天津海河新天地商業(yè)項(xiàng)目寫字樓定位報告-文庫吧資料
2025-01-20 04:23本頁面
【正文】 1400 8540`開發(fā)成本分析專門的設(shè)施和景觀成本 216。 —— 針對性建議：寫字樓在智能方面應(yīng)首先提高辦公自動化水平，在樓宇智能管理、通訊自動化、物業(yè)服務(wù)智能化方面下足功夫。 天津市寫字樓客戶對于智能化首選是與自身辦公相關(guān)的辦公自動化（ 32%），其次是樓宇自動化監(jiān)控（ 21%），對于通訊和物業(yè)管理自動化也有一定的要求。 定位：寫字樓的裙樓部分可設(shè)置成服務(wù)型公建配套（中餐廳、西餐廳、快餐、咖啡廳、銀行、郵局等），滿足寫字樓客戶群的商務(wù)配套需求，提升寫字樓的競爭力。 餐飲是寫字樓客戶對配套設(shè)施的重要考慮部分，達(dá)到了 36%，可見解決員工就餐和商務(wù)接待的餐飲場所是提高寫字樓競爭力的有效途徑，其次是商務(wù)配套 [咖啡廳、西餐廳、出售機(jī)（車）票、銀行、快件郵寄等 ]達(dá) 33%。 定位：寫字樓客戶對于外觀和公共部門的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，因此項(xiàng)目寫字樓在外觀和公共空間裝修時應(yīng)考慮入住企業(yè)的檔次和文化取向進(jìn)行。 為了節(jié)省裝修時間和精力，越來越多的客戶愿意選擇全精裝的寫字樓，然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個性辦公空間（ 31%），近四分之一的客戶還是選擇公共部分統(tǒng)一由開發(fā)商精裝修，內(nèi)部由企業(yè)自行裝修（ 26%），也有部分客戶只需要初裝（ 21%）。 寫字樓的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)和建筑功能的創(chuàng)新，以及其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、智能化等方面。216。216。 客戶對寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施 (電梯、空調(diào) )以及物業(yè)管理水平等要求較高。我司建議海河新天地寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃上可以從加高凈高上突出項(xiàng)目優(yōu)勢，乙級寫字樓和甲級商務(wù)公寓高層在 — 米。 216。216。產(chǎn)品定位寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層層高定位216。216。天津市乙級寫字樓的面積間隔集中在 70—150 平方米216。理由216。乙級寫字樓的面積間隔小面積為主：以 50—70 ㎡， 100—120 ㎡為主，配置小量的 120—200 ㎡的樓層，同時預(yù)留部分樓層為自由分割。產(chǎn)品定位寫字樓區(qū)隔面積定位216。216。甲級商務(wù)公寓單層面積為 600平方米 216。理由：天津市乙級寫字樓單層面積一般在 400—2023 平方米之間；但主要集中在 600—1300 平方米，根據(jù)本項(xiàng)目乙級寫字樓的規(guī)模和合理的樓層分布， B地塊每棟乙級寫字樓的建筑面積在 19000平方米左右，經(jīng)濟(jì)的建筑樓層數(shù)在 15層，因此每棟乙級寫字樓的單層面積在 1100平方米。乙級寫字樓單層面積在 1100平方米左右。理由 由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|區(qū)，經(jīng)過市場調(diào)查，外資企業(yè)和大型企業(yè)選擇新開路段寫字樓作為辦公樓的意向性不強(qiáng)，同時對河?xùn)|區(qū)的商務(wù)認(rèn)同感不強(qiáng)，項(xiàng)目周邊的商務(wù)配套和商務(wù)環(huán)境都有待培養(yǎng)，甲級寫字樓的客戶主要重點(diǎn)考慮河?xùn)|區(qū)現(xiàn)有企業(yè)升級換代需求，同時通過優(yōu)惠性招商引入一至兩家品牌號召力強(qiáng)的企業(yè)入駐，從而吸引其它客戶，從客戶的檔次和需求來看，對面積的需求比河西區(qū)、和平區(qū)會小，結(jié)合市場的需求和項(xiàng)目所處位置，甲級寫字樓單層面積建議在 1000平方米。理由 天津市甲級寫字樓的單層面積一般在 1100——2900平方米之間，主要集中在 1100——1500 平方米范圍，甲級寫字樓單層客戶合理數(shù)量在 2—6 家，每家企業(yè)面積 200—500 平方米，同時甲級寫字樓的每個電梯所服務(wù)的面積不超過 4000—8000 平方米，所以 1100——1500 平方米是合理、經(jīng)濟(jì)的單層面積規(guī)模。甲級寫字樓單層面積建議在 1000平方米左右。甲級寫字樓高度應(yīng)控制在 100米以下，甲級寫字樓的體量不宜過大，應(yīng)控制在 30000 ㎡；乙級寫字樓的經(jīng)濟(jì)樓層數(shù)為 12層 —15 層，單棟面積控制在 20230 ㎡為宜；甲級商務(wù)公寓考慮到單棟整體購買的因素，單棟整體面積不宜太大，一般控制在 5000——10000 ㎡，考慮到河?xùn)|區(qū)及項(xiàng)目的商務(wù)認(rèn)同價值，建設(shè)本項(xiàng)目的甲級商務(wù)公寓（單棟）面積在 6500 ㎡左右。 乙級寫字樓規(guī)模定位天津市乙級寫字樓的單棟寫字樓面積從 10000—110000平方米，主要集中在 10000—50000 平方米，河?xùn)|區(qū)寫字樓單棟面積一般在 50000平方米以下，考慮到本項(xiàng)目的客戶主要以河?xùn)|區(qū)企業(yè)為主，乙級寫字樓的單棟面積建議在 20230平方米左右。產(chǎn)品定位甲級寫字樓規(guī)模定位216。216。 （詳見價格定位）本項(xiàng)目各等級寫字樓的面積建議216。除了個別 1——3 棟整體銷售給主力單位作為獨(dú)立辦公樓外，中大體量的寫字樓更適宜切割零售。大體量寫字樓單棟面積以 20230平方米左右為宜。216。216。 產(chǎn)品定位建筑數(shù)量定位216。根據(jù)調(diào)研， 202 202 2023三年內(nèi)河?xùn)|區(qū)寫字樓成交量分別有望達(dá)到 10萬平方米、 20萬平方米和 40萬平方米左右。 本項(xiàng)目要建設(shè)成區(qū)域商務(wù)商業(yè)中心，打造成地標(biāo)性商務(wù)形象，提升商務(wù)環(huán)境和提高項(xiàng)目的檔次，營造成一個多功能的大商務(wù)空間。216。216。產(chǎn)品定位寫字樓檔次定位216。216。216。216。216?？蛻舳ㄎ槐卷?xiàng)目寫字樓客戶定位216。216。目前天津市房地產(chǎn)投資型客戶僅僅占整個市場成交量的3%左右，主要集中在商鋪、高檔公寓和寫字樓，對普通住宅少有涉及。同時，此部分客戶對商住兩用樓、商務(wù)公寓、SOHO等辦公物業(yè)也比較青睞。216。216。外資企業(yè)、規(guī)模大、實(shí)力雄厚；國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)，其資金充足；他們選擇寫字樓更看中區(qū)域與檔次，一般偏好選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級寫字樓。而外地企業(yè)的分公
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