【正文】 好去處。品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來、忘不了、雅戈?duì)?、羅蒙、斯得雅培、夢(mèng)特嬌2F少淑裝、品牌女裝、服飾。華達(dá)百貨（表13）調(diào)查時(shí)間　2007522地段市珠山中路　公交線路161820K26K351031456目標(biāo)所在地功能劃分開發(fā)區(qū)（ ）開業(yè)日期2006年4月營(yíng)業(yè)時(shí)間普通日9：30—21：30節(jié)假日9：30—22：00社區(qū) （ ）商業(yè)區(qū) （√）管理模式自主管理（√）租金（元/㎡）租金支付委托管理（ ）定位　中檔經(jīng)營(yíng)狀況良好建筑面積（㎡）　2萬出租率　90％進(jìn)場(chǎng)需提交證件經(jīng)營(yíng)面積（㎡）進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）　5000實(shí)用率(%)　合作條件聯(lián)營(yíng)5％20％保證金（元）　無合作方式　聯(lián)營(yíng)5％20％稅（元）水電費(fèi)（元）　管理費(fèi)（元/㎡）　600＋水電停車位數(shù)量配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目　餐飲人流量（人/小時(shí)）　502特 點(diǎn)商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，內(nèi)部裝修屬中檔，外立面裝修大眾化提袋率10％各樓層業(yè)態(tài)分布及部分品牌6F家電、美食城。這樣的情況就決定了開門子購(gòu)物廣場(chǎng)今后銷售、招商道路的長(zhǎng)期性、曲折性，經(jīng)營(yíng)的困難性和復(fù)雜性。86 / 88目 錄第一部分、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)調(diào)查及分析 1一、景德鎮(zhèn)市大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查及分析 1二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)區(qū)域路段商業(yè)狀況調(diào)查及分析 11第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位 13一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況 13二、項(xiàng)目概況 15三、消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查分析 22四、商戶市場(chǎng)調(diào)查及分析 25第三部分、項(xiàng)目商業(yè)主題定位 42一、商業(yè)定位原則 42二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 43三、項(xiàng)目形象定位 43四、項(xiàng)目功能定位 44第四部分、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃 46業(yè)態(tài)組合及業(yè)種規(guī)劃 47導(dǎo)入并穩(wěn)固較高層人流建議 55第五部分、主力鋪型面積建議 59第六部分、各樓層平均租金的建議 60一、項(xiàng)目租金估算 60二、招商策略建議 63第七部分、租售比例建議 65第八部分、商鋪交付裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 66一、鋪內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 66二、公用設(shè)備設(shè)施及裝修 66三、外部規(guī)劃設(shè)計(jì)幾點(diǎn)建議 67第九部分、商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理模式建議 70一、管理功能 70二、管理模式 70第十部分、租賃合同和商戶管理公約建議 72一、租賃合同 72二、商戶管理公約 77第一部分、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)調(diào)查及分析一、景德鎮(zhèn)市大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查及分析開門子購(gòu)物廣場(chǎng)（表11 ）調(diào)查時(shí)間　2007520地段市廣場(chǎng)南路　公交線路681082031103目標(biāo)所在地功能劃分開發(fā)區(qū)（√ ）開業(yè)日期　預(yù)計(jì)2007年12月營(yíng)業(yè)時(shí)間社區(qū) （ ）商業(yè)區(qū) （ ）管理模式自主管理（ ）租金水平　目前只做銷售，招租方案尚未出臺(tái)租金支付委托管理（√）定位　中高檔出租率經(jīng)營(yíng)狀況工程在建中建筑面積（㎡）　17萬實(shí)用率(%)　進(jìn)場(chǎng)需提交證件經(jīng)營(yíng)面積（㎡）12萬進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）　合作方式　合作條件保證金（元）　管理費(fèi)（元/㎡）　稅（元）電費(fèi)（元）　各樓層專柜數(shù)　　停車位數(shù)量配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目　人流量（人/小時(shí)）　特 點(diǎn)所處地段一般，商業(yè)規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多，業(yè)種全，一站式購(gòu)物車流量（輛/小時(shí)）各樓層業(yè)態(tài)分布4FKTV 、中式餐飲、游樂天地、電影院、特色餐飲、大型餐飲3F工藝 陶瓷專賣店、文化天地 書城 音像城 陶瓷作坊示范區(qū) 茶館、家居專賣店 床上用品店 家居飾品店 家具展示中心 百貨商場(chǎng)2F麥當(dāng)勞、酒吧 咖啡廳、百貨商場(chǎng)、電器城、女人天地、品牌咖啡廳、西式餐飲、品牌女裝、女士用品、鞋帽、美容美甲、內(nèi)衣、兒童用品1F麥當(dāng)勞、一線品牌專賣店〔品牌男女服裝、電器、珠寶、名表、化裝品、箱包、鞋〕、手機(jī)城、西式餐飲、電信營(yíng)業(yè)廳、百貨商場(chǎng)1F生活街區(qū)、小商品、美食廣場(chǎng)、冷飲店 零食店備注目前工程在建中（表11 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：開門子購(gòu)物廣場(chǎng)地處廣場(chǎng)南路商業(yè)區(qū)域，是集超市、百貨、餐飲、服裝等一站式經(jīng)營(yíng)的綜合型大型商業(yè)中心。