【正文】 題定位主題定位概念導(dǎo)入備選方案：精品休閑購(gòu)物中心此主題定位旨在突出區(qū)別與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)性的商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，從項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和業(yè)種規(guī)劃的特征中提煉而來，從消費(fèi)者購(gòu)物心理與需求入手，有效鎖定項(xiàng)目定位的目標(biāo)人群。多維觀光休閑購(gòu)物殿堂此主題旨在突出本項(xiàng)目的建筑優(yōu)勢(shì)和特色，用以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要特征?！岸嗑S”這里特指橫向縱向的人流疏導(dǎo)系統(tǒng)有效交織、多位一體、立體交叉：主入口地下長(zhǎng)廊和通向二層的扶梯或步行梯自然將消費(fèi)者分流至負(fù)一層和第二層；地下廣場(chǎng)旋梯成之字形連接各個(gè)樓層；垂直的觀光電梯直送天廳，東西南北中，上下左右空……設(shè)計(jì)師通過前衛(wèi)、時(shí)尚的建筑設(shè)計(jì)手法巧妙地將多層商業(yè)自然連接，渾然一體，再加之其別出心裁的建筑景觀元素與藝術(shù)風(fēng)格，極其準(zhǔn)確地把握住了現(xiàn)后代消費(fèi)者愚樂娛購(gòu)、休閑消費(fèi)的特殊心理。顧客流連于此，恰似進(jìn)入了一個(gè)除卻家庭、工作場(chǎng)所之外的第三休閑空間，讓人忘返。熱帶雨林休閑購(gòu)物中心通過熱帶雨林的一些植被、風(fēng)景作為背景，通過小品來塑造項(xiàng)目熱帶雨林風(fēng)格。如：有大板狀根，有老莖生花果，有飛舞的巨藤，有樹林的絞殺戒，有飛竄的花園等神奇生態(tài)景觀等。特別是在商場(chǎng)的中庭設(shè)計(jì)中，可選用懸掛熱帶的藤蔓來極力烘托。一、商業(yè)定位原則定位應(yīng)充分吻合目標(biāo)消費(fèi)人群，使更多的目標(biāo)消費(fèi)人群所向往的消費(fèi)場(chǎng)所。定位應(yīng)該具有鮮明的特性，而且部分業(yè)態(tài)作為對(duì)商圈的補(bǔ)充。定位應(yīng)該具有延展性，為以后公司在開發(fā)其他項(xiàng)目提供品牌支持。定位應(yīng)吻合項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，避免在推廣過程中產(chǎn)品與項(xiàng)目的定位相矛盾。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位理念根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合休閑廣場(chǎng)商圈的行業(yè)特性，可以看出，目前休閑廣場(chǎng)商圈中主要以大型百貨公司、街鋪、專賣店經(jīng)營(yíng)為主，缺乏多功能休閑精品購(gòu)物中心。同時(shí)，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念向休閑、文化娛樂等精神消費(fèi)方面轉(zhuǎn)移，對(duì)購(gòu)物環(huán)境、購(gòu)物氛圍、購(gòu)物功能的要求越來越高。逐漸追求多樣化、個(gè)性化、休閑以及文化的商業(yè)內(nèi)涵。本項(xiàng)目正好可以填補(bǔ)這方面的空白。 市場(chǎng)定位中心區(qū)旗艦級(jí)購(gòu)物休閑廣場(chǎng)將本項(xiàng)目規(guī)劃成集購(gòu)物、飲食、娛樂、時(shí)尚、園林休閑等功能于一身的現(xiàn)代化精品休閑購(gòu)物中心并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為景德鎮(zhèn)標(biāo)志性商業(yè)中心。三、項(xiàng)目形象定位時(shí)尚的購(gòu)物概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商品組合、舒適的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)越的消費(fèi)模式、鮮明的特色，一系列的前景規(guī)劃將使本項(xiàng)目成為休閑廣場(chǎng)商圈檔次最高、功能最齊全、最具現(xiàn)代化特色的精品休閑購(gòu)物中心。形象主題定位： 景德鎮(zhèn)?