【正文】 及到達(dá)上海的中外游客，這與上海淮海路的消費(fèi)群體實(shí)況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項目的一部分，整個太平橋項目占地52公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。一期售價每平方米即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了上海住宅平均價格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。即使上海再冒出一個時尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，3萬平方米的上海新天地也能有足夠的購買力支撐。 　　模式 　　管理者與經(jīng)營者分離 　　★上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運(yùn)營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)镸all的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。國內(nèi)的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問題，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣。 　　★在珠三角，與天河城同一時期啟動的第一代Mall還有不少。但在開發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營權(quán)根本無法統(tǒng)一，最后只落得個“啟而不動”的結(jié)局。甚至出現(xiàn)了廣州新中國大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開發(fā)商資金鏈斷裂而使業(yè)主鋪位被法院查封的事情?！吧啼佡u得太多，經(jīng)營權(quán)無法統(tǒng)一，‘貓’(Mall)會變成‘老鼠’，新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)?！睒I(yè)內(nèi)有這樣一種形象的說法。 　　★有了第一代Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅持下來的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右的商鋪。潘石屹的“建外SOHO商業(yè)街”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無意地在將上海新天地和SOHO商業(yè)街相提并論。 　　但是，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪已經(jīng)銷售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的委托，統(tǒng)一招租。潘石屹如何在商鋪賣出的前提下將知名品牌招商過來，引人注目。 　　★上海新天地開發(fā)進(jìn)入到第二個階段，即從1999年9月到2001年12月，做了大概300個以上大小的活動。這些活動很有針對性，針對一些文化政治的團(tuán)體，針對雅皮一族，針對中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動吸引不同行業(yè)人士來參與?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購物、文化與娛樂于一體，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。 　　盈利 　　以房地產(chǎn)來帶動 　　★上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分，投資方很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。對羅康瑞而言，他并沒有很強(qiáng)的石庫門情結(jié)，改造石庫門只不過是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。 　　★表面上看來，上海新天地的投資高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計算。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬元?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價每平方米就高達(dá)17000元～25000元。一個房地產(chǎn)項目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項目將興建總建筑面積80萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊買第二期。”