【正文】 新區(qū)建設(shè)，開(kāi)工建設(shè)市行政中心辦公樓，完成建政大道、北江路建設(shè)，開(kāi)工建設(shè)迎賓路、五一路、興賓北路，加快城北新區(qū)配套附屬設(shè)施建設(shè)。充分發(fā)揮城市功能，促進(jìn)城市發(fā)展。重點(diǎn)突破、有序推進(jìn)城鎮(zhèn)體系建設(shè)。 從來(lái)賓市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整可以分析得出，政府正偏向著重發(fā)展來(lái)賓的第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)，給來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì)指出一個(gè)良性的發(fā)展的方向。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) %以上； 216。來(lái)賓市正利用優(yōu)勢(shì)，朝集商貿(mào)、能源、糖業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主的新興工業(yè)城市方向發(fā)展。 2020 年來(lái)賓市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為 ： ： ，與上年相比，一產(chǎn)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，二產(chǎn)比重提高 ，三產(chǎn)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)。來(lái)賓市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 600 多家，電力、制糖、冶煉是來(lái)賓的支柱產(chǎn)業(yè)。 廣西各城市的人均可支配收入分別為：柳州市 元、 北海市 元、賀州市 元、桂林市 、防城港市 、貴港市 、百色市 、欽州市 、梧州市 、崇左市 。 2020 上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年同期增長(zhǎng) %。 n 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，糧食生產(chǎn)穩(wěn)定 2020 年來(lái)賓市全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值約 億元，同比增長(zhǎng) ％。 2020年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %；比 2002年增長(zhǎng)率提高 個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入增加 158 元，增長(zhǎng) %； GDP 增速比全國(guó)高 個(gè)百分點(diǎn)，比廣西高 個(gè)百分點(diǎn)。 興賓區(qū)內(nèi)蘊(yùn)含麒麟山人遠(yuǎn)古歷史的廟山巖遺址、雞籠山遺址和堪與桂林七星巖媲美的都鱗巖、樓梯巖及國(guó)際地質(zhì)界研究二疊紀(jì)剖面的“金釘 子” 蓬萊洲??都是觀光旅游的佳境。 能源充足 境內(nèi)已探明的儲(chǔ)量較大的礦藏有煤、錳、重晶石、鉛錫礦等，品種達(dá) 20 多種，其中，重晶石、煤、錳等 7 種礦藏居廣西首位，象州縣重晶石連續(xù)多年出口居廣西第一，有“重晶石國(guó)都”的美譽(yù)，金秀瑤山蘊(yùn)藏著金、銅、鐵、水晶、重 晶石、花崗巖等十多種礦產(chǎn)，素有“萬(wàn)寶山”之稱。甘蔗、水果、蔬菜、桑蠶及畜牧水產(chǎn)等都已成來(lái)賓的支柱的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)新格局。 交通體系 來(lái)賓恰好處于西南、華中各省與華南沿海的連接帶上，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，湘柳鐵路、桂海高速公路貫穿境內(nèi)，三條國(guó)道四條省道縱橫全境，連接珠江水系的紅水河與柳江河流流經(jīng)境內(nèi)，百噸船舶可直達(dá)穗、港、澳，是大西南出海通道的重要樞紐?？偯娣e 萬(wàn)平方公里，居 住著壯、漢、瑤、苗等 10多個(gè)民族，人口 240萬(wàn)，少數(shù)民族人口占 %，城區(qū)人口約為 30萬(wàn)人。 第二部分：來(lái)賓市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 綜合環(huán)境調(diào)查 地理位置 位于廣西正中部，紅水河貫穿其中，是珠江流域的腹心地帶，屬壯族主要聚居區(qū)之一。 目 錄 第一部分：前 言 第二部分：來(lái)賓市宏觀市場(chǎng)調(diào)查分析 第三部分：桂中地區(qū)各個(gè)城市區(qū)位調(diào)查分析 第四部分：桂中各地區(qū)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 第五部分：來(lái)賓市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 第六部分：來(lái)賓市區(qū)域狀況及 SWOT調(diào)查分析 第七部分：項(xiàng)目定位與項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略建議 第八部分：結(jié) 束 語(yǔ) 第一部分 :前 言 本項(xiàng)目是鼎成公司在來(lái)賓市最大的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要保證良好的銷售外，項(xiàng)目還被寄予更大的期望：即塑造桂 中地區(qū)的知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，在整個(gè)桂中地區(qū)范圍內(nèi)掀起專業(yè)市場(chǎng)的投資熱潮 ,樹(shù)立鼎成公司良好的市場(chǎng)形象與強(qiáng)有力的品牌。對(duì)項(xiàng)目整體性策劃之前，開(kāi)展深入而系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查研究是非常必要的。北接廣西工業(yè)重鎮(zhèn)柳州市和國(guó)際旅游名城桂林市，南臨廣西首府南寧市，東靠梧州市、貴港市，西面是河池市。 