【正文】 62 （ 75752～ 143242） 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 20400～ 40800 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 2652～ 6732 （ 6052～ 13532） 文體 125～ 245 225～ 645 4250～ 8330 商業(yè)服務 708～ 910 600～ 940 24072～ 30940 社區(qū)服務 59～ 464 76～ 668 2020～ 15776 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 680～ 1020 （ 2040～ 2720） 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 1360～ 5100 （ 15640～ 27880） 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 1564～ 3264 資料來源：《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 GB 50180— 93（修改本）》 由上可以看出根據 《規(guī)范》的指導，本區(qū)域的商業(yè)配套建筑面積大致在 75752～ 143242 平方米左右， 但實際上由于一些教育設施，如幼兒園、中小學，以及醫(yī)院 都并不布局在康 康 6 地塊，也就是說，W51 和 W61 的商業(yè)容量事實上已經超出了《規(guī)范》所規(guī)定的標準，這就意味著，該兩塊地的配套功能空間布局可能需要引入非常規(guī)的配套設施，否則體量過大的面積難以消化?！吧a什么”既受到上面“為誰生產”所確定消費者的消費能力與消費需求的制約，同時也不可避免地受到政府規(guī)劃功能導向的制約，下面對 規(guī)劃定位依據 進行討論。“體驗式消費”指 在人們購物的過程中，要求能實現欣賞、評價、游樂、購物等一系列復雜的心理和行為活動，享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境，以獲得物質和精神上的雙重滿足?？紤]到實際情況，假定本區(qū)域的動遷居民中等收入左右為主，則交通和通信為第三大支出，而衣著等常規(guī)零售支出差不多居倒數第二位。因而，在康 康 6 周邊地區(qū)規(guī)劃尚且未知的情況下，本地區(qū)的商業(yè)綜合配套設施的輻射群體數量是偏低的（除非有特定消費概念，導入外部客流），決定了康 康 6 的公建配套要么需要降低體量，要么創(chuàng)新出市場亮點，放大客戶群。 該項目目前權威的官方資料較少，但據南匯官方對市民提問的一些答復， 談及“確保 R3 線明年初動工（注： 2020 年初）” 該項目應該進入規(guī)劃設計階段，但何時動工，乃至投入使用目前尚未有確切日期。 另一個可能改變本項目人流量的交通因素當數軌道交通 R3。 從圖 1 可以看出，本項目所在地的商業(yè)立地條件并不十分理想。 W 5 1W 6 1經 一路羅山路南延長線紅 線 2 4 米 紅 線 6 0 米 ， 兩 側 控 制 1 0 0 米紅 線 3 2 米周 鄧 公 路緯 二 路 加 小 河 浜 圖 1：項目地塊的 立地條件及其 對商流的影響 1 數據來源： 第 6 頁 共 25 頁 除對 消費群體 進行研究外，項目所處位置的立地能力也是 研判商業(yè)潛力的 一個非常重要的研究要素。因此， 如果存在外部需求， 除非有特定的消費概念，日常性商業(yè)消費和辦公的外部需求可能來自周浦鎮(zhèn)。根據規(guī)劃，本基地可容納人口約為 萬人。 根據經濟學原理，一項投資需要從“為誰生產”、“生產什么”、“何處生產”、“如何生產”、“何時生產”等角度分析論證，但后三者是不言而喻的，因此，結合以上的基礎信息分析，為康 康 6 做出有效定位，我們必然從“為誰生產”、“生產什么”角度進行剖析。項目及其周邊目前均為農田及自然村落，周邊詳細規(guī)劃尚未出臺。 根據招標文件，這些商業(yè)設施在交付并取得小產證之后由政府按區(qū)域內的小高層住宅價格回購，即每平方為 4400 元，扣除 1700元每平方的樓面地價，其他所有費用及利潤空間總計為 2700 元每平方，考慮到高容積率所必然導致的高層建 筑形態(tài)，成本控制非常嚴格。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 關于康 康 6 商業(yè)項目的定位思路 上海華燕置業(yè)策劃有限公司商業(yè)地產部 二零零五年二月二十 八 日 第 2 頁 共 25 頁 目 錄 一、定位原則和指導思想 二、商業(yè)需求分析 （一）客戶源分析 本基地人群 周邊區(qū)域人群 市政大交通攜帶人群 （二）客戶購買力及消費模式分析 購買意愿及購買力 消費模式 三、規(guī)劃定位依據 （一）國家強制性規(guī)范的指導 （二）公建配套的規(guī)劃指導限制 四、產品定位與市場細分 （一） W－ 5－ 1 地塊的產品定位 鄰里服務中心 —— 社區(qū)商業(yè)的細分市場 兒童娛樂城 —— 文娛服務類“目的性消費”的“創(chuàng)造” 金融服務類設施 （二） W－ 6－ 1 地塊的產品定位 辦公市場的細分 綜合購物中心 其他設施 餐飲 五、基地建筑空間布局及建筑形態(tài) 六、定位思路總結與功能規(guī)劃設想 第 3 頁 共 25 頁 關于康 康 6 商業(yè)項目的定位思路 一、定位原則與指導思想 康 康 6 地塊是上海市中低價“四高”示范居住區(qū)康橋鎮(zhèn)基地整體規(guī)劃的一部分，作為整個項目的公建配套， 它 是一個集中 式 商業(yè)、商務開發(fā)區(qū)域，其功能定位、形態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)選擇等將遵循 需求 現實性和適度超前性并存的原則。 基于兩地塊的特殊性， 整個項目商業(yè)設施的定位指導思想應該是：服從并尊重區(qū)域商業(yè)的供求關系，同時本著“以人為本”的思想，特別關注市區(qū) 動拆遷 而來的居民有關就業(yè)、子女教育和醫(yī)療保障等特定需求。若項目僅僅為整個 基地社區(qū) 服務，對其體量消化存在一定困難。 （一） 客戶源分析 為誰生產主要關注本區(qū)域的客戶群體特征，以及 他們的消費傾向和能力。 毫無疑問，本基地人群是項目規(guī)劃務須考慮和留住的消費群體。據統計資料，周浦鎮(zhèn)的總人口 萬人，其中非農業(yè)人口 萬人。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經營的影響。其中， 康橋基地的南邊為紅線寬度 32 米的周鄧公路，東邊為羅山路南延長線，該線紅 線寬度 60 米，且兩側各 100 米控制綠帶。 R3線是上海市軌道交通網絡中四條市域快速鐵之一，是貫穿上海市西北—— 東南的一條主干線。而根據一個軌道交通房地產的網第 7 頁 共 25 頁 上論壇，認為 2020 年建成或周康段 2020 年建成的觀點都有。 （二）客戶 購買力及消費模式 分析 購買意愿和購買力 因為無法確定動拆遷的具體人群，難以進行問卷調查，但基于過去觀察到的現象，動拆遷人群 可以分為市區(qū)動拆遷和原地農民動拆遷兩種，市區(qū)動拆遷的、而且真正入住此地的，屬于上海市民中收入中低下群體，家庭年收入可能