【正文】 地理優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，單間鋪面面積以5070㎡為主，與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營者與消費(fèi)者的習(xí)慣，所以開發(fā)商以銷售為中心而忽視經(jīng)營管理的做法并不會(huì)對(duì)其今后的商鋪經(jīng)營狀況造成太大的影響。溫州商業(yè)街位于廣場南靠近浙江路段，已建，但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。綜合分析：綜上對(duì)景德鎮(zhèn)市開業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行的市場調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經(jīng)營管理混亂狀態(tài)，這與開發(fā)商的實(shí)力和領(lǐng)導(dǎo)層開發(fā)理念有很大關(guān)系，多數(shù)開發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競爭環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問題，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費(fèi)者，只有讓消費(fèi)者認(rèn)可，我們產(chǎn)品的質(zhì)量才是合格的，而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個(gè)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)便構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。多處商業(yè)空置珠山中路〔傳統(tǒng)老商業(yè)中心〕華南路到蓮社路段40200㎡不等190369 99％屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年女性性為主要消費(fèi)對(duì)象的業(yè)態(tài)。按可比價(jià)格計(jì)算，%，其中，增長6%，%，%；全市人均生產(chǎn)總值達(dá)14582元，%，以上年末匯率換算達(dá)1869美元。消費(fèi)市場持續(xù)活躍?！　∠M(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。對(duì)外經(jīng)濟(jì)。%，%；公路客運(yùn)量876萬人次，%；，增長22% 。景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)進(jìn)一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強(qiáng)了洪巖仙境創(chuàng)建國家AAAA級(jí)景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點(diǎn)的申報(bào)工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點(diǎn)的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。金融存貸良性擴(kuò)張。體育事業(yè)成績喜人。據(jù)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查推算，比上年末增加，‰，‰，‰。%，%。城市建設(shè)水平提升。城市環(huán)境更適人居，%、%、%，%，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建“國家園林城市”目標(biāo)。其中商業(yè)面積近2 m178。景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點(diǎn)，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺(tái)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（500米內(nèi)集中華達(dá)百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。交通環(huán)境項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K311011015支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。蓮社南路主要以經(jīng)營本地特產(chǎn)——陶瓷為主，但目前無論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很大差距。項(xiàng)目商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析人流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場南路與馬鞍山路交匯處人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段1852582062161651030節(jié)假日時(shí)段2092982382561991200平均值1972782222361821115所占比例17%24%19%21%16%（表21 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對(duì)廣場南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例，其中青年女性和中年女性稍多一些。人流量調(diào)查表調(diào)查路段：珠山中路人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段2347242987661062128節(jié)假日時(shí)段3197363868121192372平均值2767303427891122249所占比例12%32%15%35%6%（表25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對(duì)珠山中路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于所有特征的男性，說明此路段消費(fèi)人群以女性為主。