【正文】 （圖23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從以上調(diào)查可以看出此商圈的商戶經(jīng)商8年以上和12年的占多數(shù)，兩者共占總調(diào)查者約一半以上，老手與新手并存的經(jīng)營者格局。像手表、手機(jī)、錢包、手包、箱包等隨身物品講求大品牌和流行款式。36－45歲年齡段消費(fèi)人群的特點(diǎn)追求品位，大方穩(wěn)重，對于品牌的要求因人而譯，但從整體景德鎮(zhèn)情況看這部分人群大多數(shù)是國內(nèi)品牌服裝的追隨者，男性選擇如利朗、勁霸、柒牌等，消費(fèi)一般在300－500元，通常購物在專門店和華達(dá)購物。女性消費(fèi)最為突出，一般月消費(fèi)在1000元左右，主要用于服裝、美容、美發(fā)、箱包、鞋類、飾品等，選擇小品牌商品，要求款式和質(zhì)地的相對高檔，一件服裝的消費(fèi)在200－300元。其中人流特征主要表現(xiàn)為任何一特征的人流均占一定比例，其中以中年女性、青年女性和中年男性稍占優(yōu)勢，另外值得注意的是項(xiàng)目周邊新村東路以及對面廣場在下午時(shí)段會(huì)有數(shù)量較大的兒童以及家長流，此部分潛在的消費(fèi)人群也不容忽視；車輛特征表現(xiàn)為小汽車/出租車和摩托車/自行車所占比例基本持平，從中可以看出：潛在的消費(fèi)人群屬于中高收入階層的占多數(shù)，另外，值得注意的是，此區(qū)域幾乎遍布市區(qū)所有的公交線路。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場北路與珠山東路交叉口車流特征調(diào)查時(shí)間段公交車〔車次/小時(shí)〕摩托車/自行車〔車次/小時(shí)〕小汽車/出租車〔車次/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段588163819744200節(jié)假日時(shí)段596179919874382平均值592171819814291所占比例13%40%47%（表22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對廣場北路和珠山東路交叉口的車流調(diào)查中可以看出：出租車/小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，其次是摩托車/自行車。珠山中路商圈主要商業(yè)分布圖（圖）華南路珠 山 中 路華達(dá)百貨廣場南路中國工商銀行獸王男裝第七小學(xué)KAPPA勁霸男裝萊克斯頓城市信用社花苑賓館博士眼鏡康奈皮鞋群英街神功剪發(fā)金伯利鉆石老煙斗金冠眼鏡女人秀澳倫皮鞋良友賓館中國電信通信電子市場內(nèi)衣連鎖以純七牌男裝海潤之家七匹狼李寧友誼商場玉器坊藥店金利來金盛賓館鴻星爾特步景客隆超市星期六喬丹專賣達(dá)芙妮之都勁霸男裝卓爾珠寶周六福景德鎮(zhèn)商城中國郵政農(nóng)村信用社斯?fàn)桘愔袊?lián)通佳佳基交通銀行黎人坊金昌利陶瓷大廣場北路蓮社南路休閑廣場本 案圖書館萬客隆超市永和大王肯德基錦宮大廈宏越時(shí)尚休閑館達(dá)菱妮蜘蛛王傲寶貝蓮社北路馬鞍山路佳佳基時(shí)光隨道休閑酒吧珠山中路商圈主要以人民廣場為原點(diǎn)，延蓮社路廣場路、馬鞍山路、新村路、是景德鎮(zhèn)市主要購物、休閑場所，其商圈輻射到周邊浮梁、婺源、樂平等地。萬地下停車場車位約30個(gè)。重點(diǎn)工程建設(shè)加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設(shè)進(jìn)展順利，中華北路延伸開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目路南拆遷補(bǔ)償完成51471平方米，北路拆遷完成23400平方米，人民公園改造項(xiàng)目共引進(jìn)資金480萬美元，工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。　　城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2006年底，%,增長12%。旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。住房、汽車、旅游、消費(fèi)類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費(fèi)熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級的需求。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量還不高，財(cái)政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升。以上各商業(yè)物業(yè)除了華達(dá)百貨、群英街和景德鎮(zhèn)商城在地理位置和潛在的消費(fèi)力與本項(xiàng)目有可比性，可能存在潛在的競爭威脅外，其余的均對本項(xiàng)目沒有太大的競爭威脅。浙江商城（表15）調(diào)查時(shí)間　2007520地段廣場南路公交線路161820K26K351031456目標(biāo)所在地功能劃分開發(fā)區(qū)（√）開業(yè)日期2006年4月營業(yè)時(shí)間普通日9：30—21：30節(jié)假日9：30—22：00社區(qū) （ ）商業(yè)區(qū) （）管理模式自主管理（√）租金（元/㎡）3F租金支付委托管理（ ）定位　中檔2F經(jīng)營狀況較差1F5060建筑面積（㎡）　2萬出租率　60％進(jìn)場需提交證件經(jīng)營面積（㎡）進(jìn)場費(fèi)（元）　實(shí)用率(%)　50%合作條件保證金（元）　無合作方式　出租稅（元）水電費(fèi)（元）　管理費(fèi)（元/㎡）　4元/㎡停車位數(shù)量配套經(jīng)營項(xiàng)目　餐飲人流量（人/小時(shí)）特 點(diǎn)三層框架結(jié)構(gòu)，經(jīng)營小商品，服裝批發(fā)市場提袋率2F童裝、男女服裝、品牌男女裝1F小商品電子、小商品、鞋帽、皮革1F倉儲(chǔ)及配套服務(wù)區(qū)備注（表15 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段—浙江路、廣場南路交匯處，建筑面積2萬平方米，為三層框架結(jié)構(gòu)。