【正文】 宣傳渠道以施工工地圍墻包裝、售樓處（營銷中心）營造，定點(diǎn)看板等戶外廣告為主。需要進(jìn)行市場的預(yù)熱引導(dǎo)，包括對本產(chǎn)品形象定位的前期推廣，樹立開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐墓娦蜗?。③網(wǎng)站。①海報(bào)、廣告。②對剩余產(chǎn)品在不影響項(xiàng)目整體形象的前提下采取機(jī)動(dòng)作法。③尾盤去化④為二期產(chǎn)品的全面推廣做好準(zhǔn)備。尾盤銷售期/二期步行街啟動(dòng)①困難產(chǎn)品突破。③軟新聞稿。①定點(diǎn)看板。③適時(shí)調(diào)整銷售策略，適應(yīng)各階段產(chǎn)品的特性。 ①客戶反應(yīng)統(tǒng)計(jì)分析。③抗性產(chǎn)品促銷。持續(xù)銷售期①第二階段強(qiáng)銷。④售樓處外包裝。②電視報(bào)紙廣告。⑤舉辦推廣、促銷活動(dòng)，報(bào)紙、海報(bào)等媒體配合。③景觀初現(xiàn)。①來人來電最后過濾。②延續(xù)試銷期熱潮進(jìn)入第一階段強(qiáng)銷。⑤車身廣告。③報(bào)紙廣告。⑥預(yù)告公開日期①戶外看板，電子樓書。④來人來電統(tǒng)計(jì)及追蹤。①各項(xiàng)推廣活動(dòng)開展②以電話拜訪方式告知公司既有客戶做先期銷售。③完成現(xiàn)場準(zhǔn)備工作。引導(dǎo)試銷期①貴賓卡銷售及選房。②重點(diǎn)據(jù)點(diǎn)戶外看板。⑤銷售準(zhǔn)備。③廣告宣傳作業(yè)程序確定。①平立面確定。③確立企劃方案細(xì)部內(nèi)容。附：廣告宣傳樣張及工地圍擋圖樣 推廣部署營銷工作流程一覽表階段工作任務(wù)主要工作內(nèi)容媒體應(yīng)用工作準(zhǔn)備期① 完成各項(xiàng)銷售道具的準(zhǔn)備。 電視臺投放方式：冠名播出，可選擇大通縣電視臺房產(chǎn)報(bào)道欄目冠名。對廣告訴求要求簡練、明了、響亮。 媒體通路整合： 戶外看板注：地盤內(nèi)外包裝是指在項(xiàng)目施工期，為了防止施工場面的欠佳形象給受眾帶來滋擾和負(fù)面影響，對場地進(jìn)行一定的美化和包裝（如圍墻、展示中心、看房通道、綠化景觀等處理），以消除或降低施工對目標(biāo)和潛在客戶的影響，保持項(xiàng)目的最佳形象。 總體策略：大盤、品質(zhì)、品牌，打造大通尊貴生活社區(qū)。同時(shí)通過切實(shí)有效的傳播，將具有獨(dú)特價(jià)值的信息，最快速準(zhǔn)確地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，讓消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)生感性及理性認(rèn)識，最終實(shí)現(xiàn)銷售。 推廣策略一個(gè)樓盤銷售是否成功，最重要的是對銷售資源的整合。（以上方案可同時(shí)使用，也可根據(jù)項(xiàng)目情況而定。 銀行按揭，購房者只需交付定金，銀行提供七成按揭，余款由開發(fā)商提供。 一次性付款；項(xiàng)目付款方式在傳統(tǒng)的付款方式基礎(chǔ)上通過變通可以在付款方式上采取一定的靈活性，其目的是方便購樓者選擇，便于項(xiàng)目銷售。 銀行按揭銀行按揭付款方式主要是由購房者以所購房產(chǎn)作為抵押物，由銀行支付六至七成房款。這種付款方式對資金充足者或有一定積蓄者有一定意義，可以一次付清，并可享受較大折扣；對開發(fā)商來說可以快速回籠資金，資金周轉(zhuǎn)靈活，與消費(fèi)者形成互惠互利。 通過節(jié)假日和項(xiàng)目推廣節(jié)點(diǎn)舉辦事件營銷活動(dòng)，以高品質(zhì)產(chǎn)品為面、以體驗(yàn)式購房為點(diǎn)展開全方位的宣傳活動(dòng)，達(dá)到產(chǎn)品去化目的。 實(shí)施手法 利用政府的市政改革的新聞報(bào)道，宣傳基建良好。 入市策略 高品質(zhì)產(chǎn)品采用以人為本的設(shè)計(jì)理念，以大盤入市、品牌開發(fā)鑄造品質(zhì)生活；同時(shí)采用高品質(zhì)建筑材料及在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型多樣、戶型面積合理來滿足市場需求。 快速去化用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場氣氛，縮短銷售周期，平穩(wěn)去化。 靈活應(yīng)變及時(shí)注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢，及時(shí)應(yīng)變。 主動(dòng)出擊變坐銷為行銷，充分利用開盤前期的時(shí)間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。 