【正文】 從這個角度出發(fā)，圍合式的建筑形態(tài)、中部是帶采光天棚的中庭（事實(shí)上，中庭也可以通過結(jié)構(gòu)處理，變成層級式的 城堡。在 市場需求尚不明朗或遠(yuǎn)非迫切的情況下，若將辦公樓物業(yè)定位為純辦公樓物業(yè)存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險(xiǎn)。尤為重要的是，無論是北部的康橋半島集中居住區(qū)，還是康橋工業(yè)區(qū)、 乃至西北側(cè)的機(jī)動車檢測中心附屬的產(chǎn)業(yè)群，以及規(guī)劃中的國際醫(yī)學(xué)園區(qū)，大量的家庭都將產(chǎn)生嬰幼兒的娛樂空間、看護(hù)服務(wù)需求，而周浦目前并沒有集中式、多元化、大容量的兒童娛樂設(shè)施提供，這也許是 5 第 15 頁 共 25 頁 本項(xiàng)目的一個潛在市場空間。 有鑒于此，康 5 地塊的商業(yè)細(xì)分市場建議將“社區(qū)配套小商業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐓^(qū)商業(yè)服務(wù)中心”，將社區(qū)服務(wù)融入配套商業(yè)提供之中，以取得與周浦鎮(zhèn) 的差異化競爭優(yōu)勢。 因此，本項(xiàng)目的主導(dǎo)消費(fèi)模式是“目的性消費(fèi)”，屬于“專程消費(fèi)”，結(jié)合以上我們分析的客戶群的主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)以滿足居民“消費(fèi)目的”為首要前提 ， 這種“消費(fèi)目的”可以分為“日常必然消費(fèi)”和“特色目的性消費(fèi)”，能否滿足以上兩類“目的性消費(fèi)”將是以下定位的主要依據(jù)之一。 據(jù) 相關(guān)資料 ，整條 R3 線全長 100 多公里，從嘉定的安亭汽車城出發(fā)，途經(jīng)馬陸 — 南翔 — 真如 — 曹家渡 — 徐家匯— 龍華，過江后，再經(jīng)過周浦 — 新場 — 惠南，到達(dá)終點(diǎn)站南匯的蘆潮港海港新城。 第 5 頁 共 25 頁 周邊區(qū)域 人群 按照規(guī)劃，本基地西側(cè)為周浦鎮(zhèn)，北側(cè)為康橋工業(yè)園區(qū)、東側(cè)為規(guī)劃中的浦江鎮(zhèn)生態(tài)林地及環(huán)球影城主體公園，南側(cè)是規(guī)劃中的國際醫(yī)學(xué)園區(qū)。其目標(biāo)是 既要滿足小區(qū)居民日常生活需要，又要從推進(jìn)上海郊區(qū)城市化的高度來進(jìn)行科學(xué)、合理、有序的規(guī)劃定位。 第 4 頁 共 25 頁 二、 商業(yè)需求分析 從項(xiàng)目目前所處區(qū)域及周邊商業(yè)發(fā)展水平來看，整個商業(yè)、商務(wù)市場培育尚需時日。 市政 大交通攜帶人群 根據(jù)規(guī)劃說明，在本基地周邊有幾條交通干道，以及規(guī)劃中的市域軌道交通 R3 線將從周康地區(qū)通過，這些市政大交通會否帶來相對客流，以下將作簡要分析。 綜合這三個消費(fèi)群體，近期在常規(guī)概念下，直接輻射的社區(qū)商圈人口在 4 萬人以內(nèi)，而相對近鄰的商圈覆蓋常住人口約在 8萬人左右。 按照此標(biāo)準(zhǔn)，假定本基地人群總數(shù)為 萬人。 鄰里中心的優(yōu)勢在于社區(qū)服務(wù)和簡單商品需求的“一站式”提供，這種商業(yè)服務(wù)的定位對于康 5 地塊具有一定的適用性，既能有效和周浦鎮(zhèn)商業(yè)進(jìn)行差異化競爭，又能切實(shí)地便利社區(qū)居民，為康 康 6的其他商業(yè)設(shè)施吸引區(qū)域內(nèi)外的人流打下一個較好的基礎(chǔ)。 6 例如，我們可以初步規(guī)劃兒童娛樂中心的內(nèi)部功能空間如下： 表 4：設(shè)想的兒童娛樂中心功能布局 樓層 類別 設(shè)想 面積 （平方米） 備注 一層 兒童娛樂 屋頂設(shè)置圓形星空模擬圖、充氣游戲城（可鉆進(jìn)鉆出的鱷魚、迷宮“幼兒天地”、“快樂王國”等）、動物樂園、泡泡球機(jī)關(guān)槍、碰碰車等互動型游戲 一、二層通過充氣“潛水艇”和“加勒比海盜船 ”進(jìn)行連接，從而既保證了低齡兒童上下的安全性，同時保證整休閑配套 為兒童親屬提供休息娛樂區(qū)域，包括茶座、休息區(qū)以及棋牌室等 二層 兒童娛樂 木偶劇場、動漫城市、科普館、泡泡球機(jī)關(guān)槍（與一樓對射）等 6 根據(jù)歐 洲養(yǎng)老院的一些實(shí)踐，老人的生活質(zhì)量并不僅僅取決于養(yǎng)老院的環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施好壞，能與孩子們一起往往能起到非常意外的效果，所以很多歐洲養(yǎng)老院的視野范圍內(nèi)盡可能地會安排孩子生活圈。