【正文】 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析： 以上對(duì)廣場(chǎng)南路與馬鞍山路的人流調(diào)查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例 ，其中青年女性和中年 女性稍多一些。 廣場(chǎng)北路由萬(wàn)客隆超市、 康 電器 等中大型商業(yè)以及 郵政、 銀行、 醫(yī)院等 金融和醫(yī)療 服務(wù) 機(jī)構(gòu) ， 馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且 整體 環(huán)境較差。 蓮社南路主要以經(jīng)營(yíng)本地特產(chǎn) —— 陶瓷為主，但目前無(wú) 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來(lái)與珠山中路還有很 大差距 。 經(jīng)營(yíng) 主要以沿街店 鋪為 主，整 個(gè) 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計(jì) 商家在 500 多 個(gè) ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級(jí)換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購(gòu) 物 檔 次 和購(gòu) 物 環(huán) 境 帶來(lái) 很大改 觀 。 交通環(huán)境 項(xiàng)目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車(chē)經(jīng)停，幾乎成為市內(nèi)所有公交車(chē)的必經(jīng)之路；交通環(huán)境無(wú)比優(yōu)越、交通條件無(wú)可替代。項(xiàng)目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為 4612 m178。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場(chǎng)為起點(diǎn)，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內(nèi)，在這個(gè)范圍內(nèi)，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺(tái) 金融服務(wù)機(jī)構(gòu)（ 公里內(nèi)集中了交通銀行、城市信用社、中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政等）、商場(chǎng)百貨（ 500 米內(nèi)集中華達(dá)百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場(chǎng)、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。項(xiàng)目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達(dá)百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿(mào)大廈、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購(gòu)物場(chǎng)所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。其中商業(yè)面積近 2 m178。 項(xiàng)目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積 5462m178。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá) %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產(chǎn)綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá) %，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國(guó)家園林城市 ” 目標(biāo)。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)展加快，對(duì)珠山東路、廣場(chǎng)北路等 30 條主次干道進(jìn)行了瀝青路面和下水道維修，對(duì)小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進(jìn)行了改造，基本實(shí)現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設(shè)置了 300多只分類(lèi)果殼箱。 城市建設(shè)水平提升。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。城市居民人均消費(fèi)支出為 元，比上年增長(zhǎng) %，其中食品消費(fèi)支出增長(zhǎng) %。 2020 年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 3954 元，比上年增長(zhǎng) %。據(jù)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查推算， 2020 年末全市總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長(zhǎng)率為? 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全省各類(lèi)體育比賽中共獲金牌 242 枚，銀牌 147 枚，銅牌 81 枚。 體育事業(yè)成績(jī)喜人。各項(xiàng)貸款余額達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。 金融存貸良性擴(kuò)張。旅游質(zhì)量不斷提升，全省星級(jí)飯店服務(wù)技能大賽再獲團(tuán)體總分第一名和 3個(gè)單項(xiàng)第一，新增具有國(guó)家導(dǎo)游員資格人員 47 人，累計(jì)達(dá)到 374 人。景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)進(jìn)一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產(chǎn)品，加強(qiáng)了洪巖仙境創(chuàng)建國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營(yíng)陶瓷藝術(shù)公司創(chuàng)建國(guó)家工業(yè)旅游示范點(diǎn)的申報(bào)工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點(diǎn)的配套設(shè)施，整理打造金竹山寨景區(qū)。旅游 總收入達(dá)到 億元。 旅游產(chǎn)業(yè)加速做大。全市 客、貨運(yùn)輸全面增長(zhǎng)，全年各種運(yùn)輸 方式完成貨運(yùn)量 萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng) %。 交通運(yùn)輸迅速發(fā)展。在 2020 年全市生產(chǎn)總值增長(zhǎng)中 ,消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 62%,拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn) ,成為 “ 三駕馬車(chē) ” 中的主導(dǎo)力量。住房、汽車(chē)、旅游、消費(fèi)類(lèi)電子通訊產(chǎn)品、教育和文化體育休閑等成為消費(fèi)熱潮，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步升級(jí)的需求。分行業(yè)看， 飲食業(yè)增幅最 高，達(dá) %，增幅比批發(fā)零售業(yè)高 。 2020 年 ,全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，增速位居全省第一。五是投資拉動(dòng)效應(yīng)有所弱化 。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 與社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題和矛盾：一是經(jīng)濟(jì)總量仍然偏小，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量還不高，財(cái)政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產(chǎn)業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 13 第 二 部分 、 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析與定位 一、景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)概況 總體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。