【正文】 離、購物便利、產(chǎn)品豐富程度等方面都沒有特別明顯的優(yōu)勢。 （ 二 ）公建配套的規(guī)劃導(dǎo)向限制 根據(jù)《上海市配套商品房建設(shè)項目招標文件》中的《江橋、周浦、康橋鎮(zhèn)基地規(guī)劃用地指標一覽表》，我們羅列康 康 6 的相關(guān)規(guī)定如表 3 所示。 這種體第 9 頁 共 25 頁 驗商業(yè)空間通常需要建立在一定的規(guī)模和商場主題之上，而本項目限于人流量，打造“體驗式商業(yè)”必然受到制約。 （二）客戶 購買力及消費模式 分析 購買意愿和購買力 因為無法確定動拆遷的具體人群，難以進行問卷調(diào)查，但基于過去觀察到的現(xiàn)象，動拆遷人群 可以分為市區(qū)動拆遷和原地農(nóng)民動拆遷兩種，市區(qū)動拆遷的、而且真正入住此地的，屬于上海市民中收入中低下群體，家庭年收入可能在 3～ 5 萬元區(qū)間較多（不考慮部分高收入子女的收入。 R3線是上海市軌道交通網(wǎng)絡(luò)中四條市域快速鐵之一，是貫穿上海市西北—— 東南的一條主干線。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。 毫無疑問，本基地人群是項目規(guī)劃務(wù)須考慮和留住的消費群體。若項目僅僅為整個 基地社區(qū) 服務(wù)，對其體量消化存在一定困難。 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項目的定位思路 上海華燕置業(yè)策劃有限公司商業(yè)地產(chǎn)部 二零零五年二月二十 八 日 第 2 頁 共 25 頁 目 錄 一、定位原則和指導(dǎo)思想 二、商業(yè)需求分析 （一）客戶源分析 本基地人群 周邊區(qū)域人群 市政大交通攜帶人群 （二）客戶購買力及消費模式分析 購買意愿及購買力 消費模式 三、規(guī)劃定位依據(jù) （一）國家強制性規(guī)范的指導(dǎo) （二）公建配套的規(guī)劃指導(dǎo)限制 四、產(chǎn)品定位與市場細分 （一） W－ 5－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 鄰里服務(wù)中心 —— 社區(qū)商業(yè)的細分市場 兒童娛樂城 —— 文娛服務(wù)類“目的性消費”的“創(chuàng)造” 金融服務(wù)類設(shè)施 （二） W－ 6－ 1 地塊的產(chǎn)品定位 辦公市場的細分 綜合購物中心 其他設(shè)施 餐飲 五、基地建筑空間布局及建筑形態(tài) 六、定位思路總結(jié)與功能規(guī)劃設(shè)想 第 3 頁 共 25 頁 關(guān)于康 康 6 商業(yè)項目的定位思路 一、定位原則與指導(dǎo)思想 康 康 6 地塊是上海市中低價“四高”示范居住區(qū)康橋鎮(zhèn)基地整體規(guī)劃的一部分，作為整個項目的公建配套， 它 是一個集中 式 商業(yè)、商務(wù)開發(fā)區(qū)域，其功能定位、形態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)選擇等將遵循 需求 現(xiàn)實性和適度超前性并存的原則。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料。項目及其周邊目前均為農(nóng)田及自然村落，周邊詳細規(guī)劃尚未出臺。根據(jù)規(guī)劃，本基地可容納人口約為 萬人。 W 5 1W 6 1經(jīng) 一路羅山路南延長線紅 線 2 4 米 紅 線 6 0 米 ， 兩 側(cè) 控 制 1 0 0 米紅 線 3 2 米周 鄧 公 路緯 二 路 加 小 河 浜 圖 1：項目地塊的 立地條件及其 對商流的影響 1 數(shù)據(jù)來源： 第 6 頁 共 25 頁 除對 消費群體 進行研究外，項目所處位置的立地能力也是 研判商業(yè)潛力的 一個非常重要的研究要素。 另一個可能改變本項目人流量的交通因素當數(shù)軌道交通 R3。