康橋鎮(zhèn)項(xiàng)目定位思路-文庫吧
2025-04-10 19:10 本頁面
【正文】 應(yīng)該進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，但何時(shí)動(dòng)工，乃至投入使用目前尚未有確切日期。而根據(jù)一個(gè)軌道交通房地產(chǎn)的網(wǎng)第 7 頁 共 25 頁 上論壇，認(rèn)為 2020 年建成或周康段 2020 年建成的觀點(diǎn)都有。 2 因此，軌道交通對(duì)本案前期人流的影響應(yīng)該很小，等到 R3 建成投入使用后，對(duì)本項(xiàng)目人流的作 用是“帶走人流”還是“引入人流”尚且難以判斷。 綜合這三個(gè)消費(fèi)群體，近期在常規(guī)概念下，直接輻射的社區(qū)商圈人口在 4 萬人以內(nèi)，而相對(duì)近鄰的商圈覆蓋常住人口約在 8萬人左右。因而，在康 康 6 周邊地區(qū)規(guī)劃尚且未知的情況下，本地區(qū)的商業(yè)綜合配套設(shè)施的輻射群體數(shù)量是偏低的（除非有特定消費(fèi)概念，導(dǎo)入外部客流），決定了康 康 6 的公建配套要么需要降低體量，要么創(chuàng)新出市場(chǎng)亮點(diǎn)，放大客戶群。 （二）客戶 購買力及消費(fèi)模式 分析 購買意愿和購買力 因?yàn)闊o法確定動(dòng)拆遷的具體人群，難以進(jìn)行問卷調(diào)查，但基于過去觀察到的現(xiàn)象，動(dòng)拆遷人群 可以分為市區(qū)動(dòng)拆遷和原地農(nóng)民動(dòng)拆遷兩種，市區(qū)動(dòng)拆遷的、而且真正入住此地的，屬于上海市民中收入中低下群體，家庭年收入可能在 3～ 5 萬元區(qū)間較多（不考慮部分高收入子女的收入。按照上海市財(cái)政局 公布本市中低收入家庭申請(qǐng)購房貸款貼息的家庭人均年收入受理 的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算， 2020 年度為 13250 元，2020 年為 14867 元， 2020 年度標(biāo)準(zhǔn)為 16683 元 ，一家按 2～ 3 口人計(jì)算。） 3根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局提供的資料，我們專門考察低收入、中等偏下、中等收入戶的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，我們表 1 可以看出，這三類人群食品支出均為第一類支出，第二類支出則為 教育文化娛樂服務(wù)，第三類為居 2 資料 來源： 3 資料來源： : 第 8 頁 共 25 頁 住或交通通信?？紤]到實(shí)際情況，假定本區(qū)域的動(dòng)遷居民中等收入左右為主，則交通和通信為第三大支出，而衣著等常規(guī)零售支出差不多居倒數(shù)第二位?？梢?，康 康 6 地塊的公建配套如果大面積實(shí)行集中式商業(yè)，市場(chǎng)需求是不容樂觀的。 表 1：城市居民家庭人均消費(fèi)支出 (2020，按收入水平分組 ) （單位：元） 低收入戶 中等偏下戶 中等收入戶 消費(fèi)支出總量 7 152 8 931 10 060 食 品 3 268 3 583 4 086 衣 著 338 457 629 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 393 462 613 醫(yī)療保健 288 507 576 交通和通信 690 1 095 1 151 教育文化娛樂服務(wù) 1 274 1 731 1 839 居 住 756 866 845 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 145 230 320 （數(shù)據(jù)來源： （更詳細(xì)分項(xiàng)資料參見上海市統(tǒng)計(jì)局的上述鏈接） 消費(fèi)模式 商業(yè)消費(fèi) 的模式按不同的標(biāo)準(zhǔn)有很多種模式，但根據(jù)居民出行消費(fèi)的目的，大致可以分為“隨機(jī)性消費(fèi)”、“目的性消費(fèi)”和“體驗(yàn)式消費(fèi)”三種?！半S機(jī)性消費(fèi)”顧名思義，屬于“順路購買”，它 要求商業(yè)設(shè)施能結(jié)合人們上下班或其他頻繁出行的交通集散點(diǎn)布置， 本項(xiàng)目目前尚不 具備此條件?！绑w驗(yàn)式消費(fèi)”指 在人們購物的過程中，要求能實(shí)現(xiàn)欣賞、評(píng)價(jià)、游樂、購物等一系列復(fù)雜的心理和行為活動(dòng)，享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境，以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿足。 這種體第 9 頁 共 25 頁 驗(yàn)商業(yè)空間通常需要建立在一定的規(guī)模和商場(chǎng)主題之上，而本項(xiàng)目限于人流量，打造“體驗(yàn)式商業(yè)”必然受到制約。 