【正文】 以上對廣場南路與馬鞍山路的人流調查中可以看出：此區(qū)域路段各特征人流都有一定比例 ，其中青年女性和中年 女性稍多一些。 廣場北路由萬客隆超市、 康 電器 等中大型商業(yè)以及 郵政、 銀行、 醫(yī)院等 金融和醫(yī)療 服務 機構 ， 馬鞍山路自發(fā)形成的業(yè)態(tài)也較混亂，而且 整體 環(huán)境較差。 蓮社南路主要以經營本地特產 —— 陶瓷為主，但目前無 論從路面環(huán)境和鋪面裝修程度來與珠山中路還有很 大差距 。 經營 主要以沿街店 鋪為 主，整 個 商 業(yè)區(qū) 域 統(tǒng)計 商家在 500 多 個 ， 隨著 市民 生活水平 的 不斷提高和 城市商 業(yè) 升級換代的 需求 ， 百 貨 、超市、商 業(yè)步 行街等孕育而生， 為 景德 鎮(zhèn)購 物 檔 次 和購 物 環(huán) 境 帶來 很大改 觀 。 交通環(huán)境 項目地處景德鎮(zhèn)商業(yè)核心區(qū)域，緊鄰商業(yè)最為繁華的珠山中路、珠山東路、蓮社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支線等公交汽車經停，幾乎成為市內所有公交車的必經之路；交通環(huán)境無比優(yōu)越、交通條件無可替代。項目還擁有地下一層樓面，其中建筑面積為 4612 m178。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 16 景德鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)中心大致集中在以休閑廣場為起點，以珠山中路為軸線，環(huán)繞所圍成范圍內，在這個范圍內，具備了中心商業(yè)區(qū)發(fā)展的基本功能和物業(yè)平臺 金融服務機構（ 公里內集中了交通銀行、城市信用社、中國工商銀行、中國郵政等）、商場百貨（ 500 米內集中華達百貨、金利昌陶瓷大世界、友誼商場、景德鎮(zhèn)商城、群英街等）。項目位于景德鎮(zhèn)市核心商業(yè)街珠山中路的東端，新村東路和新村西路、珠山東路的交匯處，西臨華達百貨、珠山中路步行街，南接金利昌瓷貿大廈、國貿廣場 是景德鎮(zhèn) 目前人流量最多的購物場所，也是景德鎮(zhèn)最繁華的商業(yè)核心區(qū)，區(qū)位顯赫。其中商業(yè)面積近 2 m178。 項目坐落在景德鎮(zhèn)市最繁華商業(yè)中心的核心地帶，總占地面積 5462m178。城市環(huán)境更適人居，我市建成區(qū)綠化覆蓋率達 %、綠地率 %、人均公共綠地面積 平方 米，中心城區(qū)人均公共綠地面積 平方米，生產綠地占建成區(qū)面積 %，市區(qū)生活垃圾無害化處理率達 %，實現(xiàn)創(chuàng)建 “ 國家園林城市 ” 目標。舊城改造成效顯著，斗富弄、戴家弄街區(qū)改造項目進展加快，對珠山東路、廣場北路等 30 條主次干道進行了瀝青路面和下水道維修，對小花蔑弄、太平巷等 37 條里弄進行了改造，基本實現(xiàn)市區(qū)旱廁到水沖式公廁改造，在城區(qū)主次干道設置了 300多只分類果殼箱。 城市建設水平提升。城鄉(xiāng)居民居住條件繼續(xù)改善。城市居民人均消費支出為 元，比上年增長 %，其中食品消費支出增長 %。 2020年，全市城鄉(xiāng)居民人均收入均呈兩位數(shù)增長，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9962元，比上年增長 %；農民人均純收入 3954 元，比上年增長 %。據(jù)人口變動情況抽樣調查推算， 2020年末全市總人口為 萬人，比上年末增加 萬人，全市人口出生率為 ? ，死亡率為 ? ，自然增長率為? 。據(jù)統(tǒng)計，在全省各類體育比賽中共獲金牌 242枚，銀牌 147枚，銅牌 81枚。 體育事業(yè)成績喜人。各項貸款余額達 億元，增長 %。 金融存貸良性擴張。旅游質量不斷提升，全省星級飯店服務技能大賽再獲團體總分第一名和 3個單項第一，新增具有國家導游員資格人員 47 人，累計達到 374 人。景區(qū)景點建設進一步加快，深度挖掘陶瓷文化博覽區(qū)等陶瓷文化旅游產品，加強了洪巖仙境創(chuàng)建國家 AAAA 級景區(qū)、佳洋陶瓷股份公司和新都民營陶瓷藝術公司創(chuàng)建國家工業(yè)旅游示范點的申報工作，完善了瑤里、月亮湖等旅游景區(qū)景點的配套設施，整理打造金竹山寨景區(qū)。旅游 總收入達到 億元。 旅游產業(yè)加速做大。全市 客、貨運輸全面增長，全年各種運輸 方式完成貨運量 萬噸，比上年增長 %。 交通運輸迅速發(fā)展。在 2020年全市生產總值增長中 ,消費增長的貢獻率達 62%,拉動 GDP 增長 ,成為 “ 三駕馬車 ” 中的主導力量。住房、汽車、旅游、消費類電子通訊產品、教育和文化體育休閑等成為消費熱潮，進而轉化為城市居民消費結構進一步升級的需求。分行業(yè)看， 飲食業(yè)增幅最 高，達 %，增幅比批發(fā)零售業(yè)高 個百分點。 2020 年 ,全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %，增速位居全省第一。五是投資拉動效應有所弱化 。 經濟運行 與社會發(fā)展中存在的主要問題和矛盾：一是經濟總量仍然偏小，經濟運行質量還不高，財政收支不平衡的矛盾仍較突出；二是產業(yè)層次總體偏低，資源能源集約利用有待提升 。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 13 第 二 部分 、 項目 市場分析與定位 一、景德鎮(zhèn)經濟概況 總體經濟快速增長。目前屬景德鎮(zhèn)消費檔次較高，消費人流較大的區(qū)域，經營狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長約 400米左右 1030 97％ 主要以經營中低檔服裝、服飾、飾品為主， 98％商鋪都是首層經營的商業(yè)格局，經營狀況良好，人氣較旺 蓮社路與勝利路交交匯處分別向兩條路 300米范圍 1030 70％ 此區(qū)域集中如巴渝堂足浴、潤目足浴樓、東山紅、南昌萊館、大世界沐足、康潤堂、嘉年華、綠野仙蹤音樂主題酒吧、阿銘休閑、大世界食府、百姓村等中小型休閑及餐飲場所，目前經營狀況較差，部分 店鋪處于歇業(yè)狀態(tài) 新廠商業(yè)區(qū) 〔 區(qū)域商業(yè)中心 〕 200 左右 80％ 購物中心、大型超市、零售業(yè)等 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 12 城西商業(yè)帶 〔 區(qū)域老商業(yè)中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷專業(yè)市場 （ 表 17 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 以上區(qū)域商業(yè) 中除浙江路段 和廣場南路段 在定位、地位位置與人流上與本項目 有 可比性 ，在未來有可能與本項目所處區(qū)域產生競爭， 從而 分流潛在消費群外 ，其余路段 或區(qū)域型商業(yè) 目前以及 在 未來一段時間內 因所處地段和受眾消費群體不同而不會對本項目造成威脅。