【正文】 返回目錄　 聲音一：寬巷子、窄巷子 VS “新天地” 《成都晚報(bào)》一直以來(lái)，舊城改造是開(kāi)發(fā)界頗為頭痛的問(wèn)題，上海新天地的成功讓人們看到了一個(gè)新的開(kāi)發(fā)方向，即文化創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。 　　經(jīng)營(yíng)運(yùn)作是關(guān)鍵 　　置信實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)楊毫：上?！靶绿斓亍弊畛晒Φ牡胤讲皇墙ㄖ系模巧虡I(yè)上的，它把海派文化、石庫(kù)文化、酒吧文化以及音樂(lè)文化發(fā)揮到了極致。因此，寬巷子、窄巷子這個(gè)地方的改造是否成功，能不能做活，做到有血有肉，最終建筑不是問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作才是關(guān)鍵。因?yàn)槌啥籍吘共皇巧虾?，沒(méi)有上海那樣國(guó)際化，商業(yè)氛圍也沒(méi)有人家那樣活躍。 　　留住個(gè)性并充分尊重傳統(tǒng) 　　三利宅院張文斌：川西民居跟北京胡同有異曲同工之妙，寬巷子、窄巷子是成都惟一遺留下來(lái)的清朝古街道，是川西院宅式民居的典型代表。 　　傳統(tǒng)與現(xiàn)代共生 　　唐明宇、羅瑞陽(yáng)（新加坡城市發(fā)展建筑事務(wù)所總建筑師）：在改造城市中心傳統(tǒng)街區(qū)的時(shí)候，應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是共生的概念，這種共生并非是形式上的。全面恢復(fù)古貌，不意味著復(fù)古，更不是排除現(xiàn)代，保留外貌，改造里面，重要的是保持街道以及建筑的尺度，要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)制確定“魂”的東西，用一定的格式和規(guī)范去描述屬于成都本土的東西。僅僅是將這些延續(xù)城市歷史的街區(qū)保存下來(lái)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，其著重點(diǎn)應(yīng)在改造與保護(hù)的基礎(chǔ)上，如何傳承歷史，如何引入現(xiàn)代商業(yè)元素上下功夫，以構(gòu)建和打造這一“活體文化走廊”。文人的風(fēng)雅，小巷的風(fēng)光，時(shí)代的印記，已在漸漸的逝去。記者劉雅芬李暉 　　“新天地”昨天與今天 　　上?！靶绿斓亍备慕ㄇ笆怯薪倌隁v史的舊里弄石庫(kù)門(mén)建筑住宅群，改造后的“新天地”將上海獨(dú)特的石庫(kù)門(mén)建筑、舊的街區(qū)，打造成具有國(guó)際知名度的餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑中心。開(kāi)發(fā)商瑞安集團(tuán)除收取一定保底租金外，同時(shí)還享有租戶一定比例的利潤(rùn)分成，年收入可達(dá) 7千萬(wàn)元～8千萬(wàn)元。 　　寬巷子、窄巷子現(xiàn)狀與未來(lái) 　　早在公元前 311年秦惠文王時(shí)，成都便有太城（亦稱(chēng)大城）和少城（亦稱(chēng)小城）了，當(dāng)時(shí)的少城比太城更為壯觀。并在成都城西建滿城，以駐八旗兵丁，滿城當(dāng)時(shí)亦稱(chēng)少城、子城。由于年久失修，今天的寬巷子、窄巷子不僅建筑大多已十分破敗，而且由于外來(lái)人口的大量擁入，昔日的四合院已經(jīng)變成了大雜院。返回目錄聲音二：上海新天地經(jīng)營(yíng)模式分析案例 很難克隆《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》作者：全秋梅　　上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心?？梢赃@樣說(shuō)，上海新天地的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域改造的標(biāo)桿。請(qǐng)看本期“上海新天地經(jīng)營(yíng)模式分析案例”?！痹谒絹?lái)越眩目的外表下，許多人對(duì)它已經(jīng)無(wú)法辨別。 　　★在中國(guó)，Mall的概念越來(lái)越時(shí)髦，如果對(duì)目前的房地產(chǎn)做一個(gè)評(píng)價(jià)的話，Mall無(wú)疑是最熱門(mén)的業(yè)態(tài)，因而受到開(kāi)發(fā)商的追捧。