康橋鎮(zhèn)項(xiàng)目定位思路-預(yù)覽頁
【正文】 商業(yè)提供之中，以取得與周浦鎮(zhèn) 的差異化競爭優(yōu)勢。如圖 2 所示 。 表 3： 蘇州 鄰里中心商業(yè)種類 超市 藥店 銀行 書店 郵政 維修店 特別小吃 社區(qū)活動(dòng)中心 洗衣房 凈菜場 美容美發(fā) 衛(wèi)生所 房產(chǎn)中介 移動(dòng)通信 布藝家居 廚衛(wèi)用品 煙酒店 禮品店 照相攝影 音像制品 眼鏡店 旅行社 票務(wù)代售點(diǎn) 婦嬰專賣 日常五金 鮮花店 足療保健 游藝游戲 網(wǎng)吧游戲 書報(bào) 亭 兒童娛樂城 —— 文娛服務(wù)類“目的性消費(fèi)”的 “創(chuàng)造” 從表 1 可以看出，適應(yīng)本基地居民消費(fèi)的第二大類消費(fèi)是教育文第 14 頁 共 25 頁 化娛樂服務(wù)。這種目的性需求不僅能夠有效和周浦鎮(zhèn)的配套商業(yè)競爭，也能夠帶來外部需求，為康 康 6 的辦公、商業(yè)帶來人流和人氣。尤為重要的是，無論是北部的康橋半島集中居住區(qū)，還是康橋工業(yè)區(qū)、 乃至西北側(cè)的機(jī)動(dòng)車檢測中心附屬的產(chǎn)業(yè)群，以及規(guī)劃中的國際醫(yī)學(xué)園區(qū)，大量的家庭都將產(chǎn)生嬰幼兒的娛樂空間、看護(hù)服務(wù)需求，而周浦目前并沒有集中式、多元化、大容量的兒童娛樂設(shè)施提供，這也許是 5 第 15 頁 共 25 頁 本項(xiàng)目的一個(gè)潛在市場空間。在其中，至少包括幾大功能： 第一，兒童托管中心； 第二，兒童科教中心； 第三，兒童游戲中心； 第四，兒童用品購物中心； 第五，護(hù)送兒童的老年活動(dòng)輔助設(shè)施。 從本基地的人口規(guī)模來看， 該金融服務(wù)中心的主要定位于服務(wù)社區(qū)，同時(shí)可能服務(wù)于未來發(fā)展起來的周鄧公路南側(cè)近鄰區(qū)域和經(jīng)一路近鄰區(qū)域。 （ 二 ） W－ 6－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 在康 6 地塊上，由于周邊居住、商業(yè)氛圍尚未成熟，本基地的性質(zhì)決定了康 6 很難超越更為成熟城市化的周浦鎮(zhèn)而成為新興的辦公區(qū)。在 市場需求尚不明朗或遠(yuǎn)非迫切的情況下，若將辦公樓物業(yè)定位為純辦公樓物業(yè)存在相當(dāng)?shù)氖袌鲲L(fēng)險(xiǎn)。 其他設(shè)施 如上所描述，在 W61 的兩幢辦公樓連接體的四層商業(yè)裙房內(nèi)，計(jì)劃將 3～ 4 層定位于健身、培訓(xùn)、會(huì)議、娛樂場所。建議在 W61 地塊北部設(shè)置休閑餐飲城。因此，在基地建筑空間布局和建筑形態(tài)的規(guī)劃上，既要考慮商業(yè)業(yè)態(tài)定位及其派生的布局和形態(tài)要求，同時(shí)又要考慮建筑空間的通用性。從這個(gè)角度出發(fā)，圍合式的建筑形態(tài)、中部是帶采光天棚的中庭（事實(shí)上，中庭也可以通過結(jié)構(gòu)處理，變成層級式的 城堡。一則是餐飲的污染可能對零售或服務(wù)性設(shè)施有干擾，二則本地居民消費(fèi)量尚無法充分評估，獨(dú)立的、簡潔的餐飲空間可以降低建安成本。 