都市客廳支持點(diǎn)：（1）“新天地”地處景德鎮(zhèn)核心商圈，具備極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。（2）“都市客廳”意在將景德鎮(zhèn)最時(shí)尚、最前言的建筑及商品元素在此展現(xiàn)給自己家人和外地游客。（3）“客廳”是小憩之所，是留客之地，充分迎合了現(xiàn)后代人們急需除家庭、工作場(chǎng)所之外的第三都市空間的心理。（4）“都市客廳”依賴城市環(huán)境，在城市的商業(yè)旺地成長(zhǎng)，消費(fèi)者在這里得到的是生活質(zhì)量的滿足，它的定位能體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性。珠山中路?后花園支持點(diǎn)：（1）“新天地”地處景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商圈珠山中路，是珠山中路的延續(xù)。以此定位可將市民原有的消費(fèi)習(xí)慣得以傳承與自然延伸。（2）“后花園”與新天地小尺度大空間的形象不謀而合，突出其獨(dú)特、新穎、怡人的購(gòu)物環(huán)境和商品特色。四、項(xiàng)目功能定位商場(chǎng)14層的區(qū)位劃分本項(xiàng)目三面臨街，東面臨新村東路，西面臨新村西路，南面臨珠山中路，東西向街道長(zhǎng)約75米，南北向街道長(zhǎng)約80米，擁有較多的街鋪資源。以現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛來衡量：北面臨市體育委員會(huì)，目前的商業(yè)氣氛欠佳；南面和東面臨珠山東路，已形成一定的商業(yè)氛圍；西面臨新村西路，未來的商業(yè)價(jià)值不可限量。商場(chǎng)的商品定位及功能定位樓層營(yíng)業(yè)面積M2主題定位業(yè)種規(guī)劃4F3068美食天地中式餐飲、特色餐飲（韓國(guó)料理、日本壽司、拉面館）、咖啡西餐廳、兒童益智館等3F4082休閑娛樂城美發(fā)、美容美體、婚紗攝影、KTV、瑜珈健身會(huì)所、網(wǎng)吧、電玩2F4253運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)品牌體育、運(yùn)動(dòng)裝、休閑裝、戶外用品、健身器材等1F3655時(shí)尚名店坊品牌男裝、女性職業(yè)裝、金銀珠寶、化裝品、女裝、皮具、皮鞋、手表等1 F4076流行前線少女裝、男裝、美甲、飾品、動(dòng)漫產(chǎn)品、淑女裝、休閑水吧、零食世界、時(shí)尚手機(jī)、精品等（表31 ） 注：各樓層規(guī)劃不同的功能以及商品組合是根據(jù)消費(fèi)者的需求及消費(fèi)習(xí)性，還有各類型商品對(duì)租金的承受能力綜合而定。把商場(chǎng)的主力消費(fèi)群所喜愛的商品設(shè)置在較低樓層，以營(yíng)造商場(chǎng)旺場(chǎng)的氣氛，而把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場(chǎng)的高樓層，是為了帶動(dòng)較高樓層的人流量。不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達(dá)到消費(fèi)人流平均分布的目的。商品定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。功能定位（1）“新天地”全新概念的立體園林商城。（2）全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。（3）具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)、食、娛、休于一體。第四部分、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃規(guī)劃中總建筑面積19000㎡（14層）1F：40671F：36552F：42533F：40824F：3068業(yè)態(tài)組合及業(yè)種規(guī)劃負(fù)一樓 主題：流行前線（圖41）負(fù)一樓業(yè)態(tài)分布 （圖42）各業(yè)態(tài)所占比例圖示主營(yíng)項(xiàng)目：休閑水吧、零食世界、時(shí)尚用品、飾品、精品、少女裝、IT產(chǎn)品/時(shí)尚手機(jī)、動(dòng)漫產(chǎn)品等。主要消費(fèi)群特征：負(fù)一層消費(fèi)群主要針對(duì)本地及周邊地區(qū)年齡在1828歲的時(shí)尚女性和青少年為主。