【正文】 經(jīng)營(yíng)定位： 一個(gè)集大型品牌超市、品牌主題賣場(chǎng)、中高檔 服裝鞋帽綜合百貨、特色餐飲、大型休閑娛樂(lè)等為一體的綜合型經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。 ◆常年嚴(yán)寒的氣溫，施工期較短，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃及工期進(jìn)程要求嚴(yán)格 一年五個(gè)月的寒冷氣溫，真正的施工期較短，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目在規(guī)劃上的合理性及工期 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 18 進(jìn)程要求更加嚴(yán)格。 ◆項(xiàng)目屬于鄂市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，政府較為重視，支持力強(qiáng) [機(jī)會(huì)利用 ] 堅(jiān)持采用先進(jìn)營(yíng)銷手段及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式 項(xiàng)目威脅分析（ THREAT） ◆ 鄂爾多斯商服物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的時(shí)期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá)10多萬(wàn)平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長(zhǎng) ◆ 近期一些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)失利，給投資者和經(jīng)營(yíng)戶留下陰影 大興購(gòu)物公園的持續(xù)低迷，民生廣場(chǎng)步行街的精神不振，使開(kāi)發(fā)商遭遇了誠(chéng)信危機(jī)，投資者和經(jīng)營(yíng)戶對(duì)于再開(kāi)發(fā)的商服物業(yè)，存在一些抵觸心理。 ◆ 一些失敗的商服物業(yè)，成為本項(xiàng)目的前車之鑒 他們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 ◆ 東勝區(qū)規(guī)劃局對(duì)于本項(xiàng)目地塊的容積率沒(méi)有限 定 本項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)的空間較大。 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 17 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ OPPORTUNITY） ◆項(xiàng)目周邊臨街商鋪價(jià)值連年呈上升趨勢(shì)，該商圈商業(yè)氛圍漸濃 周邊鄂爾多斯東街和達(dá)拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢(shì)，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。 ◆ 東勝區(qū)人口基數(shù)有限，消費(fèi)力有限 東勝區(qū)人均消費(fèi)水平較高，但人口基數(shù)有限，城區(qū)消費(fèi)力有限。 周邊中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點(diǎn)豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。 ◆ 位于兩條主干道交匯處，交通便利 位于兩條交通主干道交匯處，助力商業(yè)輻射范圍；交通便捷，便于消費(fèi)者前行。包括流動(dòng)人口在內(nèi)，四十多萬(wàn)消費(fèi)人群為本項(xiàng)目打造巨大的消費(fèi)潛力。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（ STRENGTH） 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 16 ◆項(xiàng)目地塊雙面臨街，地塊位置優(yōu)勢(shì)較為明顯 位于鄂爾多斯東街與達(dá)拉特路的交叉口東北角，兩條繁華商業(yè)街的交匯為項(xiàng)目的商業(yè)氛圍的孕育提供了合適的土壤。 目前項(xiàng)目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院有待搬遷。 位于鄂爾多斯中心商圈，周邊集中了大型購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街等商服物業(yè)。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認(rèn)可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。隨著老城區(qū)不斷強(qiáng)化的經(jīng)濟(jì)中心職能，人口增加以及收入水平、消費(fèi)水平的提高，商圈效應(yīng)擴(kuò)大，區(qū)域輻射力加大，項(xiàng)目區(qū)域處于未來(lái)核心商圈的中心位置，享用得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成一定影 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 14 響。 ? 結(jié)論八：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以本地為主，依然處在“建房子、賣房子”的階段 鄂爾多斯房地產(chǎn)投資主要以本地為主，本地開(kāi)發(fā)商基本上都是一條龍，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程都有開(kāi)發(fā)商自己負(fù)責(zé)，產(chǎn)品特色不明顯，而且同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，房地產(chǎn)發(fā)展必須要走專業(yè)化的道路。專業(yè)市場(chǎng)、專題市場(chǎng)未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營(yíng)為主，尚未形成規(guī)模。 ? 結(jié)論五：零售業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展，市場(chǎng)空白點(diǎn)多 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及突出發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的政策，將促進(jìn)零售業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展的新時(shí)期，同時(shí)由于鄂爾多斯零售商貿(mào)業(yè)的發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)空白點(diǎn)相對(duì)較多，目前主要以本土商業(yè)發(fā)展為主，暫時(shí)沒(méi)有外來(lái)商業(yè)的沖擊，競(jìng)爭(zhēng)較緩和。 ? 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設(shè)步伐逐步加快，新老城區(qū)不 同區(qū)域的同步開(kāi)發(fā)與改造，將促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速發(fā)展，住宅房?jī)r(jià)走勢(shì)直線上升，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 四、市場(chǎng)分析結(jié)論 ? 結(jié)論一 ： 鄂爾多斯投資前景樂(lè)觀 隨著鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，充分開(kāi)發(fā)利用自然資源，整體經(jīng)濟(jì)將得到快速發(fā)展，城市綜合實(shí)力不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，各產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)和潛力較大。