巨龍新天地項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位招商策略預(yù)(文件)
【正文】 二樓等補(bǔ)充上，品牌如果適合一、二樓一起的，盡量安排同步消化。 18 “娛樂城”業(yè)態(tài)規(guī)劃――新天地不夜城 ? 夜總會(huì) ――擬引進(jìn) 1 家較高檔次的 KTV 夜總會(huì)，以及 1 家量販?zhǔn)礁璩恰? 大型超市 ? 引 進(jìn)國內(nèi)品牌賣場農(nóng)工商超市（已定） 商務(wù)酒店 ? 假日酒店 ――引進(jìn)國內(nèi)品牌假日酒店錦江之星（已定） ? 商業(yè)群房 ――假日酒店的商業(yè)群房，擬布置引進(jìn)一批國內(nèi)、國際知名品牌的特色專賣店，如特色工藝品、旅游紀(jì)念品、名酒名煙專賣以及部分名牌商品如領(lǐng)帶、襯衫等專賣店等。 具體分類業(yè)態(tài)的價(jià)格策略如下： 總體設(shè)想條件 1) 1 層與 2 層面積相等（按照?qǐng)D紙計(jì)算基本上也差不多）； 2) 街區(qū)北側(cè)與南側(cè)面積相當(dāng)； （二）區(qū)域業(yè)態(tài) 租金價(jià)格策略 商業(yè)廣場租金價(jià)格分類 1) 沿人民路一層店鋪（外街）價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天； 2) 步行街北側(cè)（內(nèi)街）一層店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià) 在 元 /平方米 /天 3) 沿人民路二層店鋪價(jià)格基本上控制 元 /平方米 /天之間，均價(jià)在 元 /平方米 /天 4) 內(nèi)街北側(cè)二層（外部）店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均價(jià)在 元 /平方米 /天 5) 內(nèi)街南側(cè)二層（內(nèi)部）店鋪價(jià)格基本上控制在 元 /平方米 /天，均 20 價(jià)在 元 /平方米 /天 小計(jì)： 整個(gè)二層均價(jià)基本上在 元 /平方米 /天； 整個(gè)一層均價(jià)基本上在 元 /平方米 /天； 商業(yè)廣場區(qū)域總體均價(jià)基本是在 元 /平方米 /天； 巨龍新天地美食街租金價(jià)格表 樓層 租金（元 /天 /㎡ ） 21 一層 二層 三層 均價(jià) 元 娛樂城租金價(jià)格分類 娛樂廣場的形成，前期目的不是為了從租金上獲取經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而是與購物廣場、美食街共同形成句容的“時(shí)尚、潮流、消費(fèi)中心”。 句龍要想在眾多的商業(yè)項(xiàng)目中讓商家關(guān)注，在業(yè)態(tài)定位上必須與其他商業(yè)項(xiàng)目不能發(fā)生大規(guī)模的正面沖突，客觀上區(qū)域同質(zhì)業(yè)態(tài)面臨著招商的競爭，因此，本項(xiàng)目要脫穎而出，一定要形成自己的業(yè)態(tài)特色，在“特”字上做文章，以實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭。所以在培育期階段，必須采取“放水養(yǎng)魚”的招商策略，以逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。 （三）招商時(shí)間及進(jìn)度安排 總體設(shè)想 結(jié)合目前的工程進(jìn)度以及各個(gè)業(yè)態(tài)的招商難易度、裝修所需時(shí)間等各方面因素，巨龍 招商時(shí)間安排（商業(yè)廣場和部分美食街） 1）正式招商時(shí)間 2020 年 8 月上旬（前期廣告宣傳、招商策略、 招商區(qū)域目標(biāo)、業(yè)態(tài)等相關(guān)準(zhǔn)備工作都必須做到位。時(shí)間控制在 1 個(gè)月，即 2020 年 10 月初 —— 2020 年 11月初。 其次以餐飲類商家為主，主要采取定向招商方式，同時(shí)兼顧娛樂城商戶的招商。 2020 年 7 月底之前完成。 2020 年 8 月至 2020 年 5 月 ，按每二個(gè)月召開一次計(jì)。 