【正文】 在 3～ 5 萬元區(qū)間較多（不考慮部分高收入子女的收入?？梢姡?康 6 地塊的公建配套如果大面積實(shí)行集中式商業(yè)，市場需求是不容樂觀的。 這種體第 9 頁 共 25 頁 驗(yàn)商業(yè)空間通常需要建立在一定的規(guī)模和商場主題之上，而本項目限于人流量，打造“體驗(yàn)式商業(yè)”必然受到制約。 （一）國家強(qiáng)制性規(guī)范的指導(dǎo) 根據(jù)《 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB 50180— 93（修改本） 》 （以下簡稱《規(guī)范》） 4， 康 康 6 的公建配套屬于“居住區(qū)”級配套標(biāo)準(zhǔn)。 （ 二 ）公建配套的規(guī)劃導(dǎo)向限制 根據(jù)《上海市配套商品房建設(shè)項目招標(biāo)文件》中的《江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標(biāo)一覽表》，我們羅列康 康 6 的相關(guān)規(guī)定如表 3 所示。 鄰里服務(wù)中心 —— 社區(qū) 商業(yè)的細(xì)分市場 從區(qū)位來看，康 康 6 居于康橋基地的西南角，距離最北邊有1800 米，而本基地距離周浦鎮(zhèn)最近距離約為 1500 米。很顯然，日常生活需求是最常見的目的性消費(fèi)，但本項目受到周浦鎮(zhèn)的競爭，社區(qū)內(nèi)部商業(yè)在購物距離、購物便利、產(chǎn)品豐富程度等方面都沒有特別明顯的優(yōu)勢。 圖 2：蘇州新區(qū)鄰里中心的 12 項必備功能展示 第 13 頁 共 25 頁 鄰里中心一個很重要的特點(diǎn)就是定位于社區(qū)級服 務(wù)中心，其內(nèi)部配備了社區(qū)生活緊密相連的 12 項基本功能，而沒有大型綜合性商業(yè)設(shè)施，其一個重要的假定就是社區(qū)人流不足，大型商業(yè)可以由市區(qū)來提供，形成與市區(qū)商業(yè)的梯度分工，屬于典型的商業(yè)市場細(xì)分化。這些都可為本項目所借鑒，本項目甚至可以增加一些附屬功能，如煙酒店、禮品店、照相攝影、音像制品、眼鏡和驗(yàn)光店、旅行社、火車票和飛機(jī)票代售點(diǎn)等。 5 考慮到本基地已經(jīng)有配套的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，我們設(shè)想中的孩子教育也必 須有一個獨(dú)到的細(xì)分化市場，且最理想的情況是，在該市場上，能夠“創(chuàng)造”出適應(yīng)本區(qū)域的“目的性需求”。本基地的主體居民都可能原居住于市區(qū)，因城市改建或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而遷移至此，將面臨很遠(yuǎn)的工作半徑，乃至失去原來一些街頭巷尾的臨時工作，因此 通過增加服務(wù)業(yè)就業(yè)和提供兒童的娛樂場所都十分必要。 我們可以設(shè)想中的兒童娛樂中心可以定位于“南匯區(qū)兒童樂園”，也可以定位于“東上海兒童世界”。 三層 科教廣場 音樂室、計算機(jī)房、舞蹈類 圖書天地 各種 兒童、青少年圖書 閱覽中心 金融類服務(wù)設(shè)施 根據(jù)規(guī)劃功能布局指導(dǎo)， W51 設(shè)置金融服務(wù) 設(shè)施 。而建筑面積分布根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在 680～ 1020 平米的區(qū)間。根據(jù)目前區(qū)域辦公樓市場發(fā)展來看，一方面辦公樓市場供應(yīng)存在第 17 頁 共 25 頁 空白點(diǎn)，另一方面辦公樓市場需求可能需要假以時日。 綜合性購物中心 在 W61 的兩幢辦公樓連接體的四層商業(yè)裙房內(nèi)，可以在 1～ 2層設(shè)置為綜合性購物中心，其功能定位主要為：一層設(shè)置日常生活用品超級市場，如市區(qū)常見的中型超市，基本上可以滿足居民日常生活用品的消費(fèi)需求；二層設(shè)置家具和裝飾類生活超市，主要基于新興小區(qū)的發(fā) 展需要以及項目周邊的發(fā)展前景預(yù)判，必將對此類商業(yè)構(gòu)成強(qiáng)第 18 頁 共 25 頁 大需求，商業(yè)種類包括家具、家什、窗簾、燈具、瓷器和玻璃器皿、地板和地毯、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、陶器、電視架、室內(nèi)裝修、家用五金以及部分電器用品等。 餐飲 餐飲既是集中式居民小區(qū)的必然配套，也是帶來商業(yè)人氣和人流的好業(yè)態(tài)。