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè) 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 12 通過(guò)對(duì)鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對(duì)鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預(yù)測(cè)如下： 主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)依然是市場(chǎng)的主流， 外地百貨商家也將會(huì)逐步的進(jìn)駐本地市場(chǎng) ，本土商家與外地商家的同臺(tái)競(jìng)技，將會(huì)促進(jìn)本地商業(yè)的快速發(fā)展； 新型的、先進(jìn) 的商業(yè)形態(tài)逐步 介 入本地市場(chǎng)， 結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費(fèi)習(xí)慣，使產(chǎn)品本地化， 成為商貿(mào)零售市場(chǎng)的一支生力軍； 專業(yè)市場(chǎng)將得到很好的發(fā)展， 外地連鎖商家將會(huì)逐步登陸本地市場(chǎng) ，沖擊本地尚不太成熟的市場(chǎng)，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場(chǎng)與客戶群； 消費(fèi)者的消費(fèi)水平進(jìn)一步提高，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)習(xí)慣將會(huì)逐步改變 ，適合消費(fèi)者的商業(yè)形態(tài)將會(huì)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)； 城市框架拉大，核心商圈擴(kuò)張。 主題專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)狀況分析 主題專業(yè)市場(chǎng)從經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的不同可以分為批發(fā)性質(zhì)和零售性質(zhì)兩種，從經(jīng)營(yíng)業(yè)種的不同也可以將其細(xì)分。估計(jì)面積達(dá)到 5萬(wàn)平方米左右。超市賣場(chǎng)布置較為凌亂，經(jīng)營(yíng)品種較為單一，經(jīng)營(yíng) 能力較弱。 大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營(yíng)食品和日常生活消耗品為主的商場(chǎng)，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營(yíng)業(yè)種逐漸豐富。 （二）主要商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及分析 大型綜合百貨業(yè)態(tài)及分析 百貨商場(chǎng)主要分布在城市的核心商圈，為城市核心商圈的重要組成部分，鄂爾多斯市上規(guī)模上檔次的百貨商場(chǎng)主要有：鄂爾多斯購(gòu)物中心、每天百貨都市、民生商場(chǎng)等 均為中高檔定位，就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)情況基本較好。本項(xiàng)目位于核心商圈，未來(lái)城市中心位置。 目前商業(yè)主要集中在東勝區(qū)，屬于城市中心商圈，隨著新城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的加快，未來(lái)將形成“一個(gè)中心、兩個(gè)支點(diǎn)”的商業(yè)格局，以帶動(dòng)和支撐整個(gè)城市商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 三、鄂爾 多斯市商業(yè)發(fā)展概述 （一）商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 10 從 2020 年開(kāi)始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展的事期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達(dá) 10 多萬(wàn)平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)投資商、零售運(yùn)營(yíng)商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速發(fā)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹。 隨著外來(lái)開(kāi)發(fā)商以及策劃、代理公司的介入，房地產(chǎn)產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，市場(chǎng)更加細(xì)分，以滿足不同層面消費(fèi)者的需求 產(chǎn)品日益精致，配套更加完善，服務(wù)更加全面細(xì)致，打破目前產(chǎn)品單一、營(yíng)銷模式單一的局面。 隨著新城建設(shè)和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度將會(huì)進(jìn)一 步加強(qiáng)，強(qiáng)化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大核心商圈對(duì)區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的輻射，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃等，將成為城市運(yùn)營(yíng)、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重頭戲。 消費(fèi)者需求呈現(xiàn)多樣化，在住宅方面由單一的滿足居住需求上升到注重對(duì)生活質(zhì)量的需求、投資的需求。 隨著政府新規(guī)劃的 出臺(tái)，新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)已成為熱點(diǎn)，該區(qū)大量房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有望緩解目前市場(chǎng)上供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面。 從而 促使近幾年房?jī)r(jià)持續(xù)上升，鄂爾多斯房?jī)r(jià)甚至超過(guò)了包頭部分樓盤。 鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對(duì)比較高，但由于市場(chǎng)投資渠道有限，高回報(bào)率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當(dāng)一部分是選擇“購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)”的投資方式 ， 隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購(gòu)房 （鋪）出租等方式的純投資客越來(lái)越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來(lái)越多的投資客開(kāi)始選擇鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅進(jìn)行投資，具初步估計(jì)，鐵西開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅市場(chǎng)，有近50%屬于純投資型。