【正文】 推廣方案 兩 部分組成，具體包括 項(xiàng)目概況、 SWOT 分析、項(xiàng)目定位及 “ USP” 導(dǎo)向 銷(xiāo)售策略、推廣策略、促銷(xiāo)策略、媒介組合等， 推廣思路及項(xiàng)目建議；項(xiàng)目的整合推廣策略。日照火車(chē)站 , 汽車(chē)東站不到 5 分鐘車(chē)程 , 途徑此處的公交線(xiàn)路繁多有： 5 路、 6 路、北沿海專(zhuān)線(xiàn)、旅游觀(guān)光巴士等，交通條件極其優(yōu)越。由四大部分組成： 商業(yè)部分 : 總建筑面積為 83126 平方米；分為國(guó)際旅游購(gòu)物中心、國(guó)際旅游休閑度假中心、城市生活中心三大中心業(yè)態(tài)。共有房間 660 套。 國(guó)際現(xiàn)代城 國(guó)際現(xiàn)代城是由山東海納房地產(chǎn)股份有限公司 開(kāi)發(fā) ， 位于日照市老城區(qū)、新城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)交匯處，東臨日照市第一景觀(guān)大道 —— 北京路，南靠黃海二路的延長(zhǎng)線(xiàn) —— 大連路，北臨市政府，地理位置商業(yè)金融氣息濃厚 項(xiàng)目 總占地近 2 萬(wàn) m2,總建面 萬(wàn) m2,容積率 ， 其中住宅面積 萬(wàn) m2,商業(yè)面積 萬(wàn) m2,項(xiàng)目建成后將形成集沿街商業(yè)、辦公、精品住宅為一體的商住典范區(qū)。 國(guó)際現(xiàn)代城效果圖 國(guó)際現(xiàn)代城區(qū)位圖 興業(yè)世紀(jì)城 興業(yè)世紀(jì)城是 日照興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)， 項(xiàng)目 位于市政府人民廣場(chǎng)前（北京路西、泰安路南） ，距亞洲最大的瀉湖僅 3800 米；距萬(wàn)平口海濱公園為 5000 米。外街 2層為黃金旺鋪。 日照 日照當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買(mǎi)力還是比較強(qiáng)，大部分當(dāng)?shù)乜蛻?hù)對(duì)開(kāi)發(fā)商 —— 海納商城的信譽(yù)表示肯定，但對(duì)貴和不了解，對(duì)項(xiàng)目的真正價(jià)值不夠了解。還有一批客戶(hù)為自己的兒女購(gòu)買(mǎi)商鋪。故售樓處的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循：尊貴、大方、精致而富新穎的現(xiàn)代形式感，以使客戶(hù)能過(guò)目不忘。 接待區(qū) 設(shè)置 LOGO 墻，接待總臺(tái)。 裝修美觀(guān)、寬敞，突顯物業(yè)品質(zhì)。由于 日照 城市建設(shè)的步伐和經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，尤其是 項(xiàng)目 緊鄰日照市委市政府和人民廣場(chǎng)，雄霸日照政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地位 ，加之全國(guó)知名商業(yè)公司 — 濟(jì)南貴和 物業(yè)管 理公司 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)與管理，大大加強(qiáng)目標(biāo)客戶(hù) 對(duì) 本項(xiàng)目 的投資熱情 。 總體來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)操作采用的是“ 以旅游城市之季節(jié)特點(diǎn)，打旅游銷(xiāo)售旺季之戰(zhàn)略”相對(duì)集中策略。 （泰安大道 交通匯總表 ， 15 小時(shí)車(chē)流量統(tǒng)計(jì)表 ） 品牌的樹(shù)立 要讓購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)明白“ 商 廈好的運(yùn)營(yíng) ，是您財(cái)源廣進(jìn)的基礎(chǔ) ”貴和大廈 其綜合品牌形象與在人們心理上的形象烙印都將成為本案建樹(shù)“ 貴族消費(fèi) ”品牌形象的基礎(chǔ)，通過(guò)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣與一系列公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)，都將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)大大提高 日照貴和大廈 的知名度， 吸引客戶(hù)前來(lái)選購(gòu)，生意機(jī)會(huì) 多。 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 通過(guò) 產(chǎn)權(quán)年限優(yōu)勢(shì)的推廣宣傳，并 為來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)運(yùn)用銷(xiāo)售計(jì)算，展現(xiàn)價(jià)格上的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，讓目標(biāo)客戶(hù)增多購(gòu)買(mǎi)興趣，加大客戶(hù)鎖單數(shù)量。入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素： ? 項(xiàng)目可售 時(shí)間：通常我們選擇在正式預(yù)售前 2— 3 個(gè)月入市宣傳 ，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式銷(xiāo)售積累有效客戶(hù)。