【正文】 考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì)，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定，還要考慮一下不會(huì)，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限有72％的人看好我們項(xiàng)目的這個(gè)地段，但是否要租賃經(jīng)營(yíng)要看項(xiàng)目的發(fā)展情況來(lái)定，可見(jiàn)他們已經(jīng)非常的來(lái)看待新的商鋪投資經(jīng)營(yíng)。Z1您喜歡什么商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局？商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立隔斷式檔口 商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)敞式檔口 獨(dú)立門(mén)面 （圖214） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智有近79％的商戶(hù)對(duì)獨(dú)立門(mén)面的商業(yè)格局較感興趣，這可能與目前景德鎮(zhèn)的多數(shù)綜合商業(yè)因多種原因沒(méi)有能夠?qū)?nèi)鋪成功經(jīng)營(yíng)而造成的負(fù)面效應(yīng)，所以，在目前以珠山中路為先鋒的臨街鋪面生意火爆的誘導(dǎo)下，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者會(huì)無(wú)意中去模仿成功的典范。綜合分析：以上是對(duì)景德鎮(zhèn)市珠山中路商圈的服裝、珠寶、飾品類(lèi)等商戶(hù)所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，從調(diào)查情況可以看出此商圈的商戶(hù)經(jīng)商時(shí)間以8年以上和12年的占多數(shù)，在景德鎮(zhèn)目前現(xiàn)在條件下，估計(jì)會(huì)有更多新的中高收入階層選擇經(jīng)營(yíng)商鋪來(lái)提升自己的事業(yè)和生活水平；來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者，消費(fèi)者年齡主要集中在2435歲的中青年男女，消費(fèi)金額主要集中在100200元的范圍內(nèi)，其次是200300元；經(jīng)營(yíng)商戶(hù)每個(gè)月的租金范圍主要集中在150300元之間。在對(duì)本項(xiàng)目一層部分經(jīng)營(yíng)者所作的調(diào)查中，我們了解到近75％的商戶(hù)決定留下繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，只有25％的商戶(hù)認(rèn)為要看項(xiàng)目具體情況而定。但也有部分商戶(hù)認(rèn)為目前珠山中路的治安和環(huán)境較差，幾乎每家店面都有過(guò)被盜的情況，如果一個(gè)新的商業(yè)中心有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理，她們還是很樂(lè)意到那里去開(kāi)店的；另外被調(diào)查商戶(hù)今后的經(jīng)營(yíng)方向還主要以老本行為主業(yè)，主要以服裝、鞋帽為主，另外值得注意的是近幾年興起的動(dòng)漫產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)也占一定比例，約19％左右。Z來(lái)您這消費(fèi)的顧客類(lèi)型主要有哪些？第一是 第二是 第三是 學(xué)生 本地市民 景德鎮(zhèn)周邊地市 外地游玩者 其他： （圖217 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智從上圖表可以看出此類(lèi)商戶(hù)主要面對(duì)的顧客類(lèi)型以本地市民居多，其次是景德鎮(zhèn)周邊地區(qū)消費(fèi)者。Z來(lái)您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是怎么樣的？第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元200300元 300500元 500元以上（圖219 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智顧客每次消費(fèi)的金額主要集中在50200元的范圍，其次50元以下也占一定比例。Z請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在的租金多長(zhǎng)時(shí)間交一次 ？ 一個(gè)月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他（圖221 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智租金的支付從上圖表可以看出以一個(gè)季度和一個(gè)月交一次占絕大多數(shù)Z請(qǐng)問(wèn)您這里每日的營(yíng)業(yè)收入大約可以歸入下列哪一項(xiàng) 1000元以下 1001－1500元 1501－2000元 2001－2500元2501－3000元 3001—3500元 3501—4000元 4001元以上 （圖222） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智此類(lèi)商戶(hù)每日的營(yíng)業(yè)額集中在4001元以上，其它范圍的占較小的比例。