【正文】 跟蹤，因其在地理位置上不及本項(xiàng)目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。綜合分析：綜上對(duì)景德鎮(zhèn)市開業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經(jīng)營管理混亂狀態(tài)，這與開發(fā)商的實(shí)力和領(lǐng)導(dǎo)層開發(fā)理念有很大關(guān)系，多數(shù)開發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問題，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費(fèi)者，只有讓消費(fèi)者認(rèn)可，我們產(chǎn)品的質(zhì)量才是合格的，而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個(gè)產(chǎn)品的商業(yè)氛圍和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)便構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。以上各商業(yè)物業(yè)除了華達(dá)百貨、群英街和景德鎮(zhèn)商城在地理位置和潛在的消費(fèi)力與本項(xiàng)目有可比性，可能存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅外，其余的均對(duì)本項(xiàng)目沒有太大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。其中本項(xiàng)目與華達(dá)百貨無論從規(guī)模還是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競(jìng)爭(zhēng)，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會(huì)盡量與之不同，采用補(bǔ)充或者錯(cuò)位經(jīng)營策略；而目前已開業(yè)的景德鎮(zhèn)商城無論在經(jīng)營管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對(duì)經(jīng)營者和消費(fèi)者已經(jīng)形成一種較為負(fù)面的影響，除了投資者認(rèn)識(shí)到統(tǒng)一經(jīng)營管理對(duì)于一個(gè)商業(yè)物業(yè)的重要性而進(jìn)行合理調(diào)整，否則，它對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)造成威脅；群英街的一期工程因在地段上占據(jù)先天的優(yōu)勢(shì)，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現(xiàn)給經(jīng)營者和消費(fèi)者，所以說它的出現(xiàn)勢(shì)必要分流部分珠山中路的消費(fèi)人流，但相對(duì)此黃金商圈每天近20萬人次的潛在消費(fèi)大軍，再加上本項(xiàng)目的多主題定位立體交叉，在某種意義說上可能是一種雙方共贏的局面，而非相互競(jìng)爭(zhēng)。二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)區(qū)域路段商業(yè)狀況調(diào)查及分析商業(yè)或地段名稱范 圍經(jīng) 營面 積〔㎡〕租金〔元／㎡／月〕出 租 率商業(yè)情況浙江路〔未來區(qū)域中心〕廣場(chǎng)南路到華南路段多在2001000平米，大多在12層經(jīng)營120170 60%此區(qū)域匯聚了一批國內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會(huì)所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光〔中西餐、KTV商務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡〕、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時(shí)光倒流〔中西餐、茶藝、咖啡〕、天天魚港、一味有源、老院子等經(jīng)營狀況良好廣場(chǎng)南路〔未來區(qū)域中心〕解放路到曙光路100左右45％在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊〔中西餐、KTV、咖啡〕、高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會(huì)所。多處商業(yè)空置珠山中路〔傳統(tǒng)老商業(yè)中心〕華南路到蓮社路段40200㎡不等190369 99％屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年女性性為主要消費(fèi)對(duì)象的業(yè)態(tài)。目前屬景德鎮(zhèn)消費(fèi)檔次較高，消費(fèi)人流較大的區(qū)域，經(jīng)營狀況良好擁軍一條街位于珠山中路至路段長約400米左右1030 97％主要以經(jīng)營中低檔服裝、服飾、飾品為主，98％商鋪都是首層經(jīng)營的商業(yè)格局，經(jīng)營狀況良好，人氣較旺蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路300米范圍1030 70％此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場(chǎng)所，目前經(jīng)營狀況較差，部分店鋪處于歇業(yè)狀態(tài)新廠商業(yè)區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕200左右80％購物中心、大型超市、零售業(yè)等城西商業(yè)帶〔區(qū)域老商業(yè)中心〕200左右70％建材、陶瓷專業(yè)市場(chǎng)（表17 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智以上區(qū)域商業(yè)中除浙江路段和廣場(chǎng)南路段在定位、地位位置與人流上與本項(xiàng)目有可比性，在未來有可能與本項(xiàng)目所處區(qū)域產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，從而分流潛在消費(fèi)群外，其余路段或區(qū)域型商業(yè)目前以及在未來一段時(shí)間內(nèi)因所處地段和受眾消費(fèi)群體不同而不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成威脅。單從目前景德鎮(zhèn)市民消費(fèi)習(xí)慣和交通情況以及政府對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)中心的支持力度來看，浙江路商業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)還無法趕上本項(xiàng)目所處市區(qū)龍頭商圈。