【正文】 收益基本可抵消房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用。本項(xiàng)目定位——鳳凰最大的、首家“產(chǎn)權(quán)式”佳惠百貨廣場(chǎng)“產(chǎn)權(quán)式”投資模式的由來(lái)產(chǎn)權(quán)式投資最早起源于產(chǎn)權(quán)式酒店，發(fā)展到今天已經(jīng)擴(kuò)展到很多行業(yè)。鳳凰作為一個(gè)旅游城市，目前鳳凰旅游業(yè)發(fā)展迅速，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤開發(fā)的全過(guò)程中去，只有這樣本項(xiàng)目才能在鳳凰商業(yè)樓盤中脫穎而出。鳳凰還沒有樓盤使用“產(chǎn)權(quán)式”這個(gè)概念，加以正確的引導(dǎo)可以達(dá)到意想不到的效果。鳳凰目前超市數(shù)量偏多，容易讓投資者對(duì)超市的前景產(chǎn)生一定的擔(dān)心。第一個(gè)在鳳凰引入“產(chǎn)權(quán)式”投資型概念的樓盤。一季度財(cái)政總收入完成2325萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)50 %，其中：一般預(yù)算收入完成1565萬(wàn)元，%。 　?。?）、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步活躍，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。 　?。?）、旅游產(chǎn)業(yè)形勢(shì)喜人，旅游收入大幅增長(zhǎng)。一季度全部規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2547萬(wàn)元，%。□ 鳳凰2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)初步測(cè)算，一季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值37221萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)16%，增幅居全州第3位，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加 7626萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)12%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值25398萬(wàn)元，%。有“湘西邊墻”——中國(guó)南方長(zhǎng)城。礦藏資源豐富。全縣100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，85%以上的村通了公路，公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。1949年鳳凰縣解放，初屬沅陵專區(qū)，1955年劃歸湘西苗族自治州，1957年改屬湘西土家族苗族自治州至今。唐垂拱二年（公元686年），始設(shè)渭陽(yáng)縣，縣址設(shè)黃絲橋，即今黃絲橋古城。全境劃為9個(gè)鎮(zhèn)22個(gè)鄉(xiāng)，344個(gè)行政村。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。其中。宋、元、明置五寨長(zhǎng)官司?！　『哮P凰古城地處湘黔要道，交通發(fā)達(dá)。湖南鳳凰古城鐘靈毓秀，自然資源豐富。目前，已探明可供開采的有天然金剛石、汞、鉛鋅、水泥灰?guī)r、無(wú)煙煤、石煤、大理石、硅石、銻等35種礦藏，其中汞的儲(chǔ)量居全國(guó)第四位，鉛鋅儲(chǔ)量居全省第二位。有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)四處，即建于唐代垂拱年間的黃絲橋古城、華夏第二洞奇梁洞、飛檐斗拱的古建筑朝陽(yáng)宮、沈從文故居。 　　 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)： 　?。?）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 　?。?）、固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。一季度共接待中外游客63萬(wàn)人次，主要景點(diǎn)門票收入達(dá)1173萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)173%、%%。一季度農(nóng)民人均現(xiàn)金收入636元，%，生產(chǎn)費(fèi)用支出人均60元，%。 □ 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目簡(jiǎn)況鳳凰旅游商貿(mào)城位于鳳凰縣建設(shè)路公路局、工商局原址，寶慶市場(chǎng)以西，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以南，蘭徑大世界以東，建設(shè)路以北；周邊有古城文化遺址、古城商業(yè)街。引入的佳惠百貨在懷化是百貨行業(yè)的巨頭。本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)形象方面與其它樓盤相比較無(wú)優(yōu)勢(shì)，有些地方還有欠缺。鳳凰目前居民的投資理念越來(lái)越強(qiáng)。分析總結(jié)：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，并且在鳳凰最繁華的建設(shè)路上。特別是鳳凰人民的投資理念正在迅速改變，但目前鳳凰房?jī)r(jià)的普遍高漲，使很多潛在客戶無(wú)力進(jìn)入。下面我們先看一看產(chǎn)權(quán)式酒店的起源與發(fā)展：產(chǎn)權(quán)式酒店最原始的版本起源于瑞士，上個(gè)世紀(jì)70年代，在阿爾卑斯山腳下，有一位名叫亞歷山大 后來(lái)，在時(shí)權(quán)酒店的基礎(chǔ)上又發(fā)展出了產(chǎn)權(quán)式酒店。但是在許多地方，這種分配不確定利益的方式在投資人和酒店管理公司之間產(chǎn)生了信任危機(jī)。他們購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店除了用于投資，更多的則用于員工休假、公司年會(huì)和接待賓客使用。目前，產(chǎn)權(quán)式酒店在歐美國(guó)家經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會(huì)廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。