調(diào)查時(shí)間　2007521地段市珠山中路　公交線路161820K26K351031456目標(biāo)所在地功能劃分開發(fā)區(qū)（ ）開業(yè)日期2003年?duì)I業(yè)時(shí)間9：00——21：00社區(qū) （ ）商業(yè)區(qū) （√）管理模式自主管理（√）租金（元/㎡）4F租金支付與小業(yè)主商談后確定委托管理（ ）3F1020定位　中檔2F10100經(jīng)營(yíng)狀況差1F60260建筑面積（㎡）　3萬出租率　40％進(jìn)場(chǎng)需提交證件經(jīng)營(yíng)面積（㎡）進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）　無實(shí)用率(%)　50％合作條件保證金（元）　無合作方式出租稅（元）水電費(fèi)（元）　管理費(fèi)（元/㎡）　　停車位數(shù)量配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目　人流量（人/小時(shí)）　特 點(diǎn)商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風(fēng)格，外立面設(shè)計(jì)和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢(shì)打造多首層概念提袋率各樓層業(yè)態(tài)分布5F4F3F美容、保健品、廣告公司、裝飾公司2F童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運(yùn)動(dòng)、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣1F珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時(shí)尚女裝、皮具、美甲、飾品備注景德鎮(zhèn)商城（表12）（表12） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：景德鎮(zhèn)商城位于市區(qū)老商業(yè)中心珠山中路，其地段及建筑設(shè)計(jì)外觀相對(duì)較占優(yōu)勢(shì)，但因其內(nèi)部主通道規(guī)劃沒有形成有效循環(huán)，出現(xiàn)多處死角，而無法有效導(dǎo)入潛在消費(fèi)人群。5F床上用品、童裝、電玩、童用、家室、內(nèi)衣、游戲室、照相器材。品牌：威蘭西、婷美、CRTY、Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫1F珠寶、化裝品、皮具皮包、煙酒等。惟一不如人意的地方就是在偌大一個(gè)近2萬平米6層的商場(chǎng)內(nèi)竟然很少看見有提供給消費(fèi)者用來休息或頓足的地方，讓人感覺稍有遺憾。時(shí)代購(gòu)物中心（表16）調(diào)查時(shí)間　2007520地段新廠西路十字路口　公交線路目標(biāo)所在地功能劃分開發(fā)區(qū)（）開業(yè)日期預(yù)計(jì)2007年9月營(yíng)業(yè)時(shí)間社區(qū) （√）商業(yè)區(qū) （ ）管理模式自主管理（ ）租金（元/㎡）4F租金支付每月支付委托管理（√）3F3538定位　中檔2F6064經(jīng)營(yíng)狀況正在招商中1F160168建筑面積（㎡）　出租率進(jìn)場(chǎng)需提交證件經(jīng)營(yíng)面積（㎡）進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元）實(shí)用率(%)　55％合作條件統(tǒng)一招租三年保證金（元）三個(gè)月租金合作方式　出租稅（元）水電費(fèi)（元）除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含　管理費(fèi)（元/㎡）　停車位數(shù)量配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目　人流量（人/小時(shí)）特 點(diǎn)提袋率各樓層業(yè)態(tài)分布及部分品牌3F美食廣場(chǎng)、電玩城、網(wǎng)吧、書城、兒童樂園、家居用品2F時(shí)尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場(chǎng)、文體用品等1F珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、IT產(chǎn)品、電信服務(wù)1F品牌超市備注（表16） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：時(shí)代購(gòu)物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購(gòu)物中心，所以對(duì)本項(xiàng)目屬市區(qū)龍頭商業(yè)中心來講還構(gòu)不成威脅。要對(duì)其今后的規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項(xiàng)目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)區(qū)域路段商業(yè)狀況調(diào)查及分析商業(yè)或地段名稱范 圍經(jīng) 營(yíng)面 積〔㎡〕租金〔元／㎡／月〕出 租 率商業(yè)情況浙江路〔未來區(qū)域中心〕廣場(chǎng)南路到華南路段多在2001000平米，大多在12層經(jīng)營(yíng)120170 60%此區(qū)域匯聚了一批國(guó)內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會(huì)所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光〔中西餐、KTV商務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡〕、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時(shí)光倒流〔中西餐、茶藝、咖啡〕、天天魚港、一味有源、老院子等經(jīng)營(yíng)狀況良好廣場(chǎng)南路〔未來區(qū)域中心〕解放路到曙光路100左右45％在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊〔中西餐、KTV、咖啡〕、高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會(huì)所。