如：第 3 層設(shè)置休閑娛樂場所，主要包括小型電影院、棋牌室、 KTV 歌廳 、休閑茶座、網(wǎng)吧等， 以 達(dá)到豐富居民業(yè)余生活的目的。 鄰里購物中心（ neighborhood shopping center） :GLA 一般在 萬㎡之間，車位指數(shù)為： 5 個 /100 ㎡，業(yè)態(tài)：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等；服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在 20004 萬之間。在周邊規(guī)劃尚不明朗的情況下，消化將近 12 萬平方左右的商業(yè)設(shè)施，將需要一個不短的市場孕育期。而建筑面積分布根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在 680～ 1020 平米的區(qū)間。 5 考慮到本基地已經(jīng)有配套的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，我們設(shè)想中的孩子教育也必 須有一個獨(dú)到的細(xì)分化市場，且最理想的情況是，在該市場上，能夠“創(chuàng)造”出適應(yīng)本區(qū)域的“目的性需求”。 鄰里服務(wù)中心 —— 社區(qū) 商業(yè)的細(xì)分市場 從區(qū)位來看，康 康 6 居于康橋基地的西南角，距離最北邊有1800 米，而本基地距離周浦鎮(zhèn)最近距離約為 1500 米。可見，康 康 6 地塊的公建配套如果大面積實(shí)行集中式商業(yè)，市場需求是不容樂觀的。其中， 康橋基地的南邊為紅線寬度 32 米的周鄧公路，東邊為羅山路南延長線，該線紅 線寬度 60 米，且兩側(cè)各 100 米控制綠帶。 （一） 客戶源分析 為誰生產(chǎn)主要關(guān)注本區(qū)域的客戶群體特征，以及 他們的消費(fèi)傾向和能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，一項(xiàng)投資需要從“為誰生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”、“何處生產(chǎn)”、“如何生產(chǎn)”、“何時生產(chǎn)”等角度分析論證，但后三者是不言而喻的，因此，結(jié)合以上的基礎(chǔ)信息分析，為康 康 6 做出有效定位，我們必然從“為誰生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”角度進(jìn)行剖析。 從圖 1 可以看出，本項(xiàng)目所在地的商業(yè)立地條件并不十分理想?？紤]到實(shí)際情況，假定本區(qū)域的動遷居民中等收入左右為主，則交通和通信為第三大支出，而衣著等常規(guī)零售支出差不多居倒數(shù)第二位。 根據(jù)我們上面分析的居民消費(fèi)屬性，我們建議，有必要在康 5 地塊增加文娛的比重，降低集中式商業(yè)的份額。這個推斷也為權(quán)威研究所證實(shí)，正如 中國社會科學(xué)院發(fā)布 的 《 2020 年社會藍(lán)皮書》 ，該 藍(lán)皮書中的調(diào)查顯示，子女教育費(fèi)用在居民總消費(fèi)中被排在第一位，超過養(yǎng)老和住房。 在對金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的選擇時，考慮選擇兩家銀行金融機(jī)構(gòu)和一家證券營業(yè)部（近期可能難以實(shí)現(xiàn)，但從長期規(guī)劃來說，應(yīng)予以保留功能空間），同時配置一個郵政受理處；并且考慮考慮引進(jìn)保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)、律師以及會計(jì)師事務(wù)所等，從而完善整個金 融體系的服務(wù)鏈條。 五 、基地建筑空間布局及建筑形態(tài) 嚴(yán)格地說，康 康 6 商業(yè)配套設(shè)施的市場適應(yīng)能力部分地取決于周邊區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度、以及周邊區(qū)域的規(guī)劃功能。 此外還有：特色專賣中心 (specialty center)，直銷中心(outlet center)，平價(jià) 中心 (offprice center)，休閑購物中心(urban entertainment center)，時尚中心 (fashion center)，假日中心 (festival center)，混合式商務(wù)中心 (retail uses in mixeduse 第 21 頁 共 25 頁 development)等 類型 商業(yè)圈人口 （萬人） 核心商店構(gòu)成 營業(yè)面積 （ M2） 附屬設(shè)施 超大型 大區(qū)