【正文】 再擴大經(jīng)營規(guī)模，需要的面積是 50平米以下 51－70平米 71－90平米 91－150平米151300平米 300平米以上 （圖210） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上可以看出，所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營面積以5190平米占多數(shù)，約39％左右，其次是50平米以下的占約31％，而300平米以上的占極少數(shù)，僅有4％。Z請問您現(xiàn)在的租金多長時間交一次 ？ 一個月 一個季度 半年 一年 兩年 其他（圖28 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智商戶租金的支付以每月一次占多數(shù)，約一半左右，一季度交一次的也占一定比例，38％。Z請問您現(xiàn)在每月必須支付的租金在以下哪個范圍之內(nèi) 400元/平米及以上 300－400元/平米 150－300元/平米 91－150元/平米 71－90元/平米 51－70元/平米 31－50元/平米 30元/平米及以下 （圖27） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上圖可以看出，此路段經(jīng)營商戶每個月的租金范圍主要集中在150300元之間。 Z來您店這消費的顧客大部分屬于哪個年齡階段？第一 第二 18歲以下 18－23歲 24－30歲 31－35歲 36－40歲 40歲以上（圖25 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從上圖表可以看出，主要消費群體是2435歲的中青年人士，占絕大多數(shù)。四、商戶市場調(diào)查及分析珠山中路商圈服裝、服飾、飾品、珠寶等經(jīng)營商戶調(diào)查及分析Z請問您在景德鎮(zhèn)經(jīng)商的時間是 1年以下 1－2年 2－3年 3－5年 5－8年 8年以上 （圖23 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智從以上調(diào)查可以看出此商圈的商戶經(jīng)商8年以上和12年的占多數(shù)，兩者共占總調(diào)查者約一半以上，老手與新手并存的經(jīng)營者格局。以上可以看出，目前景德鎮(zhèn)消費者也已經(jīng)進(jìn)入了一個較為理性的購物時代，一個擁有商品質(zhì)量保證、品牌選擇余地較大，購物環(huán)境舒適的多種業(yè)態(tài)組合的商業(yè)聚集地將會吸引大量的潛在消費人群。同時這部分人群對中檔品牌消費有一定的需求。 綜合分析：從以上對各年齡層的統(tǒng)計分析看出，18－35年齡段以時尚服裝、服飾、品牌化妝品、箱包鞋帽為主，符合時尚消費人群的特點。像手表、手機、錢包、手包、箱包等隨身物品講求大品牌和流行款式。注重個人形象，對服裝、服飾的要求有知名度的品牌商品。品牌消費人群的特點：普遍年齡在28－45歲之間具有一定的經(jīng)濟實力，身份特征白領(lǐng)及以上階層、私企老板、各企事業(yè)單位的中高層。這一年齡段的大私企老板、企業(yè)中高級管理人員、政府高官，對于這部分人群很少能通過問卷調(diào)查獲得準(zhǔn)確信息，只能通過部分人群的訪談了解他們的購物特點和需求。36－45歲年齡段消費人群的特點追求品位，大方穩(wěn)重，對于品牌的要求因人而譯，但從整體景德鎮(zhèn)情況看這部分人群大多數(shù)是國內(nèi)品牌服裝的追隨者，男性選擇如利朗、勁霸、柒牌等，消費一般在300－500元，通常購物在專門店和華達(dá)購物。這部分人群在不同職業(yè)的消費水平明顯不同，通過調(diào)研統(tǒng)計，外企工作人員由于收入較高，同時由于環(huán)境的影響，對國際品牌消費有一定的需求，這部分人群占調(diào)研比例的10％。29－35歲年齡段消費人群的特點有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，大部分收入在2000元以上，但由于家庭消費占主要位置，相對服于裝、服飾的消費從頻次上明顯降低，消費服裝一般在300－500元左右。男性消費者逐漸講求時尚和品牌，是國內(nèi)中檔品牌的主力消費者，一般購買服裝在200－300元，但頻次少。女性消費最為突出，一般月消費在1000元左右，主要用于服裝、美容、美發(fā)、箱包、鞋類、飾品等，選擇小品牌商品，要求款式和質(zhì)地的相對高檔，一件服裝的消費在200－300元。這部分人群是新潮時尚中低檔消費品的主流，是時尚小店的主力客戶群。但由于工作時間短，收入相對較低在1000元以內(nèi)，對服裝的款式較為在意，一般都會在珠山中路或仿古街雜牌小店購買服裝，100元左右的是他們的首選。實踐證明，人流即是資金流、即是財富流。