強(qiáng)勢推廣先塑項(xiàng)目形象，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營銷，形成口碑，以“勢”壓人，完成市場形象突破。 品牌保證：開發(fā)商在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)建的優(yōu)秀口碑，以及設(shè)計(jì)、營銷、管理等品牌資源的整合，形成一個(gè)強(qiáng)大的品牌平臺。 潛力地段：大通縣CBD核心地段，稀缺房源，最具升值潛力的區(qū)域； 居住環(huán)境的優(yōu)勢： 一期市場和策略 各大戰(zhàn)役，各自為營，營造賣點(diǎn)刺激型消者：規(guī)避一般大型樓盤戰(zhàn)線過長造成的市場反饋逐漸弱化的弊病，在保證項(xiàng)目整體形象統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，發(fā)揮各自賣點(diǎn)。商匯樞紐，終身繁華。這面臺地依山面水，陽光充沛，視野開闊，草木葳蕤，即便在今天也是一處不可多得的繁衍生息之所。6000平空中花園，東方韻律的景點(diǎn)，錯(cuò)落有致，超額綠色，坐擁更多健康∕環(huán)境影響人的一生，讓生命與綠色共舞，生生不息。 主導(dǎo)訴求：建筑品質(zhì)、居住品質(zhì)。周大富我希望我們能夠共同構(gòu)筑家生活家世界。形象美容店我希望陪你的每一天，你依然是那樣美麗動(dòng)人。服飾店 我希望在眾多時(shí)尚新寵中，仍然最愛是我。溜冰場 我希望吸引萬人視線的你，眼中只有我。KTV我希望被電影感動(dòng)時(shí)，身邊只有你。推廣策略：大通—民貿(mào)大都會(huì)—文明遷徒的方向是國際都會(huì)人居歸往的境界是國際都會(huì)城市演繹的結(jié)果是國際都會(huì) 主推廣語：文化、陽光、自然、金色生活！我希望你是面對美食時(shí)才花心。整個(gè)營銷過程以公關(guān)活動(dòng)為主要節(jié)點(diǎn)展開媒體造勢和炒作。通過高度的資源整合預(yù)見性的考慮未來的市場走勢和區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局，挑撥并放大消費(fèi)者未來的生活與工作的矛盾，物質(zhì)與精神的矛盾，投資與自住的矛盾，讓已買了(非本案)房子的人們后悔，讓未買房的人們期待。調(diào)動(dòng)一切資源，利用一切手法，力爭在項(xiàng)目公開發(fā)售時(shí)造成轟動(dòng)一時(shí)的人流量，在盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)清空一期產(chǎn)品，瞬間制造熱銷局面，創(chuàng)建品牌社區(qū)，用高端的客戶服務(wù)理念介入，做出有市場競爭力的二期產(chǎn)品并順勢推出。差異化優(yōu)勢形成差異化優(yōu)勢，成就可持續(xù)發(fā)展資源。促進(jìn)銷售刺激購買欲望，達(dá)成有效需求。 整合營銷傳播總體策略 營銷推廣策略廣告策劃銷售活動(dòng)公關(guān)推廣產(chǎn)品包裝充分應(yīng)用各種有效廣告手段，保證信息傳播暢達(dá)。另外會(huì)做好小高層與多層價(jià)格配比，以實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)稍略超過預(yù)期的銷售均價(jià)。一方面強(qiáng)化包裝及宣傳，提高市場預(yù)期價(jià)格；另一方面，結(jié)合產(chǎn)品提高附加值。 營銷推廣原則在本項(xiàng)目的營銷推廣中應(yīng)始終把握三個(gè)原則：一是抓住本項(xiàng)目實(shí)際賣點(diǎn)，讓產(chǎn)品說話，即產(chǎn)品優(yōu)勢訴求原則；二是未來價(jià)值現(xiàn)在化原則，即核心地段核心稀缺性物業(yè)價(jià)值的超前呈現(xiàn)；三是項(xiàng)目發(fā)展商品牌形象優(yōu)勢。本案廣告以精要為主線，戶外、報(bào)紙、電視為主要媒體，同時(shí)輔以路牌、圍墻、車身、廣播與電視。 六、營銷推廣 推廣策略及遵循原則 總體策略以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，用發(fā)展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優(yōu)美的社區(qū)景觀為誘惑，全面開展攻心戰(zhàn)略。 大定客戶簽約：開盤之后安排大定客戶陸續(xù)簽約。 開盤轉(zhuǎn)大定：開盤之日公布價(jià)格，已選房客戶可以轉(zhuǎn)為大定，也可以在開盤七日后辦理退卡。 按VIP卡的卡號先后順序進(jìn)行選房，力圖使現(xiàn)場井然有序。