【正文】 域型 120 150 ～ 120 ～80 3～ 4 個購物中心、百貨店、專業(yè)店 35000 以上 市民服務(wù)、政府派出部門、福利設(shè)施、娛樂體育設(shè)施、餐廳、茶室、飲料店、會館、辦公設(shè)施、旅館、停車場、公共交通換乘站 大型 區(qū)域型 40 80～ 40～ 25 1～ 2 個購物中心、百貨店 18000 ～35000 市民服務(wù)、醫(yī)療、文化設(shè)施、會場、文體、餐廳、飲食店、旅館、停車場 中型 地方型 20 25～ 20～ 15 1～ 2 個購物中心 8000 ～18000 市民服務(wù)、醫(yī)療、文化、體育、餐廳、飲食店、停車場 小型 鄰里型 8 15～ 8～ 4 1 個購物中心 3000～ 8000 醫(yī)療、文化、體育設(shè)施、餐廳、飲食店、停車場 微型 4～ ～ 1 個 購物中心、超級市場 1500～ 3000 飲食店、停車場、文化教室 商業(yè)形態(tài)類型，按場址分類 類型 位置、交通狀況 特征 服務(wù)范圍 經(jīng)營范圍 城市中心商業(yè)綜合體 建于低價昂貴的市中心，交通與貨運(yùn)擁擠、停車 場地少 職能種類齊全，常與城市的行政、文化、康樂等設(shè)施共同開發(fā) 商圈大，以 30 分鐘汽車車程的范圍為主，高級服務(wù)范圍波及全市區(qū)，普通服務(wù)的有效半徑推動市區(qū)邊緣 百貨、時裝、禮品等，品種齊全，主要為高、中檔和時新商品，能體現(xiàn)市民文化生活質(zhì)量 地區(qū)商業(yè)綜合多建于地區(qū)的商貿(mào)中心 職能種類較齊全，常與城商圈較大，以 10 分鐘汽車車程的范圍為主，各種零售百貨、時裝等，第 22 頁 共 25 頁 體 市 的居住、康樂、辦公等設(shè)施共同開發(fā) 吸引的流動人口也較多 品種較齊全和世上，并提供中高檔的經(jīng)營與服務(wù) 社區(qū)商業(yè)綜合體 建于城市的居民區(qū)或開發(fā)區(qū)，與社區(qū)干道、城市交通干道結(jié)合，有獨(dú)立完善的交通體系 商業(yè)配套設(shè)施較齊全，除滿足日常所需，還提供多類活動空間與服務(wù)性設(shè)施；外部環(huán)境與居民生活接軌 商圈以 3－ 10分鐘的步行范圍為主，吸引流動人口較少，服務(wù)對象主要為社區(qū)居民 重點(diǎn)經(jīng)營日用品、便利品和生活必需品等，價格較便宜 城郊商業(yè)綜合體 多設(shè)于交通節(jié)點(diǎn)，交 通便捷，但缺少公交工具，以私人交通為主，能提供大量的停車場地 通常建筑體層數(shù)不多，呈平鋪式展開；地價較便宜 在發(fā)達(dá)國家，其商圈范圍較大，在我國則客源有限。同時可以設(shè)置就業(yè)培訓(xùn)教育中心，通過提高居民專業(yè)技術(shù)，以促進(jìn)一些 “ 50” 的市區(qū)居民以及因郊區(qū)城市化帶來的一些農(nóng)民就業(yè)技能缺乏問題 7，第 4層因采光和通風(fēng)較佳，可以定位為體育活動空間，考慮設(shè)置羽毛球館、乒乓球館等室內(nèi)體育活動場所，已實(shí)現(xiàn)居民強(qiáng)身健體和全民運(yùn)動的社會目標(biāo)。 第 16 頁 共 25 頁 科教廣場 書法類、棋類室、美術(shù)類、模型制造、奧林匹克培訓(xùn) 個廣場的趣味性。 而根據(jù)蘇州新區(qū)四個鄰里中心的數(shù)據(jù)，每個鄰里中心的建筑面積在 1～ 3 萬不等，每 個中心除了必然性的 12 項(xiàng)基本功能外，根據(jù)實(shí)際需要再增加其他適當(dāng)?shù)墓δ堋? 4 引自： 第 10 頁 共 25 頁 表 2：公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) (㎡ /千人 ) 居住區(qū) 本區(qū)所需建筑面積 建筑面積 用地面積 （假定 萬人） 總指標(biāo) 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 56712～ 111962 （ 75752～ 143242） 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 20400～ 40800 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 2652～ 6732 （ 6052～ 13532） 文體 125～ 245 225～ 645 4250～ 8330 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 24072～ 30940 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 2020～ 15776 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 680～ 1020 （ 2040～ 2720） 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 1360～ 5100 （ 15640～ 27880） 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 1564～ 3264 資料來源：《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50180— 93（修改本）》 由上可以看出根據(jù) 《規(guī)范》的指導(dǎo)，本區(qū)域的商業(yè)配套建筑面積大致在 75752～ 143242 平方米左右， 但實(shí)際上由于一些教育設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)，以及醫(yī)院 都并不布局在康 康 6 地塊，也就是說，W51 和 W61 的商業(yè)容量事實(shí)上已經(jīng)超出了《規(guī)范》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，這就意味著，該兩塊地的配套功能空間布局可能需要引入非常規(guī)的配套設(shè)施，否則體量過大的面積難以消化。因而，在康 康 6 周邊地區(qū)規(guī)劃尚且未知的情況下，本地區(qū)的商業(yè)綜合配套設(shè)施的輻射群體數(shù)量是偏低的（除非有特定消費(fèi)概念，導(dǎo)入外部客流），決定了康 康 6 的公建配套要么需要降低體量，要么創(chuàng)新出市場亮點(diǎn)，放大客戶群。 W 5 1W 6 1經(jīng) 一路羅山路南延長線紅 線 2 4 米 紅 線 6 0 米 ， 兩 側(cè) 控 制 1 0 0 米紅 線 3 2 米周 鄧 公 路緯 二 路 加 小 河 浜 圖 1：項(xiàng)目地塊的 立地條件及其 對商流的影響 1 數(shù)據(jù)來源： 第 6 頁 共 25 頁 除對 消費(fèi)群體 進(jìn)行研究外，項(xiàng)目所處位置的立地能力也是 研判商業(yè)潛力的 一個非常重要的研究要素。項(xiàng)目及其周邊目前均為農(nóng)田及自然村落，周邊詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺。 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項(xiàng)目的定位思路 上海華燕置業(yè)策劃有限公司商業(yè)地產(chǎn)部 二零零五年二月二十 八 日 第 2 頁 共 25 頁 目 錄 一、定位原則和指導(dǎo)思想 二、商業(yè)需求分析 （一）客戶源分析 本基地人群 周邊區(qū)域人群 市政大交通攜帶人群 （二）客戶購買力及消費(fèi)模式分析 購買意愿及購買力 消費(fèi)模式 三、規(guī)劃定位依據(jù) （一）國家強(qiáng)制性規(guī)范的指導(dǎo) （二）公建配套的規(guī)劃指導(dǎo)限制 四、產(chǎn)品定位與市場細(xì)分 （一） W－ 5－