【正文】 的性消費(fèi)”，屬于“專(zhuān)程消費(fèi)”，結(jié)合以上我們分析的客戶(hù)群的主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)以滿(mǎn)足居民“消費(fèi)目的”為首要前提 ， 這種“消費(fèi)目的”可以分為“日常必然消費(fèi)”和“特色目的性消費(fèi)”，能否滿(mǎn)足以上兩類(lèi)“目的性消費(fèi)”將是以下定位的主要依據(jù)之一。 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 表 3：江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標(biāo)一覽表（摘錄） 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 總用地面積（平方米） 其中 建筑面積 建設(shè)用地 綠化用地 防汛通道 W51 公寓、文娛、 金融商業(yè) 36513 33886 2627 61500 W61 公寓、辦公、 商業(yè) 31187 27413 1576 2198 76800 （資料來(lái)源：《上海 市配套商品房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)文件》） 由表 3 可見(jiàn)，辦公、商業(yè)、和公寓都是兩塊地共有的規(guī)劃用地屬性，且面積都相當(dāng)可觀。 有鑒于此，康 5 地塊的商業(yè)細(xì)分市場(chǎng)建議將“社區(qū)配套小商業(yè)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐓^(qū)商業(yè)服務(wù)中心”，將社區(qū)服務(wù)融入配套商業(yè)提供之中，以取得與周浦鎮(zhèn) 的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 表 3： 蘇州 鄰里中心商業(yè)種類(lèi) 超市 藥店 銀行 書(shū)店 郵政 維修店 特別小吃 社區(qū)活動(dòng)中心 洗衣房 凈菜場(chǎng) 美容美發(fā) 衛(wèi)生所 房產(chǎn)中介 移動(dòng)通信 布藝家居 廚衛(wèi)用品 煙酒店 禮品店 照相攝影 音像制品 眼鏡店 旅行社 票務(wù)代售點(diǎn) 婦嬰專(zhuān)賣(mài) 日常五金 鮮花店 足療保健 游藝游戲 網(wǎng)吧游戲 書(shū)報(bào) 亭 兒童娛樂(lè)城 —— 文娛服務(wù)類(lèi)“目的性消費(fèi)”的 “創(chuàng)造” 從表 1 可以看出，適應(yīng)本基地居民消費(fèi)的第二大類(lèi)消費(fèi)是教育文第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 化娛樂(lè)服務(wù)。尤為重要的是，無(wú)論是北部的康橋半島集中居住區(qū)，還是康橋工業(yè)區(qū)、 乃至西北側(cè)的機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)中心附屬的產(chǎn)業(yè)群，以及規(guī)劃中的國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)，大量的家庭都將產(chǎn)生嬰幼兒的娛樂(lè)空間、看護(hù)服務(wù)需求，而周浦目前并沒(méi)有集中式、多元化、大容量的兒童娛樂(lè)設(shè)施提供，這也許是 5 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) 本項(xiàng)目的一個(gè)潛在市場(chǎng)空間。 從本基地的人口規(guī)模來(lái)看， 該金融服務(wù)中心的主要定位于服務(wù)社區(qū)，同時(shí)可能服務(wù)于未來(lái)發(fā)展起來(lái)的周鄧公路南側(cè)近鄰區(qū)域和經(jīng)一路近鄰區(qū)域。在 市場(chǎng)需求尚不明朗或遠(yuǎn)非迫切的情況下，若將辦公樓物業(yè)定位為純辦公樓物業(yè)存在相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建議在 W61 地塊北部設(shè)置休閑餐飲城。從這個(gè)角度出發(fā)，圍合式的建筑形態(tài)、中部是帶采光天棚的中庭（事實(shí)上，中庭也可以通過(guò)結(jié)構(gòu)處理，變成層級(jí)式的 城堡。 