其中人流特征主要表現(xiàn)為任何一特征的人流均占一定比例，其中以中年女性、青年女性和中年男性稍占優(yōu)勢，另外值得注意的是項目周邊新村東路以及對面廣場在下午時段會有數(shù)量較大的兒童以及家長流，此部分潛在的消費人群也不容忽視；車輛特征表現(xiàn)為小汽車/出租車和摩托車/自行車所占比例基本持平，從中可以看出：潛在的消費人群屬于中高收入階層的占多數(shù)，另外，值得注意的是，此區(qū)域幾乎遍布市區(qū)所有的公交線路。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場南路車流特征調(diào)查時間段公交車〔車次/小時〕摩托車/自行車〔車次/小時〕小汽車/出租車〔車次/小時〕合計〔人/小時〕普通日時段4568669572280節(jié)假日時段4619739962430平均值4599199762354所占比例20%39%41%（表28 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對廣場南路車流調(diào)查中可以看出：此路段小汽車/出租車和摩托車/自行車所占比例基本持平，分別占41％和39％。 車流量調(diào)查表調(diào)查路段：珠山中路車流特征調(diào)查時間段公交車〔車次/小時〕摩托車/自行車〔車次/小時〕小汽車/出租車〔車次/小時〕合計〔人/小時〕普通日時段240141014403090節(jié)假日時段258156315433364平均值249148614913227所占比例8%46%46%（表26 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對珠山中路的車流調(diào)查中可以看出：此路段小汽車/出租車和摩托車/自行車所占比例基本持平，各占46％。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：蓮社北路車流特征調(diào)查時間段公交車〔車次/小時〕摩托車/自行車〔車次/小時〕小汽車/出租車〔車次/小時〕合計〔人/小時〕普通日時段040014701870節(jié)假日時段042115631984平均值 041015161926所占比例021%79% （表24 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上蓮社北路的車流調(diào)查中可以看出：小汽車/出租車所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他特征車流。車流量調(diào)查表調(diào)查路段：廣場北路與珠山東路交叉口車流特征調(diào)查時間段公交車〔車次/小時〕摩托車/自行車〔車次/小時〕小汽車/出租車〔車次/小時〕合計〔人/小時〕普通日時段588163819744200節(jié)假日時段596179919874382平均值592171819814291所占比例13%40%47%（表22 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智分析：以上對廣場北路和珠山東路交叉口的車流調(diào)查中可以看出：出租車/小汽車在此路段出現(xiàn)次數(shù)較多，其次是摩托車/自行車。新村西路靠近廣場路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。廣場南路圖書館集中了少兒輔導(dǎo)、教育培訓(xùn)、電腦維修、美容美發(fā)等幾家中小型服務(wù)機構(gòu)。珠山中路商業(yè)經(jīng)營范圍主要以服裝、鞋帽、服裝飾品、眼鏡店、通訊專賣店為主，各品類80％的經(jīng)營都集中在這一區(qū)域，反映本路段日常消費品商業(yè)中心的地位，目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場所，分布零散。珠山中路商圈主要商業(yè)分布圖（圖）華南路珠 山 中 路華達(dá)百貨廣場南路中國工商銀行獸王男裝第七小學(xué)KAPPA勁霸男裝萊克斯頓城市信用社花苑賓館博士眼鏡康奈皮鞋群英街神功剪發(fā)金伯利鉆石老煙斗金冠眼鏡女人秀澳倫皮鞋良友賓館中國電信通信電子市場內(nèi)衣連鎖以純七牌男裝海潤之家七匹狼李寧友誼商場玉器坊藥店金利來金盛賓館鴻星爾特步景客隆超市星期六喬丹專賣達(dá)芙妮之都勁霸男裝卓爾珠寶周六福景德鎮(zhèn)商城中國郵政農(nóng)村信用社斯?fàn)桘愔袊?lián)通佳佳基交通銀行黎人坊金昌利陶瓷大廣場北路蓮社南路休閑廣場本 案圖書館萬客隆超市永和大王肯德基錦宮大廈宏越時尚休閑館達(dá)菱妮蜘蛛王傲寶貝蓮社北路馬鞍山路佳佳基時光隨道休閑酒吧珠山中路商圈主要以人民廣場為原點，延蓮社路廣場路、馬鞍山路、新村路、是景德鎮(zhèn)市主要購物、休閑場所，其商圈輻射到周邊浮梁、婺源、樂平等地。和下沉式廣場面積為341 m178。物業(yè)概況項目商場共五層，呈不規(guī)則的四邊形；一層層高約5米，二層四層每層高約 ：商場二~六層平面圖。項目門前的休閑廣場也是景德鎮(zhèn)市唯一一個大型休閑娛樂廣場。萬地下停車場車位約30個。