目前屬景德鎮(zhèn)消費(fèi)檔次較高，消費(fèi)人流較大的區(qū)域，經(jīng)營(yíng)狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長(zhǎng)約 400米左右 1030 97％ 主要以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經(jīng)營(yíng)的商業(yè)格局，經(jīng)營(yíng)狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤(rùn)目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤(rùn)堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂(lè)主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場(chǎng)所，目前經(jīng)營(yíng)狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購(gòu)物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) （ 表 17 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場(chǎng)南路段 在定位、地位位置與人流上與本項(xiàng)目 有 可比性 ，在未來(lái)有可能與本項(xiàng)目所處區(qū)域產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)， 從而 分流潛在消費(fèi)群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來(lái)一段時(shí)間內(nèi) 因所處地段和受眾消費(fèi)群體不同而不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成威脅。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 11 二、項(xiàng)目有效商圈內(nèi) 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調(diào)查 及分析 商業(yè)或 地段名稱(chēng) 范 圍 經(jīng) 營(yíng) 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來(lái)區(qū)域中心 〕 廣場(chǎng)南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經(jīng)營(yíng) 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國(guó)內(nèi)品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會(huì)所、金陽(yáng)光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽(yáng)光 〔 中西餐、 KTV 商 務(wù)網(wǎng)絡(luò)、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時(shí)光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚(yú)港、一味有源、老院子等經(jīng)營(yíng)狀況良好 廣場(chǎng)南路 〔 未來(lái)區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門(mén)豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會(huì)所。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達(dá)百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費(fèi)力與本項(xiàng)目有可比性 ，可能存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)威脅外 ，其余的均對(duì) 本 項(xiàng)目沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)威脅 。 要對(duì)其今后的規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項(xiàng)目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 但今后需要 對(duì)其 密切關(guān)注， 因其在地理位置上不及本項(xiàng)目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 9 時(shí)代購(gòu)物中心 （表 16） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（） 開(kāi)業(yè)日期 預(yù)計(jì) 2020 年 9 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經(jīng)營(yíng)狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 出租率 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 實(shí)用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個(gè)月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車(chē)位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場(chǎng)、電玩城、網(wǎng)吧、書(shū)城、兒童樂(lè)園、家居用品 2F 時(shí)尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場(chǎng)、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產(chǎn)品、電信服務(wù) 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：時(shí)代購(gòu)物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購(gòu)物中心 ，所以對(duì)本 項(xiàng)目屬 市區(qū) 龍頭 商業(yè)中心來(lái)講還構(gòu)不成威脅。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 8 浙江商城 （表 15） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 廣場(chǎng)南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ √ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 4 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經(jīng)營(yíng)狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬(wàn) 出租率 60％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（元） 實(shí)用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無(wú) 合作方式 出租 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車(chē)位 數(shù)量 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 餐飲 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 三層框架結(jié)構(gòu) ，經(jīng)營(yíng)小商品，服裝 批發(fā)市場(chǎng) 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉(cāng)儲(chǔ)及配套服務(wù)區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場(chǎng)南 路交匯處，建筑面積 2 萬(wàn)平方米，為三層框架結(jié)構(gòu)。惟一不如人意的地方就是在偌大一個(gè)近 2 萬(wàn)平米6 層的商場(chǎng)內(nèi)竟然很少看見(jiàn)有提供給消費(fèi)者用來(lái)休息或頓足的地方，讓人感覺(jué)稍有遺憾。無(wú)論是硬件設(shè)施還是內(nèi)部裝修都比較大眾化，比較適合當(dāng)?shù)厥忻竦膶徝兰跋M(fèi)理念。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥(niǎo)、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務(wù)休閑 。 5F 床上用品、 童裝 、 電玩、 童用、家室、內(nèi)衣、 游戲室 、照相器材 。經(jīng)營(yíng)狀況除商場(chǎng)臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內(nèi)鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 3 景德鎮(zhèn)商城 （ 表 12） （ 表 12） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：景德鎮(zhèn)商城位于市區(qū)老商業(yè)中心珠山中路，其地段及建筑設(shè)計(jì)外觀相對(duì)較占優(yōu)勢(shì)，但因其內(nèi)部主通道規(guī)劃沒(méi)有形成有效循環(huán)，出現(xiàn)多處死角，而無(wú)法有效導(dǎo)入潛在消費(fèi)人群。就目前以及未來(lái)幾年內(nèi)景德鎮(zhèn)市的 人