預(yù)計(jì)安排在開盤前10天左右進(jìn)行。 選號 活動(dòng)期間售樓處接待客戶，提供宣傳資料，進(jìn)行客戶登記，并進(jìn)行初步分析和選擇，由業(yè)務(wù)員保持聯(lián)系，但不提供價(jià)格及不接受預(yù)訂；如目前職業(yè)、對物業(yè)管理的要求等等。 通過懸掛橫幅、DM派發(fā)、報(bào)紙廣告、電話通知等方式進(jìn)行活動(dòng)的宣傳預(yù)熱。 規(guī)定VIP卡不可以轉(zhuǎn)讓，并限量發(fā)售，適時(shí)公布優(yōu)惠政策，并配合有力的促銷，表現(xiàn)其稀缺性與珍貴性。 在開盤當(dāng)日購房者可根據(jù)每張卡的不同等級享受不同的折扣價(jià)格優(yōu)惠（優(yōu)惠視具體情況調(diào)整），白金卡折扣最多，金卡次之，銀卡最低。 每張卡上印有一個(gè)預(yù)約號碼，根據(jù)先來后到的順序進(jìn)行發(fā)售。 VIP卡可分為銀卡、金卡、白金卡三種，分別以每張20000、30000、50000元的售價(jià)對外發(fā)售。 推廣時(shí)間：開盤前三個(gè)月左右開始。購卡客戶可以在開盤時(shí)享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項(xiàng)收費(fèi)服務(wù)的優(yōu)惠（如會(huì)所健身、免費(fèi)閱覽、物業(yè)增值服務(wù)等，具體待定）。 VIP營銷以VIP卡的形式建立一種客戶優(yōu)先權(quán)，其重要功能是增強(qiáng)客戶的歸屬感，購卡者享有優(yōu)先選房權(quán)。把每日的宣誓程序安排在售樓處前廣場，讓每天的儀式成為一道亮麗的風(fēng)景展示在客戶面前 MI與開發(fā)理念和社區(qū)的整體定位相吻合：追求自然，崇尚真誠。道具用品設(shè)計(jì)詳見VI手冊。員工衣著得體，色調(diào)溫馨大方。 綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給與客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素養(yǎng)使其確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對本項(xiàng)目充分認(rèn)可?？蓴[放造型優(yōu)美的干花，塑造高尚的情調(diào)。配備專門的保潔員，隨時(shí)確保環(huán)境的整潔?，F(xiàn)場配備咖啡，以體現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)氛圍?！鞍嗟萌稹边@個(gè)夢幻般的抒情演奏樂團(tuán)，將屬于瑞士的湖光山色，每一個(gè)音符，都代表來自內(nèi)心的層層感動(dòng)。置身在自然山野中，讓班得瑞樂團(tuán)擁有源源不絕的創(chuàng)作靈感，也擁有最自然脫俗的音樂風(fēng)格?！鞍嗟萌稹笔且蝗荷钤谌鹗可搅值囊魳肪`。 建議曲目：樂隊(duì) “班得瑞”(BANDARI)的音樂輯。作為輔助，可以放一些古箏曲或小提琴協(xié)奏曲。其專門的裝修設(shè)計(jì)及空間布局可供業(yè)主參考。 看板展示區(qū)：數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設(shè)。 現(xiàn)場氛圍營造 視覺體系巧妙使用冷暖色調(diào)搭配，以標(biāo)準(zhǔn)色為主，輔有靚麗暖色，既有商業(yè)氣氛，又不失輕松活潑。 模型要求主模型(整體鳥瞰模型)、經(jīng)典產(chǎn)品單體透視模型、平面套型模型 裝修風(fēng)格簡潔、大氣，注重細(xì)節(jié)。 營銷中心選址設(shè)置于項(xiàng)目地塊西北角，面積約200平米。 因此，營銷中心的包裝和服務(wù)成為營銷推廣工作的重要組成部分。營銷中心作為項(xiàng)目形象展示的窗口和銷售的前沿陣地，直接影響買家的選擇。以較低單價(jià)或較低總價(jià)首先推出，消除客戶對本項(xiàng)目高端形象所帶來心理價(jià)位的抗性。第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價(jià)比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市場印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價(jià)，價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值”的市場印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢。 配套高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求 管理專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營造舒適、寧靜又不失私密的生活空間。