【正文】 ②各項小區(qū)設(shè)施介紹； ③交通線路說明及客戶引導(dǎo)確定。 年齡要求： 18— 30 周歲。 4)清盤期 廣告目標(biāo) 維持品牌影響力，加強老 客戶的溝通為“慶云 推廣策略四：體驗營銷。 六、前期價格策略、銷售策略 價格策略 “高品質(zhì)高價位樓盤”、“低開高走” 定位為“高價位”樓盤的原因。 A成本定價法 成本定價法就是先計算出房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本，然后再加上一定比例的利潤。 競爭樓盤小結(jié)： 近年來慶云房地產(chǎn)開發(fā)量比較大，競爭比較激烈。迄今只 銷 售二十多套， 該項 目 給 我 們 的 項 目 進 入市 場 造成直接的威 脅 。 ?高最價 :1700 元 / ㎡ 最低價： 1400 元 / ㎡ ?賣點：以商務(wù)住宅物業(yè)的性質(zhì)做對外推廣、同時還有慶云第一高樓，物業(yè)配套、以及物業(yè)管理等賣點。慶云縣的私營業(yè)主、個體戶等長期居住或經(jīng)常來慶云的比較成功的商貿(mào)人士。 若上述編制基礎(chǔ)和假設(shè)發(fā)生相應(yīng)改變，應(yīng)考慮其對營 銷推廣方案的影響，并作出相應(yīng)的調(diào)整。 目標(biāo)客戶群的行為特征： 年齡在 30 歲―― 60 歲，主力是 35―― 50 歲 多為男性 這一部分人士有較高的社會收入 多數(shù)人士有一輛或一輛以上的車 在縣城里有較高的社會地位 ，有的甚至有顯赫的社會地位 家庭人數(shù)大多在３－６人 他們有濃厚的家庭、家族觀念 商務(wù)社交活動多，經(jīng)常出入本地高檔消費場所如：洗浴中心、高檔和特色飯店 經(jīng)常穿著名牌服飾，使用名牌用品 有時候表現(xiàn)為對運動、健康很注重 有主見，個性強，喜歡張揚個性 關(guān)注政策、新聞信息 出差頻率較高，經(jīng)常往返在城市之間 做決策果斷而縝密，多數(shù)人出手大方 來源： 216。所以房產(chǎn)市場預(yù)期不會有太大波動，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)步發(fā)展階段。 ?配套 : 小區(qū)的周 邊 配套不完善，小區(qū)內(nèi)的配套有廣 場 、健身 娛樂設(shè) 施等 ?工程狀況 : 一期工程即將完工 ?管理 費 ： 元 / ㎡ ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 的中低端收入的住房消 費 群體 ?主力 戶 型： 135 平方米 ?底價 : 888 元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ：小區(qū)的價格、付款方式、 戶 型、周 邊 的教育配套以及物 業(yè) 管理公司的品牌 ?綜 合點 評 ：此小區(qū) 為慶 云 縣 價格最低的 項 目， 規(guī) 劃比 較 大，而且一期的投入比 較 大， 銷 售相 對 很好。 (10)樓盤名稱：北海家園 ?位 置 : 渤海路與青年街交 匯處 ?規(guī) 劃 設(shè)計 : 上海同 濟 大學(xué) ?發(fā) 展商 : 浙江湖州金海岸 實業(yè) 有限公司 ?代理商 : 慶 云金海岸房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 小區(qū) 總 占地面 積 70公 傾 ，約 1050 畝 ，建筑面 積 175600 平方米 ?配套：周 邊 的配套比 較 差，但小區(qū)的的景 觀 配套相 對較 好 ?工程狀況 : 一期已 經(jīng) 入住 ?物 業(yè) 管理公司：浙江湖州百事通物 業(yè) 管理有限公司 ?管理 費 ： 元 / ㎡ 10 ?推出日期： 2020 年 12 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 中高 層 住房消 費 群體 ?主力 戶 型： 130 平方米左右的三居室 ?