【正文】 外游客，這與上?；春Ｂ返南M(fèi)群體實(shí)況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開(kāi)發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開(kāi)發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價(jià)每平方米即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了上海住宅平均價(jià)格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，3萬(wàn)平方米的上海新天地也能有足夠的購(gòu)買力支撐。 　　模式 　　管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 　　★上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)镸all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。國(guó)內(nèi)的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問(wèn)題，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣。 　　★在珠三角，與天河城同一時(shí)期啟動(dòng)的第一代Mall還有不少。但在開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開(kāi)發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營(yíng)權(quán)根本無(wú)法統(tǒng)一，最后只落得個(gè)“啟而不動(dòng)”的結(jié)局。甚至出現(xiàn)了廣州新中國(guó)大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而使業(yè)主鋪位被法院查封的事情?！吧啼佡u得太多，經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法統(tǒng)一，‘貓’(Mall)會(huì)變成‘老鼠’，新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)。”業(yè)內(nèi)有這樣一種形象的說(shuō)法。 　　★有了第一代Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來(lái)的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右的商鋪。潘石屹的“建外SOHO商業(yè)街”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無(wú)意地在將上海新天地和SOHO商業(yè)街相提并論。 　　但是，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪已經(jīng)銷售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的委托，統(tǒng)一招租。潘石屹如何在商鋪賣出的前提下將知名品牌招商過(guò)來(lái)，引人注目。 　　★上海新天地開(kāi)發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從1999年9月到2001年12月，做了大概300個(gè)以上大小的活動(dòng)。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來(lái)參與。現(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂(lè)于一體，招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的98家租戶中，85%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。 　　盈利 　　以房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng) 　　★上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。對(duì)羅康瑞而言，他并沒(méi)有很強(qiáng)的石庫(kù)門(mén)情結(jié)，改造石庫(kù)門(mén)只不過(guò)是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售。 　　★表面上看來(lái)，上海新天地的投資高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬(wàn)元。“翠湖天地”自2002年6月7月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá)17000元～25000元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積80萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說(shuō)過(guò)，“翠湖天地一分錢廣告都沒(méi)有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊(duì)買第二期?！倍遥拔覀兊钠骄?jī)r(jià)是最高的?！贝送?