商貿(mào)城營銷策劃方案-wenkub
2023-05-29 00:12:47 本頁面
【正文】 的客戶，非常稀少，成為租賃和銷售方面的主要壓力。其他商業(yè)樓盤的競爭，分流了客源。**區(qū)域板塊熱潮、政府明確的城市發(fā)展方向，對市民區(qū)域的觀念有意識導(dǎo)向作用。前期招商凌亂，有建材、貨運(yùn)等商家，不利于招商方面完全改變經(jīng)營主題，重新統(tǒng)一定位、規(guī)劃。周邊環(huán)境較差，臨**路一側(cè)是漂染廠和一片空地，臨**路一側(cè)是服裝廠，臨規(guī)劃路一側(cè)是廣本汽車銷售中心，三條街都對著鄰居的圍墻，離高速路的高架橋又非常的近。某集團(tuán)是泉州房地產(chǎn)著名品牌,知名度,美譽(yù)度較高.項(xiàng)目是２００*年**區(qū)重點(diǎn)扶持的４個專業(yè)市場之一和重點(diǎn)招商項(xiàng)目。商業(yè)特征某花園位于**長途汽車站旁，又屬**必經(jīng)之地，過境車流量大，廣告宣傳輻射性強(qiáng)，便于傳播；區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)是建材行業(yè)為主，周邊人流量較少，主要是車流量較大，商業(yè)氛圍不濃。樓盤特征對商業(yè)店鋪的影響對商業(yè)店鋪而言，樓盤本身的建筑品質(zhì)不再是關(guān)鍵因數(shù)，相對而言，經(jīng)營利潤、升值空間是決定的因數(shù)。第二章 銷售策略一、項(xiàng)目特征分析樓盤特征在泉州地區(qū)屬大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：某花園占地100多畝，總建筑面積13萬平方米，住宅800多戶，商業(yè)店鋪200余戶。通過商業(yè)運(yùn)作，專業(yè)主題市場運(yùn)營，有效的溶入整個商圈，有效的利用密集的人流、車流；通過對項(xiàng)目商業(yè)統(tǒng)一的經(jīng)營管理，讓商貿(mào)城真正能產(chǎn)出利潤，具備利潤導(dǎo)向就具備商業(yè)價值。相對于周邊關(guān)聯(lián)區(qū)域，某商貿(mào)城整體商業(yè)規(guī)模最大，又得益于市場對某企業(yè)本身的品牌認(rèn)可度，得益于汽車站商圈的洶涌人潮、得益于***國道和福**高速公路川流不息的車輛，某商貿(mào)城雖然在產(chǎn)品設(shè)計上存在缺陷，但揚(yáng)長避短，并通過商業(yè)運(yùn)作，仍然可以實(shí)現(xiàn)一流的商貿(mào)城，銷售不會因?yàn)閮r格問題而滯銷、不會因?yàn)榭筛淖円蛩囟畠r；經(jīng)營不會因?yàn)槲飿I(yè)高價而低回報。二、項(xiàng)目概況某商貿(mào)城由臨**路、**路、**路、**路四條路組成一個方形的商圈，環(huán)繞在某花園四周。任何城市汽車站的商圈，都是比較有商業(yè)市場容量的商圈。從商業(yè)區(qū)域環(huán)境看，某商貿(mào)城屬汽車站商圈。但從汽車站商圈分析，在十字路口的四個方位中，某商貿(mào)城在汽車站的正對面，相對于其他兩個側(cè)對面，需要多經(jīng)過一個路口。而考慮到某商貿(mào)城項(xiàng)目本身的位置劣勢和項(xiàng)目內(nèi)部各個展面的朝向因素，在游離汽車站商圈的情況下，要真正分享泉州汽車站商圈的商業(yè)效能，就必須在業(yè)態(tài)分布具備自己的優(yōu)勢或有效的溶入商圈，在整體形象及品牌、知名度等方面超人一等，在經(jīng)營管理方面更勝一籌，并有效利用項(xiàng)目本身最具規(guī)?；纳虡I(yè)優(yōu)勢。于其中，**路有騎樓柱子、臺階、過分綠化等不利店鋪經(jīng)營的負(fù)面因素，更甚是存在著車庫上層的所謂夾層、一樓已經(jīng)銷售的二樓等無進(jìn)出通道，根本不具備商業(yè)店鋪條件的物業(yè)；**路、**路、**路都面墻而立，而且**路的路寬又較窄；包括售樓部門口的各條街都存在廢土堆、坑洼、工程垃圾。三、銷售與招商概述某商貿(mào)城目前因?yàn)楦鞣N因素導(dǎo)致物業(yè)貶值，銷售出現(xiàn)停滯。在銷售中，價值的體現(xiàn)、現(xiàn)場的包裝、廣告的促進(jìn)、銷售技巧的運(yùn)用等等，必然的會實(shí)現(xiàn)銷售。