她們追求時(shí)尚，穿著打扮前衛(wèi)，對(duì)流行時(shí)尚的東西感覺敏銳，有一定的超前消費(fèi)欲望及市場(chǎng)消費(fèi)潛力。姐妹同行、情侶結(jié)伴，漫步于建筑設(shè)計(jì)師精心打造的景觀休閑購(gòu)物殿堂，在這里可以領(lǐng)略到來自國(guó)內(nèi)最最時(shí)尚、最最前衛(wèi)的流行元素：服裝服飾、動(dòng)漫飾品、女性飾品等等，只有想不到，沒有看不到；零食消費(fèi)是女性尤其是時(shí)尚女性的特有的專利，如果逛累了，可以坐在地下廣場(chǎng)內(nèi)的休閑椅上喝點(diǎn)冷飲、吃點(diǎn)零食，聊聊天，好不愜意！一樓 主題：時(shí)尚名店坊（圖43）一樓業(yè)態(tài)分布圖 方案一 （圖44）各業(yè)態(tài)所占比例圖示主營(yíng)項(xiàng)目：品牌男裝、化妝品、名表、時(shí)尚用品、麥當(dāng)勞/肯德基、皮鞋、皮具、箱包、女性職業(yè)裝、黃金珠寶、金銀首飾、玉器等。主要消費(fèi)群特征：一樓消費(fèi)群主要針對(duì)本地及周邊年齡在2840歲的白領(lǐng)女性、女老板、商務(wù)女性以及以家庭為單位的中高收入者。她們的消費(fèi)能力相對(duì)較高，當(dāng)然也注重商品品牌和消費(fèi)的品位，或者說她們對(duì)消費(fèi)金額的數(shù)量不太看重，但對(duì)其產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量要求較高，因此她們更加注重一種精神上的滿足感。化妝品、名表、金銀首飾等這些不僅是消費(fèi)者追求美的表現(xiàn)，更是她們身份與品位的象征，新天地的時(shí)尚名店坊，目標(biāo)消費(fèi)群所有的心里需求和精神享受將在這里表現(xiàn)的淋漓盡致！相關(guān)建議：考慮到品牌男裝所需商鋪面積較大，建議在銷售時(shí)盡可能將相鄰（上圖黃色虛線部分）兩間鋪面一同銷售，這樣有利于今后招商和運(yùn)營(yíng)管理工作的順利進(jìn)行。（圖45）一樓業(yè)態(tài)分布圖 方案二因考慮到此方案臨街鋪面進(jìn)深過長(zhǎng)，開間與進(jìn)深比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，所以建議在銷售時(shí)盡可能將每相鄰兩間鋪面（上圖黃色虛線部分）一起銷售，這樣可以避免招商和后期經(jīng)營(yíng)管理中可能遇到的困難。二樓 主題：運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)（圖46）二樓業(yè)態(tài)分布圖 （圖47）各業(yè)態(tài)所占比例圖示主營(yíng)項(xiàng)目： 牛仔系列、戶外用品、休閑系列、麥當(dāng)勞、運(yùn)動(dòng)系列、體育用品、健身器材等。主要消費(fèi)群特征：本地及周邊地區(qū)以企事業(yè)業(yè)白領(lǐng)、機(jī)關(guān)干部以及以家庭為單位的中高收入階層。這一部分人群在事業(yè)或者工作上得到了別人的認(rèn)可和極大的滿足感，所以為了保持或者升級(jí)這種滿足感，他們會(huì)對(duì)工作之外的運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)格外看重；再加之近幾年興起的奧運(yùn)風(fēng)、世界杯熱，與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的商品備受這部分人群的青睞，從而影響到整個(gè)家庭的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念，當(dāng)然他們對(duì)商品的品牌也很有講究，只要適合其口味，價(jià)格不是問題。相關(guān)建議：整個(gè)二樓的地面通道建議采用運(yùn)動(dòng)跑道（如上圖所示）的裝飾來增強(qiáng)動(dòng)感、奔放的人流動(dòng)線，深化此層以運(yùn)動(dòng)休閑為主題的購(gòu)物消費(fèi)。地面材料建議使用彈性好、耐磨、耐油、耐天候老化、防滑、平整、色彩美觀 、舒適、減輕疲勞、易清潔，易維修管理的大紅色塑膠材料。