【正文】 每銷售階段，制定本專案的銷售人員培訓(xùn)計(jì)劃和方案。 技術(shù)能力：熟練電腦操作，能熟練運(yùn)用房地產(chǎn)銷售軟件； 有一定的建筑、園林欣賞和鑒別能力。 九、行銷通路 （ 1）工地圍墻包裝、戶外看板 （ 2）工地現(xiàn)場(chǎng)指示系統(tǒng)、標(biāo)識(shí)等。 工作內(nèi)容：樓書(shū)宣傳資料、售樓處裝修布置、樣板房的裝修等 思路 3）采用現(xiàn)房體驗(yàn)式營(yíng)銷形式 工作內(nèi)容：結(jié)合 SP 活動(dòng)，直接拉動(dòng)消費(fèi)。 3)鞏固維持期 廣告目標(biāo) 保持宣傳攻勢(shì)，最大限度地吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)看房。 廣告任務(wù) 推廣“慶云 關(guān)鍵點(diǎn)：引導(dǎo)人們的市場(chǎng)消費(fèi)觀念，打造歐洲經(jīng)典貴族生活，勾畫(huà)其美好生活藍(lán)圖，倡導(dǎo)高品質(zhì)的生活理念。這兩批客戶都對(duì)歐式別墅表現(xiàn)了濃厚的興趣，且看好歐式別墅未來(lái)的 發(fā)展?jié)摿Γ粢纬少?gòu)買(mǎi)力，我們需要“鎖定客戶”。銷售額在一周內(nèi)達(dá)到 元，或者完成總銷售任務(wù)的 %，價(jià)格將上調(diào)。 D 心理定價(jià)法 不同類型產(chǎn)品不同定價(jià)方式 如： 雙拼別墅； 聯(lián)排別墅； 疊加別墅 付款方式和進(jìn)度 付款方式：一次性付款和銀行按揭兩種方式 優(yōu)惠措施 一次性付清或一次購(gòu)買(mǎi)兩套房子以上業(yè)主的給予優(yōu)惠折扣。 銷售情況 銷售情況體現(xiàn)在： A完成的既定銷售目標(biāo)； B 完成銷售目標(biāo)時(shí)間進(jìn)度； C 銷售管理機(jī)制 ?5 價(jià)格定位策略： 定價(jià)方法 在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，最敏感的也是最為消費(fèi)者關(guān)注的，就是產(chǎn)品的價(jià)格。 唯一在售的別墅項(xiàng)目 —— 金泰山莊將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最高價(jià) : 1550 元 / ㎡ ， 最低價(jià)： 1350 元 / ㎡ ， 均價(jià)： 1400 元 / ㎡ 。 (11)樓盤(pán)名稱：開(kāi)元福邸 ?位 置 : 開(kāi)元大街與渤海路交 匯處 ?規(guī) 劃 設(shè)計(jì) : 青 島 房地 產(chǎn) 建筑 設(shè)計(jì) 有限公司 ?發(fā) 展商 : 德州萬(wàn)通置 業(yè) 有限公司 ?代理商 : 南京智云堂 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 5 萬(wàn)平方米， 400 多 戶 。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：如果此地段的 環(huán) 境得到 進(jìn) 一步治理，那么此 項(xiàng) 目可以作 為慶 云 縣 的高檔 項(xiàng) 目之一，本項(xiàng) 目周 邊 的 環(huán) 境如果不能 進(jìn) 行治理，將會(huì) 給項(xiàng) 目的 銷 售 帶 來(lái)很大的阻力 。 (5)樓 盤(pán)名稱： 金泰山莊 ?位 置 : 慶 云 縣 廣播 電視 局南 鄰 ?發(fā) 展 商 : 青 島 望城開(kāi) 發(fā) 公司 /慶 云望信置 業(yè) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 占地 畝 ，規(guī) 劃建 設(shè) 176 戶 ，建筑面 積 39302 ㎡ 8 ?配套 : 與周 邊擬 建的小西湖公園相呼 應(yīng) ，小區(qū)內(nèi)部有托兒所、小型超市以及健身 娛樂(lè) 器材。 (2)樓 盤(pán)名稱： 江南花園 ?位 置 : 慶云文化東路心悅海鮮城西 ?發(fā)展商 : 浙江湖州建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ?規(guī) 模 :總建筑面積 萬(wàn)平方米，共 8 幢多層住宅 ?配 套 : 小區(qū)的對(duì)面是慶云縣政府廣場(chǎng)，小區(qū)的廣場(chǎng)文化氣息濃厚 ?工程狀況 : 一期峻工、二期即將峻工 ?管理費(fèi)： 元 / ㎡ ?推出日期 ： 2020 年 11 月份 ?交房日期： 2020 年 4 月份 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：簡(jiǎn)裝 ?目標(biāo)客戶群：慶云縣中層消費(fèi)群體，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的換房戶和比較富有的置業(yè)群體。 