，據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻越來(lái)越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門(mén)路的問(wèn)題。而羅康瑞通過(guò)新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。 ★房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們?cè)诤芏嗲闆r下沒(méi)有按照購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的Mall，結(jié)果是滿盤(pán)皆贏。 返回目錄聲音三：上海老頭不能克隆 作者：張輝 　　在上?？吹降淖钣幸馑嫉氖率牵航?jīng)常有一些上歲數(shù)的上海老頭坐在路邊吃冰激凌。上海朋友對(duì)此并不奇怪：“還吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海確實(shí)是一個(gè)非?！昂Ｅ伞钡某鞘?，這跟它的歷史有關(guān)，在“西化”年頭比較長(zhǎng)之后，從小“經(jīng)常吃冰激凌之類”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了很自然的事情。 　　說(shuō)這個(gè)事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有著和別的城市完全不一樣的東西，反過(guò)來(lái)，別的城市也有著和上海完全不一樣的東西。兩者在某些層次上是無(wú)法相互學(xué)習(xí)的，比如說(shuō)呼和浩特的老頭就絕對(duì)不會(huì)當(dāng)街吃冰激凌。 　　在中國(guó)商業(yè)區(qū)域改造的熱點(diǎn)時(shí)期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有條件的，并不是將其原樣搬過(guò)去就會(huì)成功。不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M(fèi)水平。地域文化是多年形成的，盲目引進(jìn)往往會(huì)付出沉重的代價(jià)。比如在北京，雖然很多人都知道德國(guó)鮮釀啤酒是世界一流的，但少有人喝，這使得諸多引進(jìn)德國(guó)啤酒鮮釀設(shè)備的投資者失敗了之后還很茫然，答案其實(shí)很簡(jiǎn)單：北京人品嘗啤酒的水平目前還只處于“燕京”水平上，基本上分不出好壞來(lái)。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來(lái)進(jìn)行理性規(guī)劃。返回目錄聲音四：現(xiàn)代時(shí)尚點(diǎn)綴古典山水 西湖天地勝過(guò)上海新天地《聯(lián)合早報(bào)》 作者：張晨 “上海新天地”，一片以上海典型民居石庫(kù)門(mén)舊宅改建而成的文化休閑地帶，如今是聞名海內(nèi)外的時(shí)尚場(chǎng)所，上海都會(huì)新地標(biāo)。最近，“上海新天地”的投資開(kāi)發(fā)商香港瑞安集團(tuán)將成功經(jīng)驗(yàn)帶到素有“人間天堂”美譽(yù)的杭州，在西湖邊打造了上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”，為千年古城注入時(shí)尚元素，成為西子湖畔第十一景。雖然“西湖天地”首期5月1日開(kāi)業(yè)時(shí)正值中國(guó)大陸發(fā)生SARS疫情，但第一周游客人次就達(dá)到15萬(wàn)。到了SARS過(guò)后的7月上旬，這里更是游人如織，成為杭州城內(nèi)最旺的時(shí)尚人士聚合之地。 港商應(yīng)浙江之邀斥資10億人民幣打造 　　不過(guò)，與“上海新天地”不同，瑞安集團(tuán)原本并沒(méi)有在杭州打造“西湖天地”的打算，是后來(lái)應(yīng)浙江方面再三邀請(qǐng)才作出這一投資的。 杭州是中國(guó)大陸最美麗城市之一，也是歷史古城。“上有天堂，下有蘇杭”這句贊譽(yù)之語(yǔ)傳神地描摹出杭州美景。杭州以河興，碧波萬(wàn)頃的西湖孕育了杭州悠久輝煌的人文歷史。盛唐、南宋、清朝前期的杭州，曾經(jīng)有過(guò)“煙柳畫(huà)橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬(wàn)人家”的繁華全盛時(shí)代。多少文人墨客在此發(fā)思古之幽情，無(wú)數(shù)英雄豪杰為西湖美景而折腰，留下不盡的詩(shī)文辭賦美麗傳說(shuō)。杭州因此成為中國(guó)大陸最負(fù)盛名的旅游風(fēng)景區(qū)之一，每年到訪的游客達(dá)3000萬(wàn)人次。右圖：“西湖天地”所在的涌金池夜景　　但是杭州的旅游休閑長(zhǎng)期以來(lái)也有兩大缺陷。一是國(guó)際海外游客在游客中的比例太低，每年僅100萬(wàn)人次，占游客總數(shù)的三十分之一。二是每到夜晚，游客無(wú)處可去。尤其是冬季，西湖湖畔寒風(fēng)陣陣一片肅殺，不見(jiàn)游人行蹤。近年來(lái)杭州市政府準(zhǔn)備重新規(guī)劃、開(kāi)發(fā)西湖風(fēng)景區(qū)，用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和手筆提升杭州作為休閑度假勝地的品質(zhì)，完成從國(guó)內(nèi)旅游熱點(diǎn)向國(guó)際旅游熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。　　在國(guó)內(nèi)外多方考察后，杭州市政府官員對(duì)“上海新天地”留下深刻印象，認(rèn)為它既保留上海老石庫(kù)門(mén)民居風(fēng)格，又創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。