Mall在歐美的成功與這類(lèi)項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是，Mall漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。業(yè)界流行一句話“Mall是個(gè)筐，什么都往里裝”，很多商家也在追逐這個(gè)時(shí)尚的概念，甚至連大型批發(fā)市場(chǎng)等(非真正的Mall)，也紛紛改名叫Mall。 　　許多造Mall的企業(yè)有時(shí)候造的只是“ShoppingCenter”這并不是“Mall”本身的含義，“Mall”并不是要讓消費(fèi)者感覺(jué)“更大”，最主要的是要有鮮明的“定位”和獨(dú)特的魅力。它起源于歐美，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物。上海新天地應(yīng)該說(shuō)是這種意義上的Mall。第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。 　　★進(jìn)展到一定時(shí)候，又形成了第二階段定位。 　　★最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見(jiàn)面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。 　　★曾在國(guó)外的Mall購(gòu)過(guò)物的人士說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家那些“巨無(wú)霸”之所以吸引人也得益于它的商品細(xì)分。上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資一族和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其他城市的時(shí)尚消費(fèi)群。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)Mall的有效商圈達(dá)200～300公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。 　　★目前中國(guó)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)巨型化開(kāi)發(fā)，政府又沒(méi)有相應(yīng)的立法限制，甚至將購(gòu)物中心的建設(shè)視為城市發(fā)展的形象工程、獻(xiàn)禮工程，因此購(gòu)物中心規(guī)劃越來(lái)越大，“3萬(wàn)、5萬(wàn)小弟弟，50萬(wàn)、60萬(wàn)不稀奇”，眾多開(kāi)發(fā)商展開(kāi)了亞洲第一Mall競(jìng)爭(zhēng)。上海目前開(kāi)始營(yíng)運(yùn)的Mall就有8家，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá)24萬(wàn)平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10萬(wàn)平方米。20世紀(jì)九十年代初期，美國(guó)、日本購(gòu)物中心平均面積也只有2萬(wàn)平方米左右。在九十年代初期時(shí)，地區(qū)性購(gòu)物中心僅占全美購(gòu)物中心總數(shù)的5%，社區(qū)性的購(gòu)物中心占32%，鄰里性的購(gòu)物中心占63%，目前仍然保持這樣的比例。中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄就曾批評(píng)中國(guó)的購(gòu)物中心在盲目造大，現(xiàn)在我國(guó)的購(gòu)物中心平均達(dá)到了13萬(wàn)平方米?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。在這樣的一座城市的市中心來(lái)做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)人喜歡，沒(méi)人租，那就是不正常的。目前中國(guó)在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)建的Mall，由于我國(guó)特殊的國(guó)情面臨著種種的困難。有數(shù)據(jù)顯示，10萬(wàn)平方米的Mall，周?chē)枰?0萬(wàn)人口的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐。上海正大廣場(chǎng)位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來(lái)吸引客流，這是它難以盈利的主要原因之一。