第 23 頁(yè) 共 25 頁(yè) 六 、定位思路總結(jié)與功能規(guī)劃設(shè)想 圖 3：關(guān)于業(yè)態(tài)定位的判斷樹(shù) 辦 公 商 業(yè) 金 融 教 育 文 娛 公 寓需 求 有 限細(xì) 分 市 場(chǎng)公寓式辦公純辦公樓金融服務(wù)大型商業(yè)社區(qū)商業(yè)周 浦 競(jìng) 爭(zhēng)細(xì) 分 市 場(chǎng)社 區(qū) 一 站 式服 務(wù) 中 心參 考 蘇 州鄰 里 中 心目 前 需 求相 當(dāng) 有 限社 區(qū) 配 套 網(wǎng)點(diǎn) 基 本 勝 任社區(qū)文娛高檔娛樂(lè)教育需求常 規(guī) 教 育 外細(xì) 分 市 場(chǎng)兒 童 樂(lè) 園吸 引 人 流寓 教 于 樂(lè)目 前 需 求相 當(dāng) 有 限有 一 定 的 需求 空 間兒童教娛成人教育就 業(yè) 技 能 培訓(xùn) 促 進(jìn) 動(dòng) 遷人 群 就 業(yè)有 一 定 的需 求 市 場(chǎng)規(guī) 劃 初 始 指 導(dǎo) 功 能社 區(qū) 中 型購(gòu) 物 超 市有 一 定 的 適應(yīng) 可 能 性 表 5：設(shè)想中的功能空間及面積分布 地塊 主題功能 面積（ M2） 形態(tài) W51 公寓 21500 5 排 10 幢 10 層 兒童娛樂(lè)中心 20000 社區(qū)鄰里服務(wù)中心 20000 圍合式、如玫瑰坊 W61 公寓 17000 4 排 8 幢 10 層 餐飲 5000 3F 裙樓商業(yè)中心 25040 4F 公寓式辦公樓 10560 660*16 辦公樓 19200 1200*16 第 24 頁(yè) 共 25 頁(yè) 附表：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)明細(xì)表 類(lèi) 別 總平均 低收入戶(hù) 中等偏下戶(hù) 中等收入戶(hù) 中等偏上戶(hù) 消費(fèi)支出 11040 7152 8931 10060 12569 食 品 4102 3268 3583 4086 4553 糧 油 360 331 358 376 376 肉禽蛋水產(chǎn)品 1219 1065 1182 1199 1348 蔬 菜 336 279 331 357 361 糖煙酒茶飲料 492 416 410 574 547 干鮮瓜果 294 233 244 300 321 糕點(diǎn)、奶制品 361 301 320 395 380 在外飲食 897 511 611 733 1073 衣 著 751 338 457 629 799 ＃服裝 542 238 306 443 577 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 792 393 462 613 1 125 耐用消費(fèi)品 434 219 248 322 685 醫(yī)療保健 603 288 507 576 652 藥品費(fèi) 228 85 177 219 250 滋補(bǔ)保健品 206 80 160 208 231 交通和通信 1259 690 1095 1151 1275 交 通 621 321 589 461 565 交通費(fèi) 429 216 231 369 447 通 信 638 369 506 690 710 電信費(fèi) 499 299 415 542 564 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 1834 1274 1731 1839 2021 教 育 937 936 1117 1042 744 ＃學(xué)雜費(fèi) 626 730 856 645 493 成人教育費(fèi) 92 10 30 101 101 文化娛樂(lè)服務(wù) 310 82 152 257 453 文化娛樂(lè)用品 587 256 462 540 824 ＃ 家用電腦 180 112 217 212 225 彩色電視機(jī) 126 23 64 92 242 書(shū)報(bào)雜志 68 43 46 69 69 紙張文具 15 14 15 13 11 居 住 1280 756 866 845 1648 ＃ 水 費(fèi) 80 72 76 76 86 電 費(fèi) 308 266 294 286 335 燃 料 費(fèi) 155 137 149 148 170 住房裝潢 64 11 23 42 73 雜項(xiàng) 商品和服務(wù) 419 145 230 320 496 第 25 頁(yè) 共 25 頁(yè)