【搜鋪網(wǎng)】 圖片、文字鏈接，投放周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月； 【 中國商業(yè)地產(chǎn)總網(wǎng) 】 文字鏈接，投放周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月； 【 網(wǎng)房 】 文字鏈接，投放周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月； 【 搜房 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月； 【 土地爺商業(yè)地產(chǎn)招商網(wǎng) 】 26 文字鏈接，投放周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月； 【 南方商鋪 網(wǎng)】 文字鏈接，投放周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月； 【 短信群發(fā) 】 短信群發(fā)廣告信息傳播的 針對(duì)性極強(qiáng)。投放期為 周期 2020 年 8 月至 2020 年 5 月 。 2020 年 8 月初之前完成。 招商任務(wù)及比例安排 開業(yè)前商業(yè)廣場完成招商任務(wù)的 65%； 美食街完成招商任務(wù)的 40%（原則上集中在同一區(qū)域）； 娛樂城完成招商任務(wù)的 30%的商戶積累工作。 分業(yè)態(tài)招商計(jì)劃 考慮盡快轉(zhuǎn)化招商成果，以及以“農(nóng)工商超市”作為主力店的宣傳，建議前期首批重點(diǎn)以“購物類”商家為主。 第二階段 —— 主力客戶篩選落定期 主要任務(wù)是篩選部分主力商戶，迅速的落定，給那些中小商戶以信心。 第一期： 農(nóng)工商超市開業(yè)，暫定為 2020年 10 月 1 日； 第二期： 商業(yè)廣場和部分美食街，開業(yè)時(shí)間暫定為為 2020 年 1 月 26 日（距離春節(jié)還有約 23 天）。 項(xiàng)目招商啟動(dòng)后，由于區(qū)域同類競爭項(xiàng)目較多，建議采取“內(nèi)外招商相結(jié)合”的策略，對(duì)周邊區(qū)域目標(biāo)商戶采取“移動(dòng)招商”策略，其它品牌商戶實(shí)施“走出去招商”的策略，如相關(guān)外省市等區(qū)域市場，召開針對(duì)性的項(xiàng)目招商洽談，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和影響力，吸引特色目標(biāo)商戶入駐。 商業(yè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵問題之一，商家要招得進(jìn)，經(jīng)營好，留得住，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商與商家的雙贏。 業(yè)態(tài)定位錯(cuò)位競爭策略。 1）一樓價(jià)格不易超過 元 /平方米 /天； 2）二樓價(jià)格不易超過 元 /平方米 /天； 3）三樓幾個(gè)不易超過 元 /平 方米 /天； 4）總體均價(jià)在 元 /平方米 /天； 樓層 租金（元 /天 /㎡ ） 一層 二層 三層 均價(jià) 元 巨龍新天地總體均價(jià)格應(yīng)在 元 /平方米 /天?？梢詮拈L遠(yuǎn)角度來考慮，通過 5 年以后價(jià)格迅速提升的方式來解決。 19 六、項(xiàng)目租金價(jià)格策略與定位 （一）總體 租金價(jià)格策略 考慮句容城市的總體經(jīng)濟(jì)水平以及目前租金狀況現(xiàn)有水平，以及 本案所處的絕對(duì)位置在商家心中的印象，總體建議本案價(jià)格不易過高，始終與市中心價(jià)格保持在一個(gè)相對(duì)的差距，使得商戶有可比的因素與優(yōu)勢。 ? 桑拿會(huì)所 ――擬布置引進(jìn) 1 家較高檔次的桑拿會(huì)所，填補(bǔ)當(dāng)?shù)乜瞻住? ? 特色餐飲 ― ―擬引進(jìn)國內(nèi)外一批有特色的休閑餐飲，如韓國燒烤、日本料理、特色火鍋。 特色購物 ――擬打造句容旅游紀(jì)念品集散地；以 佛、道文化為主題 ，茅山、九華山、瓦屋山風(fēng)景區(qū)為題材的宗教文化用品和特色旅游紀(jì)念品專賣店。同時(shí)結(jié)合句容城市本身的文化元素。 （ 2）消費(fèi)適應(yīng)性原則，保證主流目標(biāo)消費(fèi)群 業(yè)態(tài)定位要與句容當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力和消費(fèi)習(xí)慣相適應(yīng)并引深至旅游消費(fèi)群，在目前狀態(tài)下當(dāng)?shù)叵M(fèi)群的主要以日常購物需求為主。將宗教信仰 、旅游文化和商業(yè)運(yùn)營緊密結(jié)合，帶給消費(fèi)者全新的體驗(yàn)，引導(dǎo)本地及旅游客群進(jìn)行商
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