【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項(xiàng)目的定位思路 上海華燕置業(yè)策劃有限公司商業(yè)地產(chǎn)部 二零零五年二月二十 八 日 第 2 頁(yè) 共 25 頁(yè) 目 錄 一、定位原則和指導(dǎo)思想 二、商業(yè)需求分析 （一）客戶源分析 本基地人群 周邊區(qū)域人群 市政大交通攜帶人群 （二）客戶購(gòu)買力及消費(fèi)模式分析 購(gòu)買意愿及購(gòu)買力 消費(fèi)模式 三、規(guī)劃定位依據(jù) （一）國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的指導(dǎo) （二）公建配套的規(guī)劃指導(dǎo)限制 四、產(chǎn)品定位與市場(chǎng)細(xì)分 （一） W－ 5－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 鄰里服務(wù)中心 —— 社區(qū)商業(yè)的細(xì)分市場(chǎng) 兒童娛樂城 —— 文娛服務(wù)類“目的性消費(fèi)”的“創(chuàng)造” 金融服務(wù)類設(shè)施 （二） W－ 6－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 辦公市場(chǎng)的細(xì)分 綜合購(gòu)物中心 其他設(shè)施 餐飲 五、基地建筑空間布局及建筑形態(tài) 六、定位思路總結(jié)與功能規(guī)劃設(shè)想 第 3 頁(yè) 共 25 頁(yè) 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項(xiàng)目的定位思路 一、定位原則與指導(dǎo)思想 康 康 6 地塊是上海市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)康橋鎮(zhèn)基地整體規(guī)劃的一部分，作為整個(gè)項(xiàng)目的公建配套， 它 是一個(gè)集中 式 商業(yè)、商務(wù)開發(fā)區(qū)域，其功能定位、形態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)選擇等將遵循 需求 現(xiàn)實(shí)性和適度超前性并存的原則。其目標(biāo)是 既要滿足小區(qū)居民日常生活需要，又要從推進(jìn)上海郊區(qū)城市化的高度來(lái)進(jìn)行科學(xué)、合理、有序的規(guī)劃定位。 康 康 6 兩地塊的公建配套設(shè)施有三個(gè)特點(diǎn)： 一、容積率為區(qū)域內(nèi)最高 ，其中康 5 為 ，康 6 為 ； 二、體量大， 其中康 5 的建筑面積達(dá)到 平方米，康 6 達(dá)到 81144 平方米； 三、成本控制要求高。 根據(jù)招標(biāo)文件，這些商業(yè)設(shè)施在交付并取得小產(chǎn)證之后由政府按區(qū)域內(nèi)的小高層住宅價(jià)格回購(gòu)，即每平方為 4400 元，扣除 1700元每平方的樓面地價(jià)，其他所有費(fèi)用及利潤(rùn)空間總計(jì)為 2700 元每平方，考慮到高容積率所必然導(dǎo)致的高層建 筑形態(tài)，成本控制非常嚴(yán)格。 基于兩地塊的特殊性， 整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的定位指導(dǎo)思想應(yīng)該是：服從并尊重區(qū)域商業(yè)的供求關(guān)系，同時(shí)本著“以人為本”的思想，特別關(guān)注市區(qū) 動(dòng)拆遷 而來(lái)的居民有關(guān)就業(yè)、子女教育和醫(yī)療保障等特定需求。不僅在設(shè)施配套上滿足居民物質(zhì)文明需求，更要深入考慮居住郊區(qū)化所帶來(lái)的精神文明需求的滿足。 第 4 頁(yè) 共 25 頁(yè) 二、 商業(yè)需求分析 從項(xiàng)目目前所處區(qū)域及周邊商業(yè)發(fā)展水平來(lái)看，整個(gè)商業(yè)、商務(wù)市場(chǎng)培育尚需時(shí)日。項(xiàng)目及其周邊目前均為農(nóng)田及自然村落，周邊詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)。若項(xiàng)目?jī)H僅為整個(gè) 基地社區(qū) 服務(wù)，對(duì)其體量消化存在一定困難。區(qū) 域商業(yè)市場(chǎng)培育 很大程度 上取決于 區(qū)域 環(huán)境的改善，周邊規(guī)劃尤其是居住區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)及落實(shí)，而此類 信息 在目前尚 不得而知 。因此，在當(dāng)前情況下，商業(yè)、商務(wù)功能定位必須從 現(xiàn)實(shí)需求出發(fā)，同時(shí)考慮郊區(qū) 城市化 所帶來(lái)的發(fā)展空間 。