以大紅色為主題色的通道，烘托了一種熱情、奔放、時(shí)尚的現(xiàn)代氣息；以運(yùn)動(dòng)跑道的形式來代替普通的樓層通道，不僅充分迎合了近些年來眾多的人群對(duì)奧運(yùn)體育盛會(huì)的熱衷追求與切身體驗(yàn)的隨時(shí)向往，而且能給消費(fèi)者帶來一種嶄新和較為親切時(shí)尚的視覺與精神享受；大力提倡運(yùn)動(dòng)健康、休閑購(gòu)物，環(huán)保消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)理念，在不知不覺中去刺激與帶動(dòng)顧客消費(fèi)。三樓 休閑娛樂城（圖48）三樓業(yè)態(tài)分布圖主營(yíng)項(xiàng)目：美發(fā)、美容美體、婚紗攝影、KTV、瑜珈健身會(huì)所、網(wǎng)吧、電玩。主要消費(fèi)群特征：本地懂時(shí)尚、有品味、高素質(zhì)白領(lǐng)、預(yù)婚新人、個(gè)體老板等中高收入人群等。隨著人們生活水平的不斷提高以及現(xiàn)代科技的高速進(jìn)步，眾多的白領(lǐng)對(duì)美的需求與高科技的互相碰撞，便產(chǎn)生了現(xiàn)代商業(yè)新興業(yè)態(tài)的巨大市場(chǎng)需求。美容、健身、將會(huì)是現(xiàn)在和今后中高收入人群用于消費(fèi)的一塊很大空間。這部分人對(duì)娛樂休閑場(chǎng)所的環(huán)境及服務(wù)的質(zhì)量有較高要求，只要價(jià)格適中，環(huán)境氛圍好，公眾口碑好，達(dá)到讓其重復(fù)消費(fèi)的目的應(yīng)該是比較容易的。四樓主題：美食天地（圖49）四樓業(yè)態(tài)分布圖主營(yíng)項(xiàng)目：中式餐飲、特色餐飲（韓國(guó)料理、日本壽司、拉面館）、咖啡西餐廳、知名連鎖餐飲、兒童益智館等主要消費(fèi)群特征：情侶、外地慕名而來的商務(wù)人士以及以家庭為單位的中高收入人群等。家庭聚會(huì)、情侶約會(huì)、節(jié)假日消潛等等。說明：在此樓層設(shè)置兒童益智館的目的是考慮到目前景德鎮(zhèn)市場(chǎng)上這一塊相對(duì)空白，另一方面隨著近些年國(guó)家整體就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻使得眾多的家長(zhǎng)對(duì)孩子的早期教育格外重視，再加上根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目周邊有好幾所小學(xué)校，市場(chǎng)潛力巨大。當(dāng)然，我們的最終目的是想通過這樣一個(gè)平臺(tái)來連通新天地與以家庭為單位的潛在消費(fèi)大軍，在休閑消潛中開發(fā)了孩子的智力，在聚餐聊天中實(shí)現(xiàn)了家長(zhǎng)與孩子的情感交流，即以兒童帶動(dòng)家庭消費(fèi)的目的。另外，兒童可以帶動(dòng)人氣，從而帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)的財(cái)氣。還有就是此樓層的目標(biāo)消費(fèi)人群與二層或有重合，這樣可以使得各樓層之間產(chǎn)生互動(dòng)互贏，實(shí)現(xiàn)共同繁榮的商業(yè)景象。相關(guān)建議：臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位。導(dǎo)入并穩(wěn)固較高層人流建議推廣策略消費(fèi)教育：即對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)知識(shí)的教育。大力提倡綠色休閑、綠色飲食、健康消費(fèi)理念，目的在于將此理念與新天地的整體形象相互滲透，達(dá)到在消費(fèi)者心目中形成獨(dú)特的概念，進(jìn)而認(rèn)可新天地從外到內(nèi)的整體形象；開展消費(fèi)教育，吸引消費(fèi)者學(xué)習(xí)新的商品知識(shí)和建立良好的生活方式，接受科學(xué)的消費(fèi)觀念，同時(shí)拉近了新天地與消費(fèi)者的心理距離，從而促使消費(fèi)者形成對(duì)特定商品、服務(wù)和新天地肯定的消費(fèi)態(tài)度。當(dāng)然，營(yíng)銷策略的創(chuàng)新內(nèi)容非常豐富，如拍賣、時(shí)裝表演、免費(fèi)購(gòu)物（抽獎(jiǎng)）等。樹立良好形象，培育忠誠(chéng)顧客吸引客流的最高目標(biāo)是培育一批忠誠(chéng)顧客，這樣的新天地才有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景。因此，需做好以下幾方面工作：（1）樹立新天地的良好形象。企業(yè)形象戰(zhàn)略源于美國(guó)，將企業(yè)形象導(dǎo)入流通領(lǐng)域，在歐美已風(fēng)行40年，對(duì)商業(yè)發(fā)展起著重要的作用。