和一條交通軸組成。同時(shí)，商業(yè)步行街景觀軸、公園面向居住小區(qū)的主要入口吸景觀道路接近了居住區(qū)與中心公園之間的距離，這條景觀性、生態(tài)型綠帶把中心公園的綠地自然地引入居住區(qū)中，為小區(qū)，也為城市的景觀做出了重要的貢獻(xiàn)。在項(xiàng)目西北部分規(guī)劃了生態(tài)園飯店以及主題廣場(chǎng)區(qū)，既豐富了城市景觀，又填補(bǔ)了目前舒蘭市缺少生態(tài)休閑活動(dòng)場(chǎng)所的空白，使得該項(xiàng)目成為集居住、公園、商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、餐飲娛樂(lè)與一體的綜合性居住區(qū)。規(guī)劃道路分為二個(gè)等級(jí)：小區(qū)組團(tuán)級(jí)道路、宅前路。整個(gè)小區(qū)道路設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)人車分流概念，設(shè)計(jì)中分為車行及人行兩個(gè)系統(tǒng)。居住區(qū)的中心綠軸、綠島、公園主景觀軸、商業(yè)步行街是一個(gè)完整的步行系統(tǒng)，與景觀中心融為一體。停車位主要設(shè)計(jì)為地面停車和一層車庫(kù)停車。從樓上向下望，見到的是一片充滿人情味的建筑園林。其它地方以大規(guī)模的集中綠化來(lái)為居民提供休閑場(chǎng)所，同時(shí)也創(chuàng)造小區(qū)的整體綠化形象，改善環(huán)境。中心景觀軸、環(huán)狀景觀帶與組團(tuán)景觀的交織與融合中心景觀軸為南北向布置，其位置可利用原用地內(nèi)的綠
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