Z您認(rèn)為目前景德鎮(zhèn)市中心商鋪每平方米月租金多少是比較合適的？一樓 二樓 三樓 25—50元 5175元 76100元 101125元 126—150元 151175元 176200元 201225元 226—250元 251275元 1276元以上 （圖224） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智此類(lèi)商戶(hù)心目中對(duì)市中心商鋪的理想租金一樓以每平米每月151200元之間占多數(shù)，二三樓都以每平米每月2050元占多數(shù)。Z1如果我們?cè)诰暗骆?zhèn)市中心珠山中路有一大型商業(yè)場(chǎng)所，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì)，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定，還要考慮一下不會(huì)，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限（圖226 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智從上圖表可以看出，在所調(diào)查的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)中有近一半以上的經(jīng)營(yíng)者對(duì)在此經(jīng)營(yíng)表示不能確定，有40％的被調(diào)查者認(rèn)為可能會(huì)。1如果您在景德鎮(zhèn)市中心珠山中路經(jīng)營(yíng)，您會(huì)選擇哪種類(lèi)型的業(yè)態(tài)？ (多選)服裝 鞋帽 箱包 小飾品 化妝品電子產(chǎn)品 電動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)所玩具 8動(dòng)漫產(chǎn)品 9 圖書(shū)、音像制品美食城或快餐店 1咖啡茶座等休閑場(chǎng)所 1女子美容美體等 1量販?zhǔn)終TV或練歌房 1小網(wǎng)吧 1 珠寶 1體育用品 1其他 （圖228 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智以上可以看出，在所調(diào)查的商戶(hù)中59％的經(jīng)營(yíng)者選擇以目前的所從事的行業(yè)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，即餐飲和休閑場(chǎng)所，值得注意的是與前面所調(diào)查的服裝經(jīng)營(yíng)商戶(hù)類(lèi)似的是有相當(dāng)一部分經(jīng)營(yíng)者看好了動(dòng)漫產(chǎn)品這一新興的業(yè)態(tài)，占到了33％。從上圖表可以看出此類(lèi)商戶(hù)主要面對(duì)的顧客類(lèi)型以本地市民居多，其次是景德鎮(zhèn)周邊地區(qū)消費(fèi)者，消費(fèi)者年齡主要為2430歲的中青年人士，其次是36歲以上的中年人士，也占不小的比例；顧客每次消費(fèi)的金額主要集中在50200元的范圍，顯示以中檔消費(fèi)為主；此類(lèi)商戶(hù)每月支付的租金因所處地段不同而有所不同，其中71－90元/平米占37％，31－50元/平米占21％，而91－300元/平米占到了14％，支付方式一個(gè)季度和一個(gè)月交一次占絕大多數(shù)；每日的營(yíng)業(yè)額集中在4001元以上，其它范圍的占較小的比例；此類(lèi)商戶(hù)所需要的經(jīng)營(yíng)面積主要集中在300平米以上，占到所調(diào)查商戶(hù)一半以上，其次是90300平米之間，占42％左右；他們心目中對(duì)市中心商鋪的理想租金一樓以每平米每月151200元之間占多數(shù)，二三樓都以每平米每月2050元占多數(shù)；此類(lèi)商戶(hù)選擇商鋪時(shí)對(duì)地段、周邊商業(yè)氛圍、租金水平還有管理是否規(guī)范給予較大關(guān)注，而對(duì)于未來(lái)發(fā)展?jié)摿椭髁Φ晔欠襁M(jìn)駐沒(méi)有太在意；在所調(diào)查的經(jīng)營(yíng)商戶(hù)中有近一半以上的經(jīng)營(yíng)者對(duì)在此經(jīng)營(yíng)表示不能確定，有40％的被調(diào)查者認(rèn)為可能會(huì)。第三部分、項(xiàng)目商業(yè)主題定位主題定位概念導(dǎo)入備選方案：精品休閑購(gòu)物中心此主題定位旨在突出區(qū)別與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)性的商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，從項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和業(yè)種規(guī)劃的特征中提煉而來(lái)，從消費(fèi)者購(gòu)物心理與需求入手，有效鎖定項(xiàng)目定位的目標(biāo)人群。