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 11 二、項目有效商圈內 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經 營 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來區(qū)域中心 〕 廣場南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經營 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國內品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光 〔 中西餐、 KTV 商 務網絡、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚港、一味有源、老院子等經營狀況良好 廣場南路 〔 未來區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪?shù)戎写笮筒惋嫾靶蓍e會所。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費力與本項目有可比性 ，可能存在潛在的競爭威脅外 ，其余的均對 本 項目沒有太大的競爭威脅 。 要對其今后的規(guī)劃和發(fā)展進行動態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 但今后需要 對其 密切關注， 因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 9 時代購物中心 （表 16） 調查 時間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（） 開業(yè)日期 預計 2020 年 9 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經營狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 經營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數(shù)量 配套經營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場、電玩城、網吧、書城、兒童樂園、家居用品 2F 時尚男女服飾、飾品、西餐、數(shù)碼廣場、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產品、電信服務 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：時代購物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購物中心 ，所以對本 項目屬 市區(qū) 龍頭 商業(yè)中心來講還構不成威脅。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 8 浙江商城 （表 15） 調查 時間 2020520 地段 廣場南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ √ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經營狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 60％ 進場需提 交證件 經營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車位 數(shù)量 配套經營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 三層框架結構 ，經營小商品，服裝 批發(fā)市場 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉儲及配套服務區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場南 路交匯處，建筑面積 2 萬平方米，為三層框架結構。惟一不如人意的地方就是在偌大一個近 2 萬平米6 層的商場內竟然很少看見有提供給消費者用來休息或頓足的地方，讓人感覺稍有遺憾。無論是硬件設施還是內部裝修都比較大眾化，比較適合當?shù)厥忻竦膶徝兰跋M理念。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務休閑 。 5F 床上用品、 童裝 、 電玩、 童用、家室、內衣、 游戲室 、照相器材 。經營狀況除商場臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 3 景德鎮(zhèn)商城 （ 表 12） （ 表 12） 數(shù)據(jù)來源：深圳富智 分析：景德鎮(zhèn)商城位于市區(qū)老商業(yè)中心珠山中路，其地段及建筑設計外觀相對較占優(yōu)勢，但因其內部主通道規(guī)劃沒有形成有效循環(huán)，出現(xiàn)多處死角，而無法有效導入潛在消費人群。就目前以及未來幾年內景德鎮(zhèn)市的 人口規(guī)模和 商業(yè)市場消費情況來看，開門子 17 萬的建筑面積無疑是已經遠遠超出了市場所能承受的范圍，再加之目前本市多處商業(yè)都處于空置狀態(tài)，無論是投資者還是經營者都不再盲目跟風，而變得更加理性 ?！?20202020 年中國房地產策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城