因此，他們力邀瑞安集團(tuán)到杭州打造既具歷史文化特色又有國(guó)際水準(zhǔn)的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。經(jīng)反復(fù)考察論證，瑞安集團(tuán)接受了杭州方面的邀請(qǐng)，首期投資10億元人民幣。 大玻璃將園林美景延伸進(jìn)屋 　　首期“西湖天地”取名“園林篇”，坐落在西湖南線風(fēng)景區(qū)內(nèi)素有“長(zhǎng)堤接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬(wàn)家”之稱的涌金池畔，與西湖十景之一的“柳浪聞鶯”相鄰，占地達(dá)3萬(wàn)平方米。 　　首期“西湖天地”內(nèi)的十多幢建筑，幢幢都是西湖邊上有來(lái)歷的浙派老民居。比如現(xiàn)在作為會(huì)所的涌金樓，原為北宋翰林學(xué)士領(lǐng)受慶宴之地，南宋時(shí)重建。到清朝時(shí)改為茶樓。1925年成為辛亥革命元老的宅院，1965年恢復(fù)為茶室。這次改建，保留了原先木質(zhì)屋頂和園林風(fēng)格。近600米空間里，花崗石地板，透明清片雕花玻璃窗，仿古黑檀木家具和真絲燈籠家具，營(yíng)造出一個(gè)古典而又現(xiàn)代的迷人世界。放眼窗外，西湖美景和四周園林翠色盡收眼底，回望樓內(nèi)四壁，懸掛的又是云淡風(fēng)清的中國(guó)山水畫(huà)，“景中賞景”的設(shè)計(jì)理念，完美演繹了建筑與自然的和諧相融。 　　雖然“上海新天地”與“西湖天地”都是由美國(guó)設(shè)計(jì)師本杰明操刀，以保留歷史建筑為藍(lán)本，將原來(lái)的老民居功能轉(zhuǎn)化為商業(yè)功能，但上海新天地與西湖天地還是有很大差別?！吧虾Ｐ绿斓亍迸R近繁華商業(yè)街，是中西文化的融合，商業(yè)味更為濃厚；“西湖天地”則依山傍水，有著得天獨(dú)厚環(huán)境優(yōu)勢(shì)：面湖而立，綠樹(shù)成陰，繁茂綠色中夾雜著杭州傳統(tǒng)的老式建筑。因此本杰明在設(shè)計(jì)上著重突出杭州的園林特色，完全是中國(guó)文化的產(chǎn)物?！拔骱斓亍蓖ㄟ^(guò)湖面、園林、歷史遺跡的組合，不露痕跡地將現(xiàn)代時(shí)尚元素融合進(jìn)來(lái)，以現(xiàn)代手法傳達(dá)出杭州特有的山水園林歷史建筑氛圍。 　　“西湖天地”的老建筑，結(jié)構(gòu)都沒(méi)做太多改動(dòng)，白墻黛瓦、檐角雕花、九曲長(zhǎng)廊這些杭州老建筑元素，都被完好保留下來(lái)。融合進(jìn)的現(xiàn)代元素，主要是通過(guò)大而透明的玻璃窗來(lái)實(shí)現(xiàn)?！拔骱斓亍眱?nèi)十幾幢老建筑，無(wú)論是做餐飲還是賣工藝品，酒吧還是茶室，都有頂天立地的透明大玻璃窗子，將屋外園林美景延伸到屋內(nèi)。大玻璃將屋內(nèi)的人和屋外的景融合在一起又相互隔開(kāi)，且不受季節(jié)替換的影響，哪怕是北風(fēng)呼嘯的冬天，一樣可以坐在屋內(nèi)欣賞窗外的西湖景色。 　　 特色商鋪?lái)嵨陡骶?　　“西湖天地”的商戶都是瑞安集團(tuán)千挑萬(wàn)選最終確定的。它們大多符合“國(guó)際化、時(shí)尚化、杭州西湖化”的高標(biāo)準(zhǔn)?！吧虾Ｐ绿斓亍钡纳啼伿切橇_棋布，一家緊挨一家；而“西湖天地”的園林綠樹(shù)鋪天蓋地，反倒是主角，掩映在綠樹(shù)叢中老建筑里的商鋪則成了點(diǎn)綴，別有一番韻味。商鋪雖少，特色十分明顯。 　　比如“別有天茶酒年代”，匠心獨(dú)具將中式茶、西方酒和江南餐結(jié)合在一起。法國(guó)紅酒，西湖頂級(jí)龍井、名貴武夷山大紅袍、著名的徐家菜創(chuàng)始人徐正才大師特別設(shè)計(jì)的江南名點(diǎn)——不同地域的人群都能從這里尋找到自己的所好。 大面透明的玻璃為“西湖天地”帶來(lái)現(xiàn)代氣息?！　　肮琶览C”，是家以繡品為主的古董店。店主是個(gè)畢業(yè)于美術(shù)學(xué)院的上海女孩，整整做了9年古董收藏，然后到西湖天地開(kāi)了這家“古美繡”，她說(shuō)這些繡品只應(yīng)該為杭州而存在，西湖邊才是它們的安身之處，連“上海新天地”都不合適。“古美繡”經(jīng)營(yíng)的繡品多為明清兩代皇族或民間所留存，工藝精美。店堂內(nèi)最顯眼的是博古圖，乃光緒年間宮廷之物。華麗紅紗之上是繡工心血鋪就的香爐、文房四寶、佛手、鳳凰寶瓶、玉如意、牡丹花，極盡奢華之能事。這件繡品采用的是紗線，據(jù)說(shuō)用這種材質(zhì)和針?lè)ㄒ蝗艘惶熘荒艹鲆恍《浠ǎ赃@樣一件作品凝聚了3000繡女的心血。另外一條清朝貴婦的百褶裙，是真材實(shí)料的織金繡，還是純天然植物染色。這條百褶裙不能洗，一洗顏色就會(huì)花掉。因此那些貴婦穿過(guò)一次后就放在家里準(zhǔn)備作為日后的陪葬品。 還有“福林堂”，始創(chuàng)于1857年，是云南現(xiàn)存最古老藥店，主要經(jīng)營(yíng)各類保健零食和茶飲，其中花茶茶飲系列有舒壓茉莉花茶、解郁玫瑰花茶、安神桂花茶等；療效茶飲系列分為健胃、降壓、降火、美顏、瘦身等。這些產(chǎn)品都是將中藥養(yǎng)生概念融入到自然時(shí)尚的生活方式。 返回目錄聲明：本文基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)來(lái)源主要采編自互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，含所涉及各平面媒體資源。經(jīng)綜合、編輯、整理，加入特約地產(chǎn)專家以及作者個(gè)人的分析觀點(diǎn)后成文。對(duì)所引用資料及信息的作者，沒(méi)有全部注明，在此一并致謝。31 / 31