觀(guān)光休閑購(gòu)物殿堂此主題旨在突出本項(xiàng)目的建筑優(yōu)勢(shì)和特色，用以區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的主要特征。顧客流連于此，恰似進(jìn)入了一個(gè)除卻家庭、工作場(chǎng)所之外的第三休閑空間，讓人忘返。如：有大板狀根，有老莖生花果，有飛舞的巨藤，有樹(shù)林的絞殺戒，有飛竄的花園等神奇生態(tài)景觀(guān)等。一、商業(yè)定位原則定位應(yīng)充分吻合目標(biāo)消費(fèi)人群，使更多的目標(biāo)消費(fèi)人群所向往的消費(fèi)場(chǎng)所。定位應(yīng)該具有延展性，為以后公司在開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目提供品牌支持。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位理念根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合休閑廣場(chǎng)商圈的行業(yè)特性，可以看出，目前休閑廣場(chǎng)商圈中主要以大型百貨公司、街鋪、專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)為主，缺乏多功能休閑精品購(gòu)物中心。逐漸追求多樣化、個(gè)性化、休閑以及文化的商業(yè)內(nèi)涵。 市場(chǎng)定位中心區(qū)旗艦級(jí)購(gòu)物休閑廣場(chǎng)將本項(xiàng)目規(guī)劃成集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、時(shí)尚、園林休閑等功能于一身的現(xiàn)代化精品休閑購(gòu)物中心并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為景德鎮(zhèn)標(biāo)志性商業(yè)中心。形象主題定位： 景德鎮(zhèn)?都市客廳支持點(diǎn)：（1）“新天地”地處景德鎮(zhèn)核心商圈，具備極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。（3）“客廳”是小憩之所，是留客之地，充分迎合了現(xiàn)后代人們急需除家庭、工作場(chǎng)所之外的第三都市空間的心理。珠山中路?后花園支持點(diǎn)：（1）“新天地”地處景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商圈珠山中路，是珠山中路的延續(xù)。（2）“后花園”與新天地小尺度大空間的形象不謀而合，突出其獨(dú)特、新穎、怡人的購(gòu)物環(huán)境和商品特色。以現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛來(lái)衡量：北面臨市體育委員會(huì)，目前的商業(yè)氣氛欠佳；南面和東面臨珠山東路，已形成一定的商業(yè)氛圍；西面臨新村西路，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值不可限量。把商場(chǎng)的主力消費(fèi)群所喜愛(ài)的商品設(shè)置在較低樓層，以營(yíng)造商場(chǎng)旺場(chǎng)的氣氛，而把大眾喜好的“美食”、“娛樂(lè)”類(lèi)放在商場(chǎng)的高樓層，是為了帶動(dòng)較高樓層的人流量。商品定位以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。（2）全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。第四部分、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃規(guī)劃中總建筑面積19000㎡（14層）1F：40671F：36552F：42533F：40824F：3068業(yè)態(tài)組合及業(yè)種規(guī)劃負(fù)一樓 主題：流行前線(xiàn)（圖41）負(fù)一樓業(yè)態(tài)分布 （圖42）各業(yè)態(tài)所占比例圖示主營(yíng)項(xiàng)目：休閑水吧、零食世界、時(shí)尚用品、飾品、精品、少女裝、IT產(chǎn)品/時(shí)尚手機(jī)、動(dòng)漫產(chǎn)品等。她們追求時(shí)尚，穿著打扮前衛(wèi)，對(duì)流行時(shí)尚的東西感覺(jué)敏銳，有一定的超前消費(fèi)欲望及市場(chǎng)消費(fèi)潛力。主要消費(fèi)群特征：一樓消費(fèi)群主要針對(duì)本地及周邊年齡在2840歲的白領(lǐng)女性、女老板、商務(wù)女性以及以家庭為單位的中高收入者?；瘖y品、名表、金銀首飾等這些不僅是消費(fèi)者追求美的表現(xiàn)，更是她們身份與品位的象征，新天地的時(shí)尚名店坊，目標(biāo)消費(fèi)群所有的心里需求和精神享受將在這里表現(xiàn)的淋漓盡致！相關(guān)建議：考慮到品牌男裝所需商鋪面積較大，建議在銷(xiāo)售時(shí)盡可能將相鄰（上圖黃色虛線(xiàn)部分）兩間鋪面一同銷(xiāo)售，這樣有利于今后招商和運(yùn)營(yíng)管理工作的順利進(jìn)行。