【正文】 一則是餐飲的污染可能對零售或服務(wù)性設(shè)施有干擾，二則本地居民消費(fèi)量尚無法充分評估，獨(dú)立的、簡潔的餐飲空間可以降低建安成本。因此，在基地建筑空間布局和建筑形態(tài)的規(guī)劃上，既要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)定位及其派生的布局和形態(tài)要求，同時(shí)又要考慮建筑空間的通用性。 其他設(shè)施 如上所描述，在 W61 的兩幢辦公樓連接體的四層商業(yè)裙房內(nèi)，計(jì)劃將 3～ 4 層定位于健身、培訓(xùn)、會(huì)議、娛樂場所。 （ 二 ） W－ 6－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 在康 6 地塊上，由于周邊居住、商業(yè)氛圍尚未成熟，本基地的性質(zhì)決定了康 6 很難超越更為成熟城市化的周浦鎮(zhèn)而成為新興的辦公區(qū)。在其中，至少包括幾大功能： 第一，兒童托管中心； 第二，兒童科教中心； 第三，兒童游戲中心； 第四，兒童用品購物中心； 第五，護(hù)送兒童的老年活動(dòng)輔助設(shè)施。這種目的性需求不僅能夠有效和周浦鎮(zhèn)的配套商業(yè)競爭，也能夠帶來外部需求，為康 康 6 的辦公、商業(yè)帶來人流和人氣。如圖 2 所示 。因此，配套更為成熟 的周浦鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施較本項(xiàng)目更有競爭力。 根據(jù)《規(guī)范》 條規(guī)定的， 每千人公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)關(guān)于公 建配套都有明確的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 表 1：城市居民家庭人均消費(fèi)支出 (2020，按收入水平分組 ) （單位：元） 低收入戶 中等偏下戶 中等收入戶 消費(fèi)支出總量 7 152 8 931 10 060 食 品 3 268 3 583 4 086 衣 著 338 457 629 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 393 462 613 醫(yī)療保健 288 507 576 交通和通信 690 1 095 1 151 教育文化娛樂服務(wù) 1 274 1 731 1 839 居 住 756 866 845 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 145 230 320 （數(shù)據(jù)來源： （更詳細(xì)分項(xiàng)資料參見上海市統(tǒng)計(jì)局的上述鏈接） 消費(fèi)模式 商業(yè)消費(fèi) 的模式按不同的標(biāo)準(zhǔn)有很多種模式，但根據(jù)居民出行消費(fèi)的目的，大致可以分為“隨機(jī)性消費(fèi)”、“目的性消費(fèi)”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”三種。 2 因此，軌道交通對本案前期人流的影響應(yīng)該很小，等到 R3 建成投入使用后，對本項(xiàng)目人流的作 用是“帶走人流”還是“引入人流”尚且難以判斷。這兩條路都屬于城市快速干道， 容易形成 車流多人流少 的局面 。 1因而，本項(xiàng)目可以直接吸引的非基地人群總量大約在 4 萬左右。 本基地人群 康橋鎮(zhèn)基地是上海市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)首批規(guī)劃的四個(gè)基地之一。不僅在設(shè)施配套上滿足居民物質(zhì)文明需求，更要深入考慮居住郊區(qū)化所帶來的精神文明需求的滿足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 康 康 6 兩地塊的公建配套設(shè)施有三個(gè)特點(diǎn)： 一、容積率為區(qū)域內(nèi)最高 ，其中康 5 為 ，康 6 為 ； 二、體量大， 其中康 5 的建筑面積達(dá)到 平方米，康 6 達(dá)到 81144 平方米； 三、成本控制要求高。因此，在當(dāng)前情況下，商業(yè)、商務(wù)功能定位必須從 現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，同時(shí)考慮郊區(qū) 城市化 所帶來的發(fā)展空間 。但限于資料，項(xiàng)目緊鄰 的 現(xiàn)實(shí)發(fā)展地區(qū) 就是周浦鎮(zhèn)（ 含 康橋） ， 且本基地最近處距離周浦鎮(zhèn)只有 1500 米左右，甚至小于本基地的南北縱深距離（ 1800 米）。一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。 根據(jù)一些僅有的資料， R3 線的周康站設(shè)立在康沈路與年家浜路的交匯處，與本案距離很近。） 