【正文】 / ㎡ ?推出日期： 2020 年 10 月 1 日 ?交房日期：現(xiàn)房即住 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 ?目標(biāo)客戶群：慶云縣頂端購(gòu)房消費(fèi)者 ?主力戶型：項(xiàng)目為框架結(jié)構(gòu)，已售的 20 多套中，客戶所選擇分隔的戶型多為 160 多平方米。所以房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)有太大波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì) (一 ) 宏觀環(huán)境分析 從宏觀經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展入重化工業(yè)階段，住房、汽車(chē)、教育培訓(xùn)將成為今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)的主要需求。 四 、項(xiàng)目 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) ??? 尊貴生活倡導(dǎo)者”樓盤(pán)理驗(yàn) ?? 歐式庭院別墅 ?? 至尊 高檔社區(qū) ?? 小社區(qū)，大生活的社區(qū)文化 ??? 結(jié)廬在人境，而無(wú)車(chē)馬喧”幽靜的小區(qū)環(huán)境 ?? “宅求其安，誠(chéng)信管家” —— 專業(yè)的物業(yè)管理 五、價(jià)格策略 ?5 外部?jī)r(jià)格因素： 消費(fèi)者需求價(jià)格 房屋作為一種特殊的商品，購(gòu)房者對(duì)房屋的價(jià)格是十分敏感的，每一個(gè)不同的房屋產(chǎn)品都有其特有的價(jià)格。 216。 目標(biāo)客戶群的行為特征： 年齡在 30 歲―― 60 歲，主力是 35―― 50 歲 多為男性 這一部分人士有較高的社會(huì)收入 多數(shù)人士有一輛或一輛以上的車(chē) 在縣城里有較高的社會(huì)地位 ，有的甚至有顯赫的社會(huì)地位 家庭人數(shù)大多在３－６人 他們有濃厚的家庭、家族觀念 商務(wù)社交活動(dòng)多，經(jīng)常出入本地高檔消費(fèi)場(chǎng)所如：洗浴中心、高檔和特色飯店 經(jīng)常穿著名牌服飾，使用名牌用品 有時(shí)候表現(xiàn)為對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康很注重 有主見(jiàn)，個(gè)性強(qiáng)，喜歡張揚(yáng)個(gè)性 關(guān)注政策、新聞信息 出差頻率較高，經(jīng)常往返在城市之間 做決策果斷而縝密，多數(shù)人出手大方 來(lái)源： 216。 （ 1）門(mén)前大面積綠化，包括喬木、灌木、花草。 本項(xiàng)目的支持元素： （ 1）歐式的建筑風(fēng)格； （ 2）歐洲園林規(guī)劃和小品； （ 3）高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。紫園 —— 營(yíng)銷推廣方案 （一期） 前言 重要事項(xiàng)說(shuō)明： 1．公司遵循的我國(guó)現(xiàn)有法律、法規(guī)、政策和所在地經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化； 2．公司遵循的稅收制度和有關(guān)稅收優(yōu)惠政策無(wú)重大變化； 3．國(guó)家現(xiàn)行外匯匯率、銀行信貸利率在正常的范圍內(nèi)變動(dòng)； 4．公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃能如期實(shí)現(xiàn)； 5．公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金如期到位； 6．公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的建筑材料價(jià)格及公司的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng)； 7．無(wú)其他不可預(yù)見(jiàn)因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影響。 若上述編制基礎(chǔ)和假設(shè)發(fā)生相應(yīng)改變，應(yīng)考慮其對(duì)營(yíng) 銷推廣方案的影響，并作出相應(yīng)的調(diào)整。 （二）庭院別墅： 每棟門(mén)前的大面積綠化是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，將門(mén)前綠化升華為一定意義上的庭院將是本項(xiàng)目的主力賣(mài)點(diǎn)和訴求點(diǎn)之一。 （ 2）簡(jiǎn)約式的歐式柵欄籬笆，高貴、典雅、自由空間。項(xiàng)目周邊的企業(yè)高層。慶云縣的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶等長(zhǎng)期居住或經(jīng)常來(lái)慶云的比較成功的商貿(mào)人士。消費(fèi)者在選擇的時(shí)候尤其注重以下幾個(gè)方面： A房型 —— B 朝向 —— C 樓層 —— D 面積 —— E 景觀 —— F 位置 小結(jié)： 基于本案為別墅產(chǎn) 品，面積、景觀、位置將取到價(jià)格導(dǎo)向。我國(guó)正處于城市化加速階段，因此今后相當(dāng)一段時(shí)期消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和城市化快速推進(jìn)是支撐房地產(chǎn)業(yè)在今后 相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)發(fā)展的主要因素。 6 (三 ) 土地供求分析 從政府土地供應(yīng)政策取向上看，國(guó)家一直限制高檔別墅供應(yīng)，建造相當(dāng)數(shù)量中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房，并出臺(tái) 90 m2以下硬性規(guī)定政策，以至別墅產(chǎn)品成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中稀缺產(chǎn)品，需求空間迅速上升。 ?高最價(jià) :1700 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1400 元 / ㎡ ?賣(mài)點(diǎn)：以商務(wù)住宅物業(yè)的性質(zhì)做對(duì)外推廣、同時(shí)還有慶云第一高樓，物業(yè)配套、以及物業(yè)管理等賣(mài)點(diǎn)。有一定的市場(chǎng)，這給我們將要開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目提供了市場(chǎng)預(yù)知信息。 (3)樓 盤(pán)名稱： 迎賓花園 ?位 置 : 迎 賓 路與建 設(shè) 街交 匯處 ?發(fā) 展商 : 德州德建集 團(tuán) ?規(guī) 模 :總 17 幢多 層 住宅樓 ?配套 : 項(xiàng) 目在 規(guī) 劃中的廣 場(chǎng) 附近，生活配套不 齊 全 ?工程狀況 : 尚余 5 幢未開(kāi) ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ ?推出日期 ： 2020 年 5 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 中 層 消 費(fèi) 群體 ?主力 戶 型： 132 平方米 ?高最價(jià) : 1480 元 / ㎡ 最低價(jià)： 960 元 / ㎡ 均價(jià)： 1100元 / ㎡ ?賣(mài) 點(diǎn) ：小區(qū) 總 體 規(guī) 劃完善，入住率高，人氣旺。但小區(qū)的位置相 對(duì)較 差，生活配套相 對(duì)較 少。迄今只 銷 售二十多套， 該項(xiàng) 目 給 我 們 的 項(xiàng) 目 進(jìn) 入市 場(chǎng) 造成直接的威 脅 。 ?主力 戶 型： 130 平方米左右 錯(cuò)層 的 160 平方米左右 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低 價(jià)： 1100 元 / ㎡均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣(mài) 點(diǎn) ：地段、湖景、價(jià)格、 產(chǎn) 品 節(jié) 能、配套、 戶 型 設(shè)計(jì) 。此 項(xiàng) 目的推廣的高明之 處 在他非常明確自己的目 標(biāo) 客 戶 群，但在推廣 執(zhí) 行不到位。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：本 項(xiàng) 目的景 觀資 源豐富，是 慶 云景 觀環(huán) 境的集中地，也 給 本 項(xiàng) 目 帶 來(lái)很大的 賣(mài) 點(diǎn)，但在最近兩年此 項(xiàng) 目的周 邊 配套不全，生活品 質(zhì) 相 對(duì) 落后，公園建成后，本 項(xiàng) 目將是 慶 云 縣 住宅市場(chǎng) 中最大的 閃 光點(diǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)小結(jié)： 近年來(lái)慶云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量比較大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 因?yàn)?物業(yè)類型 的區(qū)別， 本城 除 金泰山莊 外，其余樓盤(pán)并不具備可比性。回款伴隨樓盤(pán)第一次啟動(dòng)銷售到收官，是呈連續(xù)性狀態(tài)。這些內(nèi)在的品牌價(jià)值是提升銷售價(jià)格的重要因素之一。 A成本定價(jià)法 成本定價(jià)法就是先計(jì)算出房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本，然后再加上一定比例的利潤(rùn)。 C 市場(chǎng)定價(jià)法 市場(chǎng)定價(jià)法就是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的漲跌程度，計(jì)算出相應(yīng)的銷售價(jià)格。 ） 177。 價(jià)格升幅周期 價(jià)格升幅周期首先要根據(jù)開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)的速度來(lái)確定。 六、前期價(jià)格策略、銷售策略 價(jià)格策略 “高品質(zhì)高價(jià)位樓盤(pán)”、“低開(kāi)高走” 定位為“高價(jià)位”樓盤(pán)的原因。一批是在市場(chǎng)預(yù)熱期內(nèi)，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和前期的一些的廣告宣傳積累下來(lái)的客戶；另一批是公司的關(guān)系戶。關(guān)系戶選剩的房源在開(kāi)盤(pán)前十天內(nèi)必須明確，推向市場(chǎng)，外來(lái)客戶也需在預(yù)售證領(lǐng)取日內(nèi)到公司簽定預(yù)訂協(xié)議。 推廣策略二：生活理念營(yíng)銷。 推廣策略四：體驗(yàn)營(yíng)銷。 顯示開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)目標(biāo)客戶信心。紫園”樓盤(pán)的個(gè)性形象。 廣告任務(wù) 采用常規(guī)廣告手法，對(duì)樓盤(pán)地段、環(huán)境、價(jià)格、品質(zhì)等要素進(jìn)行全面推廣 . 采用 SP 活動(dòng) ,加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)客群的定點(diǎn)定位攻勢(shì) ,引導(dǎo)購(gòu)買(mǎi) . 持續(xù)傳播“尊貴生活倡導(dǎo)者！”的理念，贏得業(yè)主認(rèn)同。 4)清盤(pán)期 廣告目標(biāo) 維持品牌影響力，加強(qiáng)老 客