而且，“我們的平均房價是最高的?！贝送?，據(jù)報道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對于房地產(chǎn)開發(fā)商的門檻越來越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門路的問題。而羅康瑞通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。 ★房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實(shí)際上，它是一個綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個真正的Mall，結(jié)果是滿盤皆贏。 返回目錄聲音三：上海老頭不能克隆 作者：張輝 　　在上?？吹降淖钣幸馑嫉氖率牵航?jīng)常有一些上歲數(shù)的上海老頭坐在路邊吃冰激凌。上海朋友對此并不奇怪：“還吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。上海確實(shí)是一個非?！昂Ｅ伞钡某鞘校@跟它的歷史有關(guān)，在“西化”年頭比較長之后，從小“經(jīng)常吃冰激凌之類”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了很自然的事情。 　　說這個事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有著和別的城市完全不一樣的東西，反過來，別的城市也有著和上海完全不一樣的東西。兩者在某些層次上是無法相互學(xué)習(xí)的，比如說呼和浩特的老頭就絕對不會當(dāng)街吃冰激凌。 　　在中國商業(yè)區(qū)域改造的熱點(diǎn)時期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有條件的，并不是將其原樣搬過去就會成功。不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M(fèi)水平。地域文化是多年形成的，盲目引進(jìn)往往會付出沉重的代價。比如在北京，雖然很多人都知道德國鮮釀啤酒是世界一流的，但少有人喝，這使得諸多引進(jìn)德國啤酒鮮釀設(shè)備的投資者失敗了之后還很茫然，答案其實(shí)很簡單：北京人品嘗啤酒的水平目前還只處于“燕京”水平上，基本上分不出好壞來。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來進(jìn)行理性規(guī)劃。返回目錄聲音四：現(xiàn)代時尚點(diǎn)綴古典山水 西湖天地勝過上海新天地《聯(lián)合早報》 作者：張晨 “上海新天地”，一片以上海典型民居石庫門舊宅改建而成的文化休閑地帶，如今是聞名海內(nèi)外的時尚場所，上海都會新地標(biāo)。最近，“上海新天地”的投資開發(fā)商香港瑞安集團(tuán)將成功經(jīng)驗(yàn)帶到素有“人間天堂”美譽(yù)的杭州，在西湖邊打造了上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”，為千年古城注入時尚元素，成為西子湖畔第十一景。雖然“西湖天地”首期5月1日開業(yè)時正值中國大陸發(fā)生SARS疫情，但第一周游客人次就達(dá)到15萬。到了SARS過后的7月上旬，這里更是游人如織，成為杭州城內(nèi)最旺的時尚人士聚合之地。 港商應(yīng)浙江之邀斥資10億人民幣打造 　　不過，與“上海新天地”不同，瑞安集團(tuán)原本并沒有在杭州打造“西湖天地”的打算，是后來應(yīng)浙江方面再三邀請才作出這一投資的。 杭州是中國大陸最美麗城市之一，也是歷史古城?！吧嫌刑焯?，下有蘇杭”這句贊譽(yù)之語傳神地描摹出杭州美景。杭州以河興，碧波萬頃的西湖孕育了杭州悠久輝煌的人文歷史。盛唐、南宋、清朝前期的杭州，曾經(jīng)有過“煙柳畫橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬人家”的繁華全盛時代。多少文人墨客在此發(fā)思古之幽情，無數(shù)英雄豪杰為西湖美景而折腰，留下不盡的詩文辭賦美麗傳說。杭州因此成為中國大陸最負(fù)盛名的旅游風(fēng)景區(qū)之一，每年到訪的游客達(dá)3000萬人次。右圖：“西湖天地”所在的涌金池夜景　　但是杭州的旅游休閑長期以來也有兩大缺陷。一是國際海外游客在游客中的比例太低，每年僅100萬人次，占游客總數(shù)的三十分之一。二是每到夜晚，游客無處可去。尤其是冬季，西湖湖畔寒風(fēng)陣陣一片肅殺，不見游人行蹤。近年來杭州市政府準(zhǔn)備重新規(guī)劃、開發(fā)西湖風(fēng)景區(qū)，用國際標(biāo)準(zhǔn)和手筆提升杭州作為休閑度假勝地的品質(zhì)，完成從國內(nèi)旅游熱點(diǎn)向國際旅游熱點(diǎn)的開發(fā)。　　在國內(nèi)外多方考察后，杭州市政府官員對“上海新天地”留下深刻印象，認(rèn)為它既保留上海老石庫門民居風(fēng)格，又創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。