品牌：佐丹奴、威鵬、依林鳥、KAPPA、斯伯丁3F紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、男士精品、休閑裝、皮具、商務(wù)休閑。就目前以及未來幾年內(nèi)景德鎮(zhèn)市的人口規(guī)模和商業(yè)市場消費(fèi)情況來看，開門子17萬的建筑面積無疑是已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場所能承受的范圍，再加之目前本市多處商業(yè)都處于空置狀態(tài)，無論是投資者還是經(jīng)營者都不再盲目跟風(fēng)，而變得更加理性。再加之其商鋪全部小面積分割并銷售于小業(yè)主經(jīng)由其自行出租及管理，造成其業(yè)態(tài)無規(guī)劃，形象不一，宣傳不力，管理混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一樓層都會(huì)因每個(gè)業(yè)主具體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現(xiàn)經(jīng)營商家會(huì)認(rèn)為有失公平而對整個(gè)商場的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對于潛在欲進(jìn)駐經(jīng)營者更是心存疑慮，最終因自身原因?qū)е聯(lián)Q租率提高而無法讓消費(fèi)者認(rèn)可甚至可能整個(gè)商業(yè)陷入僵局。品牌：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達(dá)芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度1F食品 超市備注廣告費(fèi)：3000／年（表13） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：華達(dá)百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢，于2006年4月開業(yè)。溫州商業(yè)街位于廣場南靠近浙江路段，已建，但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。多處商業(yè)空置珠山中路〔傳統(tǒng)老商業(yè)中心〕華南路到蓮社路段40200㎡不等190369 99％屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年女性性為主要消費(fèi)對象的業(yè)態(tài)。消費(fèi)市場持續(xù)活躍。對外經(jīng)濟(jì)。景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)進(jìn)一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強(qiáng)了洪巖仙境創(chuàng)建國家AAAA級景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點(diǎn)的申報(bào)工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點(diǎn)的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。體育事業(yè)成績喜人。%，%。城市環(huán)境更適人居，%、%、%，%，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建“國家園林城市”目標(biāo)。景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點(diǎn)，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（500米內(nèi)集中華達(dá)百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。蓮社南路主要以經(jīng)營本地特產(chǎn)——陶瓷為主，但目前無論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很大差距。人流量調(diào)查表調(diào)查路段：珠山中路人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段2347242987661062128節(jié)假日時(shí)段3197363868121192372平均值2767303427891122249所占比例12%32%15%35%6%（表25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對珠山中路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于所有特征的男性，說明此路段消費(fèi)人群以女性為主。三、消費(fèi)者市場調(diào)查分析18－22歲年齡消費(fèi)人群的特點(diǎn)這部分人群是追求時(shí)尚潮流的前沿人群，是現(xiàn)代流行的韓版、日版時(shí)尚服裝、服飾的追隨者。