【正文】 形態(tài)的 Mall 不同于一般意義上的大型消費(fèi)中心，也非倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè) Mall 的有效商圈達(dá) 200～300 公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流 、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。 ” 規(guī)模 規(guī)模并不算大 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 ★ 上海新天地占地面積 3 萬(wàn)平方米，總建筑面積 6 萬(wàn)平方米，從規(guī)模來(lái)看并不算大。 ★ 目前中國(guó)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)巨型化開(kāi)發(fā)，政府又沒(méi)有相應(yīng)的立法限制，甚至將購(gòu)物中心的建設(shè)視為城市發(fā)展的形象工程、獻(xiàn)禮工程，因此購(gòu)物中心規(guī)劃越來(lái)越大， “3 萬(wàn)、 5 萬(wàn)小弟弟， 50 萬(wàn)、 60 萬(wàn)不稀奇 ”，眾多開(kāi)發(fā)商展開(kāi)了亞洲第一 Mall 競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)分析報(bào)道，到 2022 年全國(guó)已有購(gòu)物中心 300 多家，正在上馬的面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的就有 200 多 家，號(hào)稱亞洲和世界第一 Mall 的項(xiàng)目不斷在媒體出現(xiàn)，有的建筑面積甚至接近了 90 萬(wàn)平方米。上海目前開(kāi)始營(yíng)運(yùn)的 Mall就有 8 家，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá) 24 萬(wàn)平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10 萬(wàn)平方米。 ★ 數(shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入 1 萬(wàn)美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有3 萬(wàn)～ 4 萬(wàn)平方米。 20 世紀(jì)九十年代初期，美國(guó)、日本購(gòu)物中心平均面積也只有2 萬(wàn)平方米左右。美國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模有三種類型：地區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在36000～ 180000 平方米；社區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在 9000～ 36000 平方米；鄰里性的購(gòu)物中心 ，面積在 1800～ 9000 平方米。在九十年代初期時(shí)，地區(qū)性購(gòu)物中心僅占全美購(gòu)物中心總數(shù)的 5%，社區(qū)性的購(gòu)物中心占 32%，鄰里性的購(gòu)物中心占 63%，目前仍然保持這樣的比例。很明顯，有 2／ 3 的購(gòu)物中心是小型化的。中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄就曾批評(píng)中國(guó)的購(gòu)物中心在盲目造大，現(xiàn)在我國(guó)的購(gòu)物中心平均達(dá)到了 13 萬(wàn)平方米。 選址 以高檔住宅支撐 ★ 上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于 “市中心的中心 ”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。投資方香港瑞 安集團(tuán)的董事長(zhǎng)羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過(guò)去這 10 年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了 12%。在這樣的一座城市的市中心來(lái)做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)人喜歡，沒(méi)人租，那就是不正常的。 ★ Mall 應(yīng)選址何處？一些購(gòu)物中心按照國(guó)外的先進(jìn)理念首先在城郊發(fā)展，但是不久就出現(xiàn)了城市 “空心化 ”的問(wèn)題，為了振興城市中心區(qū)，政府在城市中心推行步行商業(yè)街的同時(shí)，也在城市中心區(qū)規(guī)劃了少量的購(gòu)物中心。目前中國(guó)在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)建的 Mall，由于我國(guó)特殊的國(guó)情面臨著種種的困難。 ★ Mall 與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托，這在我國(guó)表現(xiàn)明顯。有數(shù)據(jù)顯示， 10 萬(wàn)平方米的 Mall，周圍需要 50 萬(wàn)人口的購(gòu)買力來(lái)支撐。據(jù)上海當(dāng)?shù)仉娨暶襟w最新報(bào)道，上海正大廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了 30%的功能，目前的招鋪率也才達(dá)到 83%，而且其中真正開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的只有 53%，還有30%在裝修。上海正大廣場(chǎng)位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來(lái)吸引客流，這是它難以盈利的主要原因之一。上海的 8 家 Mall 中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。據(jù)該商城對(duì)外公布，有 77%的消費(fèi)者來(lái)自周圍社區(qū)。中國(guó)的 Mall 的選址，大多數(shù)也是選擇在城市中心區(qū)啟動(dòng)，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，故而并沒(méi)有獲得好的效益。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 ★ 上海新天地定位是國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購(gòu)物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，這與上?；春Ｂ返南M(fèi)群體實(shí)況相吻合。