【正文】 ②各項(xiàng)小區(qū)設(shè)施介紹； ③交通線路說(shuō)明及客戶引導(dǎo)確定。 年齡要求： 18— 30 周歲。 4)清盤期 廣告目標(biāo) 維持品牌影響力，加強(qiáng)老 客戶的溝通為“慶云 推廣策略四：體驗(yàn)營(yíng)銷。 六、前期價(jià)格策略、銷售策略 價(jià)格策略 “高品質(zhì)高價(jià)位樓盤”、“低開高走” 定位為“高價(jià)位”樓盤的原因。 A成本定價(jià)法 成本定價(jià)法就是先計(jì)算出房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本，然后再加上一定比例的利潤(rùn)。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤小結(jié)： 近年來(lái)慶云房地產(chǎn)開發(fā)量比較大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。迄今只 銷 售二十多套， 該項(xiàng) 目 給 我 們 的 項(xiàng) 目 進(jìn) 入市 場(chǎng) 造成直接的威 脅 。 ?高最價(jià) :1700 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1400 元 / ㎡ ?賣點(diǎn)：以商務(wù)住宅物業(yè)的性質(zhì)做對(duì)外推廣、同時(shí)還有慶云第一高樓，物業(yè)配套、以及物業(yè)管理等賣點(diǎn)。慶云縣的私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶等長(zhǎng)期居住或經(jīng)常來(lái)慶云的比較成功的商貿(mào)人士。 若上述編制基礎(chǔ)和假設(shè)發(fā)生相應(yīng)改變，應(yīng)考慮其對(duì)營(yíng) 銷推廣方案的影響，并作出相應(yīng)的調(diào)整。 目標(biāo)客戶群的行為特征： 年齡在 30 歲―― 60 歲，主力是 35―― 50 歲 多為男性 這一部分人士有較高的社會(huì)收入 多數(shù)人士有一輛或一輛以上的車 在縣城里有較高的社會(huì)地位 ，有的甚至有顯赫的社會(huì)地位 家庭人數(shù)大多在３－６人 他們有濃厚的家庭、家族觀念 商務(wù)社交活動(dòng)多，經(jīng)常出入本地高檔消費(fèi)場(chǎng)所如：洗浴中心、高檔和特色飯店 經(jīng)常穿著名牌服飾，使用名牌用品 有時(shí)候表現(xiàn)為對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康很注重 有主見，個(gè)性強(qiáng)，喜歡張揚(yáng)個(gè)性 關(guān)注政策、新聞信息 出差頻率較高，經(jīng)常往返在城市之間 做決策果斷而縝密，多數(shù)人出手大方 來(lái)源： 216。所以房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不會(huì)有太大波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。 ?配套 : 小區(qū)的周 邊 配套不完善，小區(qū)內(nèi)的配套有廣 場(chǎng) 、健身 娛樂設(shè) 施等 ?工程狀況 : 一期工程即將完工 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 的中低端收入的住房消 費(fèi) 群體 ?主力 戶 型： 135 平方米 ?底價(jià) : 888 元 / ㎡ 均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ：小區(qū)的價(jià)格、付款方式、 戶 型、周 邊 的教育配套以及物 業(yè) 管理公司的品牌 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：此小區(qū) 為慶 云 縣 價(jià)格最低的 項(xiàng) 目， 規(guī) 劃比 較 大，而且一期的投入比 較 大， 銷 售相 對(duì) 很好。 (10)樓盤名稱：北海家園 ?位 置 : 渤海路與青年街交 匯處 ?規(guī) 劃 設(shè)計(jì) : 上海同 濟(jì) 大學(xué) ?發(fā) 展商 : 浙江湖州金海岸 實(shí)業(yè) 有限公司 ?代理商 : 慶 云金海岸房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 小區(qū) 總 占地面 積 70公 傾 ，約 1050 畝 ，建筑面 積 175600 平方米 ?配套：周 邊 的配套比 較 差，但小區(qū)的的景 觀 配套相 對(duì)較 好 ?工程狀況 : 一期已 經(jīng) 入住 ?物 業(yè) 管理公司：浙江湖州百事通物 業(yè) 管理有限公司 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ 10 ?推出日期： 2020 年 12 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 中高 層 住房消 費(fèi) 群體 ?主力 戶 型： 130 平方米左右的三居室 ?最高價(jià) : 1300 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1010元 / ㎡ 均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ： 約 44000 平方米的主 題 公園是小區(qū)最大的 賣 點(diǎn)。