綜合分析：以上對(duì)項(xiàng)目商圈內(nèi)各主要路段的人流和車流及其特征進(jìn)行了粗略測算，保守估計(jì)：此商圈每天有將近二十萬的人流和二十多萬的車流于此而過，足見其作為景德鎮(zhèn)市一級(jí)商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應(yīng)。三、消費(fèi)者市場調(diào)查分析18－22歲年齡消費(fèi)人群的特點(diǎn)這部分人群是追求時(shí)尚潮流的前沿人群，是現(xiàn)代流行的韓版、日版時(shí)尚服裝、服飾的追隨者。23－28歲年齡段消費(fèi)人群的特點(diǎn)收入在1500元左右，不僅追求時(shí)尚，而且講究品位。消費(fèi)于休閑、餐飲娛樂、煙酒方面開銷較大。政府機(jī)關(guān)公務(wù)員收入及消費(fèi)比例也較高。這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費(fèi)人群，有國際品牌和國內(nèi)大品牌的需求，通過走訪也了解到他們購物大都到九江、南昌等大中城市。注重身體的保養(yǎng)，大部分偶爾會(huì)參加體育活動(dòng)，擁有一套價(jià)格較高的體育裝備。這部分人群所占被調(diào)查比例最高，是景德鎮(zhèn)目前消費(fèi)市場的主力。在休閑中購物，在購物中娛樂將是今后消費(fèi)者選擇消費(fèi)的最佳場所。Z來您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是怎么樣的？第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元200300元 300500元 500元以上（圖26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上圖表可以看出，消費(fèi)者每次的消費(fèi)金額主要集中在100200元的范圍內(nèi)，其次是200300元的區(qū)間也占一定比例。Z請(qǐng)問您這里每日的營業(yè)收入大約可以歸入下列哪一項(xiàng) 1000元以下 1001－1500元 1501－2000元 2001－2500元2501－3000元 3001—3500元 3501—4000元 4001元以上 （圖29） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上圖可以看出，經(jīng)營商戶的營業(yè)額度因品牌與質(zhì)地的不同而相差較大，20004000元的占40％，10002000占30％，1000元以下和4000元以上的各占10%。Z1如果我們?cè)诰暗骆?zhèn)市中心珠山中路有一大型商業(yè)場所，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì)，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定，還要考慮一下不會(huì)，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限有72％的人看好我們項(xiàng)目的這個(gè)地段，但是否要租賃經(jīng)營要看項(xiàng)目的發(fā)展情況來定，可見他們已經(jīng)非常的來看待新的商鋪投資經(jīng)營。綜合分析：以上是對(duì)景德鎮(zhèn)市珠山中路商圈的服裝、珠寶、飾品類等商戶所進(jìn)行的市場調(diào)查，從調(diào)查情況可以看出此商圈的商戶經(jīng)商時(shí)間以8年以上和12年的占多數(shù)，在景德鎮(zhèn)目前現(xiàn)在條件下，估計(jì)會(huì)有更多新的中高收入階層選擇經(jīng)營商鋪來提升自己的事業(yè)和生活水平；來此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市民居多，其次是市周邊縣區(qū)消費(fèi)者，消費(fèi)者年齡主要集中在2435歲的中青年男女，消費(fèi)金額主要集中在100200元的范圍內(nèi)，其次是200300元；經(jīng)營商戶每個(gè)月的租金范圍主要集中在150300元之間。但也有部分商戶認(rèn)為目前珠山中路的治安和環(huán)境較差，幾乎每家店面都有過被盜的情況，如果一個(gè)新的商業(yè)中心有統(tǒng)一的經(jīng)營與物業(yè)管理，她們還是很樂意到那里去開店的；另外被調(diào)查商戶今后的經(jīng)營方向還主要以老本行為主業(yè)，主要以服裝、鞋帽為主，另外值得注意的是近幾年興起的動(dòng)漫產(chǎn)品經(jīng)營也占一定比例，約19％左右。Z來您商店的顧客一般每次消費(fèi)金額水平是怎么樣的？第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元200300元 300500元 500元以上（圖219 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智顧客每次消費(fèi)的金額主要集中在50200元的范圍，其次50元以下也占一定比例。Z您認(rèn)為目前景德鎮(zhèn)市中心商鋪每平方米月租金多少是比較合適的？一樓 二樓 三樓 25—50元 5175元 76100元 101125元 126—150元 151175元 176200元 201225元 226—250元 251275元 1276元以上 （圖224） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智此類商戶心目中對(duì)市中心商鋪的理想租金一樓以每平米每月151200元之間占多數(shù)，二三樓都以每平米每月2050元占多數(shù)。1如果您在景德鎮(zhèn)市中心珠山中路經(jīng)營，您會(huì)選擇哪種類型的業(yè)態(tài)？ (多選)服裝 鞋帽 箱包 小飾品 化妝品電子產(chǎn)品 電動(dòng)游樂場所玩具 8動(dòng)漫產(chǎn)品 9 圖書、音像制品美食城或快餐店 1咖啡茶座等休閑場所 1女子美容美體等 1量販?zhǔn)終TV或練歌房 1小網(wǎng)吧 1 珠寶 1體育用品 1其他 （圖228 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智以上可以看出，在所調(diào)查的商戶中59％的經(jīng)營者選擇以目前的所從事的行業(yè)為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)，即餐飲和休閑場所，值得注意的是與前面所調(diào)查的服裝經(jīng)營商戶類似的是有相當(dāng)一部分經(jīng)營者看好了動(dòng)漫產(chǎn)品這一新興的業(yè)態(tài)，占到了33％。第三部分、項(xiàng)目商業(yè)主題定位主題定位概念導(dǎo)入備選方案：精品休閑購物中心此主題定位旨在突出區(qū)別與本項(xiàng)目有競爭性的商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，從項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和業(yè)種規(guī)劃的特征中提煉而來，從消費(fèi)者購物心理與需求入手，有效鎖定項(xiàng)目定位的目標(biāo)人群。顧客流連于此，恰似進(jìn)入了一個(gè)除卻家庭、工作場所之外的第三休閑空間，讓人忘返。一、商業(yè)定位原則定位應(yīng)充分吻合目標(biāo)消費(fèi)人群，使更多的目標(biāo)消費(fèi)人群所向往的消費(fèi)場所。二、項(xiàng)目市場定位市場定位理念根據(jù)對(duì)市場及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合休閑廣場商圈的行業(yè)特性，可以看出，目前休閑廣場商圈中主要以大型百貨公司、街鋪、專賣店經(jīng)營為主，缺乏多功能休閑精品購物中心。 市場定位中心區(qū)旗艦級(jí)購物休閑廣場將本項(xiàng)目規(guī)劃成集購物、飲食、娛樂、時(shí)尚、園林休閑等功能于一身的現(xiàn)代化精品休閑購物中心并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營管理模式，定將使本項(xiàng)目成為景德鎮(zhèn)標(biāo)志性商業(yè)中心。（3）“客廳”是小憩之所，是留客之地，充分迎合了現(xiàn)后代人們急需除家庭、工作場所之外的第三都市空間的心理。（2）“后花園”與新天地小尺度大空間的形象不謀而合，突出其獨(dú)特、新穎、怡人的購物環(huán)境和商品特色。把商場的主力消費(fèi)群所喜愛的商品設(shè)置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，而把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場的高樓層，是為了帶動(dòng)較高樓層的人流量。（2）全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。她們追求時(shí)尚，穿著打扮前衛(wèi)，對(duì)流行時(shí)尚的東西感覺敏銳，有一定的超前消費(fèi)欲望及市場消費(fèi)潛力?；瘖y品、名表、金銀首飾等這些不僅是消費(fèi)者追求美的表現(xiàn)，更是她們身份與品位的象征，新天地的時(shí)尚名店坊，目標(biāo)消費(fèi)群所有的心里需求和精神享受將在這里表現(xiàn)的淋漓盡致！相關(guān)建議：考慮到品牌男裝所需商鋪面積較大，建議在銷售時(shí)盡可能將相鄰（上圖黃色虛線部分）兩間鋪面一同銷售，這樣有利于今后招商和運(yùn)營管理工作的順利進(jìn)行。這一部分人群在事業(yè)或者工作上得到了別人的認(rèn)可和極大的滿足感，所以為了保持或者升級(jí)這種滿足感，他們會(huì)對(duì)工作之外的運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)格外看重；再加之近幾年興起的奧運(yùn)風(fēng)、世界杯熱，與運(yùn)動(dòng)相關(guān)的商品備受這部分人群的青睞，從而影響到整個(gè)家庭的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念，當(dāng)然他們對(duì)商品的品牌也很有講究，只要適合其口味，價(jià)格不是問題。三樓 休閑娛樂城（圖48）三樓業(yè)態(tài)分布圖主營項(xiàng)目：美發(fā)、美容美體、婚紗攝影、KTV、瑜珈健身會(huì)所、網(wǎng)吧、電玩。這部分人對(duì)娛樂休閑場所的環(huán)境及服務(wù)的質(zhì)量有較高要求，只要價(jià)格適中，環(huán)境氛圍好，公眾口碑好，達(dá)到讓其重復(fù)消費(fèi)的目的應(yīng)該是比較容易的。當(dāng)然，我們的最終目的是想通過這樣一個(gè)平臺(tái)來連通新天地與以家庭為單位的潛在消費(fèi)大軍，在休閑消潛中開發(fā)了孩子的智力，在聚餐聊天中實(shí)現(xiàn)了家長與孩子的情感交流，即以兒童帶動(dòng)家庭消費(fèi)的目的。導(dǎo)入并穩(wěn)固較高層人流建議推廣策略消費(fèi)教育：即對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)知識(shí)的教育。因此，需做好以下幾方面工作：（1）樹立新天地的良好形象。（2）提供完善服務(wù)。3．工商、銀商聯(lián)手，共同開拓市場 “買方市場”格局的初步形成，共同的利益已經(jīng)迫使生產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)和銀行聯(lián)手，進(jìn)行市場的開拓。（3）為消費(fèi)者提供訂貨服務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)這種廠商、銀商聯(lián)盟，新天地必須廣泛地應(yīng)用信息技術(shù)和溝通工具，來保證商品供應(yīng)的及時(shí)和消費(fèi)者金融服務(wù)的高效率，以開拓市場，吸引客流。所以我們建議可與政府協(xié)商封掉廣場到新天地的防護(hù)欄，用廣場直通二層或三層的天橋代替，這樣不僅可以減少交通事故，而且還可將休閑廣場龐大的潛在消費(fèi)人群有效導(dǎo)入新天地