在周邊規(guī)劃尚不明朗的情況下，消化將近 12 萬平方左右的商業(yè)設(shè)施，將需要一個不短的市場孕育期。同樣，假使作為兒童樂園的情況下，充分的自然采光和共享空間是更吸引人的，模擬自然場景，但沒有風(fēng)吹雨打。 對于底部的商業(yè)裙房，原則上需要將餐飲空間與其他商業(yè)空間 在結(jié)構(gòu)上分離。 主要經(jīng)營日用百貨、家電、汽車、家具等；商品數(shù)量大、價格較低、顧客一次性購買量較大。 鄰里購物中心（ neighborhood shopping center） :GLA 一般在 萬㎡之間，車位指數(shù)為： 5 個 /100 ㎡，業(yè)態(tài)：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等；服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在 20004 萬之間。） 第 20 頁 共 25 頁 從建筑體量上來說，兒童樂園如果規(guī)模小，則變成一個類似幼兒園一樣的社區(qū)配套設(shè)施，則可以預(yù)見，該項目沒有生命力，而做大做強(qiáng)，乃至做出特色，則在短期必須容忍經(jīng)營和市場雙重孕育的一個過程。 對于康 5 地塊，初步的 設(shè)想是，在結(jié)構(gòu)上，社區(qū)綜合鄰里服務(wù)中心和兒童樂園必須分離，兒童樂園的建筑形態(tài)應(yīng)該有獨(dú)特的造型，諸如各種兒童劇中所表現(xiàn)的那樣，尤其是靠經(jīng)一路的導(dǎo)入口。其原因在于：一、餐飲業(yè)作為適應(yīng)性較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，在 這樣 規(guī)模的小區(qū)中 存在客觀需求 ；二、餐飲業(yè)作為易于吸引人流的商業(yè)業(yè)態(tài)，不可或缺；三、將餐 7 參見中國社科院占少華的一項專題研究：《低收入動遷居民的行為選擇及其邊緣化后果》， 第 19 頁 共 25 頁 飲業(yè)設(shè)置于 W61 地塊，一方面考慮到與 W61 地塊的商 業(yè)設(shè)置、辦公樓物業(yè)相配套，一方面考慮到通過餐飲和大型商業(yè)的互動以達(dá)到烘托區(qū)域人氣最大值的目標(biāo)，另一方面考慮到利用親水平臺，打造休閑餐飲概念。如：第 3 層設(shè)置休閑娛樂場所，主要包括小型電影院、棋牌室、 KTV 歌廳 、休閑茶座、網(wǎng)吧等， 以 達(dá)到豐富居民業(yè)余生活的目的。 因此，建議將本項目辦公樓物業(yè)定位分成兩個部分：一幢辦公樓作為純辦公樓物業(yè)形態(tài)，一幢辦公樓定位為公寓式辦公樓以規(guī)避市場風(fēng)險，同時又能夠滿足市場對商住兩用辦公樓的潛在需求。因此，需要對辦公用房的市場進(jìn)行細(xì)分。因此，該金融中心的規(guī)模不在于大，而在于金融服務(wù)鏈全，服務(wù)便利。 6 例如，我們可以初步規(guī)劃兒童娛樂中心的內(nèi)部功能空間如下： 表 4：設(shè)想的兒童娛樂中心功能布局 樓層 類別 設(shè)想 面積 （平方米） 備注 一層 兒童娛樂 屋頂設(shè)置圓形星空模擬圖、充氣游戲城（可鉆進(jìn)鉆出的鱷魚、迷宮“幼兒天地”、“快樂王國”等）、動物樂園、泡泡球機(jī)關(guān)槍、碰碰車等互動型游戲 一、二層通過充氣“潛水艇”和“加勒比海盜船 ”進(jìn)行連接，從而既保證了低齡兒童上下的安全性，同時保證整休閑配套 為兒童親屬提供休息娛樂區(qū)域，包括茶座、休息區(qū)以及棋牌室等 二層 兒童娛樂 木偶劇場、動漫城市、科普館、泡泡球機(jī)關(guān)槍（與一樓對射）等 6 根據(jù)歐 洲養(yǎng)老院的一些實(shí)踐，老人的生活質(zhì)量并不僅僅取決于養(yǎng)老院的環(huán)境質(zhì)量和設(shè)施好壞，能與孩子們一起往往能起到非常意外的效果，所以很多歐洲養(yǎng)老院的視野范圍內(nèi)盡可能地會安排孩子生活圈。這個市場空間所輻射的人群將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本基地，可以輻射大部分康橋、周浦地區(qū)，為城市動遷居民子女，為農(nóng)村城市化過程中的農(nóng)民子女、周康區(qū)域的居民都提供一個優(yōu)質(zhì)的兒童成長樂園。 在各個年齡段的孩子教育市場選擇中，我們認(rèn)為，兒童教育娛樂是一個合適的主題。但顯而易見的是，本地居民對奢侈性娛樂消費(fèi)和高級教育（如“貴族式教育”、昂貴的高級職業(yè)培訓(xùn)等）的需求相當(dāng)有限，構(gòu)成此類消