消費(fèi)于休閑、餐飲娛樂、煙酒方面開銷較大。這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費(fèi)人群，有國際品牌和國內(nèi)大品牌的需求，通過走訪也了解到他們購物大都到九江、南昌等大中城市。這部分人群所占被調(diào)查比例最高，是景德鎮(zhèn)目前消費(fèi)市場的主力。Z來您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是怎么樣的？第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元200300元 300500元 500元以上（圖26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上圖表可以看出，消費(fèi)者每次的消費(fèi)金額主要集中在100200元的范圍內(nèi)，其次是200300元的區(qū)間也占一定比例。Z1如果我們在景德鎮(zhèn)市中心珠山中路有一大型商業(yè)場所，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì)，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定，還要考慮一下不會(huì)，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限有72％的人看好我們項(xiàng)目的這個(gè)地段，但是否要租賃經(jīng)營要看項(xiàng)目的發(fā)展情況來定，可見他們已經(jīng)非常的來看待新的商鋪投資經(jīng)營。但也有部分商戶認(rèn)為目前珠山中路的治安和環(huán)境較差，幾乎每家店面都有過被盜的情況，如果一個(gè)新的商業(yè)中心有統(tǒng)一的經(jīng)營與物業(yè)管理，她們還是很樂意到那里去開店的；另外被調(diào)查商戶今后的經(jīng)營方向還主要以老本行為主業(yè)，主要以服裝、鞋帽為主，另外值得注意的是近幾年興起的動(dòng)漫產(chǎn)品經(jīng)營也占一定比例，約19％左右。Z您認(rèn)為目前景德鎮(zhèn)市中心商鋪每平方米月租金多少是比較合適的？一樓 二樓 三樓 25—50元 5175元 76100元 101125元 126—150元 151175元 176200元 201225元 226—250元 251275元 1276元以上 （圖224） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智此類商戶心目中對市中心商鋪的理想租金一樓以每平米每月151200元之間占多數(shù)，二三樓都以每平米每月2050元占多數(shù)。第三部分、項(xiàng)目商業(yè)主題定位主題定位概念導(dǎo)入備選方案：精品休閑購物中心此主題定位旨在突出區(qū)別與本項(xiàng)目有競爭性的商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，從項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和業(yè)種規(guī)劃的特征中提煉而來，從消費(fèi)者購物心理與需求入手，有效鎖定項(xiàng)目定位的目標(biāo)人群。一、商業(yè)定位原則定位應(yīng)充分吻合目標(biāo)消費(fèi)人群，使更多的目標(biāo)消費(fèi)人群所向往的消費(fèi)場所。 市場定位中心區(qū)旗艦級購物休閑廣場將本項(xiàng)目規(guī)劃成集購物、飲食、娛樂、時(shí)尚、園林休閑等功能于一身的現(xiàn)代化精品休閑購物中心并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營管理模式，定將使本項(xiàng)目成為景德鎮(zhèn)標(biāo)志性商業(yè)中心。（2）“后花園”與新天地小尺度大空間的形象不謀而合，突出其獨(dú)特、新穎、怡人的購物環(huán)境和商品特色。（2）全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能?；瘖y品、名表、金銀首飾等這些不僅是消費(fèi)者追求美的表現(xiàn)，更是她們身份與品位的象征，新天地的時(shí)尚名店坊，目標(biāo)消費(fèi)群所有的心里需求和精神享受將在這里表現(xiàn)的淋漓盡致！相關(guān)建議：考慮到品牌男裝所需商鋪面積較大，建議在銷售時(shí)盡可能將相鄰（上圖黃色虛線部分）兩間鋪面一同銷售，這樣有利于今后招商和運(yùn)營管理工作的順利進(jìn)行。三樓 休閑娛樂城（圖48）三樓業(yè)態(tài)分布圖主營項(xiàng)目：美發(fā)、美容美體、婚紗攝影、KTV、瑜珈健身會(huì)所、網(wǎng)吧、電玩。當(dāng)然，我們的最終目的是想通過這樣一個(gè)平臺來連通新天地與以家庭為單位的潛在消費(fèi)大軍，在休閑消潛中開發(fā)了孩子的智力，在聚餐聊天中實(shí)現(xiàn)了家長與孩子的情感交流，即以兒童帶動(dòng)家庭消費(fèi)的目的。因此，需做好以下幾方面工作：（1）樹立新天地的良好形象。3．工商、銀商聯(lián)手，共同開拓市場 “買方市場”格局的初步形成，共同的利益已經(jīng)迫使生產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)和銀行聯(lián)手，進(jìn)行市場的開拓。為了實(shí)現(xiàn)這種廠商、銀商聯(lián)盟，新天地必須廣泛地應(yīng)用信息技術(shù)和溝通工具，來保證商品供應(yīng)的及時(shí)和消費(fèi)者金融服務(wù)的高效率，以開拓市場，吸引客流