二樓 主題：運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)（圖46）二樓業(yè)態(tài)分布圖 （圖47）各業(yè)態(tài)所占比例圖示主營(yíng)項(xiàng)目： 牛仔系列、戶(hù)外用品、休閑系列、麥當(dāng)勞、運(yùn)動(dòng)系列、體育用品、健身器材等。這一部分人群在事業(yè)或者工作上得到了別人的認(rèn)可和極大的滿(mǎn)足感，所以為了保持或者升級(jí)這種滿(mǎn)足感，他們會(huì)對(duì)工作之外的運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)格外看重；再加之近幾年興起的奧運(yùn)風(fēng)、世界杯熱，與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的商品備受這部分人群的青睞，從而影響到整個(gè)家庭的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念，當(dāng)然他們對(duì)商品的品牌也很有講究，只要適合其口味，價(jià)格不是問(wèn)題。地面材料建議使用彈性好、耐磨、耐油、耐天候老化、防滑、平整、色彩美觀(guān) 、舒適、減輕疲勞、易清潔，易維修管理的大紅色塑膠材料。三樓 休閑娛樂(lè)城（圖48）三樓業(yè)態(tài)分布圖主營(yíng)項(xiàng)目：美發(fā)、美容美體、婚紗攝影、KTV、瑜珈健身會(huì)所、網(wǎng)吧、電玩。隨著人們生活水平的不斷提高以及現(xiàn)代科技的高速進(jìn)步，眾多的白領(lǐng)對(duì)美的需求與高科技的互相碰撞，便產(chǎn)生了現(xiàn)代商業(yè)新興業(yè)態(tài)的巨大市場(chǎng)需求。這部分人對(duì)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所的環(huán)境及服務(wù)的質(zhì)量有較高要求，只要價(jià)格適中，環(huán)境氛圍好，公眾口碑好，達(dá)到讓其重復(fù)消費(fèi)的目的應(yīng)該是比較容易的。家庭聚會(huì)、情侶約會(huì)、節(jié)假日消潛等等。當(dāng)然，我們的最終目的是想通過(guò)這樣一個(gè)平臺(tái)來(lái)連通新天地與以家庭為單位的潛在消費(fèi)大軍，在休閑消潛中開(kāi)發(fā)了孩子的智力，在聚餐聊天中實(shí)現(xiàn)了家長(zhǎng)與孩子的情感交流，即以?xún)和瘞?dòng)家庭消費(fèi)的目的。還有就是此樓層的目標(biāo)消費(fèi)人群與二層或有重合，這樣可以使得各樓層之間產(chǎn)生互動(dòng)互贏，實(shí)現(xiàn)共同繁榮的商業(yè)景象。導(dǎo)入并穩(wěn)固較高層人流建議推廣策略消費(fèi)教育：即對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)知識(shí)的教育。當(dāng)然，營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新內(nèi)容非常豐富，如拍賣(mài)、時(shí)裝表演、免費(fèi)購(gòu)物（抽獎(jiǎng)）等。因此，需做好以下幾方面工作：（1）樹(shù)立新天地的良好形象。良好的商業(yè)形象是一筆巨大的無(wú)形資產(chǎn)，它在吸引客流中的作用越來(lái)越大。（2）提供完善服務(wù)。顧客對(duì)某一主體的忠誠(chéng)度取決于其滿(mǎn)意度（ＣＳ），即ＣＳ＝Ｖ／Ｅ（Ｖ：企業(yè)實(shí)際提供給顧客的價(jià)值，Ｅ：顧客所期望的價(jià)值）。3．工商、銀商聯(lián)手，共同開(kāi)拓市場(chǎng) “買(mǎi)方市場(chǎng)”格局的初步形成，共同的利益已經(jīng)迫使生產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)和銀行聯(lián)手，進(jìn)行市場(chǎng)的開(kāi)拓。（2）與旅游業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售領(lǐng)域的拓寬，并積極探索消費(fèi)信貸和租賃消費(fèi)方式。（3）為消費(fèi)者提供訂貨服務(wù)。這種轉(zhuǎn)變，反映到商品需求上來(lái)就是消費(fèi)者對(duì)商品多品種、小批量的需求。為了實(shí)現(xiàn)這種廠(chǎng)商、銀商聯(lián)盟，新天地必須廣泛地應(yīng)用信息技術(shù)和溝通工具，來(lái)保證商品供應(yīng)的及時(shí)和消費(fèi)者金融服務(wù)的高效率，以開(kāi)拓市場(chǎng)，吸引客流?，F(xiàn)階段主要應(yīng)作好以下幾方面工作：（1）交通建設(shè)。所以我們建議可與政府協(xié)商封掉廣場(chǎng)到新天地的防護(hù)欄，用廣場(chǎng)直通二層或三層的天橋代替，這樣不僅可以減少交通事故，而且還可將休閑廣場(chǎng)龐大的潛在消費(fèi)人群有效導(dǎo)入新天地?？梢圆扇∫驎r(shí)制宜（節(jié)假日適當(dāng)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）；因季制宜（隨季節(jié)變化調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）；因地制宜（隨新天地所處的地段不同來(lái)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）