【正文】 是現經營商家會認為有失公平而對整個商場的未來發(fā)展失去信心，從而可能退出，而對于潛在欲進駐經營者更是心存疑慮，最終因自身原因導致?lián)Q租率提高而無法讓消費者認可甚至可能整個商業(yè)陷入僵局。經營狀況除商場臨珠山中路和蓮社北路鋪面以及其首層主通道內鋪生意較好外，其它鋪面均人流稀少，生意慘淡。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 5 華達百貨 （ 表 13） 調查 時間 2020522 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 經營狀況 良好 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 90％ 進場需提 交證件 經營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 5000 實用率 (%) 合作條件 聯(lián)營 5％ 20％ 保證金（元） 無 合作方式 聯(lián)營 5％ 20％ 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 600＋水電 停車位 數量 配套經營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 502 特 點 商業(yè)規(guī)模適中，地段極佳，內部裝修屬中檔，外立面裝修大眾化 提袋率 10％ 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 6F 家電 、美食城 。 5F 床上用品、 童裝 、 電玩、 童用、家室、內衣、 游戲室 、照相器材 。 品牌：安奈爾、小豬嚕嚕、巴布豆、西瓜、太郎、米奇、妙世界、好孩子 4F 品牌 男裝、 戶外用品 、季節(jié)商品 、健身器材、體育用品、運動服裝 。 品牌：佐丹奴、威鵬、依林 鳥、 KAPPA、斯伯丁 3F 紳士男裝、羊毛羊絨、箱包、 男士精品 、休閑裝 、 皮具、 商務休閑 。 品牌：才子、馬克華、菲菲羅倫、思莊吉、金利來、忘不了、雅戈爾、羅蒙、斯得雅培、夢特嬌 2F 少淑裝、 品牌女裝、服飾。 品牌：威蘭西、婷美、 CRTY、 Y2K、紫藤羅、貝特如、紅迪絲、紅玫 1F 珠寶、 化裝品、 皮具 皮包、煙酒等。品牌 ：羽西、名鉆坊、周大福、美寶蓮、高夫卡、西歐三星、天梭、梅花、玉蘭油、達芙妮、百麗、歐萊雅、沙馳、千百度 1F 食品 超市 備注 廣告費： 3000／年 （ 表 13） 數據來源：深圳富智 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 6 分析：華達百貨同樣位于市商業(yè)旺區(qū)珠山路段，占盡天、地、人之優(yōu)勢，于 2020 年 4 月開業(yè)。無論是硬件設施還是內部裝修都比較大眾化，比較適合當地市民的審美及消費理念。因其有相對嚴格的商業(yè)管理制度和比較成熟的經營理念，因此，其經營狀況表現良好，在景德鎮(zhèn)市民中口碑較好，是消費者購物，休閑的好去處。惟一不如人意的地方就是在偌大一個近 2 萬平米6 層的商場內竟然很少看見有提供給消費者用來休息或頓足的地方，讓人感覺稍有遺憾。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 7 群英街 （表 14） 調查 時間 2020520 地段 市珠山中路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （ √ ） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 委托管理（ ） 3F 定位 中檔 2F 經營狀況 良好 1F 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 一期建筑面積 2 萬 進場費 （元） 實用率 (%) 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數量 （輛 ） 90 配套經營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 