良好的商業(yè)形象是一筆巨大的無形資產(chǎn)，它在吸引客流中的作用越來越大。因?yàn)橄M(fèi)者購(gòu)物的過程就是一個(gè)尋找信息到選擇決策的過程，在這個(gè)過程中，如果新天地的信息進(jìn)不了目標(biāo)客流的知曉信息集，或者形象不佳，那么就根本不可能被考慮和選擇。（2）提供完善服務(wù)。服務(wù)是提供顧客忠誠(chéng)度的重要法寶。顧客對(duì)某一主體的忠誠(chéng)度取決于其滿意度（ＣＳ），即ＣＳ＝Ｖ／Ｅ（Ｖ：企業(yè)實(shí)際提供給顧客的價(jià)值，Ｅ：顧客所期望的價(jià)值）。要提高滿意度有兩種途徑：一是降低價(jià)格；二是提供高質(zhì)量的服務(wù)。3．工商、銀商聯(lián)手，共同開拓市場(chǎng) “買方市場(chǎng)”格局的初步形成，共同的利益已經(jīng)迫使生產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)和銀行聯(lián)手，進(jìn)行市場(chǎng)的開拓。（1）新天地憑借自身的“中間品牌”和市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)直接進(jìn)入消費(fèi)品工業(yè)領(lǐng)域，通過收購(gòu)、兼并、控股重組部分消費(fèi)品生產(chǎn)企業(yè)，形成以商業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)銷一體化組織，憑借新天地的自有品牌吸引客流。（2）與旅游業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷售領(lǐng)域的拓寬，并積極探索消費(fèi)信貸和租賃消費(fèi)方式。在保證信用安全的前提下，積極鼓勵(lì)消費(fèi)者進(jìn)行信用消費(fèi)，可以促進(jìn)銷售，吸引客流。（3）為消費(fèi)者提供訂貨服務(wù)?，F(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)越來越多地摒棄了從眾化消費(fèi)心理，轉(zhuǎn)而追求個(gè)性化消費(fèi)。這種轉(zhuǎn)變，反映到商品需求上來就是消費(fèi)者對(duì)商品多品種、小批量的需求。為了順應(yīng)這種消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，就必須使商品流通的全部活動(dòng)服從于關(guān)照消費(fèi)者利益，借助于生產(chǎn)廠家的合作，來滿足消費(fèi)者需求，從而吸引更多的客流。為了實(shí)現(xiàn)這種廠商、銀商聯(lián)盟，新天地必須廣泛地應(yīng)用信息技術(shù)和溝通工具，來保證商品供應(yīng)的及時(shí)和消費(fèi)者金融服務(wù)的高效率，以開拓市場(chǎng)，吸引客流。4．政府出面牽頭，進(jìn)行新天地的建設(shè)新天地的建設(shè)要納入當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展規(guī)劃，以保證落實(shí)?，F(xiàn)階段主要應(yīng)作好以下幾方面工作：（1）交通建設(shè)。交通狀況與商業(yè)客流息息相關(guān)，新天地緊鄰休閑廣場(chǎng)，屬交通要道，但因支路，防護(hù)欄、車流較多，車水馬龍同樣不利于吸引客流，尤其不利于吸引馬路對(duì)面的人流。所以我們建議可與政府協(xié)商封掉廣場(chǎng)到新天地的防護(hù)欄，用廣場(chǎng)直通二層或三層的天橋代替，這樣不僅可以減少交通事故，而且還可將休閑廣場(chǎng)龐大的潛在消費(fèi)人群有效導(dǎo)入新天地。（2）合理延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，使?fàn)I業(yè)時(shí)間與顧客的流動(dòng)規(guī)律相一致。可以采取因時(shí)制宜（節(jié)假日適當(dāng)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）；因季制宜（隨季節(jié)變化調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）；因地制宜（隨新天地所處的地段不同來調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）。通過營(yíng)業(yè)時(shí)間的