【正文】 共計(jì)16800平方米，之前曾經(jīng)開(kāi)業(yè)過(guò)，因管理和經(jīng)營(yíng)不散而關(guān)閉，目前在出售或出租中。分地區(qū)看，城市市場(chǎng)增長(zhǎng)步伐快于農(nóng)村市場(chǎng)，%；，%。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級(jí)飯店服務(wù)技能大賽再獲團(tuán)體總分第一名和3個(gè)單項(xiàng)第一，新增具有國(guó)家導(dǎo)游員資格人員47人，累計(jì)達(dá)到374人。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。項(xiàng)目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為4612 m178。人流量調(diào)查表調(diào)查路段：珠山東路與廣場(chǎng)北路交叉口人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段1082961173419832406012節(jié)假日時(shí)段1123997181120362666233平均值1102979177220092536115所占比例18%16%29%33%4%（表27） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智分析：以上對(duì)珠山東路與廣場(chǎng)北路交叉口的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性和中年男性所占比例要多于青年。但對(duì)于服裝檔次的要求一般較高，有可能2－3個(gè)月才會(huì)購(gòu)買(mǎi)一次，男性這種現(xiàn)象較為突出。29－45歲年齡段，對(duì)中高檔品牌商品的需求較大，是景德鎮(zhèn)品牌市場(chǎng)的主力客群。Z1您喜歡什么商業(yè)經(jīng)營(yíng)格局？商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)立隔斷式檔口 商場(chǎng)內(nèi)開(kāi)敞式檔口 獨(dú)立門(mén)面 （圖214） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智有近79％的商戶對(duì)獨(dú)立門(mén)面的商業(yè)格局較感興趣，這可能與目前景德鎮(zhèn)的多數(shù)綜合商業(yè)因多種原因沒(méi)有能夠?qū)?nèi)鋪成功經(jīng)營(yíng)而造成的負(fù)面效應(yīng)，所以，在目前以珠山中路為先鋒的臨街鋪面生意火爆的誘導(dǎo)下，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者會(huì)無(wú)意中去模仿成功的典范。Z1如果我們?cè)诰暗骆?zhèn)市中心珠山中路有一大型商業(yè)場(chǎng)所，您會(huì)考慮在此租賃商鋪嗎 會(huì)，看好這個(gè)地段 可能會(huì)，看項(xiàng)目具體情況 不確定，還要考慮一下不會(huì)，不看好這個(gè)位置 不會(huì)，現(xiàn)在手頭資金有限（圖226 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智從上圖表可以看出，在所調(diào)查的經(jīng)營(yíng)商戶中有近一半以上的經(jīng)營(yíng)者對(duì)在此經(jīng)營(yíng)表示不能確定，有40％的被調(diào)查者認(rèn)為可能會(huì)。定位應(yīng)該具有延展性，為以后公司在開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目提供品牌支持。以現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛來(lái)衡量：北面臨市體育委員會(huì)，目前的商業(yè)氣氛欠佳；南面和東面臨珠山東路，已形成一定的商業(yè)氛圍；西面臨新村西路，未來(lái)的商業(yè)價(jià)值不可限量。二樓 主題：運(yùn)動(dòng)大本營(yíng)（圖46）二樓業(yè)態(tài)分布圖 （圖47）各業(yè)態(tài)所占比例圖示主營(yíng)項(xiàng)目： 牛仔系列、戶外用品、休閑系列、麥當(dāng)勞、運(yùn)動(dòng)系列、體育用品、健身器材等。還有就是此樓層的目標(biāo)消費(fèi)人群與二層或有重合，這樣可以使得各樓層之間產(chǎn)生互動(dòng)互贏，實(shí)現(xiàn)共同繁榮的商業(yè)景象。（2）與旅游業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)合，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)銷售領(lǐng)域的拓寬，并積極探索消費(fèi)信貸和租賃消費(fèi)方式?？梢圆扇∫驎r(shí)制宜（節(jié)假日適當(dāng)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）；因季制宜（隨季節(jié)變化調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）；因地制宜（隨新天地所處的地段不同來(lái)調(diào)整營(yíng)業(yè)時(shí)間）。