上海新天地商業(yè)景色賞析與商業(yè)模式探討-資料下載頁(yè)
2025-05-07 18:16本頁(yè)面
【正文】 2 38 1 39 START 40 41 休閑吧 ? 漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，重回當(dāng)年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門(mén)以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門(mén)楣，使得觀光客仿佛置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海。然而一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則又是非常現(xiàn)代和時(shí)尚。原先的一戶戶隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調(diào)，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫(huà)和立式老唱機(jī)悄聲傾訴著主人的文化品味。門(mén)外是風(fēng)情萬(wàn)種的石庫(kù)門(mén)弄堂，門(mén)里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感。 42 43 （ 1）定位 上海新天地商業(yè)部分的規(guī)劃定位主要經(jīng)歷了三個(gè)階段： 第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)定位綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物、旅游和文化等全部融合在一起，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得定位綜合性可能有很大的市場(chǎng)空間。 第二階段的定位，投資方希望把上海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，成為外地人到上海的必到之處。 第三階段的定位是：把新天地建設(shè)成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地方。為此瑞安集團(tuán)在石庫(kù)門(mén)建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變?cè)染幼」δ?，賦予它新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的石庫(kù)門(mén)舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。 44 （ 2）規(guī)模 上海新天地占地面積 3萬(wàn)平方米，總建筑面積 6萬(wàn)平方米，從規(guī)模來(lái)看并不算大。上海目前開(kāi)始營(yíng)運(yùn)的 Mall就有 8家，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá) 24萬(wàn)平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá) 10萬(wàn)平方米。 45 （ 3）選址 上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。淮海路是上海高檔消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。投資方香港瑞安集團(tuán)的董事長(zhǎng) 羅康瑞 因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過(guò)去這 10年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了 12%。在這樣的一座城市的市中心來(lái)做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)人喜歡，沒(méi)人租，那就是不正常的。 46 （ 4）模式 管理者與經(jīng)營(yíng)者分離。上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際 Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可。有了第一代 Mall的前車(chē)之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來(lái)的還是不多。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的 Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在 30%左右，北京亦莊 Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售 40%左右商鋪。 47 （ 5）盈利 上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。對(duì)羅康瑞而言，他并沒(méi)有很強(qiáng)的石庫(kù)門(mén)情結(jié)，改造石庫(kù)門(mén)只不過(guò)是他的一樁生意。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。表面上看來(lái)，上海新天地的投資高達(dá)10多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1