【房地產(chǎn)】上海新天地模式探討-資料下載頁
2025-02-05 17:05本頁面
【正文】 海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。 解碼三、“賠本賺吆喝”的經(jīng)營秘訣 法國餐廳帶來了歐陸風(fēng)情，日本音樂餐廳帶來了富士山文化；中央美術(shù)學(xué)院的重量級畫家開設(shè)的畫廊、見證中國郵政歷史的郵局博物館、原汁原味地再現(xiàn)二十世紀上海一家人的生活形態(tài)的石庫門居民陳列室 …… 這所有的一切連同美食廣場、國際畫廊、時尚精品店、新概念電影中心及大型水療中心和廣場上的花車，無不帶著獨特的文化個性，瑞安對它們進行有機的組合，進行錯落有致地巧妙安排，形成了新天地的巨大吸引力。但是，談到項目本身，遠遠沒有達到直接盈利的階段，瑞安還在“賠本賺吆喝” …… （ 1）招商只找最好的不找最貴的 上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營造出一個國際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國際化為標準。 新天地對挑選租戶制定了一套很嚴格的標準。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認為是新天地市場推廣中的重要步驟。 新天地招商的原則上，只選最合適新天地的，而不是付租金最高的住戶。從目前新天地的商戶組合看，入駐的商戶要么是老字號的品牌商戶，要么是以個性特色獨樹一幟的魅力商戶，或者是明星自營的依靠明星名氣聚攏人氣的商戶，聚集了一大群優(yōu)秀商戶。但是對于最優(yōu)秀的商戶而言，因為有品牌、有形象，通常是地主方主動邀請為自己的商業(yè)項目增添光彩、提高檔次，具備了跟地主方談租金的 條件，所以租金通常壓得很低。 “商業(yè)街需要養(yǎng)”，瑞安不惜降低租金的要求，引進大量的優(yōu)秀商戶，聚集起了全中國矚目的商業(yè)人氣，但是項目本身遠遠沒有達到直接盈利的階段，瑞安還在賠本賺吆喝。在短期內(nèi)確實損失了賺取更高租金的機會，但是經(jīng)過長期培養(yǎng)之后，會有大量優(yōu)秀商戶爭先支付高額租金進入新天地。 “上海新天地” 的復(fù)制 ? 作為一個理想的既保留城市人文氣質(zhì)又宣揚物質(zhì)文明的案例，“新天地”已經(jīng)成為一種時尚的符號象征。成功的案例總是容易被后來者模仿。在全中國，“新天地”正在不斷被其它城市的推崇者放大，不少城市的地產(chǎn)項目正在力圖拷貝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商業(yè)地產(chǎn)概念和樹立坐標性景觀。 在杭州，在南京，在寧波，在蘇州，在廈門，在其它的省市，一場轟轟烈烈的“新天地”運動正在全國多個城市無數(shù)個商業(yè)、房地產(chǎn)項目上展開。事實上，作為復(fù)制對象的上海新天地只是一個舊城改造項目，它提供的借鑒也是擁有歷史文脈古跡的舊城如何體現(xiàn)現(xiàn)代化繁華物質(zhì)文明的一種方式，而給予他人最大借鑒的，也即在此。 新天地復(fù)制個案研究 ? 西湖天地 ? 西湖美景杭州古典建筑 ? 上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集團投資。首期投資 10 億元人民幣，取名“園林篇” ? “西湖天地”延續(xù)了“上海新天地”的特色，老建筑結(jié)構(gòu)沒有變，融合進的現(xiàn)代元素主要是大而透明的玻璃?！拔骱斓亍鄙虘舸蠖挤稀皣H化、時尚化、杭州西湖化”的高標準，園林綠化是主角，而掩映其中建筑反倒成了點綴，商鋪雖少但特色明顯。 重慶新天地 ? 重慶天地位于重慶市主城區(qū)幾何中心地段 —— 渝中區(qū)化龍橋區(qū)域，與主城各商業(yè)組團中心連接緊密，東起嘉華大橋，西至紅巖革命紀念館，北臨嘉陵江，背靠鵝嶺，占地約 1900畝，擁有約 2公里江岸線。地上總建筑面積約為 300萬平方米，地上總體容積率約為 。它面向嘉陵江（北），擁有近兩公里長江岸線，背靠虎頭巖（南），鵝嶺公園延伸片區(qū)，景色十分優(yōu)美。 ? 該項目由高尚住宅區(qū)、休閑及娛樂區(qū)、國際商務(wù)中心以及人工湖及濕地公園景觀區(qū)組成。高尚住宅區(qū)總開發(fā)量約 150萬平方米，分地塊分期開發(fā)（首期精裝優(yōu)質(zhì)住宅“雍江苑”），主要為企業(yè)高管、政府部門官員、駐渝國內(nèi)外高級商務(wù)人士等提供優(yōu)質(zhì)住宅。 ? 寧波新天地 ? 外灘口岸民國建筑寧波幫 ? 寧波老外灘是《南京條約》開辟的五個通商口岸之一，保留著很多有價值的近代建筑。 ? 借鑒上海新天地經(jīng)驗，保護原有歷史風(fēng)貌和街區(qū)格局的前提下，興建了畫廊、咖啡吧、展館等一批新建筑?？傄?guī)劃 6 大街區(qū)，基本包括了地產(chǎn)所有功能。 6 大街區(qū)各有不同定位，沿江三部分包括城建展館、國際酒店、世界美食，另一側(cè)是行業(yè)會館、生活天地和城市公寓。 復(fù)制能否成功？ ? 仲量聯(lián)行亞洲區(qū)董事陳立民表示：“復(fù)制‘新天地’模式有困難，即便新天地的‘締造者’瑞安與羅康瑞也并未成功。瑞安目前將‘新天地’模式推廣到了很多城市，如杭州、寧波、重慶等都有，但也并未取得像上海一樣的成功。”。 上海老頭不能克隆 在上海看到的最有意思的事是：經(jīng)常有一些上歲數(shù)的上海老頭坐在路邊吃冰激凌。上海朋友對此并不奇怪：“還吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海確實是一個非?！昂Ｅ伞钡某鞘校@跟它的歷史有關(guān)，在“西化”年頭比較長之后，從小“經(jīng)常吃冰激凌之類”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了很自然的事情。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M水平和地域文化來進行理性規(guī)劃。 總結(jié)： ? 借鑒 ≠照搬，任何成功的案例，都是若干個成功元素的結(jié)合，都有它特定的背景，案例給我們帶來的只有啟示。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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