【文章內(nèi)容簡介】 建 設 街 與光明路交叉口 ?規(guī) 劃 設計 : 山 東 省知名建筑景 觀設計 大 師 ?發(fā) 展商 : 德州天 潤 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 7．8 萬平米水景住宅 ?配套 : 建 設 路周 邊 的配套比 較 全，小區(qū)也在政府 規(guī) 劃的廣 場 附近 ?工程狀況 : 拆遷期： ?管理 費 ：未定 ?推出日期：明年 ?交房日期：一期明年 ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群：以 現(xiàn) 在的定價來看，此 項 目主要 針對慶 云的高端客 戶 。 ?主力 戶 型： 130 平方米左右 錯層 的 160 平方米左右 ?最高價 : 1380 元 / ㎡ 最低 價： 1100 元 / ㎡均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ：地段、湖景、價格、 產(chǎn) 品 節(jié) 能、配套、 戶 型 設計 。 ?綜 合點 評 ：如果此地段的 環(huán) 境得到 進 一步治理，那么此 項 目可以作 為慶 云 縣 的高檔 項 目之一，本項 目周 邊 的 環(huán) 境如果不能 進 行治理，將會 給項 目的 銷 售 帶 來很大的阻力 。 9 (8)樓盤名稱：建云公寓 ?位 置 : 建 設 街與新 興 路交 匯處 ?發(fā) 展商 : 天津市振 飛 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司 慶 云分公司 ?規(guī) 模 :3 萬平方米， 240戶 ?配套 : 周 邊 的生活條件比 較 成熟。 ?工程狀況 : 主體完成 ?物 業(yè) 管理公司： 元 / ㎡ ?推出 日期 2020 年 5 月 ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群：主要 針對鄉(xiāng)鎮(zhèn) 到 縣 城的置 業(yè) 者 ?主力 戶 型：二室二 廳 三室二 廳 ?最高價 : 1380 元 / ㎡ 最低價： 1100 元 / ㎡ 均價： 1300 元 / ㎡ ?賣 點 ：地段、 產(chǎn) 品的構(gòu)造、物 業(yè) 、配套 設 施、建筑特點、 戶 型 ?綜 合點 評 ：此 項 目的性價比 較 高，目 標 客 戶 明確，但推廣的形式 過 于 單 一，不能有做到有的放矢，周 邊 的教育 設 施比 較 全。此 項 目的推廣的高明之 處 在他非常明確自己的目 標 客 戶 群，但在推廣 執(zhí) 行不到位。 (9)樓盤名稱：鴻瑞花園 ?位 置 : 建 設 街新 興 路交 匯處 ?發(fā) 展商 : 浙江永達房地 產(chǎn) 有限公司 ?開 發(fā) 商 ：山 東慶 云 鴻 瑞置 業(yè) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 平方米 用地面 積 平方 ?配套 : 周 邊 有 銀 行和學校等生活配套 ?管理 費 ： 元 / ㎡ ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群： 慶 云的中 層 消 費 群 ?主力 戶 型： 三居室 125 平方米左右 ?高最價 : 1400 元 / ㎡ 最低價： 1100元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ：地段、 戶 型、付款方式、建筑 設計 、規(guī) 劃、 物 業(yè) 管理、超大的 綠 化率、 質(zhì) 量 ?綜 合點 評 ：本 項 目是 慶 云比 較 早的 項 目之一，居民的 認 知度很高，同 時 本 項 目的性價比 較 高， 項目位于政府廣 場 和北海公園之 間 ，周 邊 有成熟的配套，但小區(qū)的景 觀 沒有特點，建筑無特色。 項目的主入口沒有在主干道上，表象印象欠缺高檔樓 盤 的條件。 (10)樓盤名稱：北海家園 ?位 置 : 渤海路與青年街交 匯處 ?規(guī) 劃 設計 : 上海同 濟 大學 ?發(fā) 展商 : 浙江湖州金海岸 實業(yè) 有限公司 ?代理商 : 慶 云金海岸房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 小區(qū) 總 占地面 積 70公 傾 ，約 1050 畝 ，建筑面 積 175600 平方米 ?配套：周 邊 的配套比 較 差，但小區(qū)的的景 觀 配套相 對較 好 ?工程狀況 : 一期已 經(jīng) 入住 ?物 業(yè) 管理公司：浙江湖州百事通物 業(yè) 管理有限公司 ?管理 費 ： 元 / ㎡ 10 ?推出日期： 2020 年 12 月 ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群： 慶 云 縣 中高 層 住房消 費 群體 ?主力 戶 型： 130 平方米左右的三居室 ?最高價 : 1300 元 / ㎡ 最低價： 1010元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ： 約 44000 平方米的主 題 公園是小區(qū)最大的 賣 點。 ?綜 合點 評 ：本 項 目的景 觀資 源豐富，是 慶 云景 觀環(huán) 境的集中地，也 給 本 項 目 帶 來很大的 賣 點，但在最近兩年此 項 目的周 邊 配套不全，生活品 質(zhì) 相 對 落后，公園建成后，本 項 目將是 慶 云 縣 住宅市場 中最大的 閃 光點。 (11)樓盤名稱：開元福邸 ?位 置 : 開元大街與渤海路交 匯處 ?規(guī) 劃 設計 : 青 島 房地 產(chǎn) 建筑 設計 有限公司 ?發(fā) 展商 : 德州萬通置 業(yè) 有限公司 ?代理商 : 南京智云堂 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 5 萬平方米， 400 多 戶 。 ?配套 : 本 項 目 臨慶 云 縣 的兩條主干道，周 邊 的生活配套很少 ?工程狀況 : 正在拆遷中 ?管理 費 ： 元 / ㎡ ?推出日期 2020 年 11月 ?交房日期： 2020 年 8 月 ?裝修 標 準： 簡 裝 ?目 標 客 戶 群：中 層 消 費 群 ?主力 戶 型： 130 平方米左右三居室 ?最高價 : 1400 元 / ㎡ 最低價： 1100元 / ㎡ 均價： 1200 元 / ㎡ ?賣 點 ：開 發(fā) 公司品牌、整體 規(guī) 劃、地段、配套、物 業(yè) 管理。 ?綜 合點 評 ：本 項 目兩面 臨慶 云 縣 的主干道，其升 值 潛力 較 其它 項 目而言相 對 要大， 現(xiàn) 在其市場 的影響度 較 小，但小區(qū)的周 邊 配套相 對較 好，性價比 較 高。 競爭樓盤小結(jié)： 近年來慶云房地產(chǎn)開發(fā)量比較大，競爭比較激烈。在建和在售樓盤基本為小 規(guī)模開發(fā)，還沒有真正意義上的大盤。本城樓盤的均價普遍在１２００元／平方米。主力戶型面積在１３０平方米 ， 物業(yè)類型以多層為主，高層和別墅物業(yè)比較稀少。 因為 物業(yè)類型 的區(qū)別， 本城 除 金泰山莊 外，其余樓盤并不具備可比性。 唯一在售的別墅項目 —— 金泰山莊將是本項目最直接的競爭對手，最高價 : 1550 元 / ㎡ ， 最低價： 1350 元 / ㎡ ， 均價： 1400 元 / ㎡ 。 但金泰山莊在產(chǎn)品、園林規(guī)劃等多方面沒有很明顯的優(yōu)勢。 ?5 內(nèi)部價格因素： 項目的利潤目標及回款要求 項目的利潤目標分短期和長期，項目要達 到盈利目標主要是通過回款來實現(xiàn)?；乜畎殡S樓盤第一次啟動銷售到收官，是呈連續(xù)性狀態(tài)。為實現(xiàn)項目盈利目標在制定價格方面不得不考慮短期和長期目標及回款進度，以追求利潤最大化。 11 商品內(nèi)在因素 本項目定位高檔別墅居住小區(qū)，“ 歐