總建筑面積約23286m178。二、項目概況區(qū)位介紹傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域，是景德鎮(zhèn)當(dāng)之無愧的鉆石地段。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀。重點工程建設(shè)加快，景東大道跨皖贛鐵路立交橋貫通，白鷺大橋建設(shè)進(jìn)展順利，中華北路延伸開發(fā)建設(shè)項目路南拆遷補償完成51471平方米，北路拆遷完成23400平方米，人民公園改造項目共引進(jìn)資金480萬美元，工作進(jìn)入實質(zhì)性階段。據(jù)抽樣調(diào)查，%；，%。%，%。城鄉(xiāng)居民收入增加的同時，生活消費支出也穩(wěn)步增長?！　〕青l(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。人口增長繼續(xù)得到有效控制。2006年，群眾性體育活動豐富多彩，舉辦各項體育運動達(dá)20次，參加人員超過1萬人次；體育競技水平有新的提高，體育健兒在省級以上體育競賽中獲得較好成績。增長21%,金融機構(gòu)經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。2006年底，%,增長12%。根據(jù)測算，％，,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。我市被評為“中國最值得外國人去的50個地方之一”。全市旅游業(yè)帶動直接就業(yè)人數(shù)7000余人。旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。全市客、貨運輸全面增長，全年各種運輸，%。交通運輸迅速發(fā)展。在2006年全市生產(chǎn)總值增長中,消費增長的貢獻(xiàn)率達(dá)62%,成為“三駕馬車”中的主導(dǎo)力量。住房、汽車、旅游、消費類電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級的需求。分行業(yè)看，飲食業(yè)增幅最高，%。2006年,，%，增速位居全省第一。五是投資拉動效應(yīng)有所弱化。經(jīng)濟運行與社會發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經(jīng)濟總量仍然偏小，經(jīng)濟運行質(zhì)量還不高，財政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升。第二部分、項目市場分析與定位一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟概況總體經(jīng)濟快速增長。目前屬景德鎮(zhèn)消費檔次較高，消費人流較大的區(qū)域，經(jīng)營狀況良好擁軍一條街位于珠山中路至路段長約400米左右1030 97％主要以經(jīng)營中低檔服裝、服飾、飾品為主，98％商鋪都是首層經(jīng)營的商業(yè)格局，經(jīng)營狀況良好，人氣較旺蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路300米范圍1030 70％此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場所，目前經(jīng)營狀況較差，部分店鋪處于歇業(yè)狀態(tài)新廠商業(yè)區(qū)〔區(qū)域商業(yè)中心〕200左右80％購物中心、大型超市、零售業(yè)等城西商業(yè)帶〔區(qū)域老商業(yè)中心〕200左右70％建材、陶瓷專業(yè)市場（表17 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智以上區(qū)域商業(yè)中除浙江路段和廣場南路段在定位、地位位置與人流上與本項目有可比性，在未來有可能與本項目所處區(qū)域產(chǎn)生競爭，從而分流潛在消費群外，其余路段或區(qū)域型商業(yè)目前以及在未來一段時間內(nèi)因所處地段和受眾消費群體不同而不會對本項目造成威脅。二、項目有效商圈內(nèi)區(qū)域路段商業(yè)狀況調(diào)查及分析商業(yè)或地段名稱范 圍經(jīng) 營面 積〔㎡〕租金〔元／㎡／月〕出 租 率商業(yè)情況浙江路〔未來區(qū)域中心〕廣場南路到華南路段多在2001000平米，大多在12層經(jīng)營120170 60%此區(qū)域匯聚了一批國內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光〔中西餐、KTV商務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡〕、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時