而且上海新天地是投資方投資開(kāi)發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地 52 公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開(kāi)發(fā)的高檔物業(yè) “翠湖天地 ”。一期售價(jià)每平方米即高達(dá) 17000元～ 25000 元、創(chuàng)造 了上海住宅平均價(jià)格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn) “城市空心化 ”， 3 萬(wàn)平方米的上海新天地也能有足夠的購(gòu)買力支撐。 模式 管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 ★ 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際 Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。因?yàn)?Mall 的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使 Mall 以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于 Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自 己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。國(guó)內(nèi)的造 Mall 者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問(wèn)題，大部分 Mall 的運(yùn)作模式最后都走了樣。 ★ 在珠三角，與天河城同一時(shí)期啟動(dòng)的第一代 Mall 還有不少。但在開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開(kāi)發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營(yíng)權(quán)根本無(wú)法統(tǒng)一，最后只落得個(gè) “啟而不動(dòng) ”的結(jié)局。甚至出現(xiàn)了廣州新中國(guó)大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而使業(yè)主鋪 位被法院查封的事情。 “商鋪賣得太多，經(jīng)營(yíng)權(quán)無(wú)法統(tǒng)一， ?貓 ?(Mall)會(huì)變成 ?老鼠 ?，新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)。 ”業(yè)內(nèi)有這樣一種形象的說(shuō)法。 ★ 有了第一代 Mall 的前車之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來(lái)的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的 Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在 30%左右，北京亦莊 Mall 的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售 40%左右的商鋪。潘石屹的 “建外 SOHO 商業(yè)街 ”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無(wú)意地在將上海新天地和 SOHO 商業(yè)街相提 并論。 但是，目前 “建外 SOHO 商業(yè)街 ”的商鋪已經(jīng)銷售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的委托，統(tǒng)一招租。潘石屹如何在商鋪賣出的前提下將知名品牌招商過(guò)來(lái)，引人注目。 ★ 上海新天地開(kāi)發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從 1999 年 9 月到 2022 年 12 月，做了大概 300 個(gè)以上大小的活動(dòng)。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來(lái)參與?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂(lè)于一體，招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名 品牌，在現(xiàn)有的 98 家租戶中， 85%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。 盈利 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 以房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng) ★ 上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。對(duì)羅康瑞而言，他并沒(méi)有很強(qiáng)的石庫(kù)門情結(jié)，改造石庫(kù)門只不過(guò)是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售。 ★ 表面上看來(lái)，上海新天地的投資高達(dá) 10 多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。由于 “新天地 ”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000 元～ 10000 元，到現(xiàn)在的每平方米 2 萬(wàn)元。 “翠湖天地 ”自 2022 年 6 月 7 月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá) 17000 元～ 25000 元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的 1%～ 2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積 80 萬(wàn)平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。但羅康瑞說(shuō)過(guò)， “翠湖天地一分錢廣告都沒(méi)有投，現(xiàn)在還有 2022 多人在排隊(duì)買第二期。 ”而且， “我們的平均房?jī)r(jià)是最高的。 ”此外，據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的 52 公頃土地。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的門 檻越來(lái)越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門路的問(wèn)題。