因此，他們力邀瑞安集團(tuán)到杭州打造既具歷史文化特色又有國際水準(zhǔn)的時尚休閑場所。經(jīng)反復(fù)考察論證，瑞安集團(tuán)接受了杭州方面的邀請，首期投資10億元人民幣。 大玻璃將園林美景延伸進(jìn)屋 　　首期“西湖天地”取名“園林篇”，坐落在西湖南線風(fēng)景區(qū)內(nèi)素有“長堤接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬家”之稱的涌金池畔，與西湖十景之一的“柳浪聞鶯”相鄰，占地達(dá)3萬平方米。 　　首期“西湖天地”內(nèi)的十多幢建筑，幢幢都是西湖邊上有來歷的浙派老民居。比如現(xiàn)在作為會所的涌金樓，原為北宋翰林學(xué)士領(lǐng)受慶宴之地，南宋時重建。到清朝時改為茶樓。1925年成為辛亥革命元老的宅院，1965年恢復(fù)為茶室。這次改建，保留了原先木質(zhì)屋頂和園林風(fēng)格。近600米空間里，花崗石地板，透明清片雕花玻璃窗，仿古黑檀木家具和真絲燈籠家具，營造出一個古典而又現(xiàn)代的迷人世界。放眼窗外，西湖美景和四周園林翠色盡收眼底，回望樓內(nèi)四壁，懸掛的又是云淡風(fēng)清的中國山水畫，“景中賞景”的設(shè)計理念，完美演繹了建筑與自然的和諧相融。 　　雖然“上海新天地”與“西湖天地”都是由美國設(shè)計師本杰明操刀，以保留歷史建筑為藍(lán)本，將原來的老民居功能轉(zhuǎn)化為商業(yè)功能，但上海新天地與西湖天地還是有很大差別?！吧虾Ｐ绿斓亍迸R近繁華商業(yè)街，是中西文化的融合，商業(yè)味更為濃厚；“西湖天地”則依山傍水，有著得天獨(dú)厚環(huán)境優(yōu)勢：面湖而立，綠樹成陰，繁茂綠色中夾雜著杭州傳統(tǒng)的老式建筑。因此本杰明在設(shè)計上著重突出杭州的園林特色，完全是中國文化的產(chǎn)物?！拔骱斓亍蓖ㄟ^湖面、園林、歷史遺跡的組合，不露痕跡地將現(xiàn)代時尚元素融合進(jìn)來，以現(xiàn)代手法傳達(dá)出杭州特有的山水園林歷史建筑氛圍。 　　“西湖天地”的老建筑，結(jié)構(gòu)都沒做太多改動，白墻黛瓦、檐角雕花、九曲長廊這些杭州老建筑元素，都被完好保留下來。融合進(jìn)的現(xiàn)代元素，主要是通過大而透明的玻璃窗來實(shí)現(xiàn)?！拔骱斓亍眱?nèi)十幾幢老建筑，無論是做餐飲還是賣工藝品，酒吧還是茶室，都有頂天立地的透明大玻璃窗子，將屋外園林美景延伸到屋內(nèi)。大玻璃將屋內(nèi)的人和屋外的景融合在一起又相互隔開，且不受季節(jié)替換的影響，哪怕是北風(fēng)呼嘯的冬天，一樣可以坐在屋內(nèi)欣賞窗外的西湖景色。 　　 特色商鋪韻味各具 　　“西湖天地”的商戶都是瑞安集團(tuán)千挑萬選最終確定的。它們大多符合“國際化、時尚化、杭州西湖化”的高標(biāo)準(zhǔn)?！吧虾Ｐ绿斓亍钡纳啼伿切橇_棋布，一家緊挨一家；而“西湖天地”的園林綠樹鋪天蓋地，反倒是主角，掩映在綠樹叢中老建筑里的商鋪則成了點(diǎn)綴，別有一番韻味。商鋪雖少，特色十分明顯。 　　比如“別有天茶酒年代”，匠心獨(dú)具將中式茶、西方酒和江南餐結(jié)合在一起。法國紅酒，西湖頂級龍井、名貴武夷山大紅袍、著名的徐家菜創(chuàng)始人徐正才大師特別設(shè)計的江南名點(diǎn)——不同地域的人群都能從這里尋找到自己的所好。 大面透明的玻璃為“西湖天地”帶來現(xiàn)代氣息?！　　肮琶览C”，是家以繡品為主的古董店。店主是個畢業(yè)于美術(shù)學(xué)院的上海女孩，整整做了9年古董收藏，然后到西湖天地開了這家“古美繡”，她說這些繡品只應(yīng)該為杭州而存在，西湖邊才是它們的安身之處，連“上海新天地”都不合適?！肮琶览C”經(jīng)營的繡品多為明清兩代皇族或民間所留存，工藝精美。店堂內(nèi)最顯眼的是博古圖，乃光緒年間宮廷之物。華麗紅紗之上是繡工心血鋪就的香爐、文房四寶、佛手、鳳凰寶瓶、玉如意、牡丹花，極盡奢華之能事。這件繡品采用的是紗線，據(jù)說用這種材質(zhì)和針法一人一天只能出一小朵花，所以這樣一件作品凝聚了3000繡女的心血。另外一條清朝貴婦的百褶裙，是真材實(shí)料的織金繡，還是純天然植物染色。這條百褶裙不能洗，一洗顏色就會花掉。因此那些貴婦穿過一次后就放在家里準(zhǔn)備作為日后的陪葬品。 還有“福林堂”，始創(chuàng)于1857年，是云南現(xiàn)存最古老藥店，主要經(jīng)營各類保健零食和茶飲，其中花茶茶飲系列有舒壓茉莉花茶、解郁玫瑰花茶、安神桂花茶等；療效茶飲系列分為健胃、降壓、降火、美顏、瘦身等。這些產(chǎn)品都是將中藥養(yǎng)生概念融入到自然時尚的生活方式。 返回目錄聲明：本文基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)來源主要采編自互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，含所涉及各平面媒體資源。經(jīng)綜合、編輯、整理，加入特約地產(chǎn)專家以及作者個人的分析觀點(diǎn)后成文。對所引用資料及信息的作者，沒有全部注明，在此一并致謝。