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，一項(xiàng)投資需要從“為誰(shuí)生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”、“何處生產(chǎn)”、“如何生產(chǎn)”、“何時(shí)生產(chǎn)”等角度分析論證，但后三者是不言而喻的，因此，結(jié)合以上的基礎(chǔ)信息分析，為康 康 6 做出有效定位，我們必然從“為誰(shuí)生產(chǎn)”、“生產(chǎn)什么”角度進(jìn)行剖析。 （一） 客戶源分析 為誰(shuí)生產(chǎn)主要關(guān)注本區(qū)域的客戶群體特征，以及 他們的消費(fèi)傾向和能力。 本基地人群 康橋鎮(zhèn)基地是上海市中低價(jià)“四高”示范居住區(qū)首批規(guī)劃的四個(gè)基地之一。其項(xiàng)目的本質(zhì)屬性屬于上海市配套商品房，區(qū)域內(nèi)的主要居住人群是市區(qū)的定向動(dòng)拆遷戶，包括重大市政動(dòng)拆遷、城市區(qū)域改造或開發(fā)動(dòng)拆遷戶。根據(jù)規(guī)劃，本基地可容納人口約為 萬(wàn)人。 毫無(wú)疑問(wèn)，本基地人群是項(xiàng)目規(guī)劃務(wù)須考慮和留住的消費(fèi)群體。 第 5 頁(yè) 共 25 頁(yè) 周邊區(qū)域 人群 按照規(guī)劃，本基地西側(cè)為周浦鎮(zhèn)，北側(cè)為康橋工業(yè)園區(qū)、東側(cè)為規(guī)劃中的浦江鎮(zhèn)生態(tài)林地及環(huán)球影城主體公園，南側(cè)是規(guī)劃中的國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)。但限于資料，項(xiàng)目緊鄰 的 現(xiàn)實(shí)發(fā)展地區(qū) 就是周浦鎮(zhèn)（ 含 康橋） ， 且本基地最近處距離周浦鎮(zhèn)只有 1500 米左右，甚至小于本基地的南北縱深距離（ 1800 米）。因此， 如果存在外部需求， 除非有特定的消費(fèi)概念，日常性商業(yè)消費(fèi)和辦公的外部需求可能來(lái)自周浦鎮(zhèn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，周浦鎮(zhèn)的總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 1因而，本項(xiàng)目可以直接吸引的非基地人群總量大約在 4 萬(wàn)左右。 市政 大交通攜帶人群 根據(jù)規(guī)劃說(shuō)明，在本基地周邊有幾條交通干道，以及規(guī)劃中的市域軌道交通 R3 線將從周康地區(qū)通過(guò)，這些市政大交通會(huì)否帶來(lái)相對(duì)客流，以下將作簡(jiǎn)要分析。 W 5 1W 6 1經(jīng) 一路羅山路南延長(zhǎng)線紅 線 2 4 米 紅 線 6 0 米 ， 兩 側(cè) 控 制 1 0 0 米紅 線 3 2 米周 鄧 公 路緯 二 路 加 小 河 浜 圖 1：項(xiàng)目地塊的 立地條件及其 對(duì)商流的影響 1 數(shù)據(jù)來(lái)源： 第 6 頁(yè) 共 25 頁(yè) 除對(duì) 消費(fèi)群體 進(jìn)行研究外，項(xiàng)目所處位置的立地能力也是 研判商業(yè)潛力的 一個(gè)非常重要的研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。一個(gè)商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來(lái)店的方便度、鄰居的類別等。 從圖 1 可以看出，本項(xiàng)目所在地的商業(yè)立地條件并不十分理想。其中， 康橋基地的南邊為紅線寬度 32 米的周鄧公路，東邊為羅山路南延長(zhǎng)線，該線紅 線寬度 60 米，且兩側(cè)各 100 米控制綠帶。這兩條路都屬于城市快速干道， 容易形成 車流多人流少 的局面 。 在周邊地區(qū)尚且沒有建成（如醫(yī)學(xué)園區(qū)、環(huán)球影城主體公園等）的條件下，可能會(huì)有一定的“車流”和“人流”，但難以形成本項(xiàng)目的“客流”，這是由于快速交通圍合區(qū)域的立地條件所決定的。 另一個(gè)可能改變本項(xiàng)目人流量的交通因素當(dāng)數(shù)軌道交通 R3。 R3線是上海市軌道交通網(wǎng)絡(luò)中四條市域快速鐵之一，是貫穿上海市西北—— 東南的一條主干線。 據(jù) 相關(guān)資料 ，整條 R3 線全長(zhǎng) 100 多公里，從嘉定的安亭汽車城出發(fā)，途經(jīng)馬陸 — 南翔 — 真如 — 曹家渡 — 徐家匯— 龍華，過(guò)江后，再經(jīng)過(guò)周浦 — 新場(chǎng) — 惠南，到達(dá)終點(diǎn)站南匯的蘆潮港海港新城。 根據(jù)一些僅有的資料， R3 線的周康站設(shè)立在康沈路與年家浜路的交匯處，與本案距離很近。 該項(xiàng)目目前權(quán)威的官方資料較少，但據(jù)南匯官方對(duì)市民提問(wèn)的一些答復(fù)， 談及“確保 R3 線明年初動(dòng)工（注： 2020 年初）” 該項(xiàng)目