第 23 頁 共 25 頁 六 、定位思路總結(jié)與功能規(guī)劃設(shè)想 圖 3：關(guān)于業(yè)態(tài)定位的判斷樹 辦 公 商 業(yè) 金 融 教 育 文 娛 公 寓需 求 有 限細(xì) 分 市 場公寓式辦公純辦公樓金融服務(wù)大型商業(yè)社區(qū)商業(yè)周 浦 競 爭細(xì) 分 市 場社 區(qū) 一 站 式服 務(wù) 中 心參 考 蘇 州鄰 里 中 心目 前 需 求相 當(dāng) 有 限社 區(qū) 配 套 網(wǎng)點(diǎn) 基 本 勝 任社區(qū)文娛高檔娛樂教育需求常 規(guī) 教 育 外細(xì) 分 市 場兒 童 樂 園吸 引 人 流寓 教 于 樂目 前 需 求相 當(dāng) 有 限有 一 定 的 需求 空 間兒童教娛成人教育就 業(yè) 技 能 培訓(xùn) 促 進(jìn) 動(dòng) 遷人 群 就 業(yè)有 一 定 的需 求 市 場規(guī) 劃 初 始 指 導(dǎo) 功 能社 區(qū) 中 型購 物 超 市有 一 定 的 適應(yīng) 可 能 性 表 5：設(shè)想中的功能空間及面積分布 地塊 主題功能 面積（ M2） 形態(tài) W51 公寓 21500 5 排 10 幢 10 層 兒童娛樂中心 20000 社區(qū)鄰里服務(wù)中心 20000 圍合式、如玫瑰坊 W61 公寓 17000 4 排 8 幢 10 層 餐飲 5000 3F 裙樓商業(yè)中心 25040 4F 公寓式辦公樓 10560 660*16 辦公樓 19200 1200*16 第 24 頁 共 25 頁 附表：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)明細(xì)表 類 別 總平均 低收入戶 中等偏下戶 中等收入戶 中等偏上戶 消費(fèi)支出 11040 7152 8931 10060 12569 食 品 4102 3268 3583 4086 4553 糧 油 360 331 358 376 376 肉禽蛋水產(chǎn)品 1219 1065 1182 1199 1348 蔬 菜 336 279 331 357 361 糖煙酒茶飲料 492 416 410 574 547 干鮮瓜果 294 233 244 300 321 糕點(diǎn)、奶制品 361 301 320 395 380 在外飲食 897 511 611 733 1073 衣 著 751 338 457 629 799 ＃服裝 542 238 306 443 577 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 792 393 462 613 1 125 耐用消費(fèi)品 434 219 248 322 685 醫(yī)療保健 603 288 507 576 652 藥品費(fèi) 228 85 177 219 250 滋補(bǔ)保健品 206 80 160 208 231 交通和通信 1259 690 1095 1151 1275 交 通 621 321 589 461 565 交通費(fèi) 429 216 231 369 447 通 信 638 369 506 690 710 電信費(fèi) 499 299 415 542 564 教育文化娛樂服務(wù) 1834 1274 1731 1839 2021 教 育 937 936 1117 1042 744 ＃學(xué)雜費(fèi) 626 730 856 645 493 成人教育費(fèi) 92 10 30 101 101 文化娛樂服務(wù) 310 82 152 257 453 文化娛樂用品 587 256 462 540 824 ＃ 家用電腦 180 112 217 212 225 彩色電視機(jī) 126 23 64 92 242 書報(bào)雜志 68 43 46 69 69 紙張文具 15 14 15 13 11 居 住 1280 756 866 845 1648 ＃ 水 費(fèi) 80 72 76 76 86 電 費(fèi) 308 266 294 286 335 燃 料 費(fèi) 155 137 149 148 170 住房裝潢 64 11 23 42 73 雜項(xiàng) 商品和服務(wù) 419 145 230 320 496 第 25 頁 共 25 頁
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1