小結(jié) ： 基于上述幾點(diǎn)分析，別墅產(chǎn)品處于供小于求的局面，呈現(xiàn)剛性需求向上的趨勢(shì)，產(chǎn)品的稀缺性將使別墅價(jià)格與 多層為主 的物業(yè)產(chǎn)品拉開(kāi)相當(dāng)大的一個(gè)檔次。其中面積是影響別墅總價(jià)主要原因，而別墅總價(jià)又直接考驗(yàn)購(gòu)房者的承受能力，它也是購(gòu)房者考慮的首要因素。 5 216。 有庭院的別墅才是真正的別墅 ，庭院突出別墅的私有空間，庭院彰顯主人的尊貴身份，庭院演繹古典歐洲名門(mén)貴族的華貴生活。 慶云庭院將主人的室內(nèi)生活延伸到戶外，同時(shí)將主人的尊貴身份也有效地彰顯出來(lái)。本城的政府高層管理人員，其它各事業(yè)單位的高層人物。其次房型、景觀與位置也是影響購(gòu)房者選擇購(gòu)房的因素，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，在資金能夠承受的范圍內(nèi)，固然愿意為了好的位置，好的景觀付出更多的房款。 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 (1) 樓 盤(pán)名稱：金天地購(gòu)物廣場(chǎng) ?位 置 : 新華路開(kāi)元大街交匯處 ?發(fā)展商 : 淄博恒業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ?代理商 : 北京泛宇聯(lián)合策劃公司 ?規(guī) 模 : 總建筑面積：約 2 萬(wàn)平方米 住宅： 711 層 ?配 套 : 周邊有銀行、購(gòu)物中心、各種專業(yè)市場(chǎng)和繁華商業(yè)配套。 ?主力戶型： 130 平方米為主力戶型 ?高最價(jià) : 1480 元 /㎡ 最低價(jià)： 1180 元 / ㎡ 均價(jià)： 1200/ ㎡ ?賣(mài)點(diǎn) ：小區(qū)的規(guī)劃、戶型以及地段、建筑形式。 ?工程狀況 : 一期封 頂 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 高端消 費(fèi) 群以及來(lái) 慶 云異地投 資 者 ?主力 戶 型： 別 墅 四房三 廳 219 ㎡、 261 ㎡ ?最高價(jià) : 1550 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1350 元 / ㎡ 均價(jià)： 1400元 / ㎡ ?賣(mài) 點(diǎn) ：小區(qū)內(nèi)的配套 設(shè) 施，小區(qū)的物 業(yè) 形 態(tài)為慶 云首家 別 墅 項(xiàng) 目，付款方式上首付 30%。 9 (8)樓盤(pán)名稱：建云公寓 ?位 置 : 建 設(shè) 街與新 興 路交 匯處 ?發(fā) 展商 : 天津市振 飛 房地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 公司 慶 云分公司 ?規(guī) 模 :3 萬(wàn)平方米， 240戶 ?配套 : 周 邊 的生活條件比 較 成熟。 ?配套 : 本 項(xiàng) 目 臨慶 云 縣 的兩條主干道，周 邊 的生活配套很少 ?工程狀況 : 正在拆遷中 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ ?推出日期 2020 年 11月 ?交房日期： 2020 年 8 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群：中 層 消 費(fèi) 群 ?主力 戶 型： 130 平方米左右三居室 ?最高價(jià) : 1400 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1100元 / ㎡ 均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣(mài) 點(diǎn) ：開(kāi) 發(fā) 公司品牌、整體 規(guī) 劃、地段、配套、物 業(yè) 管理。 但金泰山莊在產(chǎn)品、園林規(guī)劃等多方面沒(méi)有很明顯的優(yōu)勢(shì)。定價(jià)不僅被買(mǎi)家所關(guān)注，同時(shí)也因此確定開(kāi)發(fā)商能從該物業(yè)中獲得多少利潤(rùn)，是否能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。 綜合計(jì)價(jià)公式 計(jì)價(jià)公式以成本價(jià)利潤(rùn)的均價(jià)作為基價(jià)，在次基價(jià)上，首先考慮物業(yè)種類加權(quán)調(diào)整（如：雙拼別墅； 聯(lián)排別墅； 疊加別墅），再考慮戶型面積的大小、不同的戶型、位置、景觀加權(quán)調(diào)整，以此確定不同物業(yè)的基本價(jià)格。如果認(rèn)購(gòu)情況不是很好的情況 下，價(jià)格將保持穩(wěn)定，待情況好轉(zhuǎn)，再做調(diào)整。 為使我們的外在客戶不致流失，需要對(duì)內(nèi)在客戶（關(guān)系戶）進(jìn)行梳理。 推廣策略三：以點(diǎn)帶面，制造事端。紫園”案名，深入人心。 廣告任務(wù) “慶云 廣 告投放的區(qū)域及方