因此，本項(xiàng)目的主導(dǎo)消費(fèi)模式是“目的性消費(fèi)”，屬于“專程消費(fèi)”，結(jié)合以上我們分析的客戶群的主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)以滿足居民“消費(fèi)目的”為首要前提 ， 這種“消費(fèi)目的”可以分為“日常必然消費(fèi)”和“特色目的性消費(fèi)”，能否滿足以上兩類“目的性消費(fèi)”將是以下定位的主要依據(jù)之一。 三、規(guī)劃定位依據(jù) 在對(duì)“為誰生產(chǎn)”進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，我們討論“生產(chǎn)什么”?！吧a(chǎn)什么”既受到上面“為誰生產(chǎn)”所確定消費(fèi)者的消費(fèi)能力與消費(fèi)需求的制約，同時(shí)也不可避免地受到政府規(guī)劃功能導(dǎo)向的制約，下面對(duì) 規(guī)劃定位依據(jù) 進(jìn)行討論。 （一）國家強(qiáng)制性規(guī)范的指導(dǎo) 根據(jù)《 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180— 93（修改本） 》 （以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》） 4， 康 康 6 的公建配套屬于“居住區(qū)”級(jí)配套標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)《規(guī)范》 條規(guī)定的， 每千人公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)關(guān)于公 建配套都有明確的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 按照此標(biāo)準(zhǔn)，假定本基地人群總數(shù)為 萬人。 4 引自： 第 10 頁 共 25 頁 表 2：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) 居住區(qū) 本區(qū)所需建筑面積 建筑面積 用地面積 （假定 萬人） 總指標(biāo) 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 56712～ 111962 （ 75752～ 143242） 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 20400～ 40800 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 2652～ 6732 （ 6052～ 13532） 文體 125～ 245 225～ 645 4250～ 8330 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 24072～ 30940 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 2020～ 15776 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 680～ 1020 （ 2040～ 2720） 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 1360～ 5100 （ 15640～ 27880） 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 1564～ 3264 資料來源：《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180— 93（修改本）》 由上可以看出根據(jù) 《規(guī)范》的指導(dǎo)，本區(qū)域的商業(yè)配套建筑面積大致在 75752～ 143242 平方米左右， 但實(shí)際上由于一些教育設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)，以及醫(yī)院 都并不布局在康 康 6 地塊，也就是說，W51 和 W61 的商業(yè)容量事實(shí)上已經(jīng)超出了《規(guī)范》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著，該兩塊地的配套功能空間布局可能需要引入非常規(guī)的配套設(shè)施，否則體量過大的面積難以消化。 （ 二 ）公建配套的規(guī)劃導(dǎo)向限制 根據(jù)《上海市配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)文件》中的《江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標(biāo)一覽表》，我們羅列康 康 6 的相關(guān)規(guī)定如表 3 所示。 第 11 頁 共 25 頁 表 3：江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標(biāo)一覽表（摘錄） 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 總用地面積（平方米） 其中 建筑面積 建設(shè)用地 綠化用地 防汛通道
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