3根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局提供的資料，我們專門考察低收入、中等偏下、中等收入戶的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們表 1 可以看出，這三類人群食品支出均為第一類支出，第二類支出則為 教育文化娛樂服務(wù)，第三類為居 2 資料 來源： 3 資料來源： : 第 8 頁 共 25 頁 住或交通通信。 三、規(guī)劃定位依據(jù) 在對“為誰生產(chǎn)”進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，我們討論“生產(chǎn)什么”。 四、產(chǎn)品定位與市場細(xì)分 （一） W－ 5－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 根據(jù)招標(biāo)文件所規(guī)范的 W－ 5－ 1 地塊的用途，主要是公寓、文娛和金融商業(yè)。在“社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心”定位的基點(diǎn)上，我們可以借鑒蘇州新區(qū)的“鄰里中心”的做法。但顯而易見的是，本地居民對奢侈性娛樂消費(fèi)和高級教育（如“貴族式教育”、昂貴的高級職業(yè)培訓(xùn)等）的需求相當(dāng)有限，構(gòu)成此類消費(fèi)最重要的組成部分是孩子教育和娛樂。這個(gè)市場空間所輻射的人群將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本基地，可以輻射大部分康橋、周浦地區(qū)，為城市動(dòng)遷居民子女，為農(nóng)村城市化過程中的農(nóng)民子女、周康區(qū)域的居民都提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的兒童成長樂園。因此，該金融中心的規(guī)模不在于大，而在于金融服務(wù)鏈全，服務(wù)便利。 因此，建議將本項(xiàng)目辦公樓物業(yè)定位分成兩個(gè)部分：一幢辦公樓作為純辦公樓物業(yè)形態(tài)，一幢辦公樓定位為公寓式辦公樓以規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又能夠滿足市場對商住兩用辦公樓的潛在需求。其原因在于：一、餐飲業(yè)作為適應(yīng)性較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，在 這樣 規(guī)模的小區(qū)中 存在客觀需求 ；二、餐飲業(yè)作為易于吸引人流的商業(yè)業(yè)態(tài)，不可或缺；三、將餐 7 參見中國社科院占少華的一項(xiàng)專題研究：《低收入動(dòng)遷居民的行為選擇及其邊緣化后果》， 第 19 頁 共 25 頁 飲業(yè)設(shè)置于 W61 地塊，一方面考慮到與 W61 地塊的商 業(yè)設(shè)置、辦公樓物業(yè)相配套，一方面考慮到通過餐飲和大型商業(yè)的互動(dòng)以達(dá)到烘托區(qū)域人氣最大值的目標(biāo)，另一方面考慮到利用親水平臺，打造休閑餐飲概念。） 第 20 頁 共 25 頁 從建筑體量上來說，兒童樂園如果規(guī)模小，則變成一個(gè)類似幼兒園一樣的社區(qū)配套設(shè)施，則可以預(yù)見，該項(xiàng)目沒有生命力，而做大做強(qiáng)，乃至做出特色，則在短期必須容忍經(jīng)營和市場雙重孕育的一個(gè)過程。 主要經(jīng)營日用百貨、家電、汽車、家具等；商品數(shù)量大、價(jià)格較低、顧客一次性購買量較大。同樣，假使作為兒童樂園的情況下，充分的自然采光和共享空間是更吸引人的，模擬自然場景，但沒有風(fēng)吹雨打。 餐飲 餐飲既是集中式居民小區(qū)的必然配套，也是帶來商業(yè)人氣和人流的好業(yè)態(tài)。根據(jù)目前區(qū)域辦公樓市場發(fā)展來看，一方面辦公樓市場供應(yīng)存在第 17 頁 共 25 頁 空白點(diǎn)，另一方面辦公樓市場需求可能需要假以時(shí)日。 三層 科教廣場 音樂室、計(jì)算機(jī)房、舞蹈類 圖書天地 各種 兒童、青少年圖書 閱覽中心 金融類服務(wù)設(shè)施 根據(jù)規(guī)劃功能布局指導(dǎo)， W51 設(shè)置金融服務(wù) 設(shè)施 。本基地的主體居民都可能原居住于市區(qū)，因城市改建或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而遷移至此，將面臨很遠(yuǎn)的工作半徑，乃至失去原來一些街頭巷尾的臨時(shí)工作，因此 通過增加服務(wù)業(yè)就業(yè)和提供兒童的娛樂場所都十分必要。這些都可為本項(xiàng)目所借鑒，本項(xiàng)目甚至可以增加一些附屬功能，如煙酒店、禮品店、照相攝影、音像制品、眼鏡和驗(yàn)光店、旅行社、火車票和飛機(jī)票代售點(diǎn)等。很顯然，日常生活需求是最常見的目的性消費(fèi)，但本項(xiàng)目受到周浦鎮(zhèn)的競爭，社區(qū)內(nèi)部商業(yè)在購物距