倡導(dǎo)尊貴生活意識(shí)形態(tài)， 高品質(zhì)的物業(yè)管理和安保服務(wù) 體現(xiàn)“宅求其安，誠(chéng)信管家”的價(jià)值。 入市價(jià)格 入市時(shí)要以相對(duì)較低價(jià)格切入市場(chǎng)，推出一些位置、景觀稍靠外的房型，吸引更多意向客戶的關(guān)注，隨后推出位置好的房型，價(jià)格隨之也相應(yīng)提升，迅速的占領(lǐng)市場(chǎng)。 關(guān)鍵點(diǎn)：深層次挖掘高端消費(fèi)群的心理需求，拔高本項(xiàng)目的產(chǎn)品形象，創(chuàng)造慶云絕對(duì)高檔項(xiàng)目的形象，以其高端形象刺殺更廣泛的消費(fèi)群體，且在具體推廣中走出去，主動(dòng)營(yíng)銷，給予實(shí)際優(yōu)惠。 快速凝聚銷售人氣。 （以上投放可選 1 或多選） 平面 1） 樓書 2） 售樓處看板 2） DM 廣告宣傳單頁(yè)。 有較強(qiáng)的市場(chǎng)分析、研究能力，較強(qiáng)的營(yíng)銷能力。 有一年以上一線房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)。 戶外 1）本樓盤東北面 16 m 6m、西北面 30 6 兩塊大型戶外廣告 2）在臨時(shí)售樓處旁 —— 郵電大樓豎立一塊大型戶外廣告，鋪設(shè)高炮或樓體看板 —— 針對(duì)物流業(yè)客群。 推廣“尊貴生活倡導(dǎo)者！”定位 . 樹立“ 慶云我們建議對(duì)關(guān)系戶可以優(yōu)先選房，但必須在開盤前二星期以前 (選定房源時(shí) )同公司簽定預(yù)訂協(xié)議，繳納預(yù)訂金，于預(yù)售證領(lǐng)取 3日內(nèi)到公司簽定合同，否則視同違約處理，罰沒定金。 公式： P=均價(jià) f1 f2（ 1177。 ?5 內(nèi)部?jī)r(jià)格因素： 項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)及回款要求 項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)分短期和長(zhǎng)期，項(xiàng)目要達(dá) 到盈利目標(biāo)主要是通過(guò)回款來(lái)實(shí)現(xiàn)。 ?工程狀況 : 主體完成 ?物 業(yè) 管理公司： 元 / ㎡ ?推出 日期 2020 年 5 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群：主要 針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 到 縣 城的置 業(yè) 者 ?主力 戶 型：二室二 廳 三室二 廳 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1100 元 / ㎡ 均價(jià)： 1300 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ：地段、 產(chǎn) 品的構(gòu)造、物 業(yè) 、配套 設(shè) 施、建筑特點(diǎn)、 戶 型 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：此 項(xiàng) 目的性價(jià)比 較 高，目 標(biāo) 客 戶 明確，但推廣的形式 過(guò) 于 單 一，不能有做到有的放矢，周 邊 的教育 設(shè) 施比 較 全。 7 ?綜合點(diǎn)評(píng)：伴隨慶云縣廣場(chǎng)的建立，小區(qū)的物業(yè)價(jià)值將得到大幅度提高，小區(qū)的戶型比較齊全，從 75 平方米到 140 平方米滿足不同層次購(gòu)房者的需求，但小區(qū)的規(guī)模較小，從規(guī)劃上可以看出 此項(xiàng)目的物業(yè)管理相對(duì)來(lái)說(shuō)較差。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì) (一 ) 宏觀環(huán)境分析 從宏觀經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展入重化工業(yè)階段，住房、汽車、教育培訓(xùn)將成為今后相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)的主要需求。 （ 1）門前大面積綠化，包括喬木、灌木、花草。 （二）庭院別墅： 每棟門前的大面積綠化是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，將門前綠化升華為一定意義上的庭院將是本項(xiàng)目的主力賣點(diǎn)和訴求點(diǎn)之一。消費(fèi)者在選擇的時(shí)候尤其注重以下幾個(gè)方面： A房型 —— B 朝向 —— C 樓層 —— D 面積 —— E 景觀 —— F 位置 小結(jié)： 基于本案為別墅產(chǎn) 品，面積、景觀、位置將取到價(jià)格導(dǎo)向。有一定的市場(chǎng)，這給我們將要開發(fā)項(xiàng) 目提供了市場(chǎng)預(yù)知信息。 ?主力 戶 型： 130 平方米左右 錯(cuò)層 的 160 平方米左右 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低 價(jià)： 1100 元 / ㎡均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