建筑設計時尚新穎，運用灰色鋁板，黑灰色鋁合金門窗等設計元素 提袋率 3F 時尚精品 ：品牌服裝、箱包皮具、精品鞋帽、珠寶首飾 休閑娛樂 ：酒店、品牌餐飲連鎖、超市、便利店、咖啡、茶吧、休閑吧、娛樂中心、都市生活館等 多元精品 ： 通訊器材、家電數碼、字畫古玩、瓷器工藝 2F 1F 備 注 目前正在銷售中 （ 表 14 ） 數據來源：深圳富智 群英街位于市商業(yè)中心珠山中路段，地理優(yōu)勢相當明顯， 單間鋪面面積以 5070 ㎡為主 ， 與景德鎮(zhèn)商城不同的是群英街一期工程在地理位置上占據先天優(yōu)勢且商鋪主要以首層臨街面為主，充分迎合了本地經營者與消費者的習慣， 所以 開發(fā)商 以銷售為中心 而忽視經營管理的做法并不會對其今后的商鋪經營狀況造成太大的影響。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 8 浙江商城 （表 15） 調查 時間 2020520 地段 廣場南路 公交線路 161820K26K35103 1456 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（ √ ） 開業(yè)日期 2020 年 4 月 營業(yè)時間 普通日 9： 30— 21： 30 節(jié)假日 9： 30— 22： 00 社區(qū) （ ） 商業(yè)區(qū) （） 管理模式 自主管理（ √ ） 租金 （元 /㎡ ） 3F 租金支付 委托管理（ ） 定位 中檔 2F 經營狀況 較差 1F 5060 建筑 面積（ ㎡ ） 2 萬 出租率 60％ 進場需提 交證件 經營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 50% 合作條件 保證金（元） 無 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 管理費 （元 /㎡ ） 4 元 /㎡ 停車位 數量 配套經營項目 餐飲 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 三層框架結構 ，經營小商品，服裝 批發(fā)市場 提袋率 2F 童裝、男女服裝、品牌男女裝 1F 小商品電子、小商品、鞋帽、皮革 1F 倉儲及配套服務區(qū) 備注 （ 表 15 ） 數據來源：深圳富智 分析：位于城市新興商業(yè)區(qū)核心地段 —浙江路、廣場南 路交匯處，建筑面積 2 萬平方米，為三層框架結構。 因 其 在地理位置上稍顯劣勢且 商業(yè)業(yè)態(tài)組合較混亂，開發(fā)商銷售完后不再對投資者和經營者負責，目前經營狀況較差，多處商鋪空置。深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 9 時代購物中心 （表 16） 調查 時間 2020520 地段 新廠西路十字路口 公交線路 目標所在地功能劃分 開發(fā)區(qū)（） 開業(yè)日期 預計 2020 年 9 月 營業(yè)時間 社區(qū) （ √ ） 商業(yè)區(qū) （ ） 管理模式 自主管理（ ） 租金 （元 /㎡ ） 4F 租金支付 每月支付 委托管理（ √ ） 3F 3538 定位 中檔 2F 6064 經營狀況 正在招商中 1F 160168 建筑 面積（ ㎡ ） 萬 出租率 進場需提 交證件 經營面積（ ㎡ ） 進場費（元） 實用率 (%) 55％ 合作條件 統(tǒng)一招租三年 保證金（元） 三個月租金 合作方式 出租 稅（元） 水 電費（元） 除餐飲外其余業(yè)態(tài)已包含 管理費 （元 /㎡ ） 停車位 數量 配套經營項目 人流量 （ 人 /小時 ） 特 點 提袋率 各樓層業(yè)態(tài)分布 及部分品牌 3F 美食廣場、電玩城、網吧、書城、兒童樂園、家居用品 2F 時尚男女服飾、飾品、西餐、數碼廣場、文體用品等 1F 珠寶、化裝品、皮具皮包、服飾、鞋帽、 IT 產品、電信服務 1F 品牌超市 備注 （ 表 16） 數據來源：深圳富智 分析：時代購物中心坐落于景德鎮(zhèn)新廠西路十字路口， 位于新廠商圈，屬于區(qū)域型的一站式購物中心 ，所以對本 項目屬 市區(qū) 龍頭 商業(yè)中心來講還構不成威脅。 