上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討-資料下載頁
2025-05-07 18:16本頁面
【正文】 2 38 1 39 START 40 41 休閑吧 ? 漫步新天地，仿佛時光倒流，重回當年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門以及那雕著巴洛克風格卷渦狀山花的門楣，使得觀光客仿佛置身于二十世紀二、三十年代的上海。然而一步跨進每個建筑內(nèi)部，則又是非?，F(xiàn)代和時尚。原先的一戶戶隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫和立式老唱機悄聲傾訴著主人的文化品味。門外是風情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時空之感。 42 43 （ 1）定位 上海新天地商業(yè)部分的規(guī)劃定位主要經(jīng)歷了三個階段： 第一個階段強調定位綜合性，因為當時上海沒有一個地方能夠將餐飲、娛樂、購物、旅游和文化等全部融合在一起，開發(fā)商覺得定位綜合性可能有很大的市場空間。 第二階段的定位，投資方希望把上海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點，成為外地人到上海的必到之處。 第三階段的定位是：把新天地建設成為一個國際交流和聚會的地方。為此瑞安集團在石庫門建筑改造的基礎上，提出要改變原先居住功能，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營價值，把百年的石庫門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。 44 （ 2）規(guī)模 上海新天地占地面積 3萬平方米，總建筑面積 6萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。上海目前開始營運的 Mall就有 8家，最大的上海正大廣場達 24萬平方米，而較小的友誼南方商城也高達 10萬平方米。 45 （ 3）選址 上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個良好的高起點。投資方香港瑞安集團的董事長 羅康瑞 因此而對上海新天地具有相當?shù)男判?，他認為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟增長肯定是掛鉤的，在過去這 10年中，上海的經(jīng)濟增長平均達到了 12%。在這樣的一座城市的市中心來做這樣的一個項目，如果沒人喜歡，沒人租，那就是不正常的。 46 （ 4）模式 管理者與經(jīng)營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際 Mall運營模式同步，也被國內(nèi)大部分專家認可。有了第一代 Mall的前車之鑒，所有的投資商都不會不明白這一點，但在資金壓力之下，能夠堅持下來的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的 Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在 30%左右，北京亦莊 Mall的投資商大地集團甚至準備出售 40%左右商鋪。 47 （ 5）盈利 上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分，投資方很強調這一點。對羅康瑞而言，他并沒有很強的石庫門情結，改造石庫門只不過是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。表面上看來，上海新天地的投資高達10多億元，但實際并非如此計算。
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