人文環(huán)境 來(lái)賓市地處廣西中部，仍保留著十分豐富的盤(pán)古文化，其中包括盤(pán)古廟、盤(pán)古神話傳說(shuō)、盤(pán)古歌謠、盤(pán)古師公戲，以及以盤(pán)古命名的村莊、山嶺、巖洞等等，形成了歷史悠久、原生態(tài)型、獨(dú)具特色的盤(pán)古文化體系與群落。既是廣西重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的紅水河經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，又是南寧 柳州 桂林產(chǎn)業(yè)帶的中心區(qū)。全市僅高產(chǎn)高糖良種蔗就達(dá) 120 多萬(wàn)畝，優(yōu)質(zhì)水果面積達(dá) 50 多萬(wàn)畝，優(yōu)質(zhì)蔬菜 40多萬(wàn)畝，桑蠶基地近 20 萬(wàn)畝。 旅游資源 目前亞洲現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的土司建筑群，有著“中南第一溫泉”美稱的象州花池溫泉，是休養(yǎng)度假的絕好去處。 城市地位 來(lái)賓市是經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)從柳州的直轄區(qū)完全剝離出來(lái)的獨(dú)立縣級(jí)城市，處于南寧市與柳州市的交匯處，可以共享兩市充分的資源。 n 工業(yè)生產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，糧食生產(chǎn)穩(wěn)定，高標(biāo)準(zhǔn)瓜菜、桑蠶、水果基地和噸糖田基地建設(shè)進(jìn)展順利，新增“三田”面積 12 萬(wàn)畝，茶葉、食用菌、金銀花、藥材等高效經(jīng)濟(jì)作物種植面積得到鞏固和擴(kuò)大，優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品區(qū)域布局趨于合理，農(nóng)作物優(yōu)質(zhì)良種率穩(wěn)步提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平進(jìn)一步提升。外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 4479萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng) %。 2020年來(lái)賓市城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，農(nóng)民人均純收入 1927 元，增長(zhǎng) %；職工平均工資 11350 元，增長(zhǎng) ％。造紙、建材、制藥、礦產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品加工等工業(yè)具有一定的規(guī)模和基礎(chǔ)，初步建立了一批有資源優(yōu)勢(shì)和地方特色的產(chǎn)業(yè)，八一鐵合金廠是廣西最大的鐵合金生產(chǎn)基地，來(lái)賓冶煉廠銦冶項(xiàng)目每年銦產(chǎn)量占全世界銦產(chǎn)量的 1/4；市屬 13家大中型糖廠，日榨能力 5 萬(wàn)噸，蔗糖產(chǎn)量列廣西前茅。旅游、商貿(mào)、交通運(yùn)輸、餐飲等產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。 n 2020 來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)： 216。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) %左右； 216。 小結(jié) 從來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景情況分析得出，政府很有意著重發(fā)展第二、三次產(chǎn)業(yè)，均以兩位的增長(zhǎng)速度加快來(lái)賓市的經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)出了來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢(shì)頭。強(qiáng)化對(duì)縣郊城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)與管理，鼓勵(lì)工業(yè)向市級(jí)工業(yè)區(qū)和重點(diǎn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的工業(yè)園集中，重點(diǎn)發(fā)展各具特色、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅的新城和中心鎮(zhèn)，加快推進(jìn)縣郊的工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化進(jìn)程。 城市規(guī)劃發(fā)展定位 來(lái)賓市城市規(guī)劃發(fā)展定位： 綠色生態(tài)工業(yè)城市和區(qū)域性商貿(mào)中心 新興的來(lái)賓市發(fā)展?jié)摿薮螅熬皬V闊，商機(jī)無(wú)限。來(lái)賓市政府未來(lái)的行政區(qū)與城區(qū)住宅社區(qū)將向城北新區(qū)移動(dòng)。 n 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 在已列入來(lái)賓市重點(diǎn)招商引資的項(xiàng)目中，其中有兩個(gè)商業(yè)性項(xiàng)目是本項(xiàng)目的主要潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如下表： 城市未來(lái)大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)分析 2020 年來(lái)賓市的三次產(chǎn)業(yè)全面增長(zhǎng)，其中第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %（工業(yè)增加值增長(zhǎng) %），第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) %。第二、三產(chǎn)業(yè)也將是來(lái)賓市重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)將會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定的發(fā)展勢(shì)頭。 