第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況總體經(jīng)濟(jì)快速增長。，按可比價(jià)格計(jì)算，%，其中，增長6%，%，%；全市人均生產(chǎn)總值達(dá)14582元，%，以上年末匯率換算達(dá)1869美元。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量還不高，財(cái)政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對(duì)滯后；四是就業(yè)和社會(huì)保障壓力較大。五是投資拉動(dòng)效應(yīng)有所弱化。消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍。2006年,，%，增速位居全省第一。分地區(qū)看，城市市場(chǎng)增長步伐快于農(nóng)村市場(chǎng)，%；，%。分行業(yè)看，飲食業(yè)增幅最高，%。　　消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。住房、汽車、旅游、消費(fèi)類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費(fèi)熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)的需求。消費(fèi)增長成為經(jīng)濟(jì)上升的重要力量。在2006年全市生產(chǎn)總值增長中,消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)62%,成為“三駕馬車”中的主導(dǎo)力量。對(duì)外經(jīng)濟(jì)。交通運(yùn)輸迅速發(fā)展。2006年，杭瑞高速景德鎮(zhèn)段順利通車，成為我市向東挺進(jìn)的一條重要通道；濟(jì)廣高速景鷹段建設(shè)迅速，南環(huán)高速公路建設(shè)加快實(shí)施。全市客、貨運(yùn)輸全面增長，全年各種運(yùn)輸，%。，%，%；公路客運(yùn)量876萬人次，%；，增長22% 。旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。 2006年，%，%；，％，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入1903萬美元，%。全市旅游業(yè)帶動(dòng)直接就業(yè)人數(shù)7000余人。景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)進(jìn)一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強(qiáng)了洪巖仙境創(chuàng)建國家AAAA級(jí)景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點(diǎn)的申報(bào)工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點(diǎn)的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。我市被評(píng)為“中國最值得外國人去的50個(gè)地方之一”。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級(jí)飯店服務(wù)技能大賽再獲團(tuán)體總分第一名和3個(gè)單項(xiàng)第一，新增具有國家導(dǎo)游員資格人員47人，累計(jì)達(dá)到374人。根據(jù)測(cè)算，％，,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。金融存貸良性擴(kuò)張。2006年底，%,增長12%。 億元，%。，增長21%,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。體育事業(yè)成績喜人。2006年，群眾性體育活動(dòng)豐富多彩，舉辦各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)達(dá)20次，參加人員超過1萬人次；體育競(jìng)技水平有新的提高，體育健兒在省級(jí)以上體育競(jìng)賽中獲得較好成績。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省各類體育比賽中共獲金牌242枚，銀牌147枚，銅牌81枚。人口增長繼續(xù)得到有效控制。據(jù)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查推算，比上年末增加，‰，‰，‰。　　城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2006年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9962元，%；農(nóng)民人均純收入3954元，%。城鄉(xiāng)居民收入增加的同時(shí)，生活消費(fèi)支出也穩(wěn)步增長。，%，%。，%，%。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，%；，%。城市建設(shè)水平提升。重點(diǎn)工程建設(shè)加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設(shè)進(jìn)展順利，中華北路延伸開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目路南拆遷補(bǔ)償完成51471平方米，北路拆遷完成23400平方米，人民公園改造項(xiàng)目共引進(jìn)資金480萬美元，工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展加快，對(duì)珠山東路、廣場(chǎng)北路等30條主次干道進(jìn)行了瀝青路面和下水道維修，對(duì)小花蔑弄、太平巷等37條里弄進(jìn)行了改造，基本實(shí)現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設(shè)置了300多只分類果殼箱。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。城市環(huán)境更適人居，%、%、，%，%，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建“國家園林城市”目標(biāo)。二、項(xiàng)目概況區(qū)位介紹傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當(dāng)之無愧的鉆石地段。