【正文】 似“新天地”的項(xiàng)目在醞釀之中。 商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：由于商業(yè)的繁盛，從大型百貨 → 專業(yè)市場(chǎng) →自由商業(yè)→體驗(yàn)式消費(fèi)，促進(jìn)了商業(yè) 形態(tài)的多元化， 20222022 年的北京與 2022 年左右的上海類似，正同處于商業(yè)多元化發(fā)展時(shí)期，已開始步入商業(yè)地產(chǎn)年。 另一方面，中外結(jié)合、大俗大雅的建筑藝術(shù)得到關(guān)注，成熟的建筑產(chǎn)品，就是或中西合璧、或民族復(fù)古，能夠引起公眾某種或懷舊、或洋氣、或輝煌、或小資情調(diào)等種種滿足社會(huì)以及人生品位要求的建筑。更兼有城市自豪感、城市品位、后現(xiàn)代意識(shí)等。（ 2）面寬大、進(jìn)深淺。（ 4）一般以二層為主，與客戶人身間的尺度感比較好。 因此，如果考慮到現(xiàn)實(shí)因素的影響，以及商業(yè)心理對(duì)商業(yè)結(jié)果所造成的不同后果，就必須放棄任何在上海之外的環(huán)境中單純克 隆上海新天地模式的企圖，轉(zhuǎn)而以借鑒思路、理念、手段的方式，亦即“創(chuàng)新性借鑒”。重要的是學(xué)習(xí)上海善于“經(jīng)營(yíng)文化資本”的思路。上海“新天地”的魅力，在于其具備的上海歷史文化風(fēng)貌，是以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行區(qū)。 在展示這些文化資本 的內(nèi)涵時(shí)，一定要充分考慮到現(xiàn)代人的直接感受性、參與性需求。 上海新天地總設(shè)計(jì)師 伍德：我喜愛有歷史的建筑，但是我也很實(shí)際：如果一個(gè)建筑或者一個(gè)區(qū)，它有經(jīng)濟(jì)上開發(fā)的可行性，它就能夠被保護(hù)下來，會(huì)變得熱鬧而重新散發(fā)活力；如果它在經(jīng)濟(jì)開發(fā)上不可行，它就會(huì)死掉，就不再有活力。 …… 我不喜歡一個(gè)城市死板地把原來的建筑保留下來。人、文化、歷史交疊到一起。如果你就留了一棟樓，沒有了環(huán)境，這棟樓也就沒什么價(jià)值了。俗話說，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，寬巷子、窄巷子的改造讓成都開發(fā)界有了更多的思考。這就像櫥窗里的時(shí)裝，別的地方只是一件衣服擺在那兒，而“新天地”不僅僅有衣服，還有一個(gè)漂亮的小姐穿著它，這就是區(qū)別。 借鑒可以照搬不行 萬博置業(yè)副總經(jīng)理陳濤：新天地的商業(yè)模式固然不錯(cuò)，適當(dāng)借鑒是可行的，但完全照搬就會(huì)出問題。此外，新天地也有它的缺陷 ，單體建筑沒什么說的，但整體規(guī)劃問題還是挺大的，而且它的規(guī)模太有限了，并沒有完全體現(xiàn)“老上?！钡娘L(fēng)貌。成都樓市應(yīng)該多挖掘這種屬于成都本土的院落文化，寬巷子、窄巷子的改造重點(diǎn)應(yīng)在于留住個(gè)性并充分尊重傳統(tǒng)，保留成都有別于其他城市的歷史風(fēng)貌。其中，要做到傳承、保護(hù)和創(chuàng)造相結(jié)合，例如在保護(hù)區(qū)周邊一定要有時(shí)尚的東西做對(duì)比、做映襯，以營(yíng)造時(shí)空轉(zhuǎn)換的氛圍。 打造“活體文化走廊” 市文聯(lián)蘇偉、鐘山：寬巷子、窄巷子的改造不能只是形式上的，也不能只理解為修個(gè)牌坊，“整整”路面，再弄一條仿古商業(yè)街那樣簡(jiǎn)單，它涉及到建筑學(xué)、歷史 學(xué)、民俗學(xué)等諸多內(nèi)容。 城市孤本當(dāng)下的尷尬 一位居于此地的李老先生：近幾十年來少城的變遷，使以前達(dá)官貴人的公館變成了普通百姓的家?，F(xiàn)在住在這非常不舒適，沒有天然氣、沒有廁所、做飯燒蜂窩煤??真希望能早日搬遷，讓老屋得到保護(hù)和修繕，也為城市發(fā)展做一點(diǎn)貢獻(xiàn)。目前，“新天地”共有租戶 92 家，其中餐飲占了 50％。今天的“新天地”已成為上海的時(shí)尚新坐標(biāo)。康熙五十七年（ 1718）清廷動(dòng)員全川力量修成都城。大街（寬巷子）居住滿族文武官員，小胡同（窄巷子）則住滿族士兵，等級(jí)森嚴(yán)，漢人嚴(yán)禁入內(nèi)。改造后的寬巷子、窄巷子 ——— 集歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀將展現(xiàn)在人們面前。它的前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一 ———破舊的上海石庫門居住區(qū)。 