【正文】 是向西部發(fā)展的，相對市區(qū)而言有些偏僻，整體區(qū)域情況不甚理想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 委托管理公司經(jīng)營管理 企業(yè)無商場經(jīng)營管理能力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 二、揚(yáng)州商業(yè)物業(yè)經(jīng)營方式 目前揚(yáng)州各商場所采用的經(jīng)營方式主要有以下幾種。 戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位； “售得出、租得滿、做得旺 ”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2238 2848 元 / m 首期 40% 3 萬 萬 寫字樓 2021 元 / m178。 建筑面積 萬 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。市區(qū)房地產(chǎn)市場一片繁榮景象。 二、揚(yáng)州房地產(chǎn)投資開發(fā)情況 揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo) 以建設(shè)最宜人居、最宜發(fā)展城市為目標(biāo) ,加快房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 ,加快提高人民生活居住水平 ,努力把揚(yáng)州建設(shè)成為上海、南京的后花園。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 航空：在江都市區(qū)東北側(cè)，選擇建設(shè) 4c 級（預(yù)留 4d 級）機(jī)場。 城市定位：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 操作步驟 1 市調(diào)分析報(bào)告 商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的前提是做好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。房地產(chǎn)策劃是一種高層次的投資咨詢活動，它的基本職責(zé)就是要幫助投資者正確選擇投資方向，做好市場定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位，并采用適當(dāng)?shù)臓I銷推廣組合策略，以實(shí)現(xiàn)理想的投資目標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商業(yè)地產(chǎn)不是講概念，注重一下戶型和環(huán)境就能銷售，商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值還跟所在地點(diǎn)區(qū)域的商業(yè)氛圍是否濃厚相關(guān)。但值得開發(fā)商注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。主要體現(xiàn)在： 差異 1：作為動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于地段價(jià)值和經(jīng)營特色； 差異 2：商業(yè)性更強(qiáng)，對開發(fā)商和物業(yè)管理的商業(yè)經(jīng)營、管理水平要求提高； 差異 3：商業(yè)建筑的土地出讓金要比住宅高，土地出讓年限只有 40年； 差異 4：繳納的費(fèi)用不同。具體說來，建什么業(yè)態(tài)、在何處建以及建成后的經(jīng)營形式如何，都需要有一個(gè)科學(xué)的整體策劃、正確的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 功能定位。 好的策劃離不開前期調(diào)研，只有了解市場才能更好的做好市場。但不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開發(fā)前提的市調(diào)方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城市大交通體系的迅速發(fā)展 公路：建設(shè)潤揚(yáng)長江大橋及北接線和西北繞城公路，建設(shè)沿江高等級公路，改建南繞城公路；遠(yuǎn)期建設(shè)寧揚(yáng)第二通道和溝通西 北繞城公路和寧徐、寧連高速公路連接線；揚(yáng)江公路、文昌東路為聯(lián)系揚(yáng)州主城區(qū)和江都市區(qū)的主要道路，規(guī)劃為一級公路；揚(yáng)天公路、揚(yáng)菱公路、揚(yáng)沙公路（新）、施沙路西延線、泰李公路、甘八路均為揚(yáng)州城區(qū)與周邊鎮(zhèn)的主要聯(lián)系道路，均規(guī)劃為一級公路。 今后五年，是全面建設(shè)小康社會，推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程的關(guān)鍵五年，是建設(shè) “經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市， 文化大市，旅游名市，生態(tài)園林城市 ”，實(shí)現(xiàn)新跨越關(guān)鍵五年，是實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，在蘇中率先崛起的關(guān)鍵五年。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 揚(yáng)州房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模 揚(yáng)州目前共有 59 家房地產(chǎn)開發(fā)公司 ,62 家最新住宅商務(wù)樓盤 (其中東區(qū)共有 9 家、南區(qū)共有 4 家、西區(qū)共有 32 家、北區(qū)共有 9 家、 ==有 8 家 )。 三、競爭對手分析 江陽商貿(mào)城的同質(zhì)項(xiàng)目有：陽光城、金太陽陶瓷城、寶林家具港、揚(yáng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 州商城、工業(yè)品市場、金陽光裝飾城等。 36840m178。 3000 元 / m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。以 “做得旺 ”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃 分和商戶組合； 自營 1）購銷，商場自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)； 2）保底抽傭，商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場仍按保底額的一定比例抽取傭金 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)經(jīng)營管理能力不同的企業(yè)對經(jīng)營方式的選擇應(yīng)有所不同，如下表： 經(jīng)營方式 適用情況 自營 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力 自營為主，招租為輔 企業(yè)具有商場經(jīng)營管理能力，但為擴(kuò)大規(guī)模，充實(shí)服務(wù)功能，以招租形式引入一些核心經(jīng)營業(yè)務(wù)以外的商戶作為補(bǔ)充。 三、項(xiàng)目 swot 分析 s——項(xiàng)目優(yōu)勢 地段 ——揚(yáng)子江北路，南臨瘦西湖風(fēng)景區(qū)，北接西北繞城高速、寧啟鐵路，地理位置優(yōu)越，交通便捷； 規(guī)模 ——總面積 260 畝，建筑總面積 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。缺少指標(biāo)性物業(yè)帶動，生活配套設(shè)施方面欠缺。 總結(jié)： 從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的一體化優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項(xiàng)目 ，充 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足信心。 沒有一成不變的定律，只有準(zhǔn)確的調(diào)研與創(chuàng)新合理的差異化定位，才能創(chuàng)造 “星火燎原 ”的商業(yè)營銷奇跡；文化城、生態(tài) mall、風(fēng)情走廊、景觀商業(yè)、品牌宮殿以及拉斯維加斯 ……理性與感性；務(wù) “實(shí) ”與務(wù) “虛 ”的完美結(jié)合 ——這便是商業(yè)地產(chǎn)營銷的永久魅力所在；做一個(gè)靠兩條“腿 ”走路的人 ——?jiǎng)t是商業(yè)物業(yè)策劃中最簡單又最復(fù)雜的原理之一；而 “人氣 ”，則會令你、我及開發(fā)商、經(jīng)營商永遠(yuǎn)充滿了生機(jī)與活力！“人氣 ”是商業(yè)物業(yè)營銷并經(jīng)營成功的 “命門 ”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最