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示對(duì)前期的銷(xiāo)售及客戶(hù)心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶(hù)關(guān)注，為前期銷(xiāo)售作市場(chǎng)鋪墊。 ? 有控制地入市：根據(jù)工程進(jìn)度、價(jià)格策略、銷(xiāo)售導(dǎo)向等分期分批有節(jié) 奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的銷(xiāo)售目標(biāo)。 ? 制作 DM直投建議每?jī)稍轮谱饕黄?，第一?DM 主要明晰項(xiàng)目的工期、貴和開(kāi)業(yè)時(shí)間、返利計(jì)算說(shuō)明、等老客戶(hù)最為關(guān)心的內(nèi)容以及濟(jì)南貴和品牌的詳細(xì)說(shuō)明。 ? 在外地目標(biāo)客戶(hù)挖掘上建議先重點(diǎn)考慮濟(jì)南、臨沂、濟(jì)寧逐步展開(kāi)，先著手濟(jì)南目標(biāo)客戶(hù)的開(kāi)發(fā)，充分利用濟(jì)南現(xiàn)有兩個(gè)銷(xiāo)售點(diǎn)，加強(qiáng)媒體宣傳通過(guò)海報(bào)、《齊魯晚報(bào)》、濟(jì)南到日照的長(zhǎng)途大巴上閉路電視系統(tǒng)的 DVD 短片宣傳，組織目標(biāo)客戶(hù)以“旅游加項(xiàng)目考察”的方式到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)親身感受日照的城市發(fā)展，促進(jìn)濟(jì)南目標(biāo)客戶(hù)的成交。 四、 媒體組合 推廣策略 策略方針 1． 塑造項(xiàng)目的整體 品牌 形象 2． 創(chuàng)造獨(dú)特的視角 3． 引導(dǎo) 投資性 消費(fèi) 4． 配合銷(xiāo)售策略伸展不同時(shí)期的推廣重點(diǎn) 銷(xiāo)售工具準(zhǔn)備 項(xiàng)目《投資手冊(cè)》 針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分投資客戶(hù)為主的特點(diǎn)，建議在銷(xiāo)售工具上制作項(xiàng)目《投資手冊(cè)》 以便更好的吸引及激發(fā)目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi) 欲望。所以樓書(shū)設(shè)計(jì)要求為：理性的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn) + 統(tǒng)一的風(fēng)格形式 + 出色的創(chuàng)意。宣傳 海報(bào) 在成本上較低，作為樓書(shū)的輔助宣傳資料主要用于派發(fā)。 氣球、條幅 氣球、條幅一般是在公開(kāi)發(fā)售和有活動(dòng)的時(shí)候才布置。 小禮品 附贈(zèng)小禮品 體現(xiàn)生活質(zhì)量的 小禮品 ：車(chē)用香水、手機(jī)座、 便簽、 撲克 等備選。以本項(xiàng)目的規(guī)模而言，在 引導(dǎo) 期可以考慮在 日照 電視臺(tái)投入省影視臺(tái)的右下角標(biāo)一 個(gè)月（ 4 月 28 日 — 5 月 27日），在開(kāi)盤(pán)前后在省市 8 個(gè)臺(tái)共同投入滾動(dòng)字幕七天（ 4 月 30 日 — 5 月 6 日 費(fèi)用為 萬(wàn)元） 。 項(xiàng)目促銷(xiāo)活動(dòng)及公關(guān)組合 本項(xiàng)目的促銷(xiāo)計(jì)劃是在項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)思路及銷(xiāo)售體系認(rèn)定后針對(duì)可能出現(xiàn)的促銷(xiāo)主題進(jìn)行具體制定。 旅游景點(diǎn)促銷(xiāo)活動(dòng) 針 對(duì)日照旅游城市的特點(diǎn)在旅游黃金周（五 .一、十 .一）在各景點(diǎn)派發(fā)海報(bào)，并結(jié)合項(xiàng)目銷(xiāo)售實(shí)際情況在景點(diǎn)舉辦兩到三次促銷(xiāo)活動(dòng)（可根據(jù)實(shí)際），吸引外地目標(biāo)客戶(hù)關(guān)注本項(xiàng)目帶動(dòng)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期。 對(duì)于此項(xiàng)工作，我公司將采取以下三種方式來(lái)進(jìn)行： 督促策略 指導(dǎo)策略 修訂策略 、督促策略 我司作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃代理單位，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目所有工作的督促工作，在開(kāi)發(fā)公司總體利益保障要求的前提下，對(duì)本項(xiàng)目、營(yíng)銷(xiāo)推廣、銷(xiāo)售執(zhí)行、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)等系列工作進(jìn)行督導(dǎo)。 策劃公司具體督導(dǎo)工作為： 廣告 —— 計(jì)劃，設(shè)計(jì)，制作，印刷，活動(dòng)具體安排、實(shí)施執(zhí) 行各環(huán)節(jié)工作； 銷(xiāo)售 —— 銷(xiāo)售人員培訓(xùn)、客戶(hù)分析、合同簽定、催交放款、銀行按揭