樓盤定位高：本項(xiàng)目是國家康居示范智能化系統(tǒng)小區(qū)。但新市區(qū)的區(qū)域特性，本身就代表商業(yè)氛圍的不足；高定位的樓盤建設(shè)，其高價位又壓縮了升值空間，所以商業(yè)部分的積壓就是自然而然的狀況。本地段在不遠(yuǎn)的將來，將成為繁華的商業(yè)地段，但商業(yè)投資講究即時回報的特性，讓本地段的商業(yè)價值目前無法得到完全體現(xiàn)。本案占地100多畝，在**屬較大規(guī)模的商住小區(qū)。 人口密度低，人流量少，目前區(qū)域周邊居住組團(tuán)社區(qū)、本案入住率都較低。目前泉州店鋪供過于求，投資回報率低，銷售普遍不景氣，客戶投資情緒低落。新客運(yùn)中心站即將在2005年竣工落成，正式宣告一個新興的經(jīng)濟(jì)商圈出現(xiàn)?，F(xiàn)房項(xiàng)目，前景不易造夢，且滯銷的商業(yè)量較大，當(dāng)心引起客戶的投資信心不足。目前，已入駐營業(yè)商家除一家茶葉店和一家食雜店外，其余都為建材商家?！?*路僅售1戶，是4條街中銷售最差的。整條街道呈現(xiàn)出臟、亂、差的形象。目前，由于尚未交房，處于施工階段，不具備開業(yè)條件。**路4854號店鋪2層和3354號店鋪后夾層※ 現(xiàn)狀**路4854號店鋪，早期為了促進(jìn)銷售，把2層分割出來銷售，現(xiàn)在1層已售出，2層未售。**路綠化※ 現(xiàn)狀**路一側(cè)店面不但帶有騎樓、臺階，而且有比臺階面積更大的綠化，每塊綠化都擋住了3個店面進(jìn)出通道，嚴(yán)重影響了經(jīng)營。改造建議整改內(nèi)容**路所有店面門口的臺階和綠化需要完工。人行道與公路的泥土障礙要清除。規(guī)劃路**路的進(jìn)出口開通，路面平整?！?**路定位: 以建材為主的 綜合商業(yè)街經(jīng)營定位：以建材為主兼專業(yè)市場生活配套的商家定位依據(jù)：●大門左邊靠近**路一側(cè)，已進(jìn)駐商家之中，大多數(shù)為經(jīng)營建材的商家為主，大門右邊靠近**路一側(cè)，已有藥店、超市進(jìn)駐。**路僅售1戶，它是4條街中銷售最差的1條，歸納其原因，主要是產(chǎn)品性價比太低，無人問津。給客戶一個投資保障，增強(qiáng)購買信心。2005年5月1日前銷售的以5月1日開始計算返租。舉例說明： 如一店面總價100萬，返租3年，按3年回報率（5%+6%+7%），則累計租金為：100萬18%=18萬，● 若，3年租金抵扣總價，則實(shí)際成交價是：100萬18萬=82萬首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。降低購房資金門檻，一劑猛藥，刺激投資客戶購買欲望，釋放消費(fèi)需求。組合上述三重銷售策略，得出如下計算方法：113．64 Ｘ =100 (萬元)返租3年，按3年回報率（5%+6%+7）則累計租金為：100萬18%=18萬，〖按揭付款方法〗● 若，3年租金抵扣總價，則實(shí)際成交價是：100萬18萬=82萬貸款60%， 計：49 萬，首付款40%，計：33 萬，先付： 5萬，余款：28 萬，在18個月內(nèi)分作6期按季支付，則每季支付給開發(fā)商： 萬。七、銷售中的招商工作考慮銷售返租與招商租期同為三年，但起訖時間不一致：不管是先行銷售還是先行招商，都必須有約束條款，保證時間的統(tǒng)一性。在經(jīng)過慎密的市調(diào)分析考量基礎(chǔ)上，我們建議盡快實(shí)施本案，銷售、招商雙管齊下，搶占市場先機(jī)有如搶占制高點(diǎn)，至關(guān)重要。專業(yè)汽配市場距本案比較遠(yuǎn)，本區(qū)域存在市場空間。關(guān)鍵是找準(zhǔn)突破點(diǎn)，對于開發(fā)商而言，開發(fā)產(chǎn)品的最終目的是將它銷售出去換取價值回報，而對于消費(fèi)者而言讓度價值越高的產(chǎn)品越受歡迎。市場機(jī)會點(diǎn)分析 市場整體上供過于求，空置嚴(yán)重，同時，空置基本上已屬于市場的無效需求，并不說明市場的不景氣或需求的萎縮，實(shí)質(zhì)上，是供給與需求的錯位，即
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