顧客對(duì)某一主體的忠誠(chéng)度取決于其滿意度（ＣＳ），即ＣＳ＝Ｖ／Ｅ（Ｖ：企業(yè)實(shí)際提供給顧客的價(jià)值，Ｅ：顧客所期望的價(jià)值）。家庭聚會(huì)、情侶約會(huì)、節(jié)假日消潛等等。主要消費(fèi)群特征：一樓消費(fèi)群主要針對(duì)本地及周邊年齡在2840歲的白領(lǐng)女性、女老板、商務(wù)女性以及以家庭為單位的中高收入者。珠山中路?后花園支持點(diǎn)：（1）“新天地”地處景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商圈珠山中路，是珠山中路的延續(xù)。如：有大板狀根，有老莖生花果，有飛舞的巨藤，有樹(shù)林的絞殺戒，有飛竄的花園等神奇生態(tài)景觀等。Z請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在的租金多長(zhǎng)時(shí)間交一次 ？ 一個(gè)月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他（圖221 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智租金的支付從上圖表可以看出以一個(gè)季度和一個(gè)月交一次占絕大多數(shù)Z請(qǐng)問(wèn)您這里每日的營(yíng)業(yè)收入大約可以歸入下列哪一項(xiàng) 1000元以下 1001－1500元 1501－2000元 2001－2500元2501－3000元 3001—3500元 3501—4000元 4001元以上 （圖222） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智此類商戶每日的營(yíng)業(yè)額集中在4001元以上，其它范圍的占較小的比例。Z您認(rèn)為目前景德鎮(zhèn)市中心商鋪每平方米月租金多少是比較合適的？ 25—50元 5175元 76100元 101125元 126—150元 151175元 176200元 201225元 226—250元 251275元 1276元以上 （圖211 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智多數(shù)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為此中心路段的理想租金價(jià)位在每月每平米150225元。景德鎮(zhèn)消費(fèi)者對(duì)商城關(guān)注情況調(diào)查如下： （圖22 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智以上調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)：被訪消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)內(nèi)商品質(zhì)量是否過(guò)關(guān)、商品品種是否齊全、購(gòu)物環(huán)境是否適宜以及品牌的選擇上給予較高關(guān)注和關(guān)心，而是否離家近、停車是否方便對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物不會(huì)產(chǎn)生太大影響。同時(shí)日常休閑娛樂(lè)頻次較高，用于這部分的消費(fèi)相對(duì)較少。人流量調(diào)查表調(diào)查路段：蓮社北路人流特征調(diào)查時(shí)間段青年男性〔人/小時(shí)〕青年女性〔人/小時(shí)〕中年男性〔人/小時(shí)〕中年女性〔人/小時(shí)〕兒童〔人/小時(shí)〕合計(jì)〔人/小時(shí)〕普通日時(shí)段40130240780201210節(jié)假日時(shí)段58156233875451367平均值49143236727331188所占比例4%12%20%61%3%（表23 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智分析：以上蓮社北路的人流調(diào)查中可以看出：此路段的中年女性明顯多于其他特征的人流，占到一半以上。項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達(dá)百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是景德鎮(zhèn)目前人流量最多的購(gòu)物場(chǎng)所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。2006年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9962元，%；農(nóng)民人均純收入3954元，%。 2006年，%，%；，％，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入1903萬(wàn)美元，%。三是農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍然相對(duì)滯后；四是就業(yè)和社會(huì)保障壓力較大。因其在地理位置上稍顯劣勢(shì)且商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開(kāi)發(fā)商銷售完后不再對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，多處商鋪空置。