2020年，眾多來(lái)自廣西區(qū)內(nèi) 外的知名企業(yè)與來(lái)賓市簽訂投資項(xiàng)目 217 個(gè)左右，合同資金總額 5427 億元，其中 197 個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施；來(lái)賓市個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)戶分別已達(dá) 38007戶、 568戶，與剛建市同期相比，分別增長(zhǎng) ％、 ％。來(lái)賓市作為從柳州剝離出去的一個(gè)新的地級(jí)城市，距離柳州市只有 60 公里的路程。 來(lái)賓市距離南寧市只有 160公里，南寧市建成十大廣東街之后，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)整個(gè)廣西的旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)投資等各方面的利好形勢(shì)。 小結(jié)： 從來(lái)賓市的整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)來(lái)看，其商業(yè)市場(chǎng)還是屬于一塊未被開(kāi)發(fā)的處女地，商業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)空間前景無(wú)限。有不少人對(duì)來(lái)賓市都只是一個(gè)很初步的了解，這個(gè)因素會(huì)導(dǎo)致很多投資者對(duì)來(lái)賓只是持一種觀望的態(tài)度，不敢貿(mào)然進(jìn)入。湘桂鐵路復(fù)線經(jīng)過(guò)縣城縱貫境內(nèi) 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)達(dá) 105 公里，北上直通北京，南下可達(dá)欽州、防城、北海等出海口。境內(nèi)有便利的陸路、水路交通網(wǎng)絡(luò)，是連接華南地區(qū) 、西南地區(qū)、華中地區(qū)的交通樞紐，也是大西南的出海通道要沖。柳州鐵路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并與越南鐵路相連。柳州港鷓鴣江作業(yè)區(qū)年吞吐量 120萬(wàn)噸，規(guī)劃建設(shè) 27 個(gè)泊位，是集水路、公路、鐵路運(yùn)輸一體化的理想作業(yè)區(qū)。黎湛鐵路、 324 和 209 國(guó)道、南（寧）梧（州）高級(jí)公路、西江航道交匯貫通全境，擁有華南地區(qū)最大的內(nèi)河港口，千噸船只可沿江直達(dá)港澳出海。 貴港自古就是繁榮的商埠，是廣西重要的物資集散地和商貿(mào)中心。 南寧市城市區(qū)位分析 南寧，廣西省會(huì)城市，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接 東南沿海與西南內(nèi)陸的重要樞紐，是西南各省最便捷的出海通道，也是西部各省區(qū)唯一沿海的省會(huì)城市。目前，南寧市已形成以公路為骨干，鐵路、水運(yùn)和民用航空共同組成的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。努力把南寧建成為西南地區(qū)最具經(jīng)濟(jì)活力和 開(kāi)發(fā)潛能的中心城市。 同時(shí)，本項(xiàng)目位于桂中高速公路旁，更是將高速公路的引進(jìn)到項(xiàng)目里面，這不但可以大大地提升了整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的交通便利，也可以大大地提高了本項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)在桂中地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力。 興賓區(qū)建立了 10 萬(wàn)畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。大力實(shí)施“工業(yè)立市”戰(zhàn)略 ，工業(yè)生產(chǎn)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，來(lái)賓市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成現(xiàn)價(jià)總產(chǎn)值 ，同比增長(zhǎng) %；完成現(xiàn)價(jià)增加值 億元，增長(zhǎng) %；電力、糖紙、冶煉、食品加工、建材等重點(diǎn)行業(yè)成為工業(yè)增長(zhǎng)的主要力量。 n 旅游業(yè) 目前亞洲現(xiàn)存規(guī)模最大、保存最完整的土司建筑群，有著“中南第一溫泉”美稱的象州花池溫泉，是休養(yǎng)度假的絕好去處。 n 小結(jié)： 1 目前，農(nóng)業(yè)還是來(lái)賓地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)與收入來(lái)源，但由于農(nóng)產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值不高，發(fā)展空間有限，對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒(méi)有很大的推動(dòng)作用，農(nóng)業(yè)在來(lái)賓市以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展里所占的比例將會(huì)越來(lái)越少； 2 工業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)將是來(lái)賓市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)所占的比率將會(huì)逐步擴(kuò)大，商業(yè)也會(huì)隨著人們的生活水平的提高而發(fā)展，有利于城市化進(jìn)程的建設(shè)。發(fā)達(dá)國(guó)家建材流通的主流形式，建材超市將在不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)理念、商品結(jié)構(gòu)、賣場(chǎng)布局中迎合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，滿足消費(fèi)者的需求。在同類商品品牌存在差異的情況下，消費(fèi)者一般需經(jīng)過(guò)一番比較方能得出結(jié)論。