因而，在康 康 6 周邊地區(qū)規(guī)劃尚且未知的情況下，本地區(qū)的商業(yè)綜合配套設(shè)施的輻射群體數(shù)量是偏低的（除非有特定消費概念，導(dǎo)入外部客流），決定了康 康 6 的公建配套要么需要降低體量，要么創(chuàng)新出市場亮點，放大客戶群。“體驗式消費”指 在人們購物的過程中，要求能實現(xiàn)欣賞、評價、游樂、購物等一系列復(fù)雜的心理和行為活動，享受優(yōu)美、舒適的空間環(huán)境，以獲得物質(zhì)和精神上的雙重滿足。 4 引自： 第 10 頁 共 25 頁 表 2：公共服務(wù)設(shè)施控制指標 (㎡ /千人 ) 居住區(qū) 本區(qū)所需建筑面積 建筑面積 用地面積 （假定 萬人） 總指標 1668～ 3293 (2228～ 4213) 2172～ 5559 (2762～ 6329) 56712～ 111962 （ 75752～ 143242） 其 中 教育 600～ 1200 1000～ 2400 20400～ 40800 醫(yī)療衛(wèi)生 (含醫(yī)院 ) 78～ 198 (178～ 398) 138～ 378 (298～ 548) 2652～ 6732 （ 6052～ 13532） 文體 125～ 245 225～ 645 4250～ 8330 商業(yè)服務(wù) 708～ 910 600～ 940 24072～ 30940 社區(qū)服務(wù) 59～ 464 76～ 668 2020～ 15776 金融郵電 (含銀行、郵電局 ) 20～ 30 (60～ 80) 25～ 50 680～ 1020 （ 2040～ 2720） 市政公用 (含居民存車處 ) 40～ 150 (460～ 820) 70～ 360 (500～ 960) 1360～ 5100 （ 15640～ 27880） 行政管理其它 46～ 96 37～ 72 1564～ 3264 資料來源：《中華人民共和國國家標準城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB 50180— 93（修改本）》 由上可以看出根據(jù) 《規(guī)范》的指導(dǎo)，本區(qū)域的商業(yè)配套建筑面積大致在 75752～ 143242 平方米左右， 但實際上由于一些教育設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)，以及醫(yī)院 都并不布局在康 康 6 地塊，也就是說，W51 和 W61 的商業(yè)容量事實上已經(jīng)超出了《規(guī)范》所規(guī)定的標準，這就意味著，該兩塊地的配套功能空間布局可能需要引入非常規(guī)的配套設(shè)施，否則體量過大的面積難以消化。 第 12 頁 共 25 頁 誠然如上所論述， 康 康 6 的商業(yè)的主要消費類型只能限定在“目的性消費”。 而根據(jù)蘇州新區(qū)四個鄰里中心的數(shù)據(jù)，每個鄰里中心的建筑面積在 1～ 3 萬不等，每 個中心除了必然性的 12 項基本功能外，根據(jù)實際需要再增加其他適當?shù)墓δ?。根?jù)大量的研究表明，動拆遷居民不愿意動拆的原因中，有兩個重要的原因就是“就業(yè)”和“子女教育”。 第 16 頁 共 25 頁 科教廣場 書法類、棋類室、美術(shù)類、模型制造、奧林匹克培訓(xùn) 個廣場的趣味性。 辦公市場的細分 康 6 地塊的規(guī)劃用途有相當體量為辦公物業(yè)，它的設(shè)立有助于滿足周邊康橋工業(yè)園區(qū)和國際醫(yī)學(xué)園區(qū)建設(shè)帶來的潛在辦公樓物業(yè)需求。同時可以設(shè)置就業(yè)培訓(xùn)教育中心，通過提高居民專業(yè)技術(shù)，以促進一些 “ 50” 的市區(qū)居民以及因郊區(qū)城市化帶來的一些農(nóng)民就業(yè)技能缺乏問題 7，第 4層因采光和通風較佳，可以定位為體育活動空間，考慮設(shè)置羽毛球館、乒乓球館等室內(nèi)體育活動場所，已實現(xiàn)居民強身健體和全民運動的社會目標。同時，理想的情況下，考慮到兒童樂園作為兒童互動式玩?？臻g，需要經(jīng)常