據(jù)該商城對(duì)外公布，有77%的消費(fèi)者來(lái)自周?chē)鐓^(qū)。 　　★上海新天地定位是國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的社區(qū)性購(gòu)物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客，這與上海淮海路的消費(fèi)群體實(shí)況相吻合。一期售價(jià)每平方米即高達(dá)17000元～25000元、創(chuàng)造了上海住宅平均價(jià)格新高，可想而知入住的是什么樣業(yè)主。 　　模式 　　管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 　　★上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專(zhuān)家認(rèn)可。國(guó)內(nèi)的造Mall者也都將這種模式看作理想模式，但由于各種原因，其中主要因?yàn)橘Y金問(wèn)題，大部分Mall的運(yùn)作模式最后都走了樣。但在開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足和追求短期利益的背景下，開(kāi)發(fā)商為回籠資金將商鋪大量分割出售。甚至出現(xiàn)了廣州新中國(guó)大廈這種以反租的方式出售鋪位，但最后卻出現(xiàn)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂而使業(yè)主鋪位被法院查封的事情?！睒I(yè)內(nèi)有這樣一種形象的說(shuō)法。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團(tuán)甚至準(zhǔn)備出售40%左右的商鋪。 　　但是，目前“建外SOHO商業(yè)街”的商鋪已經(jīng)銷(xiāo)售到小業(yè)主手中，為了形成統(tǒng)一風(fēng)格的商業(yè)街，推廣人員需要小業(yè)主的委托，統(tǒng)一招租。 　　★上海新天地開(kāi)發(fā)進(jìn)入到第二個(gè)階段，即從1999年9月到2001年12月，做了大概300個(gè)以上大小的活動(dòng)。他們還建起了一些樣板房，舉辦活動(dòng)吸引不同行業(yè)人士來(lái)參與。 　　盈利 　　以房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng) 　　★上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，投資方很強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。投資方顯然意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開(kāi)始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬(wàn)元。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷(xiāo)售額的1%～2%做廣告宣傳。但羅康瑞說(shuō)過(guò)，“翠湖天地一分錢(qián)廣告都沒(méi)有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊(duì)買(mǎi)第二期。”此外，據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地。而羅康瑞通過(guò)新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營(yíng)比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。上海新天地做了一個(gè)先鋒，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但用心地做了一個(gè)真正的Mall，結(jié)果是滿盤(pán)皆贏。上海朋友對(duì)此并不奇怪：“還吃奶油蛋糕呢，怎么了？”。 　　說(shuō)這個(gè)事的意思是：并不是什么都能克隆的。兩者在某些層次上是無(wú)法相互學(xué)習(xí)的，比如說(shuō)呼和浩特的老頭就絕對(duì)不會(huì)當(dāng)街吃冰激凌。但是克隆上海新天地是需要有條件的，并不是將其原樣搬過(guò)去就會(huì)成功。地域文化是多年形成的，盲目引進(jìn)往往會(huì)付出沉重的代價(jià)。 上海新天地的原版只能在上海，別的城市的“新天地”只能借鑒，不能照搬，一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來(lái)進(jìn)行理性規(guī)劃。