【正文】 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要根據當地的消費水平和地域文化來進行理性規(guī)劃。上海朋友對此并不奇怪：“還吃奶油蛋糕呢，怎么了？”?！?。 復制能否成功？ ? 仲量聯行亞洲區(qū)董事陳立民表示：“復制‘新天地’模式有困難，即便新天地的‘締造者’瑞安與羅康瑞也并未成功。總規(guī)劃 6 大街區(qū)，基本包括了地產所有功能。 ? 寧波新天地 ? 外灘口岸民國建筑寧波幫 ? 寧波老外灘是《南京條約》開辟的五個通商口岸之一，保留著很多有價值的近代建筑。 ? 該項目由高尚住宅區(qū)、休閑及娛樂區(qū)、國際商務中心以及人工湖及濕地公園景觀區(qū)組成。地上總建筑面積約為 300萬平方米，地上總體容積率約為 ?！拔骱斓亍鄙虘舸蠖挤稀皣H化、時尚化、杭州西湖化”的高標準，園林綠化是主角，而掩映其中建筑反倒成了點綴，商鋪雖少但特色明顯。 新天地復制個案研究 ? 西湖天地 ? 西湖美景杭州古典建筑 ? 上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集團投資。 在杭州，在南京，在寧波，在蘇州，在廈門，在其它的省市，一場轟轟烈烈的“新天地”運動正在全國多個城市無數個商業(yè)、房地產項目上展開。成功的案例總是容易被后來者模仿。在短期內確實損失了賺取更高租金的機會，但是經過長期培養(yǎng)之后，會有大量優(yōu)秀商戶爭先支付高額租金進入新天地。但是對于最優(yōu)秀的商戶而言，因為有品牌、有形象，通常是地主方主動邀請為自己的商業(yè)項目增添光彩、提高檔次，具備了跟地主方談租金的 條件，所以租金通常壓得很低。 新天地招商的原則上，只選最合適新天地的，而不是付租金最高的住戶。很多商家在初期并不完全了解新天地的設計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。 新天地對挑選租戶制定了一套很嚴格的標準。但是，談到項目本身，遠遠沒有達到直接盈利的階段，瑞安還在“賠本賺吆喝” …… （ 1）招商只找最好的不找最貴的 上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現老上海的歷史原貌，營造出一個國際化的氣氛。新天地成功了，在今天，它已被公認為中外游客領略上海歷史文化和現代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會場所。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時尚活動，則為新天地帶來富有動感的現代時尚風采，成為現代潮流的領導者。 依據這一理念開發(fā)的新天地為占地三萬平方米，建筑面積六萬平方米的石庫門建筑群保留了當年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進入時光隧道，回到二十世紀二十年代。即使上海再冒出一個時尚新地標，即使上海凸現“城市空心化”，新天地也能有足夠的購買力支撐。 B、興建高檔住宅做支撐 新天地不僅靠淮海路上巨大的人流量支撐消費，同時也將會有一批高質量的住宅支撐。淮海路是上海高檔消費的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時尚商家，吸引了上海乃至全國各地來此觀光購物的時尚人士，消費力量強大。 （ 2）營造足夠的消費支撐 上海新天地的檔次定位自然是高端的，這一定位是和項目本身所處的地段區(qū)域緊密相關的，而不僅僅是憑借石庫門的歷史底蘊盲目身價。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質。瑞安設想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。但是 SHOPPING MALL 不同于 SHOPPING CENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨特的魅力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。這一目標的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者。 （ 1）專案定位三步深化 新天地現在的經營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經歷了三個階段。 解碼二、宣揚繁華物質的人文技巧 定位是商業(yè)地產的第一步，對定位不能準確得把握，再好的開發(fā)理念都只是水中月鏡中花。鋪設自來水管道、煤氣管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰壞了“文化”。 D、注入新生命力 石庫門舊房是沒有地下排污管、煤氣管等基礎設施的，新天地每幢樓都要挖地數米，部分需深達 9 米，鋪埋地下水、電、煤氣管道、通訊電纜、污水處理、消防系統等。屋頂上鋪瓦前先放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦。在老房子內加裝了現代化設施，包括地底光纖電纜和空調系統，確保房屋的功能更完善和可靠，同時保存了原有的建設特色，正好達到了“整舊如舊”的目的。未來重現這些石庫門弄堂當年的形象，新天地的開發(fā)商到處尋覓，終于從檔案館找到了當年由法國建筑師簽名的原有圖紙，然后按圖紙修建，整舊如舊。這樣，被保留下來的舊建筑各呈特色，仿佛一座座歷史建筑陳列館。撥去幾幢房后，淹沒在弄堂內一座漂亮的荷蘭式屋頂石庫門建筑便躍然而出。在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現代建筑；南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，一條步行街串起南、北兩個地塊。伍德建筑設計事務所和具東方文化背景的新加坡日建設計事務所，并邀著