經(jīng)營(yíng)商品一般為五金、玻璃、水泥等。但從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，專業(yè)型、集合型市場(chǎng)對(duì)來(lái)賓市是很有發(fā)展前景的。因此，建材批發(fā)市場(chǎng)的行業(yè)特征就是市場(chǎng)覆蓋面窄，交通要求較高。 u 市南方裝潢專業(yè)市場(chǎng) u 柳州市紅衛(wèi)生產(chǎn)資料市場(chǎng) 點(diǎn)評(píng)： 本專業(yè)市場(chǎng)分兩部分：建材市場(chǎng)與鋼材市場(chǎng)，雖然分為兩部分同在一區(qū)域經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)狀況卻截然不同。 n 小結(jié)： 從柳州建材市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)商戶及輻射的范圍分析得出，柳州的建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好，經(jīng)營(yíng)商戶主要是柳州當(dāng)?shù)厝?、福建人、廣東人及溫州人等，進(jìn)貨渠道較多。 、玉林市建材市場(chǎng)調(diào)查分析 1） 玉林市建材市場(chǎng) 小結(jié)：由于以上建材專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，因?yàn)榻ú漠a(chǎn)品的特點(diǎn)與消費(fèi)者的需求，建材市場(chǎng)所覆蓋的范圍較小，而且，對(duì)于交通的便利度與運(yùn)輸系統(tǒng)的要求比較高。 同時(shí)，來(lái)賓市還沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)真正的建材批發(fā)及零售于一體的 集中流通中心。 2）由于建材流通的特性、產(chǎn)品的特殊性，還有來(lái)賓市建材市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能與柳州、南寧的同類市場(chǎng)相比上下，所以，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者才是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶。 n 貨源主要以外地為主，其中 主要以廣東、福建、浙江等省市產(chǎn)品為主。 n 建材市場(chǎng)，對(duì)于交通的便利度與運(yùn)輸系統(tǒng)的依賴性強(qiáng)。 、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)行業(yè)特征 n 單個(gè)農(nóng)戶分散銷售，批量小，交易規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。曾被評(píng)為全國(guó)百?gòu)?qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)，讓顧客在市場(chǎng)進(jìn)貨有質(zhì)量保證與充分公平的放心。 n 水稻 以粵香粘、八桂香等品種為主。這些產(chǎn)品大部分銷往省外各大中城市。 、發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的前景分析 基于來(lái)賓市農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)目前的情況，無(wú)論從經(jīng)營(yíng)環(huán)境、量化批發(fā)， 還是產(chǎn)品的保質(zhì)問(wèn)題上都已經(jīng)很突出了。 n 副射范圍較廣，除滿足當(dāng)?shù)丶爸苓吙h市，玉林農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的產(chǎn)品更是銷往其他省市（廣東、海南、貴州、云南、湖南等）的主要窗口。 、汽配行業(yè)流通特點(diǎn) 汽車配件流通領(lǐng)域的行業(yè)特點(diǎn)： 一、授權(quán)方不參與市場(chǎng)銷售，不向體系外的任何團(tuán)體和個(gè)人銷售授權(quán)商品； 根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求，確定區(qū)域授權(quán)經(jīng)銷商的數(shù)量和分布； 二、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的市場(chǎng)零售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，消除價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，固化區(qū)域客戶群體；統(tǒng)一二級(jí)市場(chǎng)的操作原則，利用授權(quán)經(jīng)銷商的地域優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)區(qū)域授權(quán)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)的建立和發(fā)展。 技術(shù)要求較高。同時(shí)，南寧的汽配市場(chǎng)幾乎沒(méi)有空置的，機(jī)動(dòng)車的不斷增加，零配件的需求與專業(yè)的修理服務(wù)顯然要同步發(fā)展，說(shuō)明了專業(yè)的汽配市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越受廣大消費(fèi)者的關(guān)注。 、發(fā)展汽配專業(yè)市場(chǎng)的前景分析 隨著來(lái)賓市民生活水平的逐步提高，機(jī)動(dòng)車 數(shù)量的穩(wěn)步上升，特別是摩托車與拖拉機(jī)的數(shù)量在一定期限內(nèi)將會(huì)迅速增長(zhǎng)，相對(duì)于對(duì)零配件的需求量也會(huì)迅速加大。 n 摩托車配件市場(chǎng)貨源主要來(lái)自廣東、浙江、福建等周邊省市。 來(lái)賓及周邊城鎮(zhèn)家具專業(yè)市場(chǎng)分析 家具行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)特點(diǎn) 、家具行業(yè)流通模式 流通的主 要渠道： 1）貿(mào)易集散銷售場(chǎng)館； 2）大型家具生產(chǎn)企業(yè)的分銷網(wǎng)絡(luò)； 3）家具展覽會(huì)； 4）家具專賣