高速公路延伸到了縣城，青新鐵路成為了連接邊陲重要交通樞紐，已經(jīng)形成的各個(gè)小區(qū)正在茁壯成長，這個(gè)片區(qū)在不遠(yuǎn)的將來就會(huì)呈現(xiàn)出無與倫比的潛質(zhì)；高原親和人居環(huán)境躍然而出，核心地區(qū)世外桃源實(shí)現(xiàn)大隱于市的品位追求。而這些，就是一個(gè)老牌社區(qū)的輝煌故事，這里人杰地靈，這里無從旁出，這里獨(dú)樹一幟。而當(dāng)年的橋電是大通居住歷史上第一個(gè)大型社區(qū)，更成就了獨(dú)屬于這類廠礦社區(qū)的獨(dú)特社區(qū)文化和歷史積淀，在這些個(gè)社區(qū)里，醫(yī)院、學(xué)校、飯館食堂、農(nóng)貿(mào)市場等等應(yīng)有盡有，露天電影，集中電視，發(fā)小們從玻璃彈、猴皮筋、辣子面饃饃到彈弓仗、燒窯，永遠(yuǎn)比沒有社區(qū)的孩子們獲得著更多的滋潤和榮耀，問任何一個(gè)孩子你是哪的，他都會(huì)驕傲的告訴你，我！橋電的！而榮耀還不僅僅是這里居住的人們。這面臺地依山面水，陽光充沛，視野開闊，草木葳蕤，即便在今天也是一處不可多得的繁衍生息之所。 品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障在項(xiàng)目開發(fā)階段以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，?guī)范的施工，和熱忱的服務(wù)理念以提高開發(fā)企業(yè)的知名度，讓客戶認(rèn)可項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)為品牌企業(yè)、以實(shí)現(xiàn)品牌開發(fā)、品質(zhì)保障，這是購房者愿意接受的信息 人文打造二期仿古一條街，以大通，為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動(dòng)區(qū)域市場項(xiàng)目自身勝出同時(shí)通過行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤我們的品牌在大通縣乃至西寧市場三級跳行為主張（領(lǐng)導(dǎo)品牌）品牌認(rèn)同精神感受（生活）物理感受（建筑）生活品位 增值空間地段價(jià)值 社區(qū)品質(zhì) 賣點(diǎn)梳理 賣點(diǎn)提煉 大通規(guī)模最大的社區(qū)本項(xiàng)目是大通縣目前規(guī)模最大的上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也將成為大通房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的典范。結(jié)合我們項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目概念定位為：人文品質(zhì) 坐擁繁華 陽光的 中央的 核心的 潛質(zhì)的核心城區(qū)成型城鎮(zhèn)規(guī)劃提升獨(dú)立庭院廣場眾多商業(yè)組團(tuán)休閑生活功能橋頭沉淀文化歷史淵源中央商圈展現(xiàn)商業(yè)底蘊(yùn)緊鄰政府聳立前途無限整體環(huán)境形成中央氛圍商業(yè)價(jià)值才是升值保障寬景南向沐浴陽光融于大城國際社區(qū)通透戶型商業(yè)潛質(zhì)彰顯潛質(zhì)成就CBD周邊配套齊全建筑亮點(diǎn)核心橋頭第一高度結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項(xiàng)目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量，因此確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：中高端的“品牌社區(qū)”路線據(jù)此：我們的目標(biāo)：提升地段價(jià)值、創(chuàng)新生活理念。 目標(biāo)消費(fèi)群需求分析公務(wù)員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復(fù)式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復(fù)式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復(fù)式三、營銷策略 策劃思路 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前大通縣已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。 具體