【正文】 一樓以品牌店為主，二樓是為品牌服飾定身打造的專業(yè)賣場(chǎng)和精品服飾商場(chǎng)，三樓則主要作用為辦公用房及休閑娛樂用房。用 地性質(zhì)是純商業(yè)用地，占地面積 40117 平方米，建筑密度 45%，容積率 ，綠化率 20%，總建筑面積 48100 平方米，建筑層數(shù) 23 層。 【其它購物類】 句容市場(chǎng)的電器、電訊和電腦等產(chǎn)品約占比例 9％，當(dāng)?shù)匦畔⒒占奥孰m然不高，但手 機(jī)產(chǎn)品的銷售率相對(duì)較高。 4 【餐飲類】 句容 市的飲食文化比較豐富，餐飲業(yè)所占比例約 12％，位居第 2 位。 【專業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)】 主要分布于城市各個(gè)角落，由消費(fèi)品綜合市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、工業(yè)消費(fèi)品市場(chǎng)和生產(chǎn)資料市場(chǎng)等組成，基本滿足于人民群眾日常生活需要。 【市級(jí)商業(yè)副中心】 以百貨商場(chǎng)為主，主要商業(yè)設(shè)施有天一商城、華聯(lián)商廈、元豐商城等。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步發(fā)生變化，這為句容發(fā)展中高檔商業(yè)業(yè)態(tài)逐步打下基礎(chǔ)。 然而，作 為南京 市 東南門戶 和 滬寧 高速 要 塞的句容市 ， 其優(yōu)越的地理位置為句容社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。餐飲業(yè)除了寥寥無幾的賓館中檔餐飲之外，也幾乎沒有中高檔的酒家。 句容 市的人口結(jié)構(gòu)中農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)，約為 65％左右。此外，句容當(dāng)?shù)氐恼块T的公務(wù)員、企業(yè)主和私營業(yè)主等，也形成了到南京消費(fèi)的習(xí)慣。 句容距省會(huì)城市南京市近，長期來商業(yè)發(fā)展客觀上形成一定的“依附性”和“制約性”。 句容 地區(qū) 人口 規(guī)模約 60 萬， 其中 市區(qū)居民 約 19 萬 。 句容歷來是 南京 的 東南門戶 。 南京句容“巨龍 因此， 句容市盡管是國家優(yōu)秀旅游城市之一，著名旅游景點(diǎn)有茅山、九華山、瓦屋山等，每年接待國內(nèi)游客達(dá)上百萬人次，但這些游客多數(shù)均沒有滯留，在句容游玩之后，大多會(huì)被旅行社帶往其他城市，成為“過路客”。由于歷史原因和地方經(jīng)濟(jì)的相對(duì)滯后， 長期來，句容的人口流動(dòng)性很大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前句容市區(qū)人口每年外出打工的，其比例約占 10％；農(nóng)村人口的流動(dòng)性較城市更大，每年約占 16％左右。 句容 市距南京市僅 30 公里，只有 20 分鐘車程。 另據(jù)抽樣調(diào)查表明，句容當(dāng)?shù)卦S多較高層次的消費(fèi)群依靠發(fā)達(dá)的省際交通，甚至常常到滬寧高速沿線的鎮(zhèn)江、常州、無錫，乃至上海來購物。其中市區(qū)人口中農(nóng)轉(zhuǎn)非的人口也占有相當(dāng)比例。居民消費(fèi)指數(shù)尚處于初級(jí)階段的水平。 2020 年，句容市奮力沖刺“兩個(gè)高于”，綜合經(jīng) 濟(jì)實(shí)力開始躍上新臺(tái)階，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 ％。 3 二、句容市商業(yè)發(fā)展基本概況 （一）城市商業(yè)總體布局 近幾年，句容市在房地產(chǎn)開發(fā)中加大商貿(mào)設(shè)施建設(shè)步伐，目前已建成各類商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)等一批現(xiàn)代化商業(yè)設(shè)施。 【旅游文化商業(yè)點(diǎn)】 正在規(guī)劃建設(shè)“一園兩場(chǎng)兩帶”文化活動(dòng)休閑區(qū)。主要有溫州商貿(mào)城（裝飾裝潢建材）、蘇南商貿(mào)城（蔬菜及小商品）等。句容市各街區(qū)的小酒樓，從午間至晚市生意較好，但沒有較高檔次的品牌餐飲店，服務(wù)檔次也較低，由此可見句容的餐飲業(yè)仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。隨著當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，以及各類電器、電子產(chǎn)品的更新?lián)Q代，這一消費(fèi)領(lǐng)域具有一定的市場(chǎng)潛力。 （ 2） 三大核心主力店 ： 成功引進(jìn)江蘇第一大連鎖超市 “蘇果超市 ”（占地 1萬平米）；成功引進(jìn) “電器城 ”（占地 3000 平米）；成功引進(jìn)大型百貨，建筑面積為 8000 平米。 （ 2）招商狀況： 位于句容市中心，該路段屬舊的商業(yè)中心，街道的人流量較大，商業(yè)氣氛比較濃厚。 統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理。二層在 元 — 元 /日 /平 方米。 城市商業(yè)框架雛形正逐步確定 （ 1）結(jié)合對(duì)老城區(qū)的改造，建成集文化、娛樂、購物、休閑為一體的帕緹亞商業(yè)文化廣場(chǎng)、華陽名街；對(duì)精品路段，華陽南路、華陽東路、華陽西路、華陽北路進(jìn)行全面的改造。正在大規(guī)模開發(fā)建設(shè)的中國邊城，是具有法國情調(diào)、名人薈萃、堪稱國際一流的旅游度假小城。在商鋪?zhàn)饨鹚狡毡榈拖碌那樾蜗?，?jīng)營者仍然不愿意進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營。 此外， 缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理 和 合理的功能劃分與統(tǒng)一招租，使得商戶的檔次和素質(zhì)參差不齊，吸引的客戶層面不同，也就難以形成共同興旺的局面 ， 造成業(yè)主或商家不斷降低鋪?zhàn)?，如此惡性循環(huán)，造成現(xiàn)時(shí)商場(chǎng)鋪?zhàn)獾拖氯詿o人經(jīng)營的局面。句容現(xiàn)時(shí) 有一定消費(fèi)能力的 人 群 ，為了滿足自己的虛榮心，一般不在本地 購 買服 裝 ， 感 覺 當(dāng)?shù)氐?服裝 品牌 達(dá)不到他們的要求，寧愿到南京或上海去購買。此類主要是為顧客提供日常用品。一般都是采用租賃形勢(shì)，商廈租金水平基本都與所在街道平均租金持平，有的甚至還更低。 2020 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12300 元，農(nóng)民人均純收入 5508 元， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于無錫、蘇州等其他縣級(jí)城市。與此同時(shí)更為主要的是如何讓商家認(rèn)可句容又是一大難題。 巨龍這點(diǎn)也非常 重要； 如何做好本地商戶引導(dǎo)的問題。 如何突破“縣級(jí)城市”的招商瓶頸。 （二）對(duì)項(xiàng)目的理性思考 項(xiàng)目的定位某種程度上決定了項(xiàng)目的成敗。 本案囊括“餐飲、娛樂、購物”三大主力業(yè)態(tài)。另一方面要憑借句容旅游資源的先天優(yōu)勢(shì)，想辦法使旅游人群在句容本地消費(fèi)，并為這部分消費(fèi)群體度身定制一個(gè)需求最大化的商業(yè)定位思路 。新天地”需要以前瞻性眼光適應(yīng)城市發(fā)展，根據(jù)對(duì)句容本地商業(yè)布局、消費(fèi)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握，以超前的現(xiàn)代商業(yè)運(yùn) 14 營理念來滿足市場(chǎng)需求、商家認(rèn)可，不能僅靠地段、價(jià)格、優(yōu)惠政策的微觀的招商手段來吸引商家；通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，以“ MALL”的商業(yè)布局來聚集和吸引主力消費(fèi)人流與商家關(guān)注。再通過創(chuàng)新式的開發(fā)和規(guī)劃，引進(jìn)規(guī)劃具有特色娛樂、休閑項(xiàng)目，如重金屬迪廳、秦淮河?xùn)|南亞 美食 休閑 城、金陵不夜街、時(shí)尚生活家居館 、 北美風(fēng)情休閑廣場(chǎng) 等 ，以特色商業(yè)布局和主題文化的有機(jī)融合，來聚集和吸引大量的人流。 來彌補(bǔ)目前句容 16 市場(chǎng)中的業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌布局混亂的局面，為各個(gè)商家創(chuàng)造一個(gè)良好的品牌展示平臺(tái)。因此，從商業(yè)操作的規(guī)律性出發(fā)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)的定位應(yīng)該首先圍繞當(dāng)?shù)刈钪髁鞯南M(fèi)群的市場(chǎng)需求。 （三）業(yè)態(tài)布局 旅旅 游游 城城 市市 新新 潮潮 消消 費(fèi)費(fèi) 新新 領(lǐng)領(lǐng) 地地 巨龍新天地業(yè)態(tài)布局示意圖 17 （四）業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 結(jié)合本案建筑結(jié)構(gòu)，樓層劃分主要可分為： 時(shí)尚購物 ――重在提升句容購物業(yè)態(tài)和品牌檔次，擬引進(jìn)一批國內(nèi)、國際品牌專賣店、連鎖店，商品類別涉及服飾、運(yùn)動(dòng)休閑用品、鞋帽箱包、珠寶首飾、工藝品、時(shí)尚家居等，使之成為句容當(dāng)特色購物最集中的商業(yè)區(qū)域。 備注： 同時(shí)在業(yè)態(tài)搭配上可以適當(dāng)進(jìn)行交叉補(bǔ)充，重點(diǎn)是在一、