【正文】 Z1如果您在 景德鎮(zhèn)市中心珠山中路經(jīng)營(yíng) ，您會(huì)選擇哪種類(lèi)型的業(yè)態(tài) ？ (多選 ) 服裝 鞋帽 箱包 小飾 品 化妝品 電子產(chǎn)品 電動(dòng) 游樂(lè)場(chǎng)所 玩具 8 動(dòng)漫產(chǎn)品 9 圖書(shū)、音像制品 美食 城或快餐店 1 咖啡茶座等休閑場(chǎng)所 1女子美容美體 等 1 量販?zhǔn)終TV或練歌房 1小網(wǎng)吧 1 珠寶 1體育用品 1其他 （ 圖 215） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 以上可以看出，被調(diào)查商戶(hù)還以經(jīng)營(yíng)老本行為主業(yè)，主要以服裝、鞋帽為主，另外值得注意的是近幾年興起的動(dòng)漫產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)也占一定比例，約 19％。 Z您在決定租賃商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，您最為關(guān)注的是以下哪些因素 （多選） 地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進(jìn)駐情況 未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 其它因素（請(qǐng)注明） 管理是否規(guī)范, 6 , 8 %主力店的進(jìn)駐情況,1, 1%租金水平, 1 5 , 2 1 %未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 5 , 7 % 其它因素, 0 , 0 %地段, 2 1 , 3 0 %周邊商業(yè)氛圍, 2 3 ,33%地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 主力店的進(jìn)駐情況 未來(lái)發(fā)展?jié)摿?其它因素 （ 圖 212） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新商場(chǎng)周邊 的商業(yè)氛圍，其次是地段，另外還有租金的承受能力也是其較為關(guān)心的。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 28 Z請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在 的 租金多長(zhǎng)時(shí)間交一次 ？ 一 個(gè) 月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他 半年, 2 , 8 %一年, 1 , 4 %其他, 0 , 0 %兩年, 0 , 0 %1 個(gè)月, 1 2 , 5 0 %一個(gè)季度, 9 , 3 8 %1 個(gè)月 一個(gè)季度 半年 一年 兩年 其他 （ 圖 28 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 商戶(hù)租金的支付以每月一次占多數(shù)，約一半左右，一季度交一次的也占一定比例， 38％。 Z來(lái)您店 這消費(fèi) 的顧客大部分屬于哪個(gè)年齡階段？第一 第二 18歲以下 18－ 23歲 24－ 30歲 31－ 35歲 36－ 40歲 40歲以上 0246810121416第一 第二18歲 以下1823歲2430歲3135歲3640歲40歲 以上 （ 圖 25 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 從上圖表可以看出，主要消費(fèi)群體是 2435 歲的中青年人士，占絕大多數(shù)。 以上可以看出，目前景德鎮(zhèn)消費(fèi)者也已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)較為理性的購(gòu)物時(shí)代，一個(gè)擁有商品質(zhì)量保證、品牌選擇余地較大，購(gòu)物環(huán)境舒適的多種業(yè)態(tài)組合的商業(yè)聚集地將會(huì)吸引大量的潛在消費(fèi)人群。 綜合分析 ：從以上對(duì)各年齡層的統(tǒng)計(jì)分析看出， 18－ 35 年齡段以時(shí)尚深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 25 服裝、服飾、品牌化妝品、箱包鞋帽為主，符合 時(shí)尚消費(fèi)人群的特點(diǎn)。 注重個(gè)人形象，對(duì)服裝、服飾的要求有知名度的品牌商品。 這一年齡段的大私企老板、企業(yè)中高級(jí)管理人員、政府高官，對(duì)于這部分人群很少能通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查獲得準(zhǔn)確信息，只能通過(guò)部分人群的訪(fǎng)談了解他們的購(gòu)物特點(diǎn)和需求。這部分人群在不同職業(yè)的消費(fèi) 水平明顯不同，通過(guò)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，外企工作人員由于收入較高，同時(shí)由于環(huán) 境的影響，對(duì)國(guó)際品牌消費(fèi)有一定的需求，這部分人群占調(diào)研比例的 10％。男性消費(fèi)者逐漸講求時(shí)尚和品牌，是 國(guó)內(nèi)中檔品牌的主力消費(fèi)者，一般購(gòu)買(mǎi)服裝在 200－ 300 元，但頻次少。這部分人群是新潮時(shí)尚中低檔消費(fèi)品的主流，是時(shí)尚小店的主力客戶(hù)群。實(shí)踐證明，人流即是資金流、即是財(cái)富流。