項(xiàng)目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積5462m178?？偨ㄖ娣e約23286m178。，其中商業(yè)面積近2 m178。萬地下停車場(chǎng)車位約30個(gè)。項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達(dá)百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國貿(mào)廣場(chǎng)是景德鎮(zhèn)目前人流量最多的購物場(chǎng)所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。項(xiàng)目門前的休閑廣場(chǎng)也是景德鎮(zhèn)市唯一一個(gè)大型休閑娛樂廣場(chǎng)。景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場(chǎng)為起點(diǎn)，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺(tái)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場(chǎng)百貨（500米內(nèi)集中華達(dá)百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場(chǎng)、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。物業(yè)概況項(xiàng)目商場(chǎng)共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約5米，二層四層每層高約 ：商場(chǎng)二~六層平面圖。項(xiàng)目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為4612 m178。和下沉式廣場(chǎng)面積為341 m178。交通環(huán)境項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K311011015支線等公交汽車經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。珠山中路商圈主要商業(yè)分布圖（圖）華南路珠 山 中 路華達(dá)百貨廣場(chǎng)南路中國工商銀行獸王男裝第七小學(xué)KAPPA勁霸男裝萊克斯頓城市信用社花苑賓館博士眼鏡康奈皮鞋群英街神功剪發(fā)金伯利鉆石老煙斗金冠眼鏡女人秀澳倫皮鞋良友賓館中國電信通信電子市場(chǎng)內(nèi)衣連鎖以純七牌男裝海潤之家七匹狼李寧友誼商場(chǎng)玉器坊藥店金利來金盛賓館鴻星爾特步景客隆超市星期六喬丹專賣達(dá)芙妮之都勁霸男裝卓爾珠寶周六福景德鎮(zhèn)商城中國郵政農(nóng)村信用社斯?fàn)桘愔袊?lián)通佳佳基交通銀行黎人坊金昌利陶瓷大廣場(chǎng)北路蓮社南路休閑廣場(chǎng)本 案圖書館萬客隆超市永和大王肯德基錦宮大廈宏越時(shí)尚休閑館達(dá)菱妮蜘蛛王傲寶貝蓮社北路馬鞍山路佳佳基時(shí)光隨道休閑酒吧珠山中路商圈主要以人民廣場(chǎng)為原點(diǎn)，延蓮社路廣場(chǎng)路、馬鞍山路、新村路、是景德鎮(zhèn)市主要購物、休閑場(chǎng)所，其商圈輻射到周邊浮梁、婺源、樂平等地。經(jīng)營主要以沿街店鋪為主，整個(gè)商業(yè)區(qū)域統(tǒng)計(jì)商家在500多個(gè)，隨著市民生活水平的不斷提高和城市商業(yè)升級(jí)換代的需求，百貨、超市、商業(yè)步行街等孕育而生，為景德鎮(zhèn)購物檔次和購物環(huán)境帶來很大改觀。珠山中路商業(yè)經(jīng)營范圍主要以服裝、鞋帽、服裝飾品、眼鏡店、通訊專賣店為主，各品類80％的經(jīng)營都集中在這一區(qū)域，反映本路段日常消費(fèi)品商業(yè)中心的地位，目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場(chǎng)所，分布零散。蓮社南路主要以經(jīng)營本地特產(chǎn)——陶瓷為主，但目前無論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很大差距。廣場(chǎng)南路圖書館集中了少兒輔導(dǎo)、教育培訓(xùn)、電腦維修、美容美發(fā)等幾家中小型服務(wù)機(jī)構(gòu)。廣場(chǎng)北路由萬客隆超市、康電器等中大型商業(yè)以及郵政、銀行、醫(yī)院等金融和醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且整體環(huán)境較差。新村西路靠近廣場(chǎng)路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。項(xiàng)目商圈內(nèi)人流與車流調(diào)查與分析人流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場(chǎng)南路與馬鞍山路交匯處人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段1852582062161651030節(jié)假日時(shí)段2092982382561991200平均值1972782222361821115所占比例17%24%19%21%16%（表21 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對(duì)廣場(chǎng)南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例，其中青年女性和中年女性稍多一些。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場(chǎng)北路與珠山東路交叉口車流特征調(diào)查時(shí)間段公交車〔車次/小時(shí)〕摩托車/自行車〔車次/小時(shí)〕小汽車/出租車〔車次/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段588163819744200節(jié)假日時(shí)段596179919874382平均值592171819814291所占比例13%40%47%（表22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對(duì)廣場(chǎng)北路和珠山東路交叉口的車流調(diào)查中可以看出：出租車/小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，其次是摩托車/自行車。人流量調(diào)查表調(diào)查路段：蓮社北路人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段40130240780201210節(jié)假日時(shí)段58156233875451367平均值49143236727331188所占比例4%12%20%61%3%（表23 ） 數(shù)據(jù)