這樣的情況就決定了開(kāi)門(mén)子購(gòu)物廣場(chǎng)今后銷售、招商道路的長(zhǎng)期性、曲折性，經(jīng)營(yíng)的困難性和復(fù)雜性。品牌：威蘭西、婷美、CRTY、Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫1F珠寶、化裝品、皮具皮包、煙酒等。二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi)區(qū)域路段商業(yè)狀況調(diào)查及分析商業(yè)或地段名稱范 圍經(jīng) 營(yíng)面 積〔㎡〕租金〔元／㎡／月〕出 租 率商業(yè)情況浙江路〔未來(lái)區(qū)域中心〕廣場(chǎng)南路到華南路段多在2001000平米，大多在12層經(jīng)營(yíng)120170 60%此區(qū)域匯聚了一批國(guó)內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會(huì)所、金陽(yáng)光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽(yáng)光〔中西餐、KTV商務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡〕、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時(shí)光倒流〔中西餐、茶藝、咖啡〕、天天魚(yú)港、一味有源、老院子等經(jīng)營(yíng)狀況良好廣場(chǎng)南路〔未來(lái)區(qū)域中心〕解放路到曙光路100左右45％在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門(mén)豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊〔中西餐、KTV、咖啡〕、高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會(huì)所。在2006年全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)中,消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)62%,成為“三駕馬車”中的主導(dǎo)力量。增長(zhǎng)21%,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。珠山中路商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍主要以服裝、鞋帽、服裝飾品、眼鏡店、通訊專賣店為主，各品類80％的經(jīng)營(yíng)都集中在這一區(qū)域，反映本路段日常消費(fèi)品商業(yè)中心的地位，目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場(chǎng)所，分布零散。實(shí)踐證明，人流即是資金流、即是財(cái)富流。這一年齡段的大私企老板、企業(yè)中高級(jí)管理人員、政府高官，對(duì)于這部分人群很少能通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查獲得準(zhǔn)確信息，只能通過(guò)部分人群的訪談了解他們的購(gòu)物特點(diǎn)和需求。 Z來(lái)您店這消費(fèi)的顧客大部分屬于哪個(gè)年齡階段？第一 第二 18歲以下 18－23歲 24－30歲 31－35歲 36－40歲 40歲以上（圖25 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智從上圖表可以看出，主要消費(fèi)群體是2435歲的中青年人士，占絕大多數(shù)。有近79％的商戶對(duì)獨(dú)立門(mén)面的商業(yè)格局較感興趣，這可能與目前景德鎮(zhèn)的多數(shù)綜合商業(yè)因多種原因沒(méi)有能夠?qū)?nèi)鋪成功經(jīng)營(yíng)而造成的負(fù)面效應(yīng)，所以，在目前以珠山中路為先鋒的臨街鋪面生意火爆的成功示范效應(yīng)下，多數(shù)經(jīng)營(yíng)者會(huì)無(wú)意中去模仿、跟隨。多數(shù)被訪商戶獨(dú)立門(mén)面的商業(yè)鋪表示歡迎，占到約92％；59％的經(jīng)營(yíng)者選擇以目前的所從事的行業(yè)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，即餐飲和休閑場(chǎng)所，值得注意的是與前面所調(diào)查的服裝經(jīng)營(yíng)商戶類似的是有相當(dāng)一部分經(jīng)營(yíng)者看好了動(dòng)漫產(chǎn)品這一新興的業(yè)態(tài)，占到了33％。本項(xiàng)目正好可以填補(bǔ)這方面的空白。功能定位（1）“新天地”全新概念的立體園林商城。以大紅色為主題色的通道，烘托了一種熱情、奔放、時(shí)尚的現(xiàn)代氣息；以運(yùn)動(dòng)跑道的形式來(lái)代替普通的樓層通道，不僅充分迎合了近些年來(lái)眾多的人群對(duì)奧運(yùn)體育盛會(huì)的熱衷追求與切身體驗(yàn)的隨時(shí)向往，而且能給消費(fèi)者帶來(lái)一種嶄新和較為親切時(shí)尚的視覺(jué)與精神享受；大力提倡運(yùn)動(dòng)健康、休閑購(gòu)物，環(huán)保消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)理念，在不知不覺(jué)中去刺激與帶動(dòng)顧客消費(fèi)。