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 22 車(chē)流量調(diào)查表 調(diào)查路 段： 廣場(chǎng)南 路 車(chē) 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車(chē) 〔 車(chē)次 /小時(shí)〕 摩托車(chē) /自行車(chē) 〔 車(chē)次 /小時(shí)〕 小汽車(chē) /出租車(chē) 〔 車(chē)次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 456 866 957 2280 節(jié)假日時(shí)段 461 973 996 2430 平均值 459 919 976 2354 所占比例 20% 39% 41% （ 表 28 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：以上對(duì)廣場(chǎng)南路車(chē)流調(diào)查中可以看出：此路段 小汽車(chē) /出租車(chē) 和 摩托車(chē) /自行車(chē) 所占比例基本持平，分別占 41％和 39％。 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 20 車(chē)流量調(diào)查表 調(diào)查路段： 蓮社北 路 車(chē) 流特征 調(diào)查時(shí)間段 公交車(chē) 〔 車(chē)次 /小時(shí)〕 摩托車(chē) /自行車(chē) 〔 車(chē)次 /小時(shí)〕 小汽車(chē) /出租車(chē) 〔 車(chē)次 /小時(shí)〕 合計(jì) 〔人 /小時(shí)〕 普通日 時(shí)段 0 400 1470 1870 節(jié)假日 時(shí)段 0 421 1563 1984 平均值 0 410 1516 1926 所占比例 0 21% 79% （ 表 24 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 分析：以上蓮社北路的車(chē)流調(diào)查中可以看出： 小汽車(chē) /出租車(chē) 所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他特征車(chē) 流 。 新村西路靠近廣場(chǎng)路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整體環(huán)境較差，所以顯得檔次較低。 珠山中路 商 業(yè)經(jīng)營(yíng) 范圍 主要 以服裝 、鞋帽、 服裝飾 品、眼 鏡 店、 通訊專(zhuān)賣(mài) 店 為 主，各品 類(lèi) 80％的經(jīng)營(yíng) 都集中在 這一區(qū) 域，反映本路段日常消 費(fèi) 品商 業(yè)中 心的地位 ， 目前為止，僅有兩家餐飲和四家休閑場(chǎng)所，分布零散。和下沉式廣場(chǎng)面積為 341 m178。項(xiàng)目門(mén)前的休閑廣場(chǎng)也是景德鎮(zhèn)市唯一一個(gè)大型休閑 娛樂(lè)廣場(chǎng) ?？?建筑面積約 23286m178。增加了昌江之水、春苗、高嶺石、馬踏飛燕等一批城市雕塑景觀(guān)。據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面積 平方米，比上年增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民收入增加 的同時(shí)，生活消費(fèi)深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 15 支出也穩(wěn)步增長(zhǎng)。 人口增長(zhǎng)繼續(xù)得到有效控制。全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，增長(zhǎng)21%,金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。根 據(jù)測(cè)算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重為 ％，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn) ,旅游業(yè)日益成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)。全市旅游業(yè)帶動(dòng)直接就業(yè)人數(shù) 7000 余人，間接就業(yè)人數(shù) 萬(wàn)余人。全年完成客運(yùn)量 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %，其中鐵路客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；公深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 14 路客運(yùn)量 876 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；民航客運(yùn)量 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 22% 。 對(duì)外經(jīng)濟(jì) 。 消費(fèi)拉動(dòng)效應(yīng)增強(qiáng)。 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)活躍。 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng)6%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %；全市人均生產(chǎn)總值達(dá) 14582 元，比上年增長(zhǎng) %，以上年末匯率換算達(dá) 1869 美元。多處商業(yè)空置 珠山中路 〔 傳統(tǒng)老商業(yè)中心 〕 華南路到蓮社路段 40200 ㎡不等 190369 99％ 屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝服飾、女鞋等以中青年 女性性為主要消費(fèi)對(duì)象的業(yè)態(tài)。 