【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建 設(shè) 街 與光明路交叉口 ?規(guī) 劃 設(shè)計(jì) : 山 東 省知名建筑景 觀設(shè)計(jì) 大 師 ?發(fā) 展商 : 德州天 潤(rùn) 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 7．8 萬平米水景住宅 ?配套 : 建 設(shè) 路周 邊 的配套比 較 全，小區(qū)也在政府 規(guī) 劃的廣 場(chǎng) 附近 ?工程狀況 : 拆遷期： ?管理 費(fèi) ：未定 ?推出日期：明年 ?交房日期：一期明年 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群：以 現(xiàn) 在的定價(jià)來看，此 項(xiàng) 目主要 針對(duì)慶 云的高端客 戶 。 ?主力 戶 型： 130 平方米左右 錯(cuò)層 的 160 平方米左右 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低 價(jià)： 1100 元 / ㎡均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ：地段、湖景、價(jià)格、 產(chǎn) 品 節(jié) 能、配套、 戶 型 設(shè)計(jì) 。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：如果此地段的 環(huán) 境得到 進(jìn) 一步治理，那么此 項(xiàng) 目可以作 為慶 云 縣 的高檔 項(xiàng) 目之一，本項(xiàng) 目周 邊 的 環(huán) 境如果不能 進(jìn) 行治理，將會(huì) 給項(xiàng) 目的 銷 售 帶 來很大的阻力 。 9 (8)樓盤名稱：建云公寓 ?位 置 : 建 設(shè) 街與新 興 路交 匯處 ?發(fā) 展商 : 天津市振 飛 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 公司 慶 云分公司 ?規(guī) 模 :3 萬平方米， 240戶 ?配套 : 周 邊 的生活條件比 較 成熟。 ?工程狀況 : 主體完成 ?物 業(yè) 管理公司： 元 / ㎡ ?推出 日期 2020 年 5 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群：主要 針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 到 縣 城的置 業(yè) 者 ?主力 戶 型：二室二 廳 三室二 廳 ?最高價(jià) : 1380 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1100 元 / ㎡ 均價(jià)： 1300 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ：地段、 產(chǎn) 品的構(gòu)造、物 業(yè) 、配套 設(shè) 施、建筑特點(diǎn)、 戶 型 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：此 項(xiàng) 目的性價(jià)比 較 高，目 標(biāo) 客 戶 明確，但推廣的形式 過 于 單 一，不能有做到有的放矢，周 邊 的教育 設(shè) 施比 較 全。此 項(xiàng) 目的推廣的高明之 處 在他非常明確自己的目 標(biāo) 客 戶 群，但在推廣 執(zhí) 行不到位。 (9)樓盤名稱：鴻瑞花園 ?位 置 : 建 設(shè) 街新 興 路交 匯處 ?發(fā) 展商 : 浙江永達(dá)房地 產(chǎn) 有限公司 ?開 發(fā) 商 ：山 東慶 云 鴻 瑞置 業(yè) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 平方米 用地面 積 平方 ?配套 : 周 邊 有 銀 行和學(xué)校等生活配套 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云的中 層 消 費(fèi) 群 ?主力 戶 型： 三居室 125 平方米左右 ?高最價(jià) : 1400 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1100元 / ㎡ 均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ：地段、 戶 型、付款方式、建筑 設(shè)計(jì) 、規(guī) 劃、 物 業(yè) 管理、超大的 綠 化率、 質(zhì) 量 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：本 項(xiàng) 目是 慶 云比 較 早的 項(xiàng) 目之一，居民的 認(rèn) 知度很高，同 時(shí) 本 項(xiàng) 目的性價(jià)比 較 高， 項(xiàng)目位于政府廣 場(chǎng) 和北海公園之 間 ，周 邊 有成熟的配套，但小區(qū)的景 觀 沒有特點(diǎn)，建筑無特色。 項(xiàng)目的主入口沒有在主干道上，表象印象欠缺高檔樓 盤 的條件。 (10)樓盤名稱：北海家園 ?位 置 : 渤海路與青年街交 匯處 ?