天津海河新天地商業(yè)項目寫字樓定位報告-閱讀頁
2025-01-26 04:23本頁面
【正文】 健身房、保齡球館、臺球通訊配套 國際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 商務(wù)配套 多功能會議廳、商務(wù)中心 洗衣房、商場、 美容坊、美容美發(fā)、航空售票、郵局、銀行、閱覽 產(chǎn)品定位乙級寫字樓配套設(shè)施定位配套 情況電梯 適量的電梯配置以國產(chǎn)電梯為主，少量使用進(jìn)口電梯 空調(diào)、電力系統(tǒng) 變頻恒壓，部分安裝中央空調(diào)系統(tǒng)、雙電源供電 餐飲配套 員工餐廳 娛樂配套 娛樂中心、健身房通訊配套 預(yù)留電話 ,電視插口、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng) 商務(wù)配套 會議廳、商務(wù)中心、商場、航空售票、銀行 產(chǎn)品定位寫字樓其它配套設(shè)施定位216。尤其是 SARS之后，環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點，有無四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶決策的主要因素。 客戶對智能化配套設(shè)施要求很高，在寫字樓通信、視頻、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施的方面要求具有 PDS綜合步線， 5A智能系統(tǒng)。 配備足量的車位、中央空調(diào)、電梯至，可以考慮設(shè)立俱樂部、展覽廳、會議廳、健身房、商務(wù)中心等各項設(shè)施216。產(chǎn)品定位對寫字樓裝修的定位216。216。產(chǎn)品定位寫字樓內(nèi)配置設(shè)施定位216。216。產(chǎn)品定位寫字樓智能化系統(tǒng)功能定位216。216。財務(wù)評估前提假設(shè) (略 )開發(fā)成本分析 建安和裝修成本 （含地基處理、基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、一般裝修工程、室內(nèi)一般性安裝工程、其它工程、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)等）：（說明：建安費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與施工總承包單位的定額計算依據(jù)有關(guān)、也與其墊資或者帶資額度相關(guān)；本文的建安成本是建立在不墊資、不帶資的基礎(chǔ)下，以 2023定額下浮 15%左右計算的。 電梯 —— 甲級寫字樓需要 7部電梯、乙級寫字樓需要 12部電梯（含消防電梯）。 216。設(shè)備核心品牌假設(shè)為遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng)和水泵、冷卻塔等，空調(diào)終端為一般性產(chǎn)品和技術(shù)。 智能化設(shè)備 —— （甲級 70元 /平方米、乙級 40元 /平方米），約 454萬元。 消防 —— 甲級 150元 /平方米、乙級 120元 /平方米，約1182萬元。 景觀 ——200 萬元（按一般水平大致估算） 本項匯總： 3856萬元`開發(fā)成本分析配套成本 216。 小配套費(fèi)： 本文按政府公開收費(fèi)水平的 15%計算。 勘測費(fèi)： 12萬元（按總勘測費(fèi)的 40%左右計算）216。 3)結(jié)構(gòu)設(shè)計費(fèi)： 40萬元（按總結(jié)構(gòu)設(shè)計費(fèi)的 40%左右計算）216。 5)燈光設(shè)計費(fèi)： 20萬元216。 7)施工用水、電、下水費(fèi)： 60萬元（按總施工用水、電、下水費(fèi)的 40%計算）216。 9)行政性收費(fèi)： 80萬元（按總行政性收費(fèi)的 40%左右計算）216。 管理費(fèi)分?jǐn)偅喊凑彰吭?30萬元 ,總開發(fā)周期 3年計算為： 1080萬元216。 財務(wù)成本：暫時按 2023萬元進(jìn)行假設(shè)216。開發(fā)成本分析土地成本216。 公建部分建筑面積： 222023平方米216。 容積率： 3216。 交易費(fèi)： 2‰216。 公建部分的樓面地價： 63468/= /平方米216。 —— 說明：本篇暫不考慮各種不同類型的樓面地價差別，以平均的樓面地價作為酒店式公寓的地價成本。 1）預(yù)計 2023年天津市寫字間租金約為 8 0元 /天平方，寫字樓租金兩極化日益明顯。 2）預(yù)計 2023年天津?qū)懽謽浅山涣繒兴噬?16。216。 營銷收入分析216。 2）按照 8%——10%/ 年的出租回報率計算，上述租金價格可以支撐的寫字樓銷售價格為：216。 1022元 /平方米 .年 /10%=10220元 /平方米216。 730元 /平方米 .年 /10%=7300元 /平方米營銷收入分析項目 建筑面積 利稅 15%時 利稅 25%時乙級寫字樓 61000 6900 7500甲級寫字樓 30000 9375按競爭導(dǎo)向推導(dǎo)的價格表按成本法推導(dǎo)的價格表按需求導(dǎo)向推導(dǎo)的價格表項目 建筑面積 市場單價范圍 我項目單價乙級寫字樓 61000 6000—7000 7300—9000甲級寫字樓 30000 7500—15000 10000—12023項目 建筑面積 市場單價范圍 我項目單價乙級寫字樓 61000 6000—7000 7300—9000甲級寫字樓 30000 7500—15000 10000—12023營銷收入分析綜合定位寫字樓價格寫字樓銷售收入項目 建筑面積 銷售面積 銷售單價 總銷售額乙級寫字樓 61000 58000 9000 52500甲級寫字樓 30000 28000 11000 30800216。 乙級寫字樓 :9000元 /平方米 *58000平方米 =52500萬元（已扣除 3000平方米 1層公用或者出租用面積）216。 —— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價。利潤： =216。但是目前天津市各區(qū)稅務(wù)部門大多出臺政策，直接按照銷售收入收取 3%——10% 作為所得稅，且各區(qū)收取標(biāo)準(zhǔn)也略有不同。本文暫按照營業(yè)收入的 3%計算，具體收取標(biāo)準(zhǔn)請開發(fā)商自行按照享受的優(yōu)惠情況調(diào)整計算結(jié)果 ）216。—— 除了上表外，寫字樓共有 5000平方米未計算入銷售收入，該部分可以出租使用，通過評估可以達(dá)到約 5000萬元現(xiàn)價。開發(fā)商的開發(fā)周期： 4——5 年216。按總利潤計算：（ +5000） /=%
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