上海的新天地目前已經(jīng)成了一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入了上海旅游景點(diǎn)的清單中，還成了中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例，它的成功經(jīng)營(yíng)模式長(zhǎng)時(shí)間以來一直被國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商 們青睞，很多人都想將其成功模式進(jìn)行 “移植 ”：國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商潘石屹，最近公開宣布打算將 “建外 SOHO 商業(yè)街 ”建成北京的 “上海新天地 ”；另一個(gè)北京的著名房地產(chǎn)開發(fā)商張寶全也有意參照上海新天地的模式規(guī)劃自己將開發(fā)的社區(qū)；全國(guó)各地建設(shè) “上海新天地 ”熱持續(xù)高溫。本報(bào)駐上海記者站記者通過采訪，分析總結(jié)了上海新天地的定位、規(guī)模、選址、盈利等方面的經(jīng)驗(yàn)。 定位 上海新天地是一個(gè) “Mall” ★ 上海新 天地究竟是什么，購(gòu)物中心？娛樂中心？時(shí)尚中心？旅游景觀？投資方香港瑞安集團(tuán)董事長(zhǎng)助理周永平說： “當(dāng)初找銀行貸款時(shí)，他們問，你們究竟是做什么？ …… 去政府部門審批，也不知屬于文化還是旅游。其實(shí)，開發(fā)商認(rèn)為，新天地就是一個(gè) Mall(英文全稱 “shoppingmall”)。 Mall 是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)壟斷、資本高度集中的綜合產(chǎn)物，可以 說是目前世界上最先進(jìn)、最高級(jí)的商業(yè)形態(tài)，在國(guó)外已進(jìn)入鼎盛時(shí)期。 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 ★ 專家認(rèn)為，中國(guó)的 Mall 市場(chǎng)只是剛剛起步，多種資本正在角力 Mall 市場(chǎng)，現(xiàn)狀很混亂。 ★ 什么是 Mall？國(guó)內(nèi)的一些學(xué)者認(rèn)為： “Mall 就是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物 中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體 ”，與 “ShoppingCenter”(購(gòu)物中心 )的區(qū)別是：規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。 ★ 另有一種觀點(diǎn)認(rèn)為， Mall 就是 ShoppingMall(意為大型購(gòu)物中心 )，是一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的 “一站式 ”消費(fèi)場(chǎng)所。 “shoppingmall”超級(jí)購(gòu)物中心是世界上最為流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，衡量其成功的標(biāo)志，不是商場(chǎng)、車庫的多少，而是人工湖、蹦極、攀巖之類的娛樂活動(dòng)、樹木、草坪、圖書館的數(shù)量。 ★ 上海新天地在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，定位也發(fā)生了三個(gè)層次的深化。類似這類的時(shí)尚場(chǎng)所，當(dāng)時(shí)比較有特色的是衡山路，但衡山路是很多不同的個(gè)體組 成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，投資方認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。投資方希望上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。就是這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，在 Mall 中脫穎而出。上海新天地其實(shí)就是通過層層定位更加明確了目標(biāo)消費(fèi)群體，并通過招商進(jìn)行了商品的細(xì)分。 ★ 專家認(rèn)為： “超大面積、超大規(guī)模、復(fù)合形態(tài)的 Mall 不同于一般意義上的大型消費(fèi)中心，也非倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市。 ” 規(guī)模 規(guī)模并不算大 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 ★ 上海新天地占地面積 3 萬平方米，總建筑面積 6 萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。據(jù)分析報(bào)道，到 2022 年全國(guó)已有購(gòu)物中心 300 多家，正在上馬的面積超過 10 萬平方米的就有 200 多 家，號(hào)稱亞洲和世界第一 Mall 的項(xiàng)目不斷在媒體出現(xiàn)，有的建筑面積甚至接近了 90 萬平方米。 ★ 數(shù)據(jù)表明，西歐五國(guó)在人均國(guó)民收入 1 萬美元時(shí)，平均購(gòu)物中心規(guī)模才有3 萬～ 4 萬平方米。美國(guó)購(gòu)物中心規(guī)模有三種類型：地區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在36000～ 180000 平方米；社區(qū)性的購(gòu)物中心，面積在 9000～ 36000 平方米；鄰里性的購(gòu)物中心 ，面積在 1800～ 9000 平方米。很明顯，有 2／ 3 的購(gòu)物中心是小型化的。 選址 以高檔住宅支撐 ★ 上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于 “市中心的中心 ”。投資方香港瑞 安集團(tuán)的董事長(zhǎng)羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判?，他認(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過去這 10 年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了 12%。 ★ Mall 應(yīng)選址何處？一些購(gòu)物中心按照國(guó)外的先進(jìn)理念首先在城郊發(fā)展，但是不久就出現(xiàn)了城市 “空心化 ”的問題，為了振興城市中心區(qū)，政府在城市中心推行步行商業(yè)街的同時(shí)，也在城市中心區(qū)規(guī)劃了少量的購(gòu)物中心。 ★ Mall 與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托，這在我國(guó)表現(xiàn)明顯。據(jù)上海當(dāng)?shù)仉娨暶襟w最新報(bào)道，上海正大廣場(chǎng)在開業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了 30%的功能，目前的招鋪率也才達(dá)到 83%，而且其中真正開始運(yùn)營(yíng)的只有 53%，還有30%在裝修。上海的 8 家 Mall 中，盈利的很少，上海友誼南方商城是其中一家。中國(guó)的 Mall 的選址，大多數(shù)也是選擇在城市中心區(qū)啟動(dòng)，但由于定位不明確，與百貨商店形成了直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，故而并沒有獲得好的效益。而且上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地 52 公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開發(fā)的高檔物業(yè) “翠湖天地 ”。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn) “城市空心化 ”， 3 萬平方米的上海新天地也能有足夠的購(gòu)買力支撐。因?yàn)?Mall 的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間，該模式可保證和提高管理水平，更可使 Mall 以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于 Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自 己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。 ★ 在珠三角，與天河城同一時(shí)期啟動(dòng)的第一代 Mall 還有不少。遍地賣鋪的結(jié)果是，商業(yè)和物業(yè)之間產(chǎn)生嚴(yán)重的沖突，經(jīng)營(yíng)權(quán)根本無法統(tǒng)一，最后只落得個(gè) “啟而不動(dòng) ”的結(jié)局。 “商鋪賣得太多，經(jīng)營(yíng)權(quán)無法統(tǒng)一， ?貓 ?(Mall)會(huì)變成 ?老鼠 ?，新業(yè)態(tài)就成了小商鋪集成，比傳統(tǒng)業(yè)態(tài)還傳統(tǒng)。 ★ 有了第一代 Mall 的前車之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白這一點(diǎn)，但在資金壓力之下，能夠堅(jiān)持下來的還是不多。