溫州商業(yè)街 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 10 位于廣場南靠近浙江路段 ， 已建， 但因多種原因，目前大部分面積空置狀態(tài)。 但今后需要 對其 密切關注， 因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 皇冠百貨 位于廣場南 路與曙光路交叉口 ， 共六層，建筑面積共計 16800 平方米，之前曾經開業(yè)過， 因管理和經營不散而關閉， 目前在出售或出租中。 要對其今后的規(guī)劃和發(fā)展進行動態(tài)跟蹤，因其在地理位置上不及本項目，所以，就算是有潛在的威脅也是很小的一部分。 綜合分析 ： 綜上對景德鎮(zhèn)市開業(yè)或在建大型商業(yè)物業(yè)進行的市場調查，不難發(fā)現，多數商業(yè)物業(yè)目前處于銷售建筑停滯或經營管理混亂狀態(tài)，這與開發(fā)商的實力和領導層開發(fā)理念有很大關系， 多數開發(fā)商只注重銷售這一環(huán)節(jié)，而忽視了現代競爭環(huán)境下的商業(yè)需要有效管理的問題，因為我們的產品最終是要展現給消費者，只有讓消費者認可，我們產品的質量才是合格的，而消費者對產品所處的環(huán)境以及整個 產品的 商業(yè)氛圍 和其創(chuàng)新程度比較感興趣，所以除了銷售，整個商業(yè)的業(yè)態(tài)合理規(guī)劃、商家的合理選擇與有經驗的經營管理團隊便構成了現代商業(yè)繁榮的前提。 以上各商業(yè)物業(yè)除了 華達百貨、 群英街和景德鎮(zhèn)商 城 在地理位置和潛在的消費力與本項目有可比性 ，可能存在潛在的競爭威脅外 ，其余的均對 本 項目沒有太大的競爭威脅 。 其中本項目與華 達 百貨無論從規(guī)模還 是從建筑形態(tài)上均有相似之處，所以為了避免與其可能發(fā)生的正面競爭，在以后的主題與業(yè)態(tài)定位上我們會盡量與之不同，采用補充或者錯位經營策略 ； 而目前已開業(yè)的 景德 鎮(zhèn) 商城 無論在經營管理還是整體的形象統(tǒng)一上均存在很大欠缺，對經營者和消費者已經形成一種較為負面的影響 ，除了投資者認識到統(tǒng)一經營管理對于一個商業(yè)物業(yè)的重要性而進行合理調整，否則，它對本項目不會造成威脅 ；群英 街 的一期工程 因在地段上占據先天的優(yōu)勢，而且它是以商業(yè)街臨街面的形式展現給經營者和消費者，所以說它的出現勢必要分流部分珠山中路的消費人流 ，但相對此黃金商圈每天近 20 萬人次的潛在消費大軍 ，再加上本項目的多主題 定位 立體交叉，在某種意義 說 上可能是一種雙方共 贏的局面 ，而非相互競爭 。 深圳 富智商業(yè)顧問 景德鎮(zhèn)市 新天地 項目商業(yè)定位報告 11 二、項目有效商圈內 區(qū)域 路段 商業(yè) 狀況 調查 及分析 商業(yè)或 地段名稱 范 圍 經 營 面 積 〔㎡〕 租金〔 元／ ㎡ ／月 〕 出 租 率 商業(yè)情況 浙江路〔 未來區(qū)域中心 〕 廣場南路到華南路段 多在2001000平米，大多在 12層經營 120170 60% 此區(qū)域匯聚了一批國內品牌餐飲和休閑商業(yè)中心：如龍御堂養(yǎng)生會所、金陽光休閑中心、興隆海鮮大酒店、西迪咖啡、六千館、加州陽光 〔 中西餐、 KTV 商 務網絡、咖啡 〕 、富春堂、香港拉芳舍、上島咖啡、時光倒流 〔 中西餐、茶藝、咖啡 〕 、天天魚港、一味有源、老院子等經營狀況良好 廣場南路 〔 未來區(qū)域中心 〕 解放路到曙光路 100 左右 45％ 在靠近十字路口附近的地方有唐人街酒店、北京加州東坡酒樓、澳門豆撈、紫金城足道、淑萍紅茶坊 〔 中西餐、 KTV、咖啡 〕、 高老莊菜樓、羅瑪等中大型餐飲及休閑會所。多處商業(yè)空置 珠山中路 〔 傳統(tǒng)老商業(yè)中心 〕 華南路到蓮社路段 40200 ㎡不等 190369 99％ 屬市區(qū)老商業(yè)中心地段，主要經營品牌服裝服飾、女鞋等以中青年 女性性為主要消費對象的業(yè)態(tài)。目前屬景德鎮(zhèn)消費檔次較高，消費人流較大的區(qū)域，經營狀況良好 擁軍一條街 位于珠山中路至路段 長約 400米左右 1030 97％ 主要以經營中