第二部分、項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定位一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況總體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。五是投資拉動(dòng)效應(yīng)有所弱化。分行業(yè)看，飲食業(yè)增幅最高，%。在2006年全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)中,消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)62%,成為“三駕馬車”中的主導(dǎo)力量。全市客、貨運(yùn)輸全面增長(zhǎng)，全年各種運(yùn)輸，%。全市旅游業(yè)帶動(dòng)直接就業(yè)人數(shù)7000余人。根據(jù)測(cè)算，％，,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。增長(zhǎng)21%,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到有效控制。城鄉(xiāng)居民收入增加的同時(shí)，生活消費(fèi)支出也穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)抽樣調(diào)查，%；，%。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀?？偨ㄖ娣e約23286m178。項(xiàng)目門前的休閑廣場(chǎng)也是景德鎮(zhèn)市唯一一個(gè)大型休閑娛樂廣場(chǎng)。和下沉式廣場(chǎng)面積為341 m178。珠山中路商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍主要以服裝、鞋帽、服裝飾品、眼鏡店、通訊專賣店為主，各品類80％的經(jīng)營(yíng)都集中在這一區(qū)域，反映本路段日常消費(fèi)品商業(yè)中心的地位，目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場(chǎng)所，分布零散。新村西路靠近廣場(chǎng)路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：蓮社北路車流特征調(diào)查時(shí)間段公交車〔車次/小時(shí)〕摩托車/自行車〔車次/小時(shí)〕小汽車/出租車〔車次/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段040014701870節(jié)假日時(shí)段042115631984平均值 041015161926所占比例021%79% （表24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上蓮社北路的車流調(diào)查中可以看出：小汽車/出租車所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他特征車流。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場(chǎng)南路車流特征調(diào)查時(shí)間段公交車〔車次/小時(shí)〕摩托車/自行車〔車次/小時(shí)〕小汽車/出租車〔車次/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段4568669572280節(jié)假日時(shí)段4619739962430平均值4599199762354所占比例20%39%41%（表28 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對(duì)廣場(chǎng)南路車流調(diào)查中可以看出：此路段小汽車/出租車和摩托車/自行車所占比例基本持平，分別占41％和39％。實(shí)踐證明，人流即是資金流、即是財(cái)富流。這部分人群是新潮時(shí)尚中低檔消費(fèi)品的主流，是時(shí)尚小店的主力客戶群。男性消費(fèi)者逐漸講求時(shí)尚和品牌，是國(guó)內(nèi)中檔品牌的主力消費(fèi)者，一般購(gòu)買服裝在200－300元，但頻次少。這部分人群在不同職業(yè)的消費(fèi)水平明顯不同，通過調(diào)研統(tǒng)計(jì)，外企工作人員由于收入較高，同時(shí)由于環(huán)境的影響，對(duì)國(guó)際品牌消費(fèi)有一定的需求，這部分人群占調(diào)研比例的10％。這一年齡段的大私企老板、企業(yè)中高級(jí)管理人員、政府高官，對(duì)于這部分人群很少能通過問卷調(diào)查獲得準(zhǔn)確信息，只能通過部分人群的訪談了解他們的購(gòu)物特點(diǎn)和需求。注重個(gè)人形象，對(duì)服裝、服飾的要求有知名度的品牌商品。 綜合分析：從以上對(duì)各年齡層的統(tǒng)計(jì)分析看出，18－35年齡段以時(shí)尚服裝、服飾、品牌化妝品、箱包鞋帽為主，符合時(shí)尚消費(fèi)人群的特點(diǎn)。以上可以看出，目前景德鎮(zhèn)消費(fèi)者也已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為理性的購(gòu)物時(shí)代，一個(gè)擁有商品質(zhì)量保證、品牌選擇余地較大，購(gòu)物環(huán)境舒適的多種業(yè)態(tài)組合的商業(yè)聚集地將會(huì)吸引大量的潛在消費(fèi)人群。 Z來您店這消費(fèi)的顧客大部分屬于哪個(gè)年齡階段？第一 第二 18歲以下 18－23歲 24－30歲 31－35歲 36－40歲 40歲以上（圖25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上圖表可以看出，主要消費(fèi)群體是2435歲的中青年人士，占絕大多數(shù)。Z請(qǐng)問您現(xiàn)在的租金多長(zhǎng)時(shí)間交一次 ？ 一個(gè)月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他（圖28 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智商戶租金的支付以每月一次占多數(shù)，約一半左右，一季度交一次的也占一定比例，38％