潘石屹的 “建外 SOHO 商業(yè)街 ”現(xiàn)在正在熱炒中，而且他有意無意地在將上海新天地和 SOHO 商業(yè)街相提 并論。潘石屹如何在商鋪賣出的前提下將知名品牌招商過來，引人注目。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂于一體，招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名 品牌，在現(xiàn)有的 98 家租戶中， 85%來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。對(duì)羅康瑞而言，他并沒有很強(qiáng)的石庫門情結(jié)，改造石庫門只不過是他的一樁生意。 ★ 表面上看來，上海新天地的投資高達(dá) 10 多億元，但實(shí)際并非如此計(jì)算。 “翠湖天地 ”自 2022 年 6 月 7 月銷售伊始售價(jià)每平方米就高達(dá) 17000 元～ 25000 元。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將興建總建筑面積 80 萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計(jì)算，要投入的廣告費(fèi)用就高得嚇人。 ”而且， “我們的平均房?jī)r(jià)是最高的。隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，拿地對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的門 檻越來越高，已經(jīng)不僅僅是資金或門路的問題。 ★ 房地產(chǎn)業(yè)將購(gòu)物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場(chǎng)來做。顯然，我們?cè)诤芏嗲闆r下沒有按照購(gòu)物中心發(fā)展規(guī)律辦事。 返回目錄 聲音三： 上海老頭不能克隆 作者： 張輝 在上海看到的最有意思的事是：經(jīng)常有一些上歲數(shù)的上海老頭坐在路邊吃冰激凌。上海確實(shí)是一個(gè)非常 “海派 ”的城市，這跟它的歷史有關(guān)，在 “西化 ”年頭比較長(zhǎng)之后，從小 “經(jīng)常吃冰激凌之類 ”的小孩變成了老頭，老頭當(dāng)街吃冰激凌也便成了很自然的事情。上海有著和別的城市完全不一樣的東西，反過來，別的城市也有著和上海完 全不一樣的東西。 在中國(guó)商業(yè)區(qū)域改造的熱點(diǎn)時(shí)期，大家都在垂涎上海新天地的火爆。不能克隆的最主要的原因并不是資金，而是當(dāng)?shù)氐牡赜蛭幕拖M(fèi)水平。比如在北京，雖然很多人都知道德國(guó)鮮釀地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流 啤酒是世界一流的，但少有人喝，這使得諸多引進(jìn)德國(guó)啤酒鮮釀設(shè)備的投資者失敗了之后還很茫然，答案其實(shí)很簡(jiǎn)單：北京人品嘗啤酒的水平目前還只處 于 “燕京 ”水平上，基本上分不出好壞來。 返回目錄 聲音四：現(xiàn)代時(shí)尚點(diǎn)綴古典山水 西湖天地勝過上海新天地《聯(lián)合早報(bào)》 作者：張晨 “上海新天地 ”，一片以上海典型民居石庫門舊宅改建而成的文化休閑地帶，如今是聞名海內(nèi)外的時(shí)尚場(chǎng)所，上海都會(huì)新地標(biāo)。雖然 “西湖天地 ”首期 5 月 1 日開業(yè)時(shí)正值中國(guó)大陸發(fā)生 SARS 疫情，但第一周游客人次就達(dá)到 15 萬。 港商應(yīng)浙江之邀斥資 10 億人民幣打造 不過，與 “上海新天地 ”不同，瑞安集團(tuán)原本并沒有在杭州打造 “西湖天地 ”的打算，是后來應(yīng)浙江方面再三邀請(qǐng)才作出這一投資的。 “上有天堂，下有蘇杭 ”這句贊譽(yù)之語傳神地描摹出杭州美景。盛唐、南宋、清朝前期的杭州，曾經(jīng)有過 “煙柳畫橋，風(fēng)簾翠幕，參差十萬人家 ”的繁華全盛時(shí)代。杭州因此成為中國(guó)大陸最負(fù)盛名的旅游風(fēng)景區(qū)之一，每年到訪的游客達(dá) 3000 萬人次。一是國(guó)際海外游客在游客中的比例太低，每年僅 100 萬 人次，占游客總數(shù)的三十分之一。尤其是冬季，西湖湖畔寒風(fēng)陣陣一片肅殺，不見游人行蹤。 在國(guó)內(nèi)外多方考察后，杭州市政府官員對(duì) “ 上海新天地 ” 留下深刻印象，認(rèn)為它既保留上海老石庫門民居風(fēng)格，又創(chuàng)造了商業(yè)奇跡。經(jīng)反復(fù)考察論證，瑞安集團(tuán)接受了杭州方面的邀請(qǐng)，首期投資 10 億元人民幣。 首期 “ 西湖天地 ” 內(nèi)的十多幢建筑，幢幢都