最近，“上海新天地”的投資開(kāi)發(fā)商香港瑞安集團(tuán)將成功經(jīng)驗(yàn)帶到素有“人間天堂”美譽(yù)的杭州，在西湖邊打造了上海新天地的姐妹篇——“西湖天地”，為千年古城注入時(shí)尚元素，成為西子湖畔第十一景。到了SARS過(guò)后的7月上旬，這里更是游人如織，成為杭州城內(nèi)最旺的時(shí)尚人士聚合之地。 杭州是中國(guó)大陸最美麗城市之一，也是歷史古城。杭州以河興，碧波萬(wàn)頃的西湖孕育了杭州悠久輝煌的人文歷史。多少文人墨客在此發(fā)思古之幽情，無(wú)數(shù)英雄豪杰為西湖美景而折腰，留下不盡的詩(shī)文辭賦美麗傳說(shuō)。右圖：“西湖天地”所在的涌金池夜景　　但是杭州的旅游休閑長(zhǎng)期以來(lái)也有兩大缺陷。二是每到夜晚，游客無(wú)處可去。近年來(lái)杭州市政府準(zhǔn)備重新規(guī)劃、開(kāi)發(fā)西湖風(fēng)景區(qū)，用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和手筆提升杭州作為休閑度假勝地的品質(zhì)，完成從國(guó)內(nèi)旅游熱點(diǎn)向國(guó)際旅游熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)。因此，他們力邀瑞安集團(tuán)到杭州打造既具歷史文化特色又有國(guó)際水準(zhǔn)的時(shí)尚休閑場(chǎng)所。 大玻璃將園林美景延伸進(jìn)屋 　　首期“西湖天地”取名“園林篇”，坐落在西湖南線風(fēng)景區(qū)內(nèi)素有“長(zhǎng)堤接清波看水天一色，高樓連鬧市繞煙火萬(wàn)家”之稱(chēng)的涌金池畔，與西湖十景之一的“柳浪聞鶯”相鄰，占地達(dá)3萬(wàn)平方米。比如現(xiàn)在作為會(huì)所的涌金樓，原為北宋翰林學(xué)士領(lǐng)受慶宴之地，南宋時(shí)重建。1925年成為辛亥革命元老的宅院，1965年恢復(fù)為茶室。近600米空間里，花崗石地板，透明清片雕花玻璃窗，仿古黑檀木家具和真絲燈籠家具，營(yíng)造出一個(gè)古典而又現(xiàn)代的迷人世界。 　　雖然“上海新天地”與“西湖天地”都是由美國(guó)設(shè)計(jì)師本杰明操刀，以保留歷史建筑為藍(lán)本，將原來(lái)的老民居功能轉(zhuǎn)化為商業(yè)功能，但上海新天地與西湖天地還是有很大差別。因此本杰明在設(shè)計(jì)上著重突出杭州的園林特色，完全是中國(guó)文化的產(chǎn)物。 　　“西湖天地”的老建筑，結(jié)構(gòu)都沒(méi)做太多改動(dòng)，白墻黛瓦、檐角雕花、九曲長(zhǎng)廊這些杭州老建筑元素，都被完好保留下來(lái)。“西湖天地”內(nèi)十幾幢老建筑，無(wú)論是做餐飲還是賣(mài)工藝品，酒吧還是茶室，都有頂天立地的透明大玻璃窗子，將屋外園林美景延伸到屋內(nèi)。 　　 特色商鋪?lái)嵨陡骶?　　“西湖天地”的商戶都是瑞安集團(tuán)千挑萬(wàn)選最終確定的?！吧虾Ｐ绿斓亍钡纳啼伿切橇_棋布，一家緊挨一家；而“西湖天地”的園林綠樹(shù)鋪天蓋地，反倒是主角，掩映在綠樹(shù)叢中老建筑里的商鋪則成了點(diǎn)綴，別有一番韻味。 　　比如“別有天茶酒年代”，匠心獨(dú)具將中式茶、西方酒和江南餐結(jié)合在一起。 大面透明的玻璃為“西湖天地”帶來(lái)現(xiàn)代氣息。店主是個(gè)畢業(yè)于美術(shù)學(xué)院的上海女孩，整整做了9年古董收藏，然后到西湖天地開(kāi)了這家“古美繡”，她說(shuō)這些繡品只應(yīng)該為杭州而存在，西湖邊才是它們的安身之處，連“上海新天地”都不合適。店堂內(nèi)最顯眼的是博古圖，乃光緒年間宮廷之物。這件繡品采用的是紗線，據(jù)說(shuō)用這種材質(zhì)和針?lè)ㄒ蝗艘惶熘荒艹鲆恍《浠?，所以這樣一件作品凝聚了3000繡女的心血。這條百褶裙不能洗，一洗顏色就會(huì)花掉。 還有“福林堂”，始創(chuàng)于1857年，是云南現(xiàn)存最古老藥店，主要經(jīng)營(yíng)各類(lèi)保健零食和茶飲，其中花茶茶飲系列有舒壓茉莉花茶、解郁玫瑰花茶、安神桂花茶等；療效茶飲系列分為健胃、降壓、降火、美顏、瘦身等。 返回目錄聲明：本文基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)來(lái)源主要采編自互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，含所涉及各平面媒體資源。對(duì)所引用資料及信息的作者，沒(méi)有全部注明，在此一并致