規(guī) 劃 設(shè)計(jì) : 上海同 濟(jì) 大學(xué) ?發(fā) 展商 : 浙江湖州金海岸 實(shí)業(yè) 有限公司 ?代理商 : 慶 云金海岸房地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限公司 ?規(guī) 模 :總 小區(qū) 總 占地面 積 70公 傾 ，約 1050 畝 ，建筑面 積 175600 平方米 ?配套：周 邊 的配套比 較 差，但小區(qū)的的景 觀 配套相 對(duì)較 好 ?工程狀況 : 一期已 經(jīng) 入住 ?物 業(yè) 管理公司：浙江湖州百事通物 業(yè) 管理有限公司 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ 10 ?推出日期： 2020 年 12 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群： 慶 云 縣 中高 層 住房消 費(fèi) 群體 ?主力 戶 型： 130 平方米左右的三居室 ?最高價(jià) : 1300 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1010元 / ㎡ 均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ： 約 44000 平方米的主 題 公園是小區(qū)最大的 賣 點(diǎn)。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：本 項(xiàng) 目的景 觀資 源豐富，是 慶 云景 觀環(huán) 境的集中地，也 給 本 項(xiàng) 目 帶 來很大的 賣 點(diǎn)，但在最近兩年此 項(xiàng) 目的周 邊 配套不全，生活品 質(zhì) 相 對(duì) 落后，公園建成后，本 項(xiàng) 目將是 慶 云 縣 住宅市場(chǎng) 中最大的 閃 光點(diǎn)。 (11)樓盤名稱：開元福邸 ?位 置 : 開元大街與渤海路交 匯處 ?規(guī) 劃 設(shè)計(jì) : 青 島 房地 產(chǎn) 建筑 設(shè)計(jì) 有限公司 ?發(fā) 展商 : 德州萬通置 業(yè) 有限公司 ?代理商 : 南京智云堂 ?規(guī) 模 :總 建筑面 積 5 萬平方米， 400 多 戶 。 ?配套 : 本 項(xiàng) 目 臨慶 云 縣 的兩條主干道，周 邊 的生活配套很少 ?工程狀況 : 正在拆遷中 ?管理 費(fèi) ： 元 / ㎡ ?推出日期 2020 年 11月 ?交房日期： 2020 年 8 月 ?裝修 標(biāo) 準(zhǔn)： 簡(jiǎn) 裝 ?目 標(biāo) 客 戶 群：中 層 消 費(fèi) 群 ?主力 戶 型： 130 平方米左右三居室 ?最高價(jià) : 1400 元 / ㎡ 最低價(jià)： 1100元 / ㎡ 均價(jià)： 1200 元 / ㎡ ?賣 點(diǎn) ：開 發(fā) 公司品牌、整體 規(guī) 劃、地段、配套、物 業(yè) 管理。 ?綜 合點(diǎn) 評(píng) ：本 項(xiàng) 目?jī)擅?臨慶 云 縣 的主干道，其升 值 潛力 較 其它 項(xiàng) 目而言相 對(duì) 要大， 現(xiàn) 在其市場(chǎng) 的影響度 較 小，但小區(qū)的周 邊 配套相 對(duì)較 好，性價(jià)比 較 高。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤小結(jié)： 近年來慶云房地產(chǎn)開發(fā)量比較大，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。在建和在售樓盤基本為小 規(guī)模開發(fā)，還沒有真正意義上的大盤。本城樓盤的均價(jià)普遍在１２００元／平方米。主力戶型面積在１３０平方米 ， 物業(yè)類型以多層為主，高層和別墅物業(yè)比較稀少。 因?yàn)?物業(yè)類型 的區(qū)別， 本城 除 金泰山莊 外，其余樓盤并不具備可比性。 唯一在售的別墅項(xiàng)目 —— 金泰山莊將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，最高價(jià) : 1550 元 / ㎡ ， 最低價(jià)： 1350 元 / ㎡ ， 均價(jià)： 1400 元 / ㎡ 。 但金泰山莊在產(chǎn)品、園林規(guī)劃等多方面沒有很明顯的優(yōu)勢(shì)。 ?5 內(nèi)部?jī)r(jià)格因素： 項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)及回款要求 項(xiàng)目的利潤(rùn)目標(biāo)分短期和長(zhǎng)期，項(xiàng)目要達(dá) 到盈利目標(biāo)主要是通過回款來實(shí)現(xiàn)。回款伴隨樓盤第一次啟動(dòng)銷售到收官，是呈連續(xù)性狀態(tài)。為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利目標(biāo)在制定價(jià)格方面不得不考慮短期和長(zhǎng)期目標(biāo)及回款進(jìn)度，以追求利潤(rùn)最大化。 11 商品內(nèi)在因素 本項(xiàng)目定位高檔別墅居住小區(qū)，“ 歐