綜合分析 ： 綜上對(duì)景德鎮(zhèn)市開(kāi)業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查，不難發(fā)現(xiàn)，多數(shù)商業(yè)物業(yè)目前處于銷(xiāo)售建筑停滯或經(jīng)營(yíng)管理混亂狀態(tài)，這與開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和領(lǐng)導(dǎo)層開(kāi)發(fā)理念有很大關(guān)系， 多數(shù)開(kāi)發(fā)商只注重銷(xiāo)售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問(wèn)題，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品最終是要展現(xiàn)給消費(fèi)者，只有讓消費(fèi)者認(rèn)可，我們產(chǎn)品的質(zhì)量才是合格的，而消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品所處的環(huán)境以及整個(gè) 產(chǎn)品的 商業(yè)氛圍 和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷(xiāo)售，整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)便構(gòu)成了現(xiàn)代商業(yè)繁榮的前提。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 10 位于廣場(chǎng)南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 7 群英街 （表 14） 調(diào)查 時(shí)間 2020520 地段 市珠山中路 公交線(xiàn)路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 4 月 營(yíng)業(yè)時(shí)間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬(wàn) 出租率 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 一期建筑面積 2 萬(wàn) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi) （元） 實(shí)用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無(wú) 合作方式 稅（元） 水 電費(fèi)（元） 管理費(fèi) （元 /㎡ ） 停車(chē)位 數(shù)量 （輛 ） 90 配套經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 人流量 （ 人 /小時(shí) ） 特 點(diǎn) 建筑設(shè)計(jì)時(shí)尚新穎，運(yùn)用灰 色鋁板，黑灰色鋁合金門(mén)窗等設(shè)計(jì)元素 提袋率 3F 時(shí)尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂(lè) ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂(lè)中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數(shù)碼、字畫(huà)古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷(xiāo)售中 （ 表 14 ） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據(jù)先天優(yōu)勢(shì)且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的習(xí)慣， 所以 開(kāi)發(fā)商 以銷(xiāo)售為中心 而忽視經(jīng)營(yíng)管理的做法并不會(huì)對(duì)其今后的商鋪經(jīng)營(yíng)狀況造成太大的影響。品牌 ：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達(dá)芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度 1F 食品 超市 備注 廣告費(fèi)： 3000／年 （ 表 13） 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問(wèn) 景德鎮(zhèn)市 新天地 項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告 6 分析：華達(dá)百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢(shì)，于 2020 年 4 月開(kāi)業(yè)。 品牌：安奈爾、小豬嚕嚕、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌 男裝、 戶(hù)外用品 、季節(jié)商品 、健身器材、體育用品、運(yùn)動(dòng)服裝 。再加之其商鋪全部小面積分割并銷(xiāo)售于小業(yè)主經(jīng)由其自行出租及管理，造成其業(yè)態(tài)無(wú)規(guī)劃，形象不一，宣傳不力，管理調(diào)查 時(shí)間 2020521 地段 市 珠山中 路 公交線(xiàn)路 161820K26K35103 1456 目標(biāo)所在地功能劃分 開(kāi)發(fā)區(qū)（ ） 開(kāi)業(yè)日期 2020 年 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 00—— 21： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 與小業(yè)主商談后確定 委托管理（ ） 3F 1020 定位 中檔 2F 10100 經(jīng)營(yíng)狀況 差 1F 60260 建筑 面積（ ㎡ ） 3 萬(wàn) 出租率 40％ 進(jìn)場(chǎng)需提 交證件 經(jīng)營(yíng)面積（ ㎡ ） 萬(wàn)