而羅康瑞通過(guò)新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了 “市中心的中心 ”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著 “新天地 ”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。 ★ 房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來(lái)做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來(lái)做。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們?cè)诤芏嗲闆r下沒(méi)有按照購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律辦事。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的 Mall，結(jié)果是滿盤皆贏。 返回目錄 聲音三： 上海老頭不能克隆 作者： 張輝 在上?？吹降淖钣幸馑嫉氖率牵航?jīng)常有一些上歲數(shù)的上海老頭坐在路邊吃冰激凌。上海朋友對(duì)此并不奇怪： “還吃奶油蛋糕呢，怎么了？ ”。上海確實(shí)是一個(gè)非常 “海派 ”的城市，這跟它的歷史有關(guān)，在 “西化 ”年頭比較長(zhǎng)之后，從小 “經(jīng)常吃冰激凌之類 ”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了很自然的事情。 說(shuō)這個(gè)事的意思是：并不是什么都能克隆的。上海有著和別的城市完全不一樣的東西，反過(guò)來(lái)，別的城市也有著和上海完 全不一樣的東西。兩者在某些層次上是無(wú)法相互學(xué)習(xí)的，比如說(shuō)呼和浩特的老頭就絕對(duì)不會(huì)當(dāng)街吃冰激凌。 在中國(guó)商業(yè)區(qū)域改造的熱點(diǎn)時(shí)期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。但是克隆上海新天地是需要有條件的，并不是將其原樣搬過(guò)去就會(huì)成功。不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M(fèi)水平。地域文化是多年形成的，盲目引進(jìn)往往會(huì)付出沉重的代價(jià)。比如在北京，雖然很多人都知道德國(guó)鮮釀地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 啤酒是世界一流的，但少有人喝，這使得諸多引進(jìn)德國(guó)啤酒鮮釀設(shè)備的投資者失敗了之后還很茫然，答案其實(shí)很簡(jiǎn)單：北京人品嘗啤酒的水平目前還只處 于 “燕京 ”水平上，基本上分不出好壞來(lái)。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的 “新天地 ”只能借鑒，不能照搬，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來(lái)進(jìn)行理性規(guī)劃。 返回目錄 聲音四：現(xiàn)代時(shí)尚點(diǎn)綴古典山水 西湖天地勝過(guò)上海新天地《聯(lián)合早報(bào)》 作者：張晨 “上海新天地 ”，一片以上海典型民居石庫(kù)門舊宅改建而成的文化休閑地帶，如今是聞名海內(nèi)外的時(shí)尚場(chǎng)所，上海都會(huì)新地標(biāo)。最近， “上海新天地 ”的投資開(kāi)發(fā)商香港瑞安集團(tuán)將成功經(jīng) 驗(yàn)帶到素有 “人間天堂 ”美譽(yù)的杭州，在西湖邊打造了上海新天地的姐妹篇 ——“西湖天地 ”，為千年古城注入時(shí)尚元素，成為西子湖畔第十一景。雖然 “西湖天地 ”首期 5 月 1 日開(kāi)業(yè)時(shí)正值中國(guó)大陸發(fā)生 SARS 疫情，但第一周游客人次就達(dá)到 15 萬(wàn)。到了 SARS 過(guò)后的 7 月上旬，這里更是游人如織，成為杭州城內(nèi)最旺的時(shí)尚人士聚合之地。 港商應(yīng)浙江之邀斥資 10 億人民幣打造 不過(guò)，與 “上海新天地 ”不同，瑞安集團(tuán)原本并沒(méi)有在杭州打造 “西湖天地 ”的打算，是后來(lái)應(yīng)浙江方面再三邀請(qǐng)才作出這一投資的。 杭州是中國(guó)大陸最美麗城市之一，也是歷 史古城。 “上有天堂，下有蘇杭 ”這句贊譽(yù)之語(yǔ)傳神地描摹出杭州美景。杭州以河興，碧波萬(wàn)頃的西湖孕育了杭州悠久輝煌的人文歷史。盛唐、南宋、清朝前期的杭州，曾經(jīng)有過(guò) “煙柳畫(huà)橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬(wàn)人家 ”的繁華全盛時(shí)代。多少文人墨客在此發(fā)思古之幽情，無(wú)數(shù)英雄 豪杰為西湖美景而折腰，留下不盡的詩(shī)文辭賦美麗傳說(shuō)。杭州因此成為中國(guó)大陸最負(fù)盛名的旅游風(fēng)景區(qū)之一，每年到訪的游客達(dá) 3000 萬(wàn)人次。 右圖： “西湖天地 ”所在的涌金池夜景 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 但是杭州的旅游休閑長(zhǎng)期以來(lái)也有兩大缺陷。一是國(guó)際海外游客在游客中的比例太低，每年僅 100 萬(wàn) 人次，占游客總數(shù)的三十分之一。二是每到夜晚，游客無(wú)處可去。尤其是冬季，西湖湖畔寒風(fēng)陣陣一片肅殺，不見(jiàn)游人行蹤。近年來(lái)杭州市政府準(zhǔn)備重新規(guī)劃、開(kāi)發(fā)西湖風(fēng)景區(qū)，用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和手筆提升杭州作為休閑度假勝地的品質(zhì)，完成從國(guó)內(nèi)旅游熱點(diǎn)向國(guó)際旅游熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。 在國(guó)內(nèi)外多方考察后，杭州市政府官員對(duì) “ 上海新天地 ” 留下深刻印象，認(rèn)為它既保留上海老石庫(kù)門民居風(fēng)格，又創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。因此，他們力邀瑞安集團(tuán)到杭州打造既具歷史文化特色又有國(guó)際水準(zhǔn)的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。經(jīng)反復(fù)考察論證，瑞安集團(tuán)接受了杭州方面的邀請(qǐng)，首期投資 10 億元人民幣。 大玻璃將園林美景延伸進(jìn)屋 首期 “ 西湖天地 ” 取名 “ 園林篇 ” ，坐落在西湖南線風(fēng)景區(qū)內(nèi)素有 “ 長(zhǎng)堤接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬(wàn)家 ” 之稱的涌金池畔，與西湖十景之一的“ 柳浪聞鶯 ” 相鄰，占地達(dá) 3 萬(wàn)平方米。 首期 “ 西湖天地 ” 內(nèi)的十多幢建筑，幢幢都