【正文】 進場費 （元） 無 實用率 (%) 50％ 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數量 配套經營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，歐式建筑風格，外立面設計和采用材料硬朗，充分利用蓮社北路地勢打造多首層概念 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 5F 4F 3F 美容、保健品、廣告公司、裝飾公司 2F 童裝、品牌男裝、兒童攝影、健身運動、品牌女裝、快餐館、美容院、煙酒專賣 1F 珠寶、眼鏡、品牌男裝、品牌女裝、時尚女裝、皮具、美甲、飾品 備注 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 4 混亂，租金也因其缺乏有效管理而沒一個統(tǒng)一的標準，同一樓層都會因每個業(yè)主具 體情況不同而相差極大，這樣的情況造成的直接后果就是現經營商家會認為有失公平而對整個商場的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對于潛在欲進駐經營者更是心存疑慮，最終因自身原因導致換租率提高而無法讓消費者認可甚至可能整個商業(yè)陷入僵局。目前項目在建中 ， 其 大部分樓層小面積分割雖然 相對 易 于 銷售， 但 針對大商家出租 會 增加難度 。就目前以及未來幾年內景德鎮(zhèn)市的 人口規(guī)模和 商業(yè)市場消費情況來看，開門子 17 萬的建筑面積無疑是已經遠遠超出了市場所能承受的范圍，再加之目前本市多處商業(yè)都處于空置狀態(tài)，無論是投資者還是經營者都不再盲目跟風，而變得更加理性 。經營狀況除商場臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務休閑 。無論是硬件設施還是內部裝修都比較大眾化，比較適合當地市民的審美及消費理念。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 8 浙江商城 （表 15） 調查 時間 2020520 地段 廣場南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ √ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經營狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 60％ 進場需提 交證件 經營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車位 數量 配套經營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 三層框架結構 ，經營小商品，服裝 批發(fā)市場 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉儲及配套服務區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數據來源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場南 路交匯處，建筑面積 2 萬平方米，為三層框架結構。 但今后需要 對其 密切關注， 因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費力與本項目有可比性 ，可能存在潛在的競爭威脅外 ，其余的均對 本 項目沒有太大的競爭威脅 。目前屬景德鎮(zhèn)消費檔次較高，消費人流較大的區(qū)域，經營狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長約 400米左右 1030 97％ 主要以經營中低檔服裝、服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經營的商業(yè)格局，經營狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場所，目前經營狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專業(yè)市場 （ 表 17 ） 數據來源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場南路段 在定位、地位位置與人流上與本項目 有 可比性 ，在未來有可能與本項目所處區(qū)域產生競爭， 從而 分流潛在消費群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來一段時間內 因所處地段和受眾消費群體不同而不會對本項目造成威脅。 經濟運行 與社會發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經濟總量仍然偏小，經濟運行質量還不高，財政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。 2020 年 ,全市實現社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，增速位居全省第一。住房、汽車、旅游、消費類電子通訊產品、教育和文化體育休閑等成為消費熱潮，進而轉化為城市居民消費結構進一步升級的需求。 交通運輸迅速發(fā)展。 旅游產業(yè)加速做大。景區(qū)景點建設進一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產品，加強了洪巖仙境創(chuàng)建國家 AAAA 級景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點的申報工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點的配套設施，整理打造金竹山寨景區(qū)。 金融存貸良性擴張。 體育事業(yè)成績喜人。據人口變動情況抽樣調查推算， 2020 年末全市總人口為 萬人，比上年末增加 萬人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長率為? 。城市居民人均消費支出為 元，比上年增長 %，其中食品消費支出增長 %。 城市建設水平提升。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達 %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無害化處理率達 %，實現創(chuàng)建 “ 國家園林城市 ” 目標。其中商業(yè)面積近 2 m178。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內，在這個范圍內，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺 金融服務機構（ 公里內集中了交通銀行、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（ 500 米內集中華達百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。 交通環(huán)境 項目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經停，幾乎成為市內所有公交車的必經之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。 蓮社南路主要以經營本地特產 —— 陶瓷為主，但目前無 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很 大差距 。 項目 商圈內人流與車流調查與分析 人流量調查表 調查路段： 廣場南路與馬鞍山路交匯處 人流特征 調查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 185 258 206 216 165 1030 節(jié)假日 時段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 數據來源：深圳富智 分析： 以上對廣場南路與馬鞍山路的人流調查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例 ，其中青年女性和中年 女性稍多一些。 人流量調查表 調查路段： 珠山中路 人流特征 調查時間段 青年男性〔人 /小時〕 青年女性 〔人 /小時〕 中年男性〔人 /小時〕 中年女性〔人 /小時〕 兒童 〔人 /小時〕 合計 〔人 /小時〕 普通日 時段 234 724 298 766 106 2128 節(jié)假日 時段 319 736 386 812 119 2372 平均值 276 730 342 789 112 2249 所占比例 12% 32% 15% 35% 6% （ 表 25 ） 數據來源：深圳富智 分析：以上對珠山中路的人流調查中可以看出：此路段的中年女性和青年女性的比例要多于 所有特征的 男性， 說明此路段消費人群以女性為主。 綜合分析 ： 以上對項目商圈內各主要路段的人流 和車流及其特征 進行了粗略 測 算 ， 保守估計： 此商圈每天有將近 二 十萬的人流 和 二十多萬的 車流 于此而過 ， 足見其作為景德鎮(zhèn)市一級商業(yè)旺區(qū)所起到的龍頭效應。 三、 消費者市場調查分析 18－ 22 歲年齡 消費 人群的特點 這部分人群是追求 時尚潮流的前沿人群，是現代流行的韓版、日版時尚服裝、服飾的追隨者。 23－ 28 歲年齡段 消費人群的特點 收入在 1500 元左右，不僅追求時尚，而且講究品位。消費于休閑、餐飲娛樂、煙酒方面開銷較大。政府機關公務員收入及消費比 例也較高。 這部分人是景德鎮(zhèn)高端消費人群，有國際品牌和國內大品牌的 需求，通深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 24 過走訪也了解到他們購物大都到九江、南昌等大中城市。 注重身體的保養(yǎng)，大部分偶爾會參加體育活動，擁有一套價格較高的體育裝備。這部分人群所占被調查比例最高，是景德鎮(zhèn)目前消費市場的主力。在休閑中購物，在購物中娛樂將是今后消費者選擇消費的最佳場所。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 27 Z 來您商店的顧客一般每次消費金額水平是怎么樣的？ 第一 第二 第三 20元以下 2050元 50100元 100200元 200300元 300500元 500元以上 012345678第一 第二 第三20元 以下2050元50100元100200元200300元300500元500 元以上（ 圖 26 ） 數據來源：深圳富智 從上圖表可以看出，消費者每次的消費金額主要集中在 100200 元的范圍內，其次是 200300 元的區(qū)間也占一定比例。 Z請問您這里每日 的 營業(yè) 收入大約可以歸入下列哪一項 1000元以下 1001－ 1500元 1501－ 2020元 2020－ 2500元 2501－ 3000元 3001— 3500元 3501— 4000元 4001元以上 20202500元 , 4, 20%25013000元 , 1, 5%30013500元 , 1, 5%35014000元 , 2, 10% 4 0 0 1 以上, 2 , 1 0 %1 0 0 0 元以下, 4 , 2 0 %10011500元 , 3, 15%15012020元 , 3, 15%1 0 0 0 元以下 10011500元 15012020元 20202500元 25013000元 30013500元 35014000元 4 0 0 1 以上 （ 圖 29） 數據來源：深圳富智 從上圖可以看出，經營商戶的營