由于當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)供不應(yīng)求的局面，開(kāi)發(fā)商大多選擇自行策劃銷售，因其營(yíng)銷意識(shí)不強(qiáng)、營(yíng)銷手段落后、營(yíng)銷物料粗糙，導(dǎo)致市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品比較多，不利于提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時(shí)消費(fèi)者消費(fèi)理念將逐步理性和成熟，將不再 滿足于單純的居住或者購(gòu)物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個(gè)性，更多的追求品味以及舒適感。 整體市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)商品化的快速發(fā)展時(shí)期 房地產(chǎn)行業(yè)在一些發(fā)達(dá)城市已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，鄂爾多斯是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較快的城市，居民收入水平以及消費(fèi)水平也比較高，但是房地產(chǎn)的發(fā)展依然與一些沿海城市存在很大差距，處于發(fā)展的初級(jí)階段，近兩年才呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。公正、公平、公開(kāi)的土地出讓政策，讓更多有實(shí)力、有眼光的外地發(fā)展商也參與到鄂爾多斯的建設(shè)中來(lái)，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平。 （二） 鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) 根據(jù)鄂爾多斯目前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 、未來(lái)的 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃以及國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易環(huán)境的變化，對(duì)于鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)我們做出如下預(yù)測(cè)： 豐富的自然資源與優(yōu)越的區(qū)域地理位置，將保障經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展，商貿(mào)零售業(yè)將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期； 城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步加快，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，政 府將加大交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的硬件環(huán)境； 政府將重點(diǎn)建設(shè)新城區(qū)，加快老城區(qū)改造； 居民生活水平得到進(jìn)一步提高，貧富差距逐漸縮小，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧發(fā)展； 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將延續(xù)近兩年的高漲之勢(shì)，住宅市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)由起步逐漸過(guò)渡到快速發(fā)展軌道； 更加強(qiáng)化中心城市的輻射力和影響力，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，發(fā)展內(nèi)蒙古“金三角”大區(qū)域經(jīng)濟(jì)； 商服零售業(yè)快速發(fā)展，將面臨激烈的國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 在社會(huì)消費(fèi)品零售額方面，截止 05 年底，共完成 億元，同比增長(zhǎng) %。全年農(nóng)牧民人均純收入為 4601 元，全年農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 3589 元。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11025 元。三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 分別為 %、 %、 %。 敬祝細(xì)閱！此呈 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 2 目 錄 第一篇 項(xiàng)目定位篇 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)回顧 一、鄂爾多 斯市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概述 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 四、市場(chǎng)分析總結(jié) 第二部分 項(xiàng)目綜合定位 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 四、項(xiàng)目產(chǎn)品定位 五、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 六、項(xiàng)目形象定位 七、項(xiàng)目客戶定位 八、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 （一）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位的相關(guān)因素 （二）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位策略 （三）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定位原則 （四）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定價(jià)過(guò)程 （五）項(xiàng)目租 /售價(jià)格定價(jià)結(jié)果 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析 （一）項(xiàng)目租、售收入估算 （二）項(xiàng)目資金匡算 （三）項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè) （ 四）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （五）項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)模擬 營(yíng)銷策劃導(dǎo)入報(bào)告 3 第二篇 營(yíng)銷推廣篇 第一部分 營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃 一、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇 二、銷售總體戰(zhàn)略及目標(biāo) 三、銷售階段性工作安排 第二部分 營(yíng)銷推廣策略 一、項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié) 二、項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路 三、項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略 四、項(xiàng)目前期推廣 五、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍營(yíng)造 六、廣告宣傳策略 七、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 第三篇 銷售實(shí)施篇 第一部分 項(xiàng)目贏利模式定位 一、 項(xiàng)目贏利模式選擇 二、項(xiàng)目贏利模式定位 第二部分 銷售實(shí)施與管理 一、 銷售策略 二、 各銷售階段價(jià)格控制 三、 銷售培訓(xùn)及實(shí)施 四、 銷售管理 第四篇 經(jīng)營(yíng)管理篇