對(duì)于開發(fā)商而言，把產(chǎn)品化整為零，可以在全國(guó)各地尋找買家，這樣就分散了投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于投資者而言，通過(guò)化整為零，普通業(yè)主就可以買得起這些高檔物業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，借助物業(yè)和經(jīng)營(yíng)者的品牌，還有附屬的高檔配套設(shè)施等有利條件，把投資產(chǎn)權(quán)式酒店變成一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，既可跳出單一的“購(gòu)房出租”模式，實(shí)現(xiàn)異地置業(yè)，又可憑著明確的產(chǎn)權(quán)界定作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期；同樣，對(duì)于項(xiàng)目所在地政府來(lái)講，“主權(quán)式物業(yè)”又增加了新的稅源。根據(jù)鳳凰房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，做出以下兩個(gè)建議之案供開發(fā)商參考：建議方案一：返租六年：年返租率8 %，一次性返后兩年租金抵首付。 租金遞增——給投資者以所購(gòu)買物業(yè)越來(lái)越有價(jià)值，對(duì)未來(lái)前景看好的預(yù)期，從另一方面打消返租期過(guò)后怎么辦的疑慮。為鼓勵(lì)投資者采用一次性付款的方式，建議給予一次性付款的投資者一定程度的優(yōu)惠，優(yōu)惠額可計(jì)租，可考慮優(yōu)惠5%。附 圖： 鳳 凰 文 化 娛 樂 城位置分析：鳳凰縣桔園路與南華路交匯處規(guī)劃特色：商住兩用樓 項(xiàng)目定位：首座文化娛樂主題商業(yè)社區(qū)營(yíng)銷推廣：大地企劃營(yíng)銷賣點(diǎn)：民族文化演繹中心、鳳凰大型會(huì)議舉辦地點(diǎn)、鳳凰唯一500座標(biāo)準(zhǔn)影劇院?jiǎn)? 價(jià)：臨街門面9800元/平米 二層門面3880元/平米銷售效果：住宅已銷售完，一層門面銷售九成，二層門面銷售一成。要想有好的銷售，現(xiàn)場(chǎng)就必須有好的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理：附：銷售管理一、銷售管理細(xì)則本司將對(duì)銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一管理，由公司內(nèi)部制定的《銷售部樓盤紀(jì)律管理指引》、銷售部客戶登記管理指引、銷售部客戶接待管理指引及銷售部員職責(zé)指引。恪守職業(yè)道德，嚴(yán)守公司商業(yè)秘密，對(duì)于客戶、發(fā)展商負(fù)責(zé)。由公司委派到各代理項(xiàng)目進(jìn)行銷售工作，認(rèn)真完成現(xiàn)場(chǎng)接待、洽談、客戶跟進(jìn)工作。嚴(yán)禁開私單，不違規(guī)操作，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)處理并向上級(jí)報(bào)告，不推卸責(zé)任，敢于擔(dān)當(dāng)。銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督調(diào)整樓盤客戶接待的秩序，盡量做到公平合理并保證每個(gè)來(lái)訪客戶能及時(shí)得到營(yíng)業(yè)員的主動(dòng)接待。營(yíng)業(yè)員不得以任何理由中斷正在接待的客戶，而轉(zhuǎn)接其他客戶。其他營(yíng)業(yè)員的客戶來(lái)訪，營(yíng)業(yè)員必須立刻與原營(yíng)業(yè)員聯(lián)絡(luò)，得到同意了解情況后才能繼續(xù)接待，營(yíng)業(yè)員不得遞名片與他人的客戶，除非得到原營(yíng)業(yè)員同意。已登記的客戶來(lái)樓盤，由原登記營(yíng)業(yè)員接待。如原營(yíng)業(yè)員不在場(chǎng)，或者事先無(wú)此委托，則由輪到的營(yíng)業(yè)員接待新客戶并做客戶登記。營(yíng)業(yè)員不得以任何理由阻止客戶落定。四、電話咨詢的客戶一律不準(zhǔn)做客戶登記?？蛻舻挠行跒樽詈笠淮胃M(jìn)后一個(gè)月內(nèi)，因跟進(jìn)工作不足而造成客戶流失的后果自負(fù)。各組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)記錄本組員工之考勤，填寫考勤記錄表，在第二個(gè)月月初上交至公司行政部。營(yíng)業(yè)員請(qǐng)假或補(bǔ)休最少須提前一天向組長(zhǎng)請(qǐng)假，組長(zhǎng)請(qǐng)假或補(bǔ)休須提前一天向經(jīng)理請(qǐng)假，并填寫請(qǐng)假單，報(bào)部門經(jīng)理簽字送交行政部。營(yíng)業(yè)員以銷售各自負(fù)責(zé)的樓盤為主，非本樓盤值班人員不得到該樓盤接待新客戶，公司另有安排除外。第二篇 推廣策略一、推廣主題從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)到銷售工作的完結(jié)需要一段時(shí)間，因此在樓盤銷售的整個(gè)推廣過(guò)程中，我們必須圍繞一條軸線來(lái)展開工作，這條軸線總領(lǐng)我們市場(chǎng)銷售的全過(guò)程，這條軸線就是本項(xiàng)目的推廣主題。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來(lái)，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。 采用推廣案名可以節(jié)省推廣費(fèi)用。所以結(jié)合本樓盤實(shí)際情況，圍繞推廣主題，考慮本區(qū)域人文因素，確立本樓盤的推廣案名為：鳳凰佳惠百貨廣場(chǎng)鳳凰首家產(chǎn)權(quán)式投資型大型百貨中心廣場(chǎng)推廣案名的含義：鳳凰佳惠：表明經(jīng)營(yíng)主體及其地域性百貨廣場(chǎng)：區(qū)別于常見的超市，給投資者以無(wú)限的想象空間；以廣場(chǎng)命名，突出規(guī)模大、氣勢(shì)足，感染力強(qiáng)，容易產(chǎn)生美好預(yù)期及購(gòu)買沖動(dòng)。在各階段市場(chǎng)推廣中要做到近期要詳細(xì)，中期要清晰，長(zhǎng)期要明確，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤舉措進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和補(bǔ)充，以達(dá)到更好的樓盤銷售之目的。因此在入市時(shí)機(jī)、銷售階段都沒有得到合理性的把握，導(dǎo)致銷售時(shí)機(jī)與積累沒有形成強(qiáng)有力的銷售節(jié)奏感。（2）、銷售人員的專業(yè)技能有待提高 依據(jù)我們的調(diào)查，鳳凰房產(chǎn)銷售人員的水平普遍不高，這也是直接影響銷售的原因。二、銷售策略正是在總結(jié)項(xiàng)目