最高價 : 1300 元 / ㎡ 最低價： 1010元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ： 約 44000 平方米的主 題 公園是小區(qū)最大的 賣 點。倡導(dǎo)尊貴生活意識形態(tài)， 高品質(zhì)的物業(yè)管理和安保服務(wù) 體現(xiàn)“宅求其安，誠信管家”的價值。 入市價格 入市時要以相對較低價格切入市場，推出一些位置、景觀稍靠外的房型，吸引更多意向客戶的關(guān)注，隨后推出位置好的房型，價格隨之也相應(yīng)提升，迅速的占領(lǐng)市場。 關(guān)鍵點：深層次挖掘高端消費群的心理需求，拔高本項目的產(chǎn)品形象，創(chuàng)造慶云絕對高檔項目的形象，以其高端形象刺殺更廣泛的消費群體，且在具體推廣中走出去，主動營銷，給予實際優(yōu)惠。 快速凝聚銷售人氣。 （以上投放可選 1 或多選） 平面 1） 樓書 2） 售樓處看板 2） DM 廣告宣傳單頁。 有較強的市場分析、研究能力，較強的營銷能力。 有一年以上一線房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗。 戶外 1）本樓盤東北面 16 m 6m、西北面 30 6 兩塊大型戶外廣告 2）在臨時售樓處旁 —— 郵電大樓豎立一塊大型戶外廣告，鋪設(shè)高炮或樓體看板 —— 針對物流業(yè)客群。 推廣“尊貴生活倡導(dǎo)者！”定位 . 樹立“ 慶云我們建議對關(guān)系戶可以優(yōu)先選房，但必須在開盤前二星期以前 (選定房源時 )同公司簽定預(yù)訂協(xié)議，繳納預(yù)訂金，于預(yù)售證領(lǐng)取 3日內(nèi)到公司簽定合同，否則視同違約處理，罰沒定金。 公式： P=均價 f1 f2（ 1177。 ?5 內(nèi)部價格因素： 項目的利潤目標(biāo)及回款要求 項目的利潤目標(biāo)分短期和長期，項目要達 到盈利目標(biāo)主要是通過回款來實現(xiàn)。 ?工程狀況 : 主體完成 ?物 業(yè) 管理公司： 元 / ㎡ ?推出 日期 2020 年 5 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群：主要 針對鄉(xiāng)鎮(zhèn) 到 縣 城的置 業(yè) 者 ?主力 戶 型：二室二 廳 三室二 廳 ?最高價 : 1380 元 / ㎡ 最低價： 1100 元 / ㎡ 均價： 1300 元 / ㎡ ?賣 點 ：地段、 產(chǎn) 品的構(gòu)造、物 業(yè) 、配套 設(shè) 施、建筑特點、 戶 型 ?綜 合點 評 ：此 項 目的性價比 較 高，目 標(biāo) 客 戶 明確，但推廣的形式 過 于 單 一，不能有做到有的放矢，周 邊 的教育 設(shè) 施比 較 全。 7 ?綜合點評：伴隨慶云縣廣場的建立，小區(qū)的物業(yè)價值將得到大幅度提高，小區(qū)的戶型比較齊全，從 75 平方米到 140 平方米滿足不同層次購房者的需求，但小區(qū)的規(guī)模較小，從規(guī)劃上可以看出 此項目的物業(yè)管理相對來說較差。 房地產(chǎn)市場的價格趨勢 (一 ) 宏觀環(huán)境分析 從宏觀經(jīng)濟總量指標(biāo)看，我國經(jīng)濟發(fā)展入重化工業(yè)階段，住房、汽車、教育培訓(xùn)將成為今后相當(dāng)一段時期內(nèi)的主要需求。 （ 1）門前大面積綠化，包括喬木、灌木、花草。 （二）庭院別墅： 每棟門前的大面積綠化是本項目的一大亮點，將門前綠化升華為一定意義上的庭院將是本項目的主力賣點和訴求點之一。消費者在選擇的時候尤其注重以下幾個方面： A房型 —— B 朝向 —— C 樓層 —— D 面積 —— E 景觀 —— F 位置 小結(jié)： 基于本案為別墅產(chǎn) 品，面積、景觀、位置將取到價格導(dǎo)向。有一定的市場，這給我們將要開發(fā)項 目提供了市場預(yù)知信息。 ?主力 戶 型： 130 平方米左右 錯層 的 160 平方米左右 ?最高價 : 1380 元 / ㎡ 最低 價： 1100 元 / ㎡均價： 1200 元 / ㎡ ?賣