樹(shù)立良好形象，培育忠誠(chéng)顧客吸引客流的最高目標(biāo)是培育一批忠誠(chéng)顧客，這樣的新天地才有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展前景。為了順應(yīng)這種消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變，就必須使商品流通的全部活動(dòng)服從于關(guān)照消費(fèi)者利益，借助于生產(chǎn)廠家的合作，來(lái)滿足消費(fèi)者需求，從而吸引更多的客流。4．政府出面牽頭，進(jìn)行新天地的建設(shè)新天地的建設(shè)要納入當(dāng)?shù)卣陌l(fā)展規(guī)劃，以保證落實(shí)。企業(yè)形象戰(zhàn)略源于美國(guó)，將企業(yè)形象導(dǎo)入流通領(lǐng)域，在歐美已風(fēng)行40年，對(duì)商業(yè)發(fā)展起著重要的作用。主要消費(fèi)群特征：本地懂時(shí)尚、有品味、高素質(zhì)白領(lǐng)、預(yù)婚新人、個(gè)體老板等中高收入人群等。（3）具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)、食、娛、休于一體。三、項(xiàng)目形象定位時(shí)尚的購(gòu)物概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商品組合、舒適的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)越的消費(fèi)模式、鮮明的特色，一系列的前景規(guī)劃將使本項(xiàng)目成為休閑廣場(chǎng)商圈檔次最高、功能最齊全、最具現(xiàn)代化特色的精品休閑購(gòu)物中心。多維珠山中路、浙江路商圈餐飲、休閑娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查及分析Z請(qǐng)問(wèn)您在景德鎮(zhèn)經(jīng)商的時(shí)間是 1年以下 1－2年 2－3年 3－5年 5－8年 8年以上（圖216） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智上圖表可以看出，商戶經(jīng)營(yíng)者經(jīng)商時(shí)間以13年和8年以上為數(shù)，分別占到了60％和20％。Z請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在每月必須支付的租金在以下哪個(gè)范圍之內(nèi) 400元/平米及以上 300－400元/平米 150－300元/平米 91－150元/平米 71－90元/平米 51－70元/平米 31－50元/平米 30元/平米及以下 （圖27） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智從上圖可以看出，此路段經(jīng)營(yíng)商戶每個(gè)月的租金范圍主要集中在150300元之間。品牌消費(fèi)人群的特點(diǎn)：普遍年齡在28－45歲之間具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，身份特征白領(lǐng)及以上階層、私企老板、各企事業(yè)單位的中高層。但由于工作時(shí)間短，收入相對(duì)較低在1000元以內(nèi)，對(duì)服裝的款式較為在意，一般都會(huì)在珠山中路或仿古街雜牌小店購(gòu)買(mǎi)服裝，100元左右的是他們的首選。廣場(chǎng)南路圖書(shū)館集中了少兒輔導(dǎo)、教育培訓(xùn)、電腦維修、美容美發(fā)等幾家中小型服務(wù)機(jī)構(gòu)。二、項(xiàng)目概況區(qū)位介紹傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當(dāng)之無(wú)愧的鉆石地段。2006年，群眾性體育活動(dòng)豐富多彩，舉辦各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)達(dá)20次，參加人員超過(guò)1萬(wàn)人次；體育競(jìng)技水平有新的提高，體育健兒在省級(jí)以上體育競(jìng)賽中獲得較好成績(jī)。交通運(yùn)輸迅速發(fā)展。目前屬景德鎮(zhèn)消費(fèi)檔次較高，消費(fèi)人流較大的區(qū)域，經(jīng)營(yíng)狀況良好擁軍一條街位于珠山中路至路段長(zhǎng)約400米左右1030 97％主要以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、服飾、飾品為主，98